Что делать дольщику в случае банкротства застройщика

Самое важное в статье: "Что делать дольщику в случае банкротства застройщика" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

[3]

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

Читайте так же:  Образец официального ответа на претензию

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве (далее по тексту – ДДУ) является возможное банкротство застройщика.

В соответствии со ст.ст. 201.1, 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Закон
№ 127-ФЗ) сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании. В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, а также о возможности и сроках предъявления ими требований.

В случае банкротства застройщика у участника строительства есть следующие способы защиты своих прав.

1. Обращение с заявлением об установлении требований.

Участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему по делу о банкротстве застройщика требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения (при наличии соответствующего договора) и (или) денежное требование (пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. п. 2, 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

1.1. Требования о передаче жилого помещения и (или) машино-места и нежилого помещения.

Если строительство дома завершено, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), требование о передаче машино-места и нежилого помещения (площадью не более 7 кв.м.) и включении его требования в реестр требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений), который является частью реестра требований кредиторов (пп. 3, 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ).

1.2. Денежное требование.

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Так, участник строительства в зависимости от ситуации вправе заявить следующие денежные требования (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ; ч. 3, 4 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ):

— о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

— о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения;

Читайте так же:  Элементарно, ватсон оплата жкх в банках рф через почту россии или мобильный телефон

— о возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;

— о возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов.

Для обращения к конкурсному управляющему с заявлением об установлении требований рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте заявление об установлении требований и соберите необходимые документы.

В заявлении о включении требований участника строительства (реестра требований о передаче жилых помещений) в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности, указать:

1) фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;

2) наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;

3) наименование застройщика-должника, его местонахождение;

4) сведения о заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);

5) дату и номер ДДУ и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места или нежилого помещения;

6) идентификационные данные дома и объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры, машино-места, нежилого помещения либо иные данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, его площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;

7) стоимость объекта недвижимости по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;

8) реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости объекта недвижимости по договору в полном объеме;

9) сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости;

10) требования участника строительства (о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения либо денежное требование) со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.

При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника. Стоимость машино-места или нежилого помещения определяется в соответствии с законодательством о банкротстве (п.п. 2, 2.1 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ).

К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе:

— оригиналы или надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, ДДУ с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРН);

— документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).

Шаг 2. Представьте заявление и необходимые документы конкурсному управляющему.

Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства.

В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом, для чего необходимо обратиться с соответствующим заявлением (п.п. 2, 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Шаг 3. Дождитесь включения ваших требований в реестр и осуществления расчетов.

Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений). В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений), об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме.

Согласно п. 1 ст. 201.13 Закона № 127-ФЗ конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности при следующих условиях:

— если в течение четырех месяцев со дня окончания срока для предъявления требований участников строительства собранием дольщиков не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче им объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено;

— если за месяц до окончания конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.

Отметим, что погашение требований дольщиков путем передачи им объекта незавершенного строительства недопустимо при банкротстве застройщика, который для долевого строительства привлекал денежные средства участников с использованием счетов эскроу. После передачи таким дольщикам жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или после передачи имущества застройщика и обязательств застройщика по ДДУ новому приобретателю денежные средства со счетов эскроу перечисляются на открытый конкурсным управляющим отдельный счет обанкротившегося застройщика для расчетов с иными кредиторами или новым приобретателем (п.п. 4, 7 ст. 201.12-2 Закона № 127-ФЗ).

2. Обращение с требованием к страховщику.

В силу ст. 15.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору.

Следовательно, в случае, если обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства застрахованы, при признании застройщика банкротом Вы вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы.

При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений).

После получения у конкурсного управляющего выписки из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства необходимо направить следующий пакет документов в страховую компанию:

1) нотариально заверенная копия документа, удостоверяющего личность заявителя, а при обращении представителя заявителя – надлежащим образом оформленная доверенность;

Читайте так же:  Что считается совместно нажитым имуществом

2) нотариально заверенная копия договора участия в долевом строительстве;

Видео (кликните для воспроизведения).

3) нотариально заверенная копия документа, подтверждающая уплату цены договора участия в долевом строительстве;

4) документы, подтверждающие возникновение убытков по договору участия в долевом строительстве, письменные претензии выгодоприобретателей – физических лиц;

5) вступившее в законную силу решение арбитражного суда о признании застройщика-должника банкротом и об открытии конкурсного производства (смотреть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, в газете «Коммерсантъ», на сайте Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по номеру дела);

6) выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований (получить у конкурсного управляющего);

7) банковские реквизиты для перечисления страхового возмещения (если в договоре участия в долевом строительстве участниками долевого строительства выступают два и более лиц, необходимо предоставить банковские реквизиты отдельно на каждое лицо).

Представление вышеуказанных документов является основанием для страховой выплаты.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Составить единый алгоритм действий при банкротстве застройщика сложная задача. Имея определенную практику по данному вопросу, можно дать общие направления и рекомендации дольщикам по защите оплаченных ими жилых помещений в строящихся домах.

Ситуации и законодательство

Дольщики на момент банкротства или на момент приостановки строительства могут оказаться в различных ситуациях. Например:

  • этап строительства дома (котлован, коробка, завершенный с некоторыми недоделками, полностью завершенный, но не введенный в эксплуатацию);
  • полученные застройщиком документы (продление разрешения на строительство, акт госстройнадзора об устранении недостатков, акт госстройнадзора об отсутствии недостатков, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, постановка объекта на кадастровый учет);
  • способ заключения договора (договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требований);
  • оплата участником долевого строительства цены договора (не оплачен, частично оплачен, полностью оплачен);
  • и прочие моменты.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», принятым 30 декабря 2004 г.

После признания застройщика банкротом применяется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», принятый 26 октября 2002 г.

Процедура банкротства

Заявление о признании банкротом могут подать:

  • сам застройщик;
  • кредиторы (лица, перед которыми у застройщика имеется задолженность);
  • фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

[2]

Заявление о признании банкротом рассматривается только Арбитражным судом.

Если будет установлено, что застройщик не в состоянии рассчитаться с кредиторами, то судом принимается решение о признании его банкротом. Одновременно назначается конкурсный управляющий, который фактически становится руководителем организации.

Началу процедуры банкротства предшествует подача уполномоченным лицом (кредитором, фондом или застройщиком) заявления о признании банкротом. Как правило, о подаче такого заявления дольщикам становится известно из СМИ или по «сарафанному» радио. Также информацию можно отслеживать на сайте арбитражного суда.

Рассмотрение заявления происходит, как правило, через месяц после подачи. Если доказательств достаточно, суд признает застройщика банкротом. Если недостаточно, то откладывает заседание на неопределенный срок (как правило месяц).

Таким образом, до официального признания застройщика банкротом у дольщика есть время принять взвешенное решение в отношении оплаченного жилого помещения (квартиры). О каких именно решениях идет речь рассмотрим ниже!

[1]

Застройщик официально признается банкротом после принятия Арбитражным судом решения о признании его банкротом.

Одновременно с принятием решения о признании застройщика банкротом назначается конкурсный управляющий, который выполняет обязанности руководителя. К нему переходят функции управления.

Действия дольщика до признания застройщика банкротом

До признания застройщика банкротом по большей части от действий дольщика ничего не зависит. Дольщики могут проявлять гражданскую инициативу – участвовать в согласованных митингах, требуя от властей помощи, писать письма в различные инстанции.

За это время рекомендуется подготовить пакет документов для последующего направления конкурсному управляющему: договор ДДУ, договор уступки (при наличии), документы об оплате и прочее.

Признание права собственности до банкротства

Смысл процедуры банкротства заключается в том, что требования кредиторов удовлетворяются за счет имущества должника. Строительная техника, здания, помещения, офисная оргтехника, объекты интеллектуальных прав, денежные средства на счетах – все это попадает в так называемую конкурсную массу. Это имущество реализовывается на торгах, а вырученные денежные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

В эту конкурсную массу попадают и незавершенные строительством объекты. Дольщику необходимо понимать, что, заключая договор участия в долевом строительстве, приобретается не квартира, а право требования передачи квартиры. Поэтому юридически недостроенные помещения являются собственность застройщика и по общим правилам могут быть включены в конкурсную массу и реализованы.

Однако, с 2011 года Закон о банкротстве был дополнен специальными нормами, устанавливающими особенности банкротства застройщика (параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве).

Причиной внесения изменений стало необходимость соблюдения конституционной нормы – статьи 40 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому право на жилище.

При банкротстве в соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве формируется специальная очередь требований о передаче жилых помещений. После завершения строительства квартира передается дольщику. Другие кредиторы не могут претендовать на данный жилой объект.

Однако в некоторых случаях риск «попадания» жилого помещения в конкурсную массу имеется. В таких случаях закон предусматривает защиту прав дольщика, путем признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

После того как квартира переходит в собственность дольщика, конкурсный управляющий не может совершать по ней сделки. Таким образом происходит защита имущества.

Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке. Однако признавать право собственности на жилое помещение не совсем целесообразно.

  • Во-первых, как сказано выше, в отношении жилых помещений формируется отдельный реестр. Включившись в данный реестр, квартира после окончания строительства подлежит передаче дольщику.
  • Во-вторых, это судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины, оплаты услуг юриста, эксперта.

Если дольщик все же принимает решение о признании права собственности, то иск необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика до признания его банкротом. После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде.

О процедуре признания права собственности можно ознакомиться в статье «Банкротство застройщика. Как дольщику защитить нежилые помещения?». Процедура аналогичная.

Действия дольщика после признания застройщика банкротом

После официального банкротства дольщик может выбрать одну из следующих процедур: включиться в реестр требований о передаче жилых помещений или получить страховую выплату.

Включение в реестр требований о передаче жилых помещений

После признания застройщика банкротом необходимо направить конкурсному управляющему заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Читайте так же:  Как оформить наследство на дом и землю

В заявлении необходимо указать следующие сведения:

  • данные застройщика и конкурсного управляющего;
  • данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
  • данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
  • требование о включении в реестр.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
  • документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
  • копия паспорта дольщика;
  • кредитное соглашение, если есть;
  • документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Адрес для направления заявления или пункты приема доводятся конкурсным управляющим путем направления почтового уведомления по адресу регистрации дольщика, а также в СМИ. Кроме того, адрес указывается в решении суда о признании застройщика банкротом.

Если квартира приобреталась в долевую собственность двумя или более гражданами, то заявление подписывается от имени всех граждан, указанных в ДДУ как участники долевого строительства.

Образец заявления

Конкурсным управляющим после рассмотрения заявление выдается уведомление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

После направления заявления требование дольщика включается в реестр. Проверить включены ли требования можно на сайте bankrot.fedresurs.ru.

Получение страховой выплаты

До 2018 года все застройщики обязаны страховать свою ответственность в страховых компаниях. Наименование страховой компании указывалось в ДДУ. При банкротстве страховой компании застройщик в течение 7 дней должен застраховать ответственность в другой компании, о чем уведомить дольщика.

Банкротство является страховым случаем и у дольщика возникает право требования выплаты страхового возмещения. Для этого необходимо обратиться в страховую компанию. Сумма выплаты составляет не менее цены договора. Неустойки, штрафы, пени страховкой не покрываются.

Заявление о выплате страховой премии можно подать в течение двух лет со дня наступления страхового случая.

После 2018 года все строительные компании, при заключении ДДУ с гражданами отчисляют процент в Фонд защиты прав дольщиков. В этом фонде денежные средства аккумулируются и при необходимости направляются на достройку объектов. В данном случае Фонд выполняет функции страховой компании, только обладает более обширными функциями и полномочиями.

Финансирование завершения строительства

Средства на достройку объектов выделяются Фондом. При недостатке средств Правительством РФ, местными властями может быть принято решение о выделении денег из бюджета. Например, при банкротстве Урбан групп Правительство РФ выделило 3 млрд рублей на финансирование завершения строительства.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Банкротство застройщика

Строительные компании тонут в кризисном первичном рынке жилья, как корабли в Бермудском треугольнике. Банкротство застройщика, в большинстве случаев, останавливает долевое строительство. А как быть дольщикам? Неужели нет шанса когда-нибудь получить назад внесенные средства или новую квартиру?

На самом деле, государство достаточно хорошо защищает дольщиков от подобных ситуаций. Им необходимо лишь четко выполнять регламентированную законом последовательность действий и знать свои права, это позволит получить компенсацию от строительной компании.

Почему застройщик становиться банкротом

По стереотипному мнению, банкротство застройщика считается в 100% случаев ситуацией, когда после вывода своих активов он ликвидируется намеренно. Такие мошеннические действия конечно имеют место, но далеко не в большинстве случаев, как считают дольщики.

На самом деле, 80% застройщиков попадают под процедуру банкротства по следующим причинам:

  • Выплаты валютных кредитов. Резкий скачок курса может в несколько раз увеличить задолженность по кредиту. Такая ситуация является не редкостью и уже привела к банкротству многих застройщиков.
  • Цены на строительные материалы значительно выросли. Увеличение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами могут привести к аресту активов, принудительному взысканию, как следствие, жалобам дольщиков, выплате неустойки, нехватке средств и итоговому банкротству.
  • Неграмотное ведение хозяйственной деятельности. Внесенные гражданами-участниками средства в долевое строительство могут быть нецелесообразно растрачены, использованы в личных целях застройщика, либо на другие нужды. В этом случае, может не хватить средств для завершения постройки объекта, а застройщик обанкротится.
  • Взносы на квартиру увеличились, но способность покупать квартиры у граждан снизилась. Если стоимость жилья оказывается больше, чем россияне способны заплатить, при этом застройщик уже вложился в долевое строительство, это может привести к отказу дольщиков продолжать инвестирование строительства и банкротству.

При наступлении банкротства, дольщики смогут получить правовую защиту согласно 7 главе ФЗ-127. В течение 5 дней после объявления застройщика банкротом, строительная компания обязана направить дольщикам уведомления, о начатой процедуре банкротства, после чего, каждый гражданин-участник может предъявить свои требования в страховую компанию для возмещения убытков.

Кто выплачивает страховку, если страховая компания обанкротилась

Бывают ситуации, когда страховщик, призванный обезопасить вложения дольщика, также заявляет о несостоятельности и не может выплатить требуемую компенсацию. В таком случае возмещение ущерба необходимо взыскать с застройщика, обратившись в суд.

Что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом

Финансирование строительства дает дольщику право рассчитывать на приобретение права собственности в строящейся многоэтажке. Но если застройщик банкротиться, не достроив дом, реализовать это права не представляется возможным. Единственное что может дольщик, как и другие кредиторы, требовать возвратить вложенные в строительство деньги.

При банкротстве строительной компании, ее имущество выставляется на торги, полученные деньги идут на уплату долгов кредиторам – инвесторам, контрагентам, бюджету, сотрудникам компании, дольщикам и т.д. Выплаты кредиторам, согласно законодательства о банкротстве осуществляются в порядке очереди, которая распределяется следующим:

  1. Отдаются долги сотрудникам компании банкрота, выплачиваются зарплаты, премии и т.д.
  2. Выплачивается компенсация лицам, которым был нанесен вред здоровью.
  3. Возвращаются средства дольщиков.
  4. Выплачиваются задолженности компаниям, инвесторам и другим лицам.

В случае если у застройщика нет активов или средства от их продажи закончились раньше, чем очередность выплаты дошла до дольщиков, от всех остальных долгов он освобождается, а оставшиеся кредиторы, включая дольщиков, соответственно, без удовлетворения.

Читайте так же:  Делится ли при разводе дареное имущество

В такой ситуации можно воспользоваться вторым способом защиты прав граждан-участников долевого строительства – обратиться к органам исполнительной власти, ссылаясь на ФЗ-214 и потребовать выполнения условий, прописанных в ДДУ.

Ведь муниципальные органы изначально разрешили застройщику строительство, выдав соответствующие документы, признав таким способом его надежность. И теперь, при банкротстве застройщика, они должны нести ответственность перед дольщиком, гарантировав ему получение жилья.

Не стоит забывать об этом альтернативном способе защитить права дольщиков, который реализуется путем подачи заявления о включении в общефедеральный реестр по правилам, указанным в Приказе № 403, утвержденном Минрегиона в 2013 году.

Преимущества дольщиков перед другими кредиторами

Законодательство о банкротстве наделяет дольщиков особым статусом – участник строительства. Их выделяют в особую группу, что дает им преимущества перед другими кредиторами.

Основными привилегиями дольщиков, недоступными другим кредиторам, являются:

  1. Возможность выбрать форму требований: деньги или предоставление жилья. Государственная защита не зависит от выбора дольщика и предоставляется в полном объеме.
  2. Задолженность перед дольщиками погашается в третью очередь, а не в четвертую, как перед остальными кредиторами.
  3. Граждане-участники могут организовывать и проводить собственные собрания кредиторов, коллективно принимать решения путем голосования на собраниях.
  4. Как участники строительства дольщики могут претендовать на компенсацию убытков, понесенных в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств.
  5. Для заключения мирового соглашения требуется не меньше ¾ голосов участников, состоящих в реестре требований кредиторов.
  6. Требования по передачи жилого объекта могут осуществляться тремя разными способами, в зависимости степени завершенности строительства.

Важно! Согласно ст.ст. 2, 201.9 ФЗ-127, если граждане-участники предъявили требование на предоставление жилья, они не относятся к кредиторам, и, соответственно, не могут претендовать на очередь в разделе имущества должника. Порядок погашения не денежных задолженностей в рамках долевого строительства регулируется ст. 201.10-201.11 ФЗ-127.

Чтобы претендовать на часть от продажи имущества банкрота, дольщику необходимо быть включенным в реестр требований кредиторов. Предъявить свои денежные требования дольщики должны в определенные законодательством о банкротстве срок:

  • 30 дней — после выхода публикации о банкротстве застройщика;
  • 2 месяца – если застройщика признали банкротом и суд ввел относительно него конкурсное производство.

Если срок пропущен, дольщик останется «за реестром» и шанс получить вложенные в строительство средства в этом случае практически отсутствует.

На что могут рассчитывать дольщики, если застройщик объявлен банкротом

Включение в реестр лишь часть процедуры, основная цель – получение возврат инвестированных средств или получение жилья.

Если выбор дольщиков — получения жилья, погасить такие требования Закон о банкротстве предлагает несколькими способами:

  • Передача недостроенного дома. В таком случае, граждане-участники, восстановленные в правах дольщиков, создают жилищно-строительный кооператив, на баланс которого переходит объект незавершенного строительства. Осуществляют финальный этап строительства они своими силами (ст. 201.10).
  • Передача готового для проживания объекта. Если объект был построен и введен в эксплуатацию, дольщики могут требовать передачи жилья в их распоряжение. Особенности такого способа прописаны в статье 201.11. Подойдет он только при 100% готовности объекта.
  • Привлечение нового застройщика. Согласно ст. 201.15-1-201.15-2, права и обязательства можно возмездно передать другому застройщику для продолжения долевого строительства.

Стоит учитывать, что в любой момент, дольщики могут изменить свои требования путем голосования и подачи заявления о переходе в другой реестр. Судебная практика на этот счет противоречива. Некоторые суды считают, что такая возможность прямо не предусмотрена законодательством. Разбираться в подобных нюансах должен только специалист в области права.

Что делать если застройщик обанкротился

Автоматическое включение дольщиков в реестр требований кредиторов не предусмотрено законом. Об этом придется ходатайствовать перед Арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве конкретного застройщика.

Важно! Если ДДУ не прошел гос. регистрацию, включение в реестр кредиторов считается невозможным. Поэтому, при заключении договора долевого участия, убедитесь в его регистрации в соответствующих органах.

Все требования указанные в заявлении направленном в суд должным быть обоснованы и подтверждены нормативными актами. При неграмотном составлении заявления или неубедительном изложении требований, суд вправе отказать во включении в реестр.

Пакет документов для арбитража потребуется следующий:

  • Заявление с требованием включить дольщика в реестр кредиторов или подреестр требований о передаче жилья.
  • Копия ДДУ.
  • Копии платежных документов, подтверждающих инвестиции в строительство.
  • Копия паспорта дольщика.
  • Другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.

Обратите внимание! Госпошлину дольщики не оплачивают.

Если дольщик решит заявить дополнительные требования к застройщику, нарушившему сроки ДДУ, о выплате неустойки, потребуется составить отдельное заявление. В этом случае на рассмотрение в упрощенном порядке не стоит рассчитывать, придется прийти в судебное заседание.

Совет! Если дольщики вступили в брак до заключения ДДУ и намеревались получить квартиру в общую долевую собственность (а не совместную как супруги), подавать заявление и отдельный пакет документов должен каждый супруг.

Если вы хотите, чтобы ваши требования не остались без внимания и были удовлетворены, а жилье предоставлено, при получении уведомления о банкротстве застройщика, обратитесь к профессиональному юристу за консультацией и помощью.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не знаете, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве? Обращайтесь в общество защиты прав потребителей «Правовой надзор». Мы поможем решить вашу проблему и добиться компенсации от должника абсолютно бесплатно.

Источники


  1. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения. Практическое пособие / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2014. — 416 c.

  2. Шнитенков, А. В. Глава 23 УК РФ. Преступления против интересов службы в коммерческих и иных организациях. Постатейный комментарий. Судебная практика: моногр. / А.В. Шнитенков. — М.: Юстицинформ, 2018. — 917 c.

  3. Братановский, С. Н. Теория государства и права / С.Н. Братановский. — М.: Приор-издат, 2003. — 174 c.
  4. Ильин, В. А. История и методология физики. Учебник / В.А. Ильин, В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2014. — 580 c.
  5. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.
  6. Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.
Что делать дольщику в случае банкротства застройщика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here