Что такое квартира с обременением, как проверить при покупке

Самое важное в статье: "Что такое квартира с обременением, как проверить при покупке" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Как бесплатно узнать есть ли обременения (ограничения) на квартиру и другую недвижимость

Не все знают, что можно совершенно бесплатно онлайн проверить данные по любой недвижимости в нашей стране, касательно наличия ограничений прав и обременений. И эта информация будет правдивой и актуальной. Так как она берется непосредственно из единственного достоверного источника по учету недвижимости — ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости Росреестра).

Узнать об ограничениях и обременениях можно на следующую недвижимость:

  • Квартиру;
  • Жилой дом;
  • Земельный участок;
  • Комнату;
  • Нежилое помещение;
  • Здание;
  • Объект незавершенного строительства.

Поверка ограничений и обременений онлайн (пошаговая инструкция)

Допустим, нам нужно найти информацию по нежилому помещению, расположенному по адресу г Новосибирск, ул. Коммунистическая, д. 34/1, кадастровый номер 54:35:101520:340.

  1. Заходим на сайт Росреестра по ссылке — https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
  2. Вводим кадастровый номер, капчу-цифровой код. Нажимаем кнопку «Сформировать запрос». Поиск объекта недвижимости можно производить по разным параметрам: кадастровому номеру, условному номеру, адресу или номеру права. Но лучше искать по кад. номеру, чтобы избежать ошибок.
  3. Открывается страница с адресом объекта недвижимости и кадастровым номером. Кликаем по подсвеченному синим адресу, как показано на картинке.
  4. Дальше откроется окно с карточкой объекта. Обязательно кликаем по вкладке «Права и ограничения», чтобы узнать дополнительную информацию.

Мы видим, что на этот объект недвижимости есть 2 ограничения в виде запрещения совершать регистрационный действия с недвижимостью:

  • № 54:35:101520:340-54/001/2017-1 от 27.09.2017 (запрещение);
  • № 54:35:101520:340-54/001/2017-2 от 17.10.2017 (запрещение).

Таким образом мы можем узнать номер обременения (ограничения) и дату его регистрации.

Чтобы узнать документ-основание, на основании которого наложено обременение (ограничение), а также кто это сделал и срок, на который установлено обременение (ограничение) – нужно заказать выписку из ЕГРН.

Теперь посмотрим как представлена эта информация в реальной выписке из ЕГРН.

Ограничения и обременения в выписке из ЕГРН

В выписке из ЕГРН нужно смотреть Раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах». Если есть какие-то обременения (ограничения) они обязательно будут указаны в хронологическом порядке, как видим на фото.

По этой ссылке вы можете ознакомиться с полной выпиской из ЕГРН в PDF-формате.

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.

Как проверить квартиру на наличие обременений перед покупкой

Существует огромное количество важных моментов, которым следует уделить внимание перед приобретением того или иного объекта недвижимого имущества. Следует проверить квартиру по адресу на чистоту основных данных, наличие обременений, залогов и арестов, ведь в случае нарушения прав третьих лиц в процессе покупки квартиры, обязательно последуют судебные тяжбы, порой с неблагоприятным исходом в качестве признания договора недействительным. Для того, чтобы избежать неприятностей и не попасть в ситуацию, когда вместе с новой недвижимостью покупатель получает ряд проблем, необходимо соблюсти несколько простых правил перед покупкой.

Проверка квартиры в новостройке на юридическую чистоту

Первое правило заключается в обязательной проверке правоустанавливающих документов. Если покупатель решил приобрести недвижимость на первичном рынке, прежде всего следует изучить историю строительной компании, а также уточнить, в порядке ли у застройщика документы на строительство и на землю. Чтобы убедиться в том, что с исходно-разрешительной документацией у застройщика все нормально, необходимо определить выяснить, закреплено ли за застройщиком право собственности на землю. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать, как дистанционно, с помощью сервиса rosegrn.su, так и посетив МФЦ

Таким образом, в течение нескольких часов можно получить выписку, которая подтвердит, что земля находятся во владении строительной компании, либо в аренде, а так же покажет, наложены ли какие-либо ограничения на земельный участок. Ведь возможна ситуация, что право собственности на замелю имеется, но из-за того, что есть обременения, залог или арест, строительство на участке будет запрещено. На данном этапе также следует проверить реквизиты и название застройщика в проектной документации и в разрешении на строительство. Они должны полностью соответствовать друг другу.

Рынок недвижимого имущества всегда пользовался спросом среди аферистов и мошенников. Осторожность и бдительность поможет сохранить денежные средства и не поддаться на чрезвычайно «выгодные» предложения простых преступников. Помимо умышленного банкротства продавцов и двойных продаж квартир, покупателям следует опасаться:

  • умышленного банкроства застройщиков;
  • малоизвестных застройщиков с сомнительной репутацией;
  • вексельных систем строительной компании (при банкротстве возвратить свои финансовые средства маловероятно);
  • изменения сроков окончания строительных работ;
  • предварительных соглашений купли-продажи недвижимости. Если у застройщика имеются проблемы с оформлением разрешительной документации, он может прибегнуть к подобным действиям;
  • заключения предварительных договоров долевого участия, в которых, как правило, определяются обязанности покупателя уплачивать те или иные суммы строительной компании до подписания основного договора.

Потенциального покупателя также должен насторожить факт нежелания застройщика заключать договора со строительными компаниями, договора долевого участия или поручительства. Все это является гарантией того, что застройщик планирует качественно выполнить свои обязательства.

Именно поэтому перед покупкой квартиры в новостройке следует узнать как можно больше информации о строительной компании, ознакомиться с имеющимися документами и планом строительных работ. Также следует лично проверить прошлые проекты застройщика, качество их выполнения и отзывы покупателей.

Проверьте право собственности на земельные участки под новостройкой, а так же наличие обременений, залога, ареста на квартиру. Онлайн проверка квартиры в росреестре позволит определить наличие различного рода обременений или арестов, наложенных на квартиру. Проверить квартиру

Проверка квартиры на вторичном рынке на арест и обременения

Если сделка происходит на вторичном рынке, так же необходимо убедиться что данная недвижимость принадлежит продавцу на основании закрпеленного на ним права собственности. При этом следует помнить, что правоустанавливающая документация на недвижимость не является единственным источником информации, способным рассказать о владельце квартиры или земельного участка. Получить информацию о собственниках конкретного объекта недвижимости можно, заказав выписку из ЕГРН.
Читайте так же:  Как зарегистрировать логотип

Но это далеко не самое главное. Самое важное, что можно почерпнуть из данного документа — это информация о наложенных на объект недвижимости обременениях, арестах и залоге. Если в выписке отсутствует подобная информация, значит проверяемый объект недвижимости ничем необременен, а, следовательно, при его покупке не возникнет никаких неприятных ситуаций.

Также следует убедиться в том, что в квартире нет приписанных и временно выписанных лиц:

  • находящиеся на лечение в психологически-неврологическому диспансере;
  • осужденные;
  • проходящие срочную службу;
  • временно находящиеся в домах престарелых пенсионеры;
  • находящиеся в воспитательных учреждениях несовершеннолетние.

[2]

В противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с законными жильцами приобретенной квартиры. Для этого необходимо получить справку из паспортного стола при ЖЭУ, к которому относится проверяемая квартира.

Кроме вышеописанного нужно изучить технический паспорт БТИ на наличие неузаконенной перепланировки, а также проверить все возможные задолженности за квартиру: коммунальные платежи, оплата налога не недвижимость, оплата за капитальный ремонт. Так как все эти виды платежей проходят через разных операторов, соответственно и проверять наличие задолженностей необходимо в разных инстанциях. Долг по квартире можно првоерить в том же ЖЭУ, по оплате налогов — через запрос в налоговую, а за капремонт — у соответствующего оператора, который присылает квитанции (кстати в некоторых регионах, сведения о капремтонте объеденены с квитанцией за кварплату). Если вы этого не сделаете, то долги за капремонт и квартплату перейдут к новому собственнику.

Следующее правило — уточняйте психическое состояние продавца. Во избежание проблем в будущем следует просить собственника предоставить справку о его психическом здоровье. Этот документ должен подтвердить, что на момент заключения сделки продавец не находился на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Справка обезопасит, в случае, если недобросовестный продавец попробует аннулировать сделку, мотивируя это тем, что догвоор был заключен в тот момент, когда он находился в невменяемом состоянии и не мог контролировать свои действия.

Еще одно важное правило — передавайте денежные средства только после оформления документов. Если продавец или представители строительной компании просят передать деньги до момента подписания всех договоров, следует насторожиться и еще раз проверить делового партнера. Если он не вызывает доверия, от покупки квартиры лучше отказаться.

Используя ЕГРН для проверки недвижимости на арест, обременение или залог, следует уделить внимание следующим моментам:

  • личные данные владельца и продавца, фигурирующих в выписки из ЕГРН должны совпадать;
  • отсутствие ренты, так как приобретение квартиры возможно лишь с согласия рентодержателя;
  • отсутствие ареста, так как последний полностью исключает какие-либо договорные отношения;
  • отсутствие режима совместной собственности, так как в таком случае покупка квартиры возможно лишь с согласия супруга;
  • отсутствие судебного разбирательства относительно конкретной недвижимости.

Также следует обратить внимание на историю квартиры. Если квартира многократно подлежала продаже, это непременно должно насторожить. Данную информацию можно получить из выписки о переходе прав, которая содержит информацию о всех собственниках, которые владели квартирой с 1998 года. Стоит отметить, если сделка была совершена ранее указанной даты, в выписке она не отобразится.

Онлайн сервис выдачи выписок rosegrn.su позволит максимально быстро и просто проверить квартиру на наличие арестов, обременений и залога. Для этого необходимо заказать официальную выписку из Росреестра. Заказать выписку

Как не попасть в руки аферистов при покупке квартиры

Кроме недобросовестных продавцов, которые «забыли» оплатить долги по кварплате, либо выписаться из квартиры, существуюет круг людей, которые целенаправленно хотят обмануть покупателя с целью наживы. Если человек впервые участвует в сделке купли-продажи объекта недвижимого имущества, рекомендуется воспользоваться услугами юридической компании, где за определенную плату можно получить помощь квалифицированных специалистов.

Как правило, недобросовестные продавцы используют старые, но проверенные схемы мошенничества, поэтому от них можно перестраховаться. Нередко аферисты переписывают квартиру на несовершеннолетних лиц либо делают на них наследство. Такой трюк оставляет покупателя в весьма проигрышной ситуации, ведь ни один суд не будет отбирать квартиру у ребенка. В итоге человек остается и без квартиры, и без денег.

Чтобы не попасть в вышеописанную ситуацию, следует навести справки на всех жильцов приобретаемой недвижимости. Для этого можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, чтобы проверить количество собственников квартиры, а так же вид прав, которые за ними закреплены.

Еще один вариант — после передачи денежных средств и приобретения квартиры, бывший владелец просить повременить с выпиской из квартиры. Так как фактически он остается прописанным в ней, он имеет право подать на покупателя иск в суд, суть которого будет заключаться в том, что сделка была заключена обманным путем. Как правило, суд удовлетворит иск мошенника. Конечно, человек может потребовать возврат суммы, указанной в договоре, но здесь существует высокая вероятность, что аферист уже потратил деньги, и, соответственно, он сможет выплачивать долг небольшими частями на протяжении длительного периода времени.

[1]

Ранее успехом среди аферистов пользовалась так называемая «двойная» продажа. Данный трюк заключается в том, что квартиру сразу реализуют нескольким клиентам, создавая копии документов, подтверждающих право владения данной недвижимостью. Как правило, в таких ситуациях владельцем квартиры будет признан тот, кто первый оформил объект на свое имя. «Схема» перестала существовать после того, как свидетельства о праве собственности были упразднены, а основным правоустанавливающим документом стала выписка из ЕГРН. Не имея на руках свидетельства о праве собственности не возможно совершить подобный обман.

Читайте так же:  Какие предусмотрены группы газоопасных работ – 3 категории опасности

Если комплексно подходить к проверке квартиры перед покупкой, потратить немного денег, заказав выписку из ЕГРН и убедиться, что квартира не имеет обременений и долгов, тогда сделка купли-продажи принесет только пользу и радость новым собственникам жилья.

Как проверить квартиру на обременение при покупке

Недвижимость с обременением – распространенное явление в современной России. Но рано или поздно все ограничения должны быть сняты, и собственнику важно не пропустить этот момент, ведь только после этого он сможет в полной мере распоряжаться своим имуществом. Узнать о снятии обременения с квартиры можно разными способами.

Что такое обременение

Это возникновение определенных прав третьих лиц на недвижимое имущество. Обременение выражается в запрете использования собственником жилого или нежилого объекта недвижимости права распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению (продавать, дарить, передавать по наследству и т.д.). Существует несколько видов ограничения права собственности:

Важно! Любые ограничения, налагаемые на объект недвижимости, должны быть должным образом зарегистрированы в органах юстиции. В противном случае они являются недействительными, а любая сделка может быть признана ничтожной.

Как проверить снято ли обременение с квартиры

Проверка снятия или наличия обременений с жилплощади необходима в разных ситуациях:

  1. Перед заключением сделки купли-продажи. Особенно это актуально для квартир на вторичном рынке недвижимости. Проверка отсутствия каких-либо ограничений на использование входит в обязательную процедуру проверки юридической чистоты жилплощади.
  2. После выполнения условий договора, являющегося основанием для наложения обременения (ипотека, аренда, рента и т.д.).
  3. В качестве профилактической меры. Периодически необходимо проверять свою недвижимость, особенно если есть задолженности перед банками или иные финансовые конфликты. Кроме того, никто не защищен от ошибок и человеческого фактора, поэтому в графе «Обременения» может появиться запись, не имеющая отношения к конкретной жилплощади.

Среди простых и действенных способов проверки недвижимости можно выделить несколько наиболее популярных и востребованных.

Официальный сайт Росреестра

Наиболее простой и доступный способ проверить снято ли обременение с жилплощади. Алгоритм действий собственника или любого иного заинтересованного лица для получения нужной информации, выглядит следующим образом:

  1. Зайти на сайт rosreestr.ru.
  2. В главном меню выбрать категорию «Физическим лицам» и открыть раздел «Электронные сервисы».
  3. Получить нужные сведения об объекте недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
  4. Ввести основные данные об интересующей квартире или доме: кадастровый номер и/или адрес расположения недвижимости.
  5. Ввести капчу и нажать кнопку «Сформировать запрос».

Полезно! Данные на сайте обновляются редко, поэтому сведения по ограничениям права не всегда являются актуальными.

Получение выписки из ЕГРП

Выписка из ЕГРП – документ, в котором отражена основная информация о квартире или доме. Получение выписки представляет собой платную услугу (стоимость варьируется от 250 до 500 рублей). Заказать нужную бумагу можно не только через Росреестр, но и с помощью специализированных сайтов. Алгоритм действий для заказа документа выглядит следующим образом:

  1. Выбор нужного сервиса.
  2. Заполнение анкетных данных заявителя (ФИО, контактный номер телефона, адрес электронной почты и т.д.).
  3. Указание данных о конкретной жилплощади.
  4. Оплата услуги.
  5. Формирование запроса.

Совет! Заказать выписку из ЕГРП может не только собственник квартиры или дома, но и любое заинтересованное лицо (например, потенциальный покупатель или гражданин, желающий досмотреть пожилого человека в обмен на жилплощадь).

Узнать снято ли обременение с квартиры, можно и посетив ближайшее отделение многофункционального центра «Мои документы». Посетителю необходимо:

  • получить талон на прием к специалисту;
  • предоставить собственный паспорт;
  • заполнить заявление на получение выписки из ЕГРП;
  • оплатить услугу.

Услуга предоставляется сразу же в день обращения.

Получение информации об имеющихся ограничения на жилплощади — важная процедура, которая поможет избежать множества проблем. Но и после того, как устранены причины наложения обременения, не стоит оставлять все на самотёк. Нужно убедиться, что квартира освобождена от любых претензий третьих лиц.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Внимание! Юристы не записывают на приём, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режимам работы МФЦ, не оказывают техническую поддержку по порталу Госуслуг!

Значительная часть проблем при покупке или продаже недвижимости связана с наличием обременений. Формально, можно продать-купить жилье и с обременениями, но это еще дополнительные хлопоты, которые никому не нужны. Таким образом, при рассмотрении возможности приобрести жилье, первым делом нужно проверять его на наличие обременений.

Проверка в Росреестре

На официальном сайте Росреестра есть специальный раздел, посвященный проверке наличия или отсутствия обременений. Для того, чтобы получить нужную информацию необходимо:

  1. Перейти на сайт Росреестра.
  2. Ввести кадастровый номер недвижимости или адрес. По номеру – надежнее.
  1. Сайт запросит «капчу» в качестве проверки «на робота». Ее нужно ввести.
  2. Нажать кнопку «Сформировать запрос».
  3. В появившемся списке нужно выбрать нужную квартиру (обычно она отображается одна, но есть вероятность, что отобразится сразу несколько вариантов недвижимости с похожими адресами).
  4. В нижней части экрана нажать на «Права и ограничения». В разделе «Ограничения» и отображаются обременения. Они не расшифровываются, потому судить о том, что именно значит тот или иной вариант можно судить исключительно по названию.

Система всем хороша и работает достаточно быстро, однако обновляются данные редко. В среднем, примерно 1 раз в квартал. Как следствие, нужно отслеживать не только сам факт наличия обременения, но и то, когда было последнее обновление.

Как доказывает практика, даже за один день может быть наложено обременение. То есть, чем раньше будут данные, тем лучше. Тем не менее несмотря на тот факт, что информация на сайте Росреестра далеко не всегда актуальная, она позволяет хотя бы примерно предположить, есть ли какие-то проблемы или нет.

Читайте так же:  Юридическая консультация по жилищным вопросам в люблино

Проверка по выписке из ЕГРН

Второй вариант – проверять обременения непосредственно по бумажной выписке из ЕГРН. У владельца она должна быть на руках, однако актуальность зависит от того, когда именно этот документ был получен.

Лучше всего при начале обсуждения условий сделки сразу же запросить у продавца свежую выписку, со всей наиболее свежей информацией. Но и этого мало. Если данных об обременениях нет, это не значит, что их не появится к моменту окончательного расчета. Таким образом, нужно будет запрашивать еще одну выписку, более свежую к тому времени, когда стороны будут подписывать акт приема-передачи. Данное обязательство даже можно включить в один из пунктов договора купли-продажи.

Проверка на сторонних ресурсах

В интернете существует огромное количество сторонних ресурсов, которые также предлагают проверить наличие или отсутствие обременений за отдельную плату. Обычно они заявляют, что у них самая свежая и актуальная информация и именно за это и требуется оплата. Кроме того, информация с таких сайтов обычно приходит в очень наглядном, доступном и подробном виде.

На практике же, несмотря на платность услуги, чаще всего такие сайты в качестве первоисточника используют тот же Росреестр и, как следствие, ни о какой актуальности речь не идет. А вот в выписке может стоять как раз свежая дата, чтобы показать, что данные якобы максимально свежие.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Кандидат экономических наук, эксперт сайта.

Покупка собственного жилья — не только большой праздник, но и ответственное мероприятие. Покупателю нужно предусмотреть все нюансы сделки, а главное не попасть на мошенников и не купить квартиру с обременением. Как проверить квартиру на обременение при покупке? Об этом речь ниже.

Что такое обременение?

Обременять жилую площадь, означает накладывать ограничения на права владельца по распоряжению собственным имуществом —у него они лишь частичные. Юридические обстоятельства, препятствующие полноправному распоряжению квартирой (домом), возникают в результате:

Приведенные выше обременения относятся к явным и в обязательном порядке, в соответствии с п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, подлежат внесению в Росреестр. Однако есть обременения и неявного вида:

  • неучтенные наследники;
  • прописанные в квартире не родные (усыновленные) несовершеннолетние и т.д.

Способы проверки

Оформление покупки квартиры (комнаты, дома) без проверки юридической чистоты сделки может создать в дальнейшем огромные проблемы. Поэтому очень важно знать, как проверить, есть ли обременение на квартиру. Для проверки обременений, а так же ограничений, можно воспользоваться услугами:

  • официального сайта Росреестра www.rosreestr;
  • платного портала КтоТам.pro (сайт www.ktotam.pro);
  • региональных офисов Росреестра при личном обращении;
  • многофункционального центра, где оказываются такого рода госуслуги.

Через сайт Росреестра

Как узнать, есть ли обременения на квартиру в режиме онлайн и при этом бесплатно? Здесь государством предоставлена единственная возможность —сделать запрос на сайт головного офиса Росреестра. Пошаговая инструкция:

Что такое квартира с обременением, как проверить при покупке

Продавать, покупать, менять и дарить квартиру приходилось, наверное, почти каждому человеку. Кто-то занимается ведением сделки самостоятельно, кто-то прибегает к услуге риэлтерских агентств или профессиональных риэлторов. Одна из основных проблем при сделках с недвижимостью – когда на объект существует обременение. По смыслу понятно, что это означает ограничение прав собственника и наличие прав третьих лиц на владение и распоряжение недвижимым имуществом или ее частью. Кто они и что такое обременение на квартиру, мы постараемся дать ответ в этой статье.

Виды обременений на недвижимость

Коротко об основных видах ограничений физическими и юридическими лицами потенциального собственника.

Ипотечный договор

Первое – ипотечный договор. Одна сторона договора, банк, предоставляет кредит на покупку квартиры (дома) другой стороне, гражданину, но при этом забирает приобретённый объект в залог. При полном расчете по кредиту, банк снимает обременение с недвижимости.

При невозможности его заплатить, банк забирает квартиру и должника, реализует ее и погашает собственный кредит. Остатки суммы, если такие есть, возвращаются гражданину.

Договор аренды

Второе – договор аренды. Арендодатель (чаще всего собственник) предоставляет квартиру арендатору за определенную в договоре плату. Договор заключается в простой письменной форме, регистрируется в налоговой инспекции, и лицо, сдающее на возмездной основе квартиру, уплачивает налог. Срок действия, периодичность арендной платы, оговаривается между сторонами.

Проблема возникает, если продавец квартиры получил суму аренды за длительный срок, но потом решил продать квартиру, не предупредив арендаторов и покупателя.

Договор ренты

Третье – договор ренты. Это еще один договор обременения на квартиру. Его суть заключается в договоренности между физическим лицами, гражданами, о том, что одно лицо выплачивает другому ренту-содержание, а второе взамен обещает передать права на надвижимость. Рента еще может быть с иждивением – когда помимо ежемесячных платежей, плательщик покупает продукты, лекарства и делает другие необходимые приобретения.

Чаще всего такой договор заключается у относительно пожилых людей. В этом договоре более уязвимой стороной считается плательщик ренты, поэтому при заключении подобного договора стоит внимательно отнестись к условиям и подтверждению дееспособности и психического здоровья лица. Оптимальный вариант – в присутствии нотариуса.

Четвертое — арест. Его могут наложить только государственные органы. Суд, служба судебных приставов, прокуратура могут наложить арест на квартиру в связи с неуплатой коммунальных услуг или невыплатой долга собственником квартиры. Невыплата должна быть подтверждена судебным решением или постановлением об аресте. Это один из сложно решаемых вопросов по покупке квартиры с обременением.

Читайте так же:  Какой срок требуется для того, чтобы считать, что должник по алиментам уклоняется от выплат

Договор доверительного управления

Пятое – договор доверительного управления, глава 53 Гражданского кодекса РФ, статьи с 1012 по 1024. Он заключается нотариально в случаях, когда собственник в силу отдаленности от объекта недвижимости или других причин вынужден передать право управления квартирой физическому лицу на определенный срок. За это собственник выплачивает денежное вознаграждение, а доверительный управляющий вправе действовать только в интересах выгодоприобретателя, соблюдая его права и не уменьшая стоимости доверенного имущества (собственника или законных наследников собственника недвижимости).

Перечислены самые распространённые виды обременений, но список не исчерпывающий.

Какие еще ограничения могут возникнуть?

Продолжаем рассматривать, какие могут быть обременения на квартиру.

Приватизация жилья

Приватизация жилья – если она проведена некорректно и незаконно, у покупателя такой квартиры велик риск потерять квартиру и деньги. Например, в приватизации по каким-то причинам (умышленно или нет) не учли интересы прописанных несовершеннолетних детей, разведенных супругов или временно выселенных граждан (отбывающих срок в тюрьме, исправительном учреждении, психиатрической лечебнице). То есть приватизировали квартиру не на количество зарегистрированных человек, а на меньшее число.

При выявлении этого факта приватизация будет признана незаконной, будет изменен список собственников, а сделка купли-продажи признана недействительной.

Невыполнение условий органа опеки и попечительства

Невыполнение условий органа опеки и попечительства. Пример тому, непредставление несовершеннолетним другого жилья или доли в жилом объекте взамен проданных. При этом совершённая сделка может стать незаконной, и покупателю придется ждать решения вопроса, а иногда и прямо содействовать в нем морально и материально.

Право третьих лиц на проживание в приобретенной квартире

Право третьих лиц на проживание в приобретенной квартире. Оно возникает, если они не знали и не могли знать об отчуждении квартиры (например, жили в другом городе, стране), в течение неограниченного срока. Такими лицами могут оказаться несовершеннолетние дети, наследники по закону, граждане, отбывающие наказание. При покупке подобной недвижимости новый собственник рискует получить в «довесок» пожизненное подселение посторонних людей или судебные разбирательства на долге годы.

Банкротство физических лиц

И, относительно новое понятие в гражданском законодательстве России – банкротство физических лиц (БФЛ). Здесь обременением является арест квартиры, другого имущества, принадлежащего должнику и ее распоряжение конкурсным управляющим, назначенным судом. Отмена сделки проводится для квартир и других объектов недвижимости, проданных за 3 года до признания гражданина банкротом. Это делается для защиты прав кредиторов, ведь банкрот может продать имущество, не погасив долги, а затем выйти в суд с целью признания банкротства физлица.

Как проверить отсутствие обременений

Проверить, что ограничения отсутствуют, можно в органах и организациях, которыми эти ограничения были наложены:

  • При покупке ипотечной квартиры – справку из банка, что кредит выплачен и банк претензий не имеет.
  • При аресте – справку от службы судебных приставов, что долги погашены.
  • При доверительном управлении – договор с истекшим сроком доверия или документ о его расторжении.
  • При зарегистрированных детях – подтверждение их регистрации и получения ими долей в другом жилом помещении (доля не может быть меньше той, которая продается).

Приобретая квартиру, обязательно запрашивайте свежую (1-3 дня перед заключением сделки) выписку ЕГРП в Росреестре. В ней есть полная информация об обременениях, если таковые есть, и предшествующим сделкам. Срок действия документа тридцать дней.

Как проверить «чистоту» квартиры

Мы уже разобрались, что такое обременение при продаже квартиры, и какие бывают ограничения прав потенциального собственника жилья. Юридические тонкости вопроса не всегда понятны даже опытным риэлторам и юристам. Каждый случай индивидуален. Поэтому рассмотрим общие критерии оценки, чтобы понять, как не купить квартиру с обременением.

Прежде всего, при покупке следует запросить с продавца недвижимости правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право конкретного гражданина на объект, который планируется прибрести:

  1. договор купли-продажи, если квартира покупалась;
  2. свидетельство о приватизации, если она перешла из муниципальной собственности в индивидуальную в процессе приватизации;
  3. договор дарения, свидетельство о наследовании по закону или завещанию;
    справку о составе семьи и выписку из домовой книги о ранее прописанных жильцах, в силу разных причин не проживающих по этому адресу. Особенное внимание следует уделить несовершеннолетним, прописанным в квартире и имеющим доли.

Далее, нужно заказать в МФЦ или кадастровом органе выписку по настоящему адресу. Ее выдают любому запросившему после уплаты госпошлины, в срок, установленный законодательством. В ней можно увидеть количество зарегистрированных по запрашиваемому объекту и правоустанавливающий документ.

Важно знать

Юристы и риэлторы также рекомендуют проверить цепочку так называемых отчуждений. Если квартира переходила из одних рук в другие за недолгий срок (один-три года) несколько раз, покупателю стоит быть осторожнее. Возможно, продавцы пытаются скрыть незаконные действия в отношении объекта недвижимости. В том числе и наличие серьезных обременений.

Криминализация в сфере продажи жилья традиционно высока. Поэтому стоит быть очень внимательными, тщательно проверять документы и при необходимости пользоваться услугами квалифицированных риэлторских и юридических агентств.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Читайте так же:  Оформление приема на работу

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

[3]

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Источники


  1. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.

  2. Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.

  3. Земельные споры. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 705 c.
  4. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.
  5. Корнев, А.В. Социология права. Учебник / А.В. Корнев. — М.: Проспект, 2016. — 825 c.
  6. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 2. — Москва: РГГУ, 2016. — 451 c.
Что такое квартира с обременением, как проверить при покупке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here