Договор задаток при покупке квартиры — как составить

Самое важное в статье: "Договор задаток при покупке квартиры — как составить" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры в 2019 году

Задаток – это денежная сумма, которая определена сторонами договора и является гарантией совершения сделки.

Как известно, задаток – гарантия намерения купить именно то жилье, которое вы выбрали. В договор задатка включается его размер (обычно это 10% от всей требующейся суммы), сумма может изменяться, в зависимости от договоренности между покупателем и продавцом.

В гражданском праве задаток используется при купле-продажи недвижимости. Это обусловлено высокой стоимостью и длительным сроком оформления сделки.

Обязательства:

  • Покупатель вносит задаток , тем самым подтверждает серьезность своих намерений и дает гарантии, что не откажется от покупки квартиры пока будут оформляться все документы.
  • Продавец также берет на себя обязательства, по которым оговоренное жилье не будет поступать в продажу раньше необходимого срока, и пока не будет выплачена вся сумма.
  • Цена сделки не изменится.

Функции задатка при приобретении жилья

При покупке недвижимого имущества задаток исполняет 3 основные функции:

  1. Платежная: исполнение всех условий в точности, и как следствие, задаток идет в счет оплаты.
  2. Обеспечительная: работает как стимул для должника, для выполнения всех обязательств.
  3. Доказательственная: доказательство, что договор заключен на самом деле.

Российское законодательство не устанавливает точного размера задатка, он определятся только по соглашению сторон. На сегодняшний день практикуют брать задаток от 5 до 10% от всей стоимость квартиры.

В случае если продавец или покупатель хотят существенно изменить размер задатка, у другой стороны есть повод задуматься.

Оформление

Договор задатка необходимо составлять корректно и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ статья 380:

  1. В пункте 2 сказано: «Договор о задатке оформляется в письменной форме».
  2. Пункт 3 содержит в себе такую информацию: «При несоблюдении правила, указанном в пункте 2, эта сумма переходит в разряд аванса, если невозможно доказать иное» Перед тем, как оформлять договор, необходимо проверить всю документацию продавца. Когда все сомнения в этом отношении исчерпаны, можно смело подписывать договор. В статье 381 ГК РФ определяются обязанности сторон, а также последствия при прекращении или невозможности исполнения обязательств, которые были обеспечены задатком.
  3. Пункт 1 гласит, что «как только обязательства прекращаются до начала их исполнения по договоренности между сторонами или невозможности это исполнить, то задаток необходимо вернуть».
  4. Пункт 2 гласит, что «если нарушено исполнение договора той стороной, что обеспечивала задаток, то он остается у другой стороны. Если условия нарушаются стороной, что получила задаток, то другая сторона задаток выплачивает в двойном размере». Безусловно, что такие договоры необходимо заверять нотариально.

Помимо указанных выше правил, необходимо также предоставлять расписку о получении суммы, в которой кроме этого будут указаны и паспортные данные получателя.

В таком случае можно передать задаток второй стороне. Ради чистоты передачи денег, это необходимо делать как минимум в присутствии нескольких свидетелей, которые не являются заинтересованными в данной ситуации. Как только уточнены все сроки исполнения договора, то стороны могут обменяться своими личными данными и документами.

Ключевые моменты:

Незаконно передавать деньги, если кто-либо из собственников недвижимого имущества отсутствует, а также, если оговоренное жилье находится в аренде у третьих лиц, есть законный договор об аренде. Помимо этого может возникнуть ситуация, в которой в квартире прописаны не собственники, в таком случае деньги передавать в руки владельцу передавать противозаконно.

При покупке недвижимого имущества любой вид предоплаты обязателен. Будь то аванс или задаток, неважно. Главное, в использовании любого способа предоплаты — необходимость тщательно изучать абсолютно все предоставленные документы на жилье, внимательно проверять владельцев и их действие на предмет нарушения закона. Помимо этого необходимо также тщательно подбирать нотариальные конторы и агентства по недвижимости.
Помимо этого необходимо фиксировать следующую информацию:

  • полный комплект паспортных данных всех продавцов и покупателей;
  • данные обо всех собственниках жилья и покупателях;
  • информация технического паспорта жилища, где в обязательно указываются: удельный вес квартиры, основная площадь, официальный адрес;
  • жилищная стоимость, а также размер задатка, указанная в договоре как цифрами, так и прописью;
  • временные рамки исполнения договора;
  • информация о возможных издержках, которые может понести либо продавец, либо покупатель по окончании заключения договора.

Например: покупатель должен быть готов заплатить все долги за коммунальные или какие-либо другие услуги, или продавец обязуется предоставить бесплатную линию интернета.

Подобные, как и другие договоры необходимо подписывать в нескольких экземплярах. Ни в коем случае нельзя оформлять задаток в виде расписки, при самом негативном развитии событий, она ничего не докажет. Это может послужить основанием для аферы.

Составление договора задатка: важные моменты

Прежде чем передавать денежные средства продавцу в качестве предоплаты, необходимо оформить договор задатка. Относительно этого документа не установлены правила составления и форма. Типовые образцы соглашения можно попросить у агентства недвижимости, которое оформляет сделку. При составлении договора нужно учесть требования к содержимому. В тексте соглашения должны указываться следующие данные:

Договор задатка составляется минимум в 2-х экземплярах. С целью обеспечения юридической безопасности сделки рекомендуется завизировать документ у нотариуса. Благодаря этому он приобретёт юридическую правомочность.

Расписка о передаче задатка: требования к документу

Если денежные средства, составляющие задаток, передаются сторонами в виде налички, потребуется документальное подтверждение того, что условия договора выполнены. Расписка составляется в письменной форме, пишется лично продавцом. Это необходимо для того, чтобы в случае возникновения проблем почерковедческая экспертиза могла установить автора документа.

Если расписка составляется в печатной форме, для обеспечения безопасности сделки рекомендуется заверить бумагу у нотариуса.

Денежные средства передаются в присутствии свидетелей, которые смогут подтвердить факт выполнения обязательств согласно договору. Документ составляется непосредственно в момент передачи денег, в тексте должны содержаться такие сведения:

  • наименование документа – «Расписка», дата составления;
  • данные о сторонах соглашения, паспортные реквизиты;
  • переданная сумма в виде цифр и прописью;
  • описание недвижимости. Здесь необходимо указать все параметры и технические моменты, которые были обозначены в договоре задатка;
  • подписи продавца и покупателя, идентичные росписи в паспортах;
  • паспортные реквизиты, контактные данные свидетелей, при которых происходил процесс передачи денег.

Составляя расписку, нужно помнить о том, что денежная сумма должна непременно именоваться задатком. Если права собственности на квартиру принадлежат нескольким лицам, потребуется составить расписку в нескольких экземплярах.

Виды предоплаты

Задаток – это назначенная сумма, которая выплачивается покупателем за приобретенную недвижимость. Такой вид предоплаты является основой сделки, так как в случае отказа или невыполнения своих обязательств одной из сторон, задаток выплачивается в двойном размере.

Читайте так же:  Как составить договор на сдачу квартиры

Такая гарантия нуждается в нотариальном заверении. В документах необходимо прописать стоимость квартиры и размер задатка, сроки окончательных выплат и жилищная площадь, а также всю общую информацию о сделке.

Еще одним видом предоплаты является аванс – сумма или ценность, которая предварительно выплачивается. В этом случае нотариальное оформление не требуется, но необходимо письменное. В документации обязательно указывать сумму аванса, а также стоимость квартиры и ее почтовый адрес, количество комнат, общая жилищная площадь, сроки исполнения сделки и личные данные обеих сторон, заключающих данное соглашение.

В случае несостоявшейся сделки аванс в полном размере подлежит возврату, без взаимных претензий.

При выборе и покупке квартиры выбирается один из видов предоплаты: аванс или задаток. В зависимости от того, насколько сильна вера и доверие к продавцу и выбирается вид представленных предоплат. В любом случае кто-то все равно теряет деньги.

Образец задатка при покупке квартиры, как оформить сделку безопасно?

Задаток при покупке квартиры играет важную роль гаранта обеспечения сделки в окончательном варианте. Благодаря ему договаривающиеся стороны оказываются связанными финансовыми обязательствами, что влияет и на перспективу достижения намеченных целей.

Что такое задаток на покупку квартиры, его отличия от аванса

Предоплата за квартиру осуществляется разными способами. Для того чтобы понять, что следует использовать — аванс или задаток при покупке квартиры, сначала нужно оценить ситуацию. Аванс применяется в тех случаях, когда обе стороны или только одна из них не хотят или не могут заключать договор предварительного характера.

Например, если человек еще не вступил в права наследования, а на квартиру уже есть покупатели, то закрепить намерения можно только с помощью аванса. Поскольку человек еще не владеет недвижимостью, он не может подписывать документы о предварительных договоренностях. Это означает, что он не может договариваться и об уплате задатка. Если такая договоренность состоится и будет оформлена письменно, то она все равно не станет юридическим документом. В результате этого залог становится авансом со всеми вытекающим последствиями.

Понятие задатка дается в ст. 380 ГК. Главными признаками этого действия считается оформление договоренности по задатку в письменном виде. Кроме того, должен быть заключен еще один договор — предварительный. Задаток выполняет свою роль только в этом тандеме.

Все перечисленные пункты являются обязательными, если иное не предусмотрено нормативными актами, регулирующим процедуры специфических сделок. Если стороны не выполнили эти условия, то передача денег расценивается как уплата аванса, т. е. уже по ст. 487 ГК. Желание контрагентов в данной ситуации значения не имеет

Отличие залога от аванса особенно хорошо проявляется при сравнении правил возврата суммы в случае неисполнении взаимных обязательств. Если владелец недвижимости отказывается продавать квартиру человеку, который уже заплатил аванс, то в этом случае достаточно вернуть контрагенту все полученные средства.

При отказе выполнить условия по задатку последствия для обеих сторон могут быть следующими:

  1. Если за отведенное время стороны так и не заключили сделку в окончательном варианте, то деньги возврату не подлежат. Однако покупатель может обратиться в суд. При выявлении вины владельца недвижимости за сорванную сделку деньги возвращаются на условиях, предусмотренных ГК. Продавец, виновный в срыве сделки, должен вернуть деньги своему контрагенту в двойном размере.
  2. Если продажа квартиры не состоялась по вине покупателя, то деньги можно не возвращать.
  3. При наличии вины у одной из сторон несостоявшейся сделки потерпевшее лицо может предъявить иск к своему контрагенту с требованиями возмещения материального вреда, который был нанесен действиями продавца или покупателя.

Таким образом, задаток является хорошим стимулом выполнения принятых обязательств. Особенно большая ответственность возлагается на продавца. Аванс также является стимулом. Однако при отсутствии желания продавать или покупать недвижимость, деньги возвращаются к прежнему владельцу в том же объеме, что снижает уровень ответственности за свои действия.

Как определить размер залоговой суммы?

В соответствии с нормами Гражданского кодекса при определении величины задатка стороны должны исходить из стоимости недвижимости. Эта цена может определяться субъективно, т. е. по договоренности. Однако в спорных случаях за основу можно взять величину кадастровой стоимости. Допускается также использование показателей, выявленных оценочными компаниями в соответствии с ситуацией на рынке.

Это означает, что стороны сначала должны договориться о цене квартиры, а потом уже определять величину залога. Если недвижимость приобретается с помощью заемных средств, то у каждого банка могут быть свои требования к методу оценки.

Однако чаще всего главным документом является предварительный договор, на основе которого заключается соглашение о залоге (авансе) или задатке. Поскольку такие договоренности призваны обеспечивать сделку по передаче прав на недвижимость, необходимо знать, как оформляется задаток. Его нельзя считать распиской, закрепляющей передачу денег. Это договор, призванный узаконить и финансово обеспечить намерения.

Правила передачи

Для того чтобы понять, как правильно оформить задаток при покупке недвижимости, рекомендуется взять за основу договор купли-продажи, образец которого размещен на сайте Росреестра. Этот бланк представляет собой официально утвержденный документ, составленным в соответствии с требованием закона. Такая основа позволяет составлять юридически грамотные договоры на любую тему.

Передача денег осуществляется банковским переводом или наличными деньгами. В последнем случае к договору должна прилагаться расписка. Она может составляться в произвольной форме от руки. Последнее условие необходимо для того, чтобы в спорных ситуациях графологическая экспертиза смогла подтвердить подлинность документа.

[1]

При безналичном расчете факт уплаты подтверждается квитанциями, чеками, выписками из истории операций и т.п.

Читайте так же:  Каков порядок и способы защиты прав потребителей

По такой же схеме можно вносить аванс, выполняющий функцию залога за покупку квартиры. Поскольку эта процедура не требует оформления предварительной договоренности, в данном случае достаточно написать расписку, указав в ней, с какой целью передаются деньги. Кроме этого, нужно указать адрес квартиры, данные и намерения договаривающихся сторон, дату составления документа.

Как правильно оформить задаток?

В случае внесения задатка при покупке квартиры в ипотеку оформление происходит по тем же правилам, что и без кредитования. Задаток является результатом договоренности продавца и покупателя. Банк в данном случае лишь извещается о наличии предварительного этапа сделки. Это необходимо для того, чтобы сотрудники могли иметь полное представление о расходах на приобретение недвижимости.

Универсальный договор задатка должен содержать следующие сведения:

  • заголовок с точной формулировкой процедуры;
  • информацию о сторонах сделки (Ф. И. О., данные паспортов, адреса регистрации);
  • данные по квартире (адрес, площадь, цена);
  • величину задатка — прописью и цифрами;
  • сроки и способ передачи денег;
  • банковский счет для перевода средств;
  • обязательства (условия и сроки освобождения квартиры, сроки и способы окончательной оплаты и т.п.);
  • ответственность (пункт может отсутствовать, поскольку данная ответственность регулируется Гражданским кодексом);
  • дополнительные условия, если в них есть необходимость;
  • контрольную дату окончательного договора;
  • дату и место составления документа;
  • подписи сторон.

В том случае, если в данном договоре нет пункта о сроках, то действуют общие правила, регулирующие подобные процессы.

Образец договора и расписки о передаче задатка за квартиру 2019 года

Типовой договор задатка при покупке недвижимости как официальный документ отсутствует. Он составляется в соответствии с общими принципами документоведения. Однако образец договора можно найти на сайтах, посвященных юридическому обеспечению сделок с недвижимостью. Рекомендуется посещать сайты крупных организаций, специализирующихся на посреднических услугах в торговле недвижимостью.

Задаток не является обязательной процедурой купли-продажи недвижимости. Однако это действие строго регламентируется законом, что накладывает особую ответственность на лиц, заключающих договор предварительного финансового обеспечения сделки. Делать это нужно тщательно, соблюдая все правила и условия. В противном случае можно потерять деньги, время и нервы

Договор задаток при покупке квартиры — как составить

Такое дорогостоящее приобретение, как квартира или дом, требуют определенных гарантий в договорных отношениях. Задаток – это денежная сумма, подтверждаемая намерение стороны приобрести недвижимость у конкретного продавца. Он позволяет реализующей и приобретающей стороне чувствовать себя уверенно. При выполнении обязательств внесенная сумма идет в качестве авансового платежа за приобретаемую недвижимость. Уклонение грозит штрафом в размере самого задатка.

Что такое договор задаток при покупке недвижимости

Положения о задатке представлены в ст. 380 ГК РФ. Обеспечительные меры применяются в финансовых сделках для гарантии выполнения обязательств.

Задаток при покупке квартиры выполняет не только роль гарантии, но и авансового платежа, который засчитывается в случае подписания договора.

[2]

К основным характеристикам относятся следующие положения:

  1. Передается только в денежной форме. Например, 10 тыс. рублей. Предоставление имущественных прав (например, уступка долга) не допускается.
  2. При заключении основного договора сумма учитывается как авансовый платеж. При соглашении сторон, денежная сумма возвращается покупателю, если оплата квартиры полностью производится за счет кредитных средств.
  3. Выступает гарантией того, что продавец и покупатель выполнят свои обязанности. В случае не выполнения они несут материальные убытки (финансовые потери в размере суммы задатка).
  4. Задаток является таковым только в случае, если об этом прямо сказано в соглашении. Если в документе денежная сумма, передаваемая в обеспечение обязательств, названа «аванс», то и применяются соответствующие положения гражданского законодательства об «авансе».

Задаток при покупке квартиры вносится покупателем продавцу, как намерение приобретения у него недвижимости. В случае, если приобретатель отказывается от покупки, то внесенная денежная сумма остается у продавца. Если продающая сторона отказывается от передачи квартиры в собственность покупателя, то внесенные денежные средства и сумма, равная им, возвращаются покупателю.

Например, была внесена денежная сумма в размере 100 тыс. рублей. Но, посмотрев другие варианты, покупатель передумал приобретать квартиру. В таком случае продавец удерживает деньги у себя на законных основаниях.

В иной ситуации, когда продавец отказался от договорных отношений с покупателем, т.к. нашел приобретателя по более выгодной цене, деньги должны быть возвращены в двойном размере (сам задаток + такая же сумма).

К функциям задатка относятся:

  1. Обеспечительная мера. В случае невыполнения обязательств, стороны несут материальные убытки (в зависимости от того, кто не выполнил обязательство).
  2. Платежеспособность. При заключении основного договора, внесенные денежные средства идут как авансовый платеж.
  3. Подтверждение намерений. При внесении задатка стороны чувствуют себя уверенней, т.к. в случае подбора более выгодного варианта, утрачивается внесенная денежная сумма.

Какая сумма задатка при оформлении договора купли-продажи квартиры

Размер суммы, как вносимой гарантии, нормативными актами не определен. Как следует из практики, он равен 5-10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Например, если квартира стоит 2 млн. рублей, то задаток равен 100-200 тыс. рублей. По договоренности сторон сумма может быть уменьшена или увеличена.

Следует отметить, что чем больше вносимая сумма, тем меньше риск, что договор не будет заключен. Обусловлено это тем, что в случае не выполнения обязательств, стороны понесут существенные материальные затраты.

Как оформляется внесение задатка

Задаток оформляется в виде соглашения на основании заключенного предварительного договора. На практике документ составляется, когда подходящий объект недвижимости подобран.

В бумаге указываются следующие сведения:

  • наименование, место и дата составления;
  • данные, идентифицирующие личности сторон (паспорт);
  • сведения о собственниках реализуемого имущества;
  • цена объекта недвижимости;
  • характеристики предмета купли-продажи (адрес, площадь, этажность и т.д.);
  • сумма задатка (указывается цифрами и прописью);
  • период времени, в течение которого должен быть подписан договор и передано имущество;
  • финансовые потери в случае невыполнения условий документа;
  • подписи сторон, как согласие со всем изложенным.

Соглашение оформляется в простой письменной форме. Нотариального удостоверения и государственной регистрации не требуется.

В случае сомнений в правильности оформления соглашения лучше обратиться к специалисту в области юриспруденции.

Читайте так же:  Как законно уволить сотрудника порядок расторжения трудового договора по инициативе работника

Бланк договора о задатке при покупке квартиры можно найти в Интернете и самостоятельно заполнить, тем самым, сэкономив на услугах юриста.

Документ составляется в 2 экземплярах, каждый из которых хранится у сторон договорных отношений.

Главным правилом при составлении соглашения является обозначение вносимой денежной суммы в качестве задатка. В противном случае применяются положения об авансовом платеже.

Расписка в получении задатка за квартиру

Расписка – это документ, свидетельствующий о передаче определенной денежной суммы.

Документ составляется в простой письменной форме. Стороны указывают кто, кому и за что передает деньги. Так же прописывается сумма (цифрой и прописью) и то, что она является обеспечительной мерой.

В конце ставятся подписи сторон.

Видео (кликните для воспроизведения).

Дополнительно можно пригласить двух свидетелей, которые заверят передачу денежных средств.

Соотношение понятий предварительного договора и задатка за квартиру

Предварительный договор – это документ, включающий положения, что и основной договор (объект, цена, стороны, период времени, когда должен быть заключен основной контракт и т.д.).

Если дата заключения основного не определена, то считается равной 1 году, т.е. по истечении этого времени должен быть подписан договор о покупке.

Если сторона уклоняется от подписания договора купли-продажи во исполнение предварительного, то отказ обжалуется в суд.

  1. Задаток – это денежная сумма, которая передается продавцу для подтверждения своих намерений и «бронирования» понравившейся недвижимости.
  2. Не исполнение взятых на себя обязательств, приводит к расторжению соглашения и выплате штрафа. Штрафные санкции равны внесенной сумме. В случае не выполнения условий соглашения покупателем – задаток не возвращается; если продавцом, то сумма возвращается в двойном размере.
  3. Поэтому задаток не может являться предварительным договором, т.к. имеет иную смысловую нагрузку. Он является гарантией, того, что стороны не передумают о своих намерениях. Предварительный договор оговаривает права, обязанности, предмет, цену и т.д., чего нет в соглашении.

Иными словами, предварительный договор – является некой гарантией того, что будет заключен основной контракт, и недвижимость будет передана в собственность. Задаток – является гарантией того, что продавец и покупатель будут сотрудничать друг другом.

Таким образом, задаток – это обеспечительная мера, выражающаяся в передаче денежных средств от одной стороны другой как гарантия не отказа от своих намерений.

  1. Документ составляется в письменном виде в 2 экземплярах.
  2. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение не требуются.
  3. В подтверждении о передаче и получении задатка за квартиру оформляется расписка.

Не исполнение взятых обязательств, влечет штрафные санкции. Стороны теряют денежную сумму, равную внесенным денежным средствам в качестве обеспечительной меры.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Если не соблюдены правила передачи задатка за квартиру, то эта сумма будет считаться авансом, если обратное не будет доказано.

Образец договора

г.________________ «___» __________ 200___ г.

_______________________________________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Кредитор», в лице _____________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании _________________________________, с одной стороны, и ____________________________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Должник», в лице ______________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании _______________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

По настоящему договору Должник обязуется перечислить денежную сумму в счет платежей, которые причитаются с него по договору на _____________________________________, указанному в п.2 (задаток), на счет Кредитора в обеспечение выполнения указанного договора на _____________________________________ и в доказательство его заключения в срок и в порядке, предусмотренном в настоящем договоре.

Сведения об обеспечиваемом задатком договоре.

Договор на ___________________________________________________.

Дата заключения «___» ______________ 200___ г.

Цена договора: _______________________________________________.

Срок исполнения денежного обязательства: _____________________.

Размер задатка составляет _________________________________.

Задаток должен поступить на счет Кредитора не позднее _____

Задаток, внесенный Должником на счет Кредитора, засчитывается в счет обязательства Должника. Если Должник не выполнит условия договора, указанного в п. 2, задаток останется у Кредитора. Если за неисполнение договора, указанного в п. 2 ответственен Кредитор, он обязан уплатить Должнику двойную сумму задатка.

Сторона, ответственная за неисполнение договора, указанного в п. 2, обязана также возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

Во всем ином, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством.

Адреса и платежные реквизиты сторон:

Что представляет собой задаток?

  • Это предоплата, причем сумма задатка учитывается при полном расчете за покупаемое жилье.
  • Это своего рода гарантийные обязательства обеих сторон по сделке: один обязуется продать, а другой – купить.

Если стороны не согласны заключить в будущем сделку, то задаток может быть возвращен на основании ст. 416 ГК РФ:

  • Если у покупателя изменились обстоятельства, и он выразил отказ в заключение сделки, то продавец может отказать в возврате задатка.
  • Если сделка не может быть заключена по вине продавца, то он возвращает сумму задатка в два раза превышающую первоначальную сумму. Эти положения прописаны в ст. 381 ГК РФ: последствия прекращения сделки задатка.

Задаток – официально закрепленные в письменном виде обязанности сторон, побуждающие к совершению сделки, и является подтверждением или ее гарантией на будущее.

Если отношения в виде передачи суммы не оформлены в письменном виде, то эта сумма будет считаться авансом, в отношении которого нет законодательного регулирования.

Следует отметить, что письменная форма договора задатка не является самостоятельным договором, а только в совокупности с основным договором купли-продажи его функция будет законной.

Должен быть заключен договор купли-продажи, где будет фигурировать заключенный в письменной форме договор о задатке, тем самым уменьшая основные выплаты за приобретение недвижимости.

Если такого обоюдного соглашения не составить, то при судебных разбирательствах суд может посчитать внесенную продавцом сумму авансом, который возвращается покупателю в той же сумме. Одним словом, если продавец в этом случае не станет заключать основной договор продажи, то вернет покупателю не двойную, как в случае задатка, а ту сумму, которую получил сам.

Чтобы избежать неприятностей в случае отказа от продажи квартиры, следует заключить предварительный договор, тогда сумма задатка может быть увеличена при отказе от сделки.

Читайте так же:  Право на социальный налоговый вычет по ндфл при дистанционном обучении детей

Как составить договор задатка на покупку квартиры

Перед тем как внести задаток, нужно как можно больше узнать о самой квартире:

  • Попросить предоставить собственника правоустанавливающие документы: действительно ли продавец является хозяином квартиры.
  • Выяснить, не было ли несанкционированных переделок, если они есть, то попросить узаконить всю перепланировку.
  • Выяснить, что все собственники квартиры согласны на ее продажу.
  • Заказать выписку из ЕГРП: не наложен ли на квартиру арест, обременения.

Можно составить договор в произвольной форме, а можно использовать унифицированный бланк договора, но в нем в любом варианте должно быть указано:

  • Фактический адрес объекта, его почтовый индекс. Обратите внимание: совпадает ли адрес с указанным в свидетельстве о праве собственности. Нужны только оригиналы документов, и ни в коем случае не ксерокопии.
  • Данные общегражданских паспортов всех собственников квартиры: полную информацию с местом регистрации, сериями и номерами документов.
  • Информация о покупателе: данные паспорта, место регистрации, состоит ли в браке.
  • Точно охарактеризовать объект продажи: сколько комнат, общую и жилую площадь, этажность дома и на каком этаже квартира расположена. Если в квартире есть неотделимое имущество, то его следует подробно описать в договоре задатка.
  • Полную стоимость объекта продажи, здесь следует дать объяснения: стороны о полной стоимости договорились, и ее менять в будущем не намерены.
  • Оговорить срок заключения окончательной сделки купли-продажи.
  • Описать сумму задатка, она пишется как цифрами, так и прописью.
  • Указать права и обязанности сторон, предусмотреть ответственность за нарушение договорных обязательств: если продавец откажется от совершения окончательной сделки, то сумма задатка возвращается в двойном размере.
  • Дата и подписи сторон.

Советы юристов

Иногда мошенники выходят на продавца недвижимости и передают ему задаток, но на самом деле без намерения совершить окончательную сделку. По истечении какого-то времени они обращаются в судебные органы с большими исками к продавцу, объясняя это тем, что у него не было намерения продать квартиру.

К продавцу предъявляются штрафные санкции за незаконное использование денег якобы покупателя. И судьи встают на сторону таких покупателей, поскольку они действуют в рамках действующего законодательства, и дельцы зарабатывают значительные денежные суммы. Так что не всегда задаток будет выступать как гарант будущей сделки.

Структура договора

Продавец и покупатель заранее договариваются об окончательной стоимости квартиры, в какой валюте будет вестись расчет, и как он будет осуществляться. Также оговариваются сроки выселения из квартиры и выписки жильцов.

Также договариваются о сумме задатка как обеспечительной мере сделки. Лучше всего составлять договор с опытным риелтором, он знает все нюансы сделки и составит его правильно. Естественно, риски покупателя больше, чем у продавца, поскольку именно он передает денежные средства.

Если продавец состоит в законном браке, то нужно разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги, иначе сделка может быть признана недействительной, и задаток пропадет.

Если покупателю очень понравилась квартира, то он может внести задаток и в половину стоимости жилья, это его право, такими действиями он понуждает продавца заключить сделку именно с ним, поскольку при отказе он обязан будет вернуть двойную сумму.

Если внести небольшую сумму задатка, то стороны безболезненно могут нарушить условия договора задатка, без особых материальных потерь.

Опытные адвокаты рекомендуют вносить задаток примерно в 5-10% от общей стоимости квартиры, так возможность заключения сделки повышается.

Расписка в получении задатка

Чтобы документально подтвердить передачу денежных средств как задаток, нужно у продавца взять расписку о получении определенной суммы.

Правила написания расписки:

  • Ее пишет продавец квартиры в простой письменной форме в 2 экземплярах без копирки.
  • В шапке документа указывают, что это расписка за получение задатка за квартиру. Указывается адрес недвижимости и краткие характеристики. Стороны в договоре задатка.
  • Данные продавца: ФИО полностью, место постоянной регистрации и данные общегражданского паспорта.
  • Она пишется от лица продавца, где он указывает дату передачи денег, причину и сумму задатка. Сумма приписывается в двух вариантах: в цифровом и письменном значении. Также пишется, что деньги получены от предполагаемого покупателя, его ФИО, паспортные данные и место постоянной регистрации.
  • Дата составления документа и расшифровка подписей сторон.

Лучше всего передавать деньги при свидетелях, тогда они должны поставить свои подписи на расписке, что они подтверждают передачу задатка.

Законодательная база

Все договоры задатка регулируются положениями ГК РФ, статья 380 дает определение этой сделки:

Задаток – это денежные средства, переданные будущим покупателем квартиры продавцу как обеспечительная мера для совершения окончательной сделки купли-продажи в будущем.

Договор задатка считается заключенным, если одна сторона передала другой денежную сумму и получила расписку об их получении с обоснованием причины (п.3 ст.380 ГК РФ).

Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

Покупка любого жилья предполагает длительный поиск подходящего варианта. Хорошие квартиры быстро продаются. Потому потенциальный покупатель, подобрав хороший вариант жилплощади, не желает его упустить. Самым лучшим способом остановить дальнейшую продажу жилья является внесение за него залоговой платы. Но в этом случае важно понимать, как правильно оформить задаток при покупке квартиры.

Задаток и аванс: есть ли разница

Многие люди, сталкиваясь с проблемой покупки недвижимости, полагают, что задаток и аванс это примерно одно и то же. На самом деле это совсем не так.

Внесение задатка накладывает на Покупателя и Продавца советующие обязательства, которые несут безусловную выгоду, в первую очередь, для Покупателя:

  1. После получения задатка Продавец не имеет более право предлагать объект продажи другим покупателям, и обязан приступить к подготовке всех необходимых документов для сделки купли-продажи данного объекта.
  2. В случае нарушения одного из пунктов договора (соглашения) о залоге или сделки купли-продажи, он возвращает Покупателю залог в двукратном размере.
  3. Покупатель теряет сумму внесенного залога, только если сам нарушает одно из условий договора. Во всех иных случаях, при несостоявшейся сделке сумма залога возвращается в полном объеме.

Аванс

Внесение Покупателем аванса не накладывает на Продавца практически никаких обязательств:

[3]

  1. Приняв аванс, он может продолжать показы объекта продажи другим покупателям.
  1. Продавец не обязан продавать объект именно тому лицу, которое внесло за него авансовую плату.
  1. Он должен вернуть аванс, внесшему его Покупателю, в случае если сделка купли-продажи объекта не состоялась.

Таким образом, залог представляет наибольшую выгоду для Покупателя, а аванс для Продавца. И, казалось бы, для покупателей недвижимости было бы наиболее выгодно внесение залога, а не аванса. Но на практике сделать это не так легко.

Поэтому, приобретая жилую площадь через риэлтерскую фирму, покупатель имеет возможность внести за него только аванс. В России на период 2018 г. такая практика имеет наибольшее распространение, если жилье приобретается через посредника.

Договор (соглашение) задатка

Такой документ может называться договором или соглашением, его суть и юридическая ценность от этого не меняются. Однако, чтобы такое соглашение возымело юридическую силу, оно должно быть грамотно составлено. В первую очередь договор должен являться приложением к основному документу – договору купли-продажи и иметь все признаки соглашения о задатке:

  • соответствующее наименование документа;
  • полная персональная информация о сторонах соглашения;
  • полная информация об объекте продажи и его стоимости;
  • точную сумму внесенного задатка;
  • срок действия документа;
  • подписи сторон.

К составлению такого договора нужно подойти очень серьезно. Если опыта в составлении таких бумаг нет, лучшим решением во избежание проблем будет обращение к грамотному юристу.

Если документ не будет иметь достаточных признаков соглашения о залоге, он будет признан договором аванса. А это, в свою очередь, избавит продавца от соответствующих обязанностей по компенсации залога, если сделка не состоится.

Читайте так же:  Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры

Данный документ может быть составлен и подписан без нотариуса. Однако, на практике многие покупатели настаивают на таком заверении, пытаясь дополнительно себя подстраховать, что при покупке любой недвижимости является совсем нелишним.

Срок действия договора

При составлении данного документа необходимо правильно прописать сроки его действия. Это важно для обеих сторон. Так как если кто-либо из участников не уложится в срок, например, не успев оформить какие-то документы, к нему будут применены штрафные санкции в отношении задатка.

Для покупателя такой штраф выразится в потере всей предоплаченной суммы. Продавцу же придется компенсировать предоплату в двукратном размере. Чтобы избежать таких не выгодных для каждой из сторон последствий, участники обычно подстраховываются и указывают более длительный срок действия соглашения.

Например, если предполагается, что на сбор и подготовку всех необходимых для сделки документов уйдет две недели, в соглашении можно указать месячный срок действия документа. В любом случае договор будет действовать до момента полного завершения сделки и регистрации объекта в Росреестре.

Размер задатка

Точная сумма, которую покупатель должен внести в качестве задатка законом не оговаривается. Понятно, что размер задатка должен устраивать обе стороны. Продавец при этом не должен быть заинтересован предлагать объект продажи другим покупателям.

Размер предоплаты напрямую зависит от объекта продажи. Но на практике принято вносить продавцу не более двух процентов от его полной стоимости.

Договор при ипотеке

Составление такого соглашения в отношении жилья при ипотеке также возможно. Но при этом нужно учитывать один нюанс. Обязательным посредником между покупателем и продавцом в этом случае выступает банковская организация.

Какие-либо действия без ее участия в данном случае невозможны. Перед тем как заключать договор необходимо будет получить письменное согласие банка. Без этого соглашение не будет иметь законной силы, а сделка будет признана недействительной.

Расписка продавца

Неотъемлемым приложением к договору служит расписка, написанная продавцом, принявшим залог. Без такой расписки документ будет признан недействительным. Такая расписка не имеет строго установленной формы, однако, при ее получении покупателю нужно знать некоторые нюансы.

Документ составляется продавцом от первого лица. Он может быть напечатан или написан от руки и содержать следующее:

  • дату и место составления;
  • соответствующее наименование бумаги;
  • полные личные сведения о продавце;
  • номер и общие сведения о договоре, к которому прилагается;
  • полученную сумму залога прописью;
  • ФИО и подписи продавца и покупателя.

Образец расписки

В образце расписки, представленном выше, предложен печатный экземпляр. Но здесь нужно оговориться. Для покупателя наилучшим вариантом такой расписки, будет документ, полностью написанный рукой продавца.

При необходимости подлинность такой расписки будет доказать намного легче, чем в случае с печатным вариантом на бланке, где подлинность можно установить только на основании одной подписи продавца.

Не следует торопиться с внесением какой-либо суммы залога до составления договора и получения расписки. Обман при покупке жилья не является редкостью, поэтому на этом рынке надо действовать с предельной осторожностью.

Необязательно передавать деньги продавцу лично. Можно дополнительно подстраховать ситуацию, положив данную сумму в ячейку в банке до полного завершения сделки. Тогда банк станет гарантом сохранности денег, а у продавца также будет гарантия получения этой суммы по окончании процесса продажи.

Видео (кликните для воспроизведения).

Внесение залога за понравившееся жилье – хороший вариант, гарантирующий то, что вскоре вы станете его счастливым обладателем. Главное не допустить ошибок при составлении договора и внесении денег за полюбившуюся квартиру.

Источники


  1. Пикуров, Н. И. Комментарий к судебной практике квалификации преступлений на примере норм с бланкетными диспозициями / Н.И. Пикуров. — М.: Юрайт, 2014. — 496 c.

  2. Теория государства и права. — М.: Статут, 2007. — 128 c.

  3. Научные воззрения профессоров Пионтковских (отца и сына) и современная уголовно-правовая политика. — М.: Статут, 2014. — 432 c.
  4. Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.
  5. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.
  6. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
Договор задаток при покупке квартиры — как составить
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here