Как купить залоговую квартиру

Самое важное в статье: "Как купить залоговую квартиру" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Как купить залоговую квартиру у банка?

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Покупка залоговой квартиры у должника

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП). В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает. Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику. Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку. В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

[3]

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов – http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

50+ секретных страниц банков с залоговой недвижимостью

Меня часто спрашивают, что я думаю о залоговой недвижимости банков: выгодно-не выгодно, опасно-не опасно. Сегодняшним материалом отвечаем на ваши вопросы, а также публикуем больше 50 ссылок на секретные разделы банков, где вы можете эту самую недвижимость найти.

Почему секретных? Потому что большинство банков старются не особо афишировать эти страницы. По разным причинам. Кто-то не хочет публично заявлять, что у него много неплательщиков, кому-то просто лень.

Те из покупателей, что продерутся сквозь разношерстные файлы, таблицы и базы, будут вознаграждены интересными объектами по интересной цене.

В общем, специально для вас мы совершили подвиг

, прошерстили огромное количество банковских страниц, нашли нужное и сегодня их выкладываем в открытый доступ. Обязательно поделитесь этой информацией с друзьями — возможно так они быстрее найдут квартиру своей мечты!

Итак, пока отвечу на вопросы:

Выгодно или невыгодно покупать залоговую недвижимость банков?

Если вы рассчитываете на покупку с 50% скидкой от рыночной стоимости, то могу вас огорчить — такие варианты обычно на открытый рынок не попадают, а расходятся «по своим». Всё, с чем может иметь дело обычный покупатель — максимум 10-15%(если повезет).

Читайте так же:  Образец оформления приказа об обучении пожарной безопасности работников организации и проверки получ

Но. Как я всегда рассказываю на семинарах — если вам удалось купить недвижимость дешевле рыночной цены, вы уже в плюсе. Если рынок будет проседать дальше — вы просто приблизитесь к новой отметке, не потеряв денег. Если в дальнейшем рынок недвижимости стабилизируется или пойдет даже в минимальный рост — вы уже заработали.

Вывод: если удастся найти и купить недвижимость дешевле рынка, то выгодно.

Опасно или не опасно?

Почти вся залоговая недвижимость в банках — это то, что они когда то одобрили для ипотеки. И откровенно мошеннических вариантов здесь не будет. Другой вопрос, что в истории недвижимости банки обычно глубоко не копаются, оставляя это на совесть страховой компании. Что из этого выходит — можно увидеть время от времени в СМИ, когда квартиру отбирают у покупателя.

Более того, залоговая недвижимость банков неоднородна — это могут быть и объекты на балансе банка, а могут быть и те, что ещё находятся в собственности заёмщиков.

Вывод: проверять всё равно надо.

Кстати, если вам нужна помощь и юридическое сопровождение покупки подобной недвижимости — обратите внимание на наши услуги.

Где искать залоговую недвижимость?

Вот тут мы и подходим к самому главному — нашему списку секретных и полусекретных страниц с залоговой недвижимостью.

Что делать дальше?

Почти во всех банках за залоговой недвижимостью закреплен конкретный специалист, контакты которого можно увидеть на соответствующей странице. Остается написать ему по поводу понравившегося варианта и уточнить ряд моментов:

  • Не продан ли ещё данный объект
  • Кто его собственник — банк или клиент банка
  • Какой вариант продажи предлагает банк. Как будет проходить сделка (аукцион или просто заключение договора купли-продажи).
  • Как будет проходить оплата цены недвижимости
  • Как посмотреть недвижимость
  • Как посмотреть документы на недвижимость (вам это пригодится для проверки)
  • ВАЖНО! Обязательно нужно торговаться, особенно если речь не об аукционе. Сейчас есть шанс еще больше снизить цену недвижимости!

Проконсультироваться со мной по безопасности покупки залоговой недвижимости можно по телефонам 8 (499) 403-1143 или 8(963) 750-7293

Автор: Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью.

Ведущий семинаров о правильной покупке недвижимости, блога «О недвижимости: легко и просто».

В сфере недвижимости с 2000 года.

P.S. Жду ваших вопросов и комментариев. И не забудьте поделиться информацией с друзьями — кто-то из них прямо сейчас ищет свою недвижимость.

UPD. Банки как всегда прячут информацию из открытого доступа, поэтому приходится проверять ссылки на действительность. Дата обновления — 26 мая 2017 года.

Как купить залоговую квартиру?

Продажа квартиры в залоге у банка – одна из услуг, которую оказывает наше агенство недвижимости МИЭЛЬ Чистые Пруды.

Если вы хотите продать квартиру с обременением, то скорее всего, у вас уже есть просрочка по кредиту, либо по ипотечным платежам. Когда заемщик нарушает условия договора, банк может либо инициировать продажу квартиры, или проще говоря выставить ее на торги. Либо обратить квартиру в свою собственность, для того, чтобы компенсировать свои расходы.

Мы работаем с квартирами, находящимися в залоге у любых банков, среди них, Сбербанк, ВТБ, Дельтакредит банк, Банк Жилищного Финансирования, Газпромбанк и прочих.

Если вас хотят лишить залоговой квартиры – обращайтесь к нам!

Звоните по тел +7(495)744-33-77 или оставляйте заявку . Лучше не тянуть время, чем больше у вас времени до суда – тем дороже можно продать вашу квартиру. В любом случае, лучше продать квартиру под обременением самому, чем ждать, когда это сделать банк, так как вы получите в несколько раз больше денег за вашу квартиру. При продаже квартиры банком с торгов, часто собственники еще остаются должны банку. Так как банк закладывает большие штрафы за просрочку платежей и суммы за судебные издержки.

Продажа квартир, находящихся в залоге

Продажа квартиры под обременением возможна только в случае погашения обязательств перед банком – уплаты кредита или погашения ипотеки. После этого банк выдает справку об отсутствии задолженности, эта информация фиксируется в Росреестре. Росреестр снимает обременение и тогда квартиру можно продать. Составляется договор купли-продажи с покупателем и по этому договору стороны регистрируют переход права собственности к покупателю.

Арестованные квартиры банков выставленные на продажу

Арест квартиры – это один из типов обременения, возможность наложения которого существует при задолженности перед банком.

В этом случае собственник не имеет возможности реализовать, подарить либо сделать любые иные юридические действия с собственной недвижимостью.

В результате можно встретить арестованные квартиры банков, выставленные на продажу самими финансовыми организациями.

Почему квартира попадает под арест

Основной причиной реализации арестованных квартир является ситуация, когда квартира находилась в ипотеке, а должник своевременно не выполнил свои обязательства по кредиту.

В результате банк обращается в суд, чтобы отобрать недвижимость у гражданина или организации за долги. Но наблюдается это только в тех ситуациях, когда сумма задолженности накопилась значительная, в противном случае суд не удовлетворяет исковое заявление.

Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка

Нередко покупателей отталкивают предложения по покупке жилой квартиры, на которой лежит обременение ипотеки.

Однако при грамотном подходе к этому процессу, выиграть могут обе стороны.

Прежде всего, покупатель должен самостоятельно узнать в банке, не имеют ли они возражений по продаже конкретной квартиры. Это обусловлено тем, что именно он должен будет осуществлять действия, направленные на снятие обременений.

Для этого требуется проверить:

  1. Возложено ли на недвижимость двойное обременение. Некоторые владельцы умудряются взять дополнительный кредит, в результате чего претензии на квартиру будет иметь еще и другая финансовая организация.
  2. Наложен ли арест либо запрет на осуществление регистрационных действий на недвижимость. Все данные об этом получаются в виде выписки, взятой из Единого госреестра (ЕГРП). Взять подобный документ можно посредством Росреестра, МФЦ либо портала Госуслуги.
Читайте так же:  Всё про документы для регистрации договора дарения квартиры в мфц или росреестре при получении имуще

Но это все крайне проблематично и затруднительно. Другим более простым вариантом считается покупка конфискованных квартир в самом банке. Это обусловлено тем, что залоговое имущество переходит в собственность финансовой организации по решению суда.

Большинство банков, которые занимаются выдачей ипотечных займов, имеют большое количество конфиската в виде недвижимости, которую забрали за долги. Обычно средняя стоимость подобных объектов имеет цену ниже рыночной и размер скидки выставленных на продажу квартир составляет до 15%.

Приобретение такой квартиры осуществляется в следующем порядке:

  1. Сначала между банком и покупателем заключается предварительное соглашение. Этот документ должен быть заверен нотариусом в присутствии должника, представителя финансовой организации и покупателя.
  2. Дальше банк предоставляет несколько ячеек, где в одну кладут средства для погашения займа, а во вторую — деньги для должника (с учетом суммы, уплаченной для погашения ипотеки).
  3. Если возражений никаких не наблюдается, составляется договор купли-продажи и посредством Росреестра регистрируют нового собственника, а деньги из ячеек передаются предназначенным сторонам.

Залоговые квартиры от банков в Москве

В столичном регионе количество реализуемых квартир с обременением — самое большое по стране.

Поэтому перед покупкой важно проверять интересующие объекты.

В противном случае это может привести к получению квартиры, которая находится в залоге либо на неё оформлена ипотека. Это является поводом для признания сделки купли-продажи недействительной.

Продажа залоговой недвижимости на торгах

Когда недвижимое имущество было арестовано и изъято у должника, его выкуп осуществляется на торгах в открытой аукционной площадке.

Проводится это в течение нескольких месяцев после того, как был наложен арест.

Обычно список такой недвижимости можно найти, воспользовавшись сайтом ФССП по городу Москве либо в регионах. В них указывается информация о реализуемых объектах, а также их точный адрес.

[1]

Первоначальной стоимостью по закону является сумма, указанная в исполнительном листе или в соответствующем решении суда. За счет этого стартовая, а также рыночная цена обычно существенно различается.

Дальше повторно назначается проведение торгов, но цена от прежней снижается на 15%. Для этого приставы отправляют заявление в суд, который принимает соответствующее решение.

Продажа квартир от Сбербанка с аукциона

В случае образования задолженности у заемщика, Сбербанк изымает у него залоговое имущество, обратившись с исковым заявлением в суд.

После соблюдения всех формальностей, представитель банка заключает с должником договор, где указываются схемы, по которым происходит продажа имущества. Обычно это происходит посредством интернет-торгов на собственной площадке финансовой организации.

Для принятия участия в подобных торгах требуется пройти регистрацию, а также внести первоначальный взнос. Средняя продолжительность таких продаж варьируется в пределах 3-6 месяцев.

При невозможности реализовать в один заход, повторно реализацию проводят спустя 30 дней.

Как и где проводятся торги

Видео (кликните для воспроизведения).

Обычно торги проводятся на открытых площадках ФССП. Чтобы на них попасть, предварительно требуется стать их участником.

Для этого, после выбора посредством сайта интересующей квартиры, происходит заключение договора непосредственно с продавцом о внесении задатка. Его размер указывается в описании конкретного объекта.

Так делают все участники торгов, а тем, кто проигрывает, эта сумма возвращается в полном объеме.

Когда покупатель победил, но после этого отказался покупать квартиру – по правилам его задаток остается у продавца.

Всего же после внесения задатка требуется предоставление следующих документов:

  • заявка для участия, заполненная в специальной форме;
  • платежные документы, где присутствует отметка от банка для подтверждения факта внесения задатка;
  • копия паспорта;
  • опись подаваемых бумаг, где обозначена дата, а также время отправки заявки;
  • конверт, в котором содержится лист бумаги, где указана сумма сделки, превышающая стартовую. Его требуется хорошо запечатать.

В день торгов все документы участников проверяются, по результатам чего человека допускают либо нет. Отказ можно получить только в случае отсутствия либо некорректности сданных документов.

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры у банка

При приобретении залоговой квартиры есть ряд негативных сторон:

  • длительность процедуры;
  • возможность предыдущих владельцев через суд оспорить продажу;
  • отмена сделки с потерей средств, если предыдущим собственником для покупки был использован материнский капитал.

Но существуют и определенные положительные стороны:

  • качество недвижимости (банки, выдавая кредиты, не берут в залог рухлядь);
  • юридическая чистота сделки;
  • более низкая стоимость квартиры.

Когда люди, у которых недвижимость находится в залоге у банка, не возвращают кредит, финансовая организация через суд арестовывает её. После этого, посредством открытых торгов, квартира реализуется.

Обычно такие объекты покупаются по стоимости ниже рыночной, что делает их привлекательными.

Залоговая недвижимость Сбербанка

Залоговые квартиры от «Сбербанка» – это своего рода распродажа недвижимости. Банк на законных основаниях забирает залог себе в качестве погашения долга по ипотеке, взятой заемщиком.

Для желающих купить недорого квартиру – это отличный вариант, поскольку зачастую банк снижает цену на залоговую недвижимость, чтобы скорей найти покупателя, продать жилплощадь и закрыть свои финансовые «дыры».

Как купить залоговую квартиру от «Сбербанка», как попасть на торги и насколько безопасно обзаводиться недвижимостью, оставленную банку в качестве залога?

Перечень имущества, которое может выступать в качестве залога по ипотеке

Банк может взять в залог по ипотечному договору такие виды недвижимости, как:

  • квартиры;
  • жилые дома;
  • комнаты;
  • коттеджи;
  • земельные участки;
  • гаражи;
  • постройки, административные здания.

Оценочная стоимость залогового имущества не должна быть ниже суммы ипотеки, взятой заемщиком в банке.

Если заемщик регулярно вносит ежемесячные платежи по ипотеке, не допускает просрочек, тогда залоговое имущество остается у него.

Если в силу каких-то обстоятельств он перестает соблюдать условия договора, у него формируется задолженность и он не знает как погасить ипотечный кредит, тогда его залоговое имущество передается банку, который в дальнейшем продает залог другому покупателю.

И таким образом банк возвращает свои деньги, компенсирует затраты, понесенные им при оформлении и выдаче ипотеки.

Читайте так же:  Образец договора социального найма жилья и его особенности

Продажа квартир осуществляется несколькими путями:
  • прямая продажа;
  • аукцион, который проводит АО «Российский аукционный дом» и ЗАО «Сбербанк–АСТ».

«Сбербанк» может начать продажу залоговой квартиры только после того, как будет вынесено судебное решение о конфискации имущества должника или после того, как текущий заемщик даст свое согласие на продажу предмета залога.

А обращаться в суд банк может только тогда, когда заемщик не пытается урегулировать вопрос с погашением ипотеки в мирном порядке, не идет на компромисс, не выплачивает даже проценты по кредиту.

«Сбербанк» осуществляет продажу квартиры, заложенной бывшим заемщиком, в 21 регионе страны.

Реализация залогового имущества в «Сбербанке»

Продажа залогового жилья может осуществляться в двух случаях:

  1. По согласию текущего заемщика и банка. В индивидуальном порядке «Сбербанк» может рассмотреть заявку клиента на покупку залогового жилья, но на условиях переоформления ипотеки, а не на условиях купли-продажи. Происходит это так: желающий приобрести квартиру подает документы в банк, где на него переоформляется ипотечный договор. Ипотечные обязательства переходят новому заемщику, при этом та сумма задолженности, что была выплачена старым заемщиком, компенсируется ему новым заемщиком. Такая сделка в отличие от приобретения жилья на торгах обойдется покупателю дешевле, однако требует гораздо больше сил на оформление сделки.
  2. По судебному решению. Банк имеет право продать квартиру должника, если тот нарушил условия договора, касающиеся оплат по ипотеке. Однако к этому способу банк прибегает неохотно и только после того, как другие досудебные методы не помогут. Например, он может предложить заемщику провести реструктуризацию долга.

Как купить залоговое имущество у «Сбербанка» в 2019 году?

Процесс приобретения залогового имущества выглядит так:

  • Перейти на сайт http://zalog.lot-online.ru – сайт реализации залогового имущества.
  • Выставить фильтр, сделать сортировку (вначале новые квартиры по дате публикации, затем старые).
  • Выбрав подходящий вариант, кликнуть по ссылке. Если квартира подходит по всем параметрам, тогда нужно кликнуть по кнопке «Предложить цену».
  • Ввести контактные данные: Ф.И.О. потенциального покупателя, адрес электронной почты, номер телефона. Введя нужную информацию, нажать на кнопку «Отправить».
  • Если продавца устроит цена, которую объявил покупатель, тогда торги закрываются и в течение 10 дней покупатель рассчитывается со «Сбербанком» по задолженности.
  • Чтобы стать участником аукциона потенциальный покупатель должен зарегистрироваться на сайте http://zalog.lot-online.ru и получить аккредитацию на аукционе. Для этого он должен представить в банк копии или сканированные копии паспорта и ИНН.

    Преимущества покупки залоговой недвижимости от «Сбербанка»

    Государственный банк – открытая финансовая организация, клиенты которой могут запросить список залогового имущества, выставленного на продажу, на электронную почту или факс.

    Сотрудничать со «Сбербанком» выгодно, потому что:

    • отсутствуют дополнительные расходы, связанные с покупкой залоговой недвижимости;
    • сделка с куплей-продажей залогового жилья осуществляется оперативно;
    • сделка со «Сбербанком» – гарантия надежности и юридической чистоты продаваемого имущества;
    • жилье, которое продает должник, находится под контролем банка;
    • стоимость квартиры, оставленной банку в качестве залога, обычно ниже рыночной.

    Почему лучше покупать залоговую квартиру у «Сбербанка»?

    Все дело в том, что продажа залогового имущества «Сбербанком» происходит через дочернюю компанию этого банка – «Сбербанк–АСТ». На этой электронной площадке проходят торги, распродается арестованное имущество.

    Для того чтобы стать участником аукциона залогового имущества, необходимо зарегистрироваться на портале http://www.sberbank-ast.ru/, получить аккредитацию. Физические лица, желающие приобрести квартиру, должны сделать электронную цифровую подпись, которая облегчит им процесс приобретения жилья.

    Также после подтверждения аккредитации на сайте человек должен пополнить свой виртуальный счет на сумму, которая должна быть не меньше 2% от стоимости залогового жилья.

    Как осуществляется продажа залоговой недвижимости от «Сбербанка» на торгах?

    Процесс продажи банком залоговой квартиры на аукционе выглядит примерно так:

    1. Банк выставляет на продажу залоговую жилплощадь, обозначив начальную цену квартиры. Обычно исходная цена составляет от 70 до 75% от рыночной стоимости недвижимости.
    2. Потенциальные покупатели предлагают свою цену, однако она не должна быть ниже исходной стоимости.
    3. Покупателем становится тот участник торгов, который предложил банку наибольшую стоимость.
    4. Если в течение 14 дней банк не находит потенциальных покупателей на залоговую квартиру, тогда он снижает стоимость квартиры (на 10–15%). И процесс снижения стоимости длится до тех пор, пока банк не найдет покупателя.

    Новый покупатель залоговой недвижимости может приобрести жилье наличными средствами (путем перевода средств с банковского счета) или же взять ипотеку в «Сбербанке» на покупку жилья.

    Почему «Сбербанк» прибегает к продаже залоговой квартиры только в крайнем случае?

    Банк в первую очередь думает о себе. Ему тоже невыгодно заниматься конфискацией и продажей залоговой недвижимости, потому что:
    • при отчуждении залогового объекта у банка могут возникнуть проблемы;
    • из-за того, что квартира находилась в залоге у банка, ее стоимость при продаже сильно падает;
    • за счет продажи такой квартиры нередко банку сложно возместить убытки, связанные с погашением ипотеки;
    • процесс рассмотрения дела в суде о передаче залогового имущества может затянуться на несколько лет.

    Продажа квартиры, оставленной заемщиком в качестве залога – крайняя мера, на которую идут банки, в том числе и «Сбербанк» для того, чтобы погасить задолженность заемщика. Такие квартиры обычно идут по стоимости ниже рыночной, поэтому тем, кто желает сэкономить, можно рассмотреть этот вариант покупки жилплощади.

    Для этого нужно пройти регистрацию на онлайн-площадке компании «Сбербанк-АСТ», выбрать объект, предложить за него более высокую стоимость.

    Если никто другой не поставит цену выше, чем ваша, тогда считайте, что квартира уже наполовину ваша. Останется только расплатиться за нее путем внесения на счет банка наличных средств или же путем оформления ипотечного договора.

    Залоговая квартира: доступная и опасная? Развенчиваем мифы, разбираем сделку поэтапно, просчитываем выгоду и риски

    Говорят, если покупать квартиру у неудачливого ипотечного заемщика или у самого банка, который квартиру уже конфисковал у должника, то можно серьезно выиграть в цене. С другой стороны, покупка залоговой квартиры пугает: а вдруг какие-то невыполненные обязательства прежним хозяином квартиры падут на голову покупателя?

    Читайте так же:  Как и почему можно лишить мать родительских прав

    По информации Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIR Properties, в кризис число сделок с залоговыми квартирами выросло, но незначительно — в среднем не более чем на 5%. А Александр Рюмин, директор департамента элитной недвижимости компании «A- Realty Group», сообщил порталу www.metrinfo.ru, что число таких сделок в его агентстве составляет не более 2-3% от общего числа. Эдуард Булычев, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, оценил долю операций с залоговым жильем в компании на уровне 20-25%. Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость», назвала цифру – 7%.

    Риелторы постоянно продают недвижимость, находящуюся в залоге у банков, — это подтвердила Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». И в большинстве случаев речь идет о квартирах, которые реализуются их владельцами по доброй воле. Например, когда-то молодожены купили однокомнатную квартиру по ипотеке, прожили в ней 2-3 года, родился ребенок, стала нужна двухкомнатная, которая приобретается опять с использованием ипотечного кредита. Поэтому однокомнатную квартиру нужно продать.

    Но у компании также есть клиенты, которые вынуждены продавать квартиру, так как не могут выплачивать ипотеку. В основном такие клиенты, не дожидаясь обращений банков в коллекторские агентства и суды, идут к риелторам.

    Но бывает еще и продажа по принуждению. Она возможна, как уточняет Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», только в случае длительной просрочки ипотечных платежей (более 6-9 месяцев). Обычно банки предлагают различные варианты для погашения задолженности — продление срока кредита, отсрочка погашения основного долга и т.д. Если ни один из вариантов не устраивает клиента, то квартира реализуется уже по судебному решению.

    Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость») обращает внимание на очень важный момент — без решения суда агрессивно требовать от заемщика продажи его имущества нельзя: «если же под «принудительной продажей» понимать действия кредиторов, коллекторов и прочих лиц, которые заставляют заемщика продать свою квартиру, то такая сделка, подпадая под нормы статьи 179 Гражданского кодекса РФ (сделка, совершенная под влиянием угрозы, при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях), в дальнейшем имеет все шансы быть признанной недействительной в судебном порядке».

    От чего зависит цена
    Залоговая квартира интересна покупателю, если ее цена ниже среднерыночной. Как уточнила Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского Агентства Недвижимости», разница может доходить до 25%. Ведь в сделке помимо сторон продавца и покупателя в качестве третьей стороны присутствует банк, и зачастую условия диктует именно он.

    Стоимость залоговой квартиры зависит от того, насколько критична у заемщика ситуация с банком-кредитором. Чем критичнее – тем дешевле. Учитывается сумма общей задолженности с процентами и штрафными санкциями, длительность периода, в течение которого заемщик не платит по кредиту, и др.

    Но, как отметил Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», при добровольной продаже залоговой квартиры заемщик и банк чаще всего договариваются полюбовно: условия удовлетворяют обе стороны.

    И тут уж многое зависит от профессионализма риелтора, занимающегося сделкой. Юлия Лурье («ИНКОМ-Недвижимость») рассказала случай, когда риелторы покупали для своего клиента залоговую трехкомнатную квартиру в районе станции метро «Полежаевская» в доме серии П-44Т. Продавал эту квартиру частный маклер, который долго не мог найти покупателя на свой объект, т. к. всех пугала схема сделки с участием банка. Однако предложение было выгодным: залоговая квартира была куплена на 800 тыс. руб. дешевле аналогичных предложений на рынке.

    Эксперт привела и другой пример сделки. В ней риелтор выступал продавцом залоговой квартиры в Домодедово и был заинтересован продать ее дороже. Сделка прошла удачно, а клиент получил деньги в размере ее рыночной стоимости.

    Другие факторы, влияющие на цену, — потребительские характеристики, в частности — расположение квартиры и качество ее ремонта.

    Александр Рюмин («A-Realty Group») привел пример продажи трехкомнатной залоговой квартиры на улице Байкальская (метро «Щелковская»). После развода заемщик решил ее продать (она была в семье не единственной). Большой спрос на полностью оборудованную мебелью и техникой квартиру позволил продать ее по рыночной цене за 12, 4 млн руб.

    Другой случай из практики показывает, что продажа квартиры «ниже рынка» тоже может быть выгодной. На продажу был выставлен элитный пентхаус в районе Арбата. Рыночная стоимость квартиры была около $6,2 млн, а ежемесячный платеж банку — $100 тыс. Каждый месяц экспозиции объекта на рынке делал его дороже на эту сумму. Учитывая ограниченный спрос на такие предложения, продавец согласился продать пентхаус за $5,5 млн.

    Однако бывают и такие случаи, когда заемщик выставляет квартиру на продажу дорого для того, чтобы ее вообще не купили. О такой «практике» нам поведал Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». Заемщик попадал в тяжелое финансовое положение: терял работу и допускал просрочку платежей по ипотеке. Спустя какое-то время из банка начинали звонить заемщику, а заодно и его друзьям и родственникам, требуя погашения долга. Чтобы избежать этого прессинга, заемщик приходил в банк и заявлял, что продает квартиру, чтобы расплатиться по кредиту. Звонки прекращались, а через какое-то время, получив небольшую передышку, заемщик устраивался на работу и возобновлял платежи по кредиту как ни в чем не бывало.

    Все, что мы рассказали выше, касается добровольной продажи. Если она невозможна, банку приходится обращать взыскание на предмет залога в судебном порядке. В этом случае квартира выставляется на торги по стоимости, которую определил банк. Как правило, стоимость предложения гораздо ниже рыночной. Если после того, как квартира будет продана и погашены долги банку, остаются деньги, они поступают в распоряжение заемщика. Если же расходы банка покрыть не удается, то оставшаяся часть долга взыскивается с заемщика через суд, — рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»).

    Как мы уже отмечали, принудительная продажа возможна только после получения соответствующего решения суда через аукционы. Покупателю необходимо убедиться, что такое решение у банка есть и оно не обжаловано собственником в законном порядке. При несоблюдении этих условий предыдущий собственник вправе отстаивать свои права в суде, говорит Алена Сапрыкина, заместитель руководителя департамента элитной жилой недвижимости Delta estate.

    [2]

    Если стоимость квартиры не покрывает кредит
    В период кризиса при продаже залоговых квартир возникла дополнительная сложность: если на растущем рынке стоимость заложенной квартиры полностью погашала кредит, а растущий ранок позволял даже остаться в плюсе, то сейчас сумма кредита, полученного до кризиса, может превышать стоимость квартиры. Как рассказала Татьяна Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), в данном случае то, как будут производиться расчеты, зависит от условий кредитного договора. На практике в большинстве случаев в качестве дополнительных ресурсов для окончательного погашения кредита рассматривается все имущество заемщика. «Этот факт может стать неприятным сюрпризом, т.к. большинство владельцев ипотечных квартир считают, что в случае невозможности оплаты кредита они рискуют только заложенной квартирой», — подчеркивает эксперт.

    Читайте так же:  Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке

    Технология сделки и схемы расчетов
    Сделки с залоговым жильем регулируются ФЗ «Об ипотеке» и несложны в производстве. По мнению Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость»), основная трудность заключается в том, чтобы синхронизировать действия нескольких сторон: продавца, покупателя, банка-залогодержателя, регистрационной палаты, нотариуса и т.д.

    Сделки проходят по разным схемам взаиморасчета. Как рассказала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), по одной из них покупатель вносит денежную сумму продавцу-залогодателю в качестве аванса/задатка в размере задолженности (по соответствующему соглашению или предварительному договору). Продавец из этих денег погашает задолженность; получает уведомление банка о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и банк-залогодержатель не возражает против отчуждения объекта недвижимости. Затем продавец-залогодатель и покупатель подписывают договор купли-продажи, после чего в Росреестре регистрируется договор, переход права собственности, предоставляется выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры.

    По другой схеме покупатель закладывает в одну банковскую ячейку денежную сумму за продаваемый объект недвижимости для продавца-залогодателя, в другую банковскую ячейку — деньги в размере задолженности для банка – залогодержателя. Затем продавец получает от банка уведомление о том, что обязательства по кредитному договору выполнены и банк согласен на отчуждение имущества. Дальше продавец и покупатель совершают сделку купли-продажи; в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности. В конце всех манипуляций продавец и банк получают доступ к банковским ячейкам.

    Эдуард Булычев («БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной) проиллюстрировал технологию взаиморасчета на конкретном примере. Компания продавала трехкомнатную квартиру, находящуюся в залоге у «АбсолютБанка». Схема расчетов такова: деньги покупателя в день сделки закладываются в две ячейки на имя собственника: доступом к первой, с суммой остатка по кредиту, является подписанный и зарегистрированный договор с обременением на имя покупателя. Эти деньги продавец передает банку в день регистрации договора. Доступ ко второй ячейке, с деньгами продавца (дельта, т.е. сумма, которую он уже выплатил банку и возвращает ее себе) – это зарегистрированный договор и выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры. «Обременение с объекта недвижимости в регистрационной палате на сегодня снимается за три дня, и покупатель ничем не рискует», — заверяет эксперт.

    Расчет между всеми участниками сделки может произойти и так: покупатель подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору, на основании которого он становится поручителем продавца. Так как покупатель является поручителем, он погашает задолженность продавца. Банк выдает уведомление о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и он не возражает против отчуждения объекта недвижимости. После этого в Росреестре одновременно регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности, и происходит снятие обременения. Все нюансы относительно того, что покупатель выступит поручителем продавца, а также схема оплаты (частью денег погашается задолженность, оставшаяся часть передается продавцу) должны быть четко прописаны в предварительном договоре.

    Расходы при сделках с залоговым жильем больше, чем при обычной купле-продаже. Договор купли-продажи и регистрацию таких сделок проводят уполномоченные нотариусы, поэтому расходы – напрямую зависят от их тарифов. Если в договоре ипотеки оговорен штраф или проценты за досрочное погашение кредита, придется заплатить и их. Например, по опыту компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, фактическая стоимость процедуры вывода из-под залога составляет 6 тыс. руб. (госпошлина + оформление). Эту сумму, как правило, оплачивает продавец.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Что же касается рисков, то, как заверила Татьяна Воробьева («Московское Агентства Недвижимости»), все операции, проводимые с квартирами, находящимися под залогом у банка, многократно проверяются. А Марина Маркарова (MAYFAIR Properties) дополняет, что основания для расторжения сделок перечислены в Гражданском кодексе. «При соблюдении норм закона, в частности ФЗ «Об ипотеке», риск признания сделки недействительной и расторжения договора сводится к нулю», — подчеркивает эксперт.

    Источники


    1. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Юридический институт, 2001. — 352 c.

    2. Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: Инфра-М, РИОР, 2014. — 480 c.

    3. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
    4. Липшиц, Е.Э. Законодательство и юриспруденция в Византии в IX-XI вв. Историко-юридические этюды / Е.Э. Липшиц. — М.: Наука, 2013. — 248 c.
    5. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
    6. Гуреев, В. А. Комментарий к Федеральному Закону «О судебных приставах» / В.А. Гуреев. — М.: Wolters Kluwer, 2017. — 208 c.
    Как купить залоговую квартиру
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here