Как оформить сделку выгодно что лучше дарственная или купля-продажа квартиры

Самое важное в статье: "Как оформить сделку выгодно что лучше дарственная или купля-продажа квартиры" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Дарение и купля-продажа

Дарение (гл. 32 Гражданского кодекса (ГК) РФ) и купля-продажа (гл. 30 ГК РФ) — кардинально отличающиеся по своей природе двусторонние сделки, направленные на отчуждение имущественных благ одной стороной (их собственником) в пользу второй стороны названных договоров. Обе сделки могут заключаться в письменной или устной форме и отчуждать любое благо или право требования, свободный оборот которого на территории РФ не запрещен. Во всем остальном указанные сделки существенно разнятся, в чем и выражается преимущество выбора одной из них в конкретной ситуации.

Не менее существенным отличием представляется допустимый субъектный состав сделок. Так, в купле-продаже могут лично участвовать любые субъекты права, которые наделены правоспособностью для заключения сделок (все, кроме недееспособных, малолетних лиц — ст. 171 и 172 ГК РФ). Что касается дарения, то кроме вышеуказанных ограничений к нему также применяются запреты участия для субъектов исходя из их профессиональной деятельности (п. 2, 3, 4 ч. 1 ст. 575 ГК), что продиктовано сущностью дарения.

Еще одним важным фактором при выборе способа отчуждения и приобретения имущества является правовой режим владения, возникающий у нового собственника. Так, при купле-продаже, в случае нахождения нового владельца имущества в браке, в отношении приобретенного имущества, согласно п. 1 ст. 256 ГК, возникает совместный режим владения этим имуществом, независимо от того, кем и на чьи средства оно было приобретено. Невозможность применения этого правила допускается лишь при наличии брачного контракта с соответствующими условиями. При дарении же, согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса (СК) РФ, новый собственник владеет имуществом единолично.

Кроме того, определенную важность составляет и необходимость уплаты 13% НДФЛ (ст. 208 и 224 Налогового кодекса (НК) РФ). Она возникает при проведении обеих сделок, однако при купле-продаже обязанность ее уплаты возлагается на продавца, а при дарении — на одаряемого. Исключение составляет лишь дарение между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), что к купле-продаже не применимо. Для нее, в случае владения имуществом (чаще всего недвижимым) более трех лет, применимы нормы налогового вычета (ст. 220 НК РФ) (кроме случаев купли-продажи между родственниками).

Помимо этого, для дарения законодателем определен перечень причин, позволяющих расторгнуть сделку, уже после ее совершения, даже при соблюдении всех значимых условий (ст. 578 ГК), что недопустимо при купле-продаже.

Договор дарения

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ, договором дарения является оформленное письменно или устно соглашение сторон о бесплатной передаче или обещании передачи дарителем — собственником имущества в пользу одаряемого имущественных благ в виде вещей, прав требования или выполнения вместо него его имущественных обязанностей. Поскольку договор безвозмездный и безусловный, даритель ничего не получает взамен, а у одаряемого не возникают имущественные обязанности. Их наличие определяет притворность договора, что влечет его ничтожность (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Содержание договора дарения

Кроме стандартных реквизитов — даты, места наименования и обязанностей сторон — в этом документе обязательно должен быть обозначен предмет соглашения. В качестве него чаще всего выступают не изъятые из оборота вещи, однако могут выступать и имущественные права требования (передача права автора песни на получение гонорара от звукозаписывающей компании), а также освобождение от обязанности (прощение долга). Предмет должен быть конкретизирован договором, отсутствие такого прямого указания на конкретную вещь, право или способ освобождения влекут ничтожность договора (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, договором оговариваются условия, определяющие порядок передачи, ответственность за ненадлежащее использование, ограничения такого использования, также могут содержаться отлагательные или отменительные условия получения дара.

Форма договора

Согласно ст. 574 ГК РФ, в большинстве случаев допускается заключение устной формы договоров дарения. Исключения, требующие письменной формы, определены в п. 2 и 3 указанной статьи:

Обязательного нотариального оформления или госрегистрации не предусмотрено.

Плюсы и минусы договора дарения

К основным плюсам следует отнести:

  • простоту оформления — возможность устной формы договора, отсутствие необходимости нотариального заверения и госрегистрации, минимальный объем необходимых реквизитов и т.д.;
  • отсутствие необходимости уплаты НДФЛ при дарении между родственниками, между кем оно чаще всего и совершается;
  • возможность дарителя отменить дарение (ст. 578 ГК РФ);
  • отсутствие имущественных обязательств у одаряемого;
  • возникновение единоличного права владения у одаряемого, находящегося в браке (ст. 36 СК РФ).

К минусам относятся:

  • возможность отмены дарения со стороны дарителя является минусом для одаряемого;
  • безвозмездность является минусом для дарителя;
  • возможность оспаривания со стороны заинтересованных третьих лиц;
  • признание ничтожности при несоблюдении некоторых условий относительно содержания договора.

Договор купли-продажи

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, под договором купли-продажи следует понимать соглашение, по которому одна сторона — продавец, обязуется передать в собственность второй стороны — покупателю, товар, за который он передает продавцу заранее оговоренную денежную сумму — его цену. Правоотношения, возникающие между сторонами договора купли-продажи, регулируются главой 30 ГК РФ, которая различает несколько ее видов — розничная купля-продажа, договор поставки, контрактации, продажу недвижимости и т.д., а также устанавливает определенные особенности их заключения.

Содержание договора купли-продажи

Кроме стандартных реквизитов, под содержанием договора купли-продажи следует понимать совокупность прав и обязанностей сторон, возникающих относительно условий договора, регулируемых гл. 30 ГК.

Кроме того, распространенным условием является соблюдение качества товара, которое определяется договором (п. 1 ст. 469 ГК РФ) или пригодно для выполнения целей, для которых используется предмет такого рода (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Не менее важным условием является цена предмета, которая определяется соглашением сторон (кроме регулируемых государством). При отсутствии ее в договоре уплате подлежит цена, взимаемая за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Помимо того, обязательным условием действительности договора является указание обязанностей сторон, основными из которых является:

  • передача продавцом товара покупателю;
  • прием товара покупателем и оплата его цены продавцу. Договором могут устанавливаться любые другие незапрещенные законом условия.

Форма договора

Она определяется, исходя из предмета, его стоимости и субъектного состава. Допустимы 3 формы:

  • устная (применима чаще всего в розничной купле продаже);
  • письменная (поставка, контрактация, участие в качестве стороны юридического лица и т.д.);
  • нотариально удостоверенная (оформляется по соглашению сторон).

Кроме того, некоторые договоры подлежат государственной регистрации (ст. 558 и 560 ГК РФ).

Плюсы и минусы договора купли-продажи

К плюсам отчуждения имущества путем заключения договора купли-продажи следует отнести:

  • простота и быстрота оформления — большинство договоров может заключаться в устной форме, без нотариального удостоверения и государственной регистрации;
  • отсутствие ограничений для субъектного состава, кроме общепринятых запретов для недееспособных и малолетних лиц (ст. 171 и 172 ГК РФ);
  • возмездный характер сделки позволяет стороне, отчуждающей имущество, требовать за него денежное вознаграждение — его цену;
  • минимальное количество условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.

К минусам сделки купли-продажи относят:

  • возмездный характер обязывает покупателя к уплате в пользу продавца денежных средств;
  • необходимость уплаты НДФЛ (ст. 208 НК РФ), кроме случаев применения правил налогового вычета (ст. 220 НК РФ);
  • возникновение совместного режима владения приобретенной собственностью при нахождении покупателя в браке (п. 1 ст. 256 ГК РФ), кроме случаев заключения брачного контракта;
  • необходимость уведомления сособственников о продаже своей доли имущества и учет их права преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).
Читайте так же:  Как оспорить отказ в выдаче больничного советы юриста

Недействительность притворной сделки

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворной сделкой считается соглашение, заключенное между сторонами в целях прикрытия какой-либо другой сделки. Заключенное в таких целях соглашение считается ничтожным, что влечет его недействительность. Притворные сделки в большинстве случаев заключаются сторонами в целях обхода каких-либо недостижимых ими законных требований, запретов, ограничений и т.д.

Несмотря на то, что притворная сделка считается недействительной сама по себе, для исключения наступления неблагоприятных для третьих лиц последствий ее заключения, необходимо признание ее недействительности судом, которое осуществляется по инициативе этих третьих лиц, заинтересованных в таком признании. Для доказывания притворности допускается использование всех процессуальных инструментов.

При признании недействительности неисполненной притворной сделки, все ограничивается запретом ее исполнения. Если недействительной признается исполненная сделка, к ней, согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, применяются правила двусторонней реституции — возврат полученных по сделке благ. При невозможности ее применения стороны возмещают друг другу ущерб в денежной форме.

Оформив все необходимые документы, указанная недвижимость перешла в собственность С. По прошествии некоторого времени Б., работая бухгалтером на предприятии своего мужа и проверяя отчетность, заинтересовалась переводом средств на счет гражданина О.

Заподозрив махинации, она выяснила, что указанные средства были переведены в счет покупки недвижимости. Проверив все документы, она пришла к выводу, что ее муж, с целью прикрытия сделки купли-продажи, оформил дарение. Поскольку такое развитие событий нарушало ее права как супруги С. — она подала иск в суд для признания сделки дарения между ее мужем и О. недействительной. Суд, основываясь на приведенных аргументах, признал сделку дарения притворной, что, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, влекло ее недействительность. Более того, поскольку сделка уже была совершена, суд обязал С. и О. оформить ее надлежащим образом, в соответствии с требованиями для договора купли-продажи (гл. 30 ГК).

Заключение

Дарение является безвозмездной, а купля-продажа — возмездной сделкой.

Оба договора в большинстве случаев заключаются устно, не требуют нотариальной формы и государственной регистрации, кроме случаев продажи или дарения недвижимого имущества, а также дарения благ стоимостью более 3000 рублей от имени юридических лиц и обещания дарения.

Приобретение имущества путем купли-продажи порождает режим совместной собственности.

Обе сделки облагаются НДФЛ, кроме случаев применения налогового вычета и дарения между родственниками.

Для дарителя законодателем определен перечень причин, допускающих отмену дарения, что не применяется в купле-продаже.

Дарение позволяет обойти правило права преимущественного приобретения.

Прикрытие купли-продажи сделкой дарения влечет недействительность соглашения о дарении и обязательность применения норм главы 30 ГК.

Что выгодней и дешевле: дарственная или договор купли-продажи?

Реализация прав собственников по распоряжению принадлежащим им имуществом, предполагает собой заключение сделок. Одними из наиболее распространенных договоров, в результате подписания которых права одного лица переходят к другому, являются и .

Каждая из указанных сделок имеет ряд нюансов, связанных как с самим оформлением, так и с налогообложением юридических действий. В виду того, что заключение договоров, касающихся имущества, имеет особую важность и ценность для каждой из сторон, участники сделок должны владеть информацией, как о сути совершаемых действий, так и об их последствиях.

Договор купли-продажи и его особенности

Суть договора купли-продажи заключается в передаче прав продавца покупателю, при условии оплаты последним определенной суммы средств. Указанный вид смены собственника имущества является наиболее распространенным в обыденной жизни, однако он имеет ряд плюсов и минусов.

Достоинства

Проанализировав нормы гл. 30 ГК, был выделен ряд достоинств заключаемых договоров купли-продажи машины, квартиры и прочего имущества:

  • наличие возможности у каждой стороны получить вычет по налогам, предусмотренный ст. 220 НК, за исключением тех участников сделки, которые являются взаимозависимыми;
  • выгода совершаемой сделки, обоснованная ее возмездностью;
  • возникновение широкого круга прав и взаимных обязанностей у сторон при исполнении договора, а также различных видов ответственности за неисполнение его определенных условий;
  • фиксирование факта исполнение взаимных обязательств в акте приема-передачи имущества;
  • наличие возможности заключить предварительный договор, на основании которого сторона, отказывающая исполнять свои обязанности, может быть понуждена к совершению запланированной сделки;
  • минимальные риски по оспариванию сделок.

Недостатки

Рассматриваемые сделки могут создавать и ряд отрицательных последствий, которые связаны с:

  • возникновением обязанности продавца по уплате НДФЛ;
  • необходимостью соблюдения условий преимущественного права осуществления приобретения иными собственниками реализуемого объекта;
  • приобретением имущества статуса совместно нажитого, в том случае если сделка совершается лицом имеющим супруга(у).

Договор дарения и его особенности

Суть дарения раскрывается ст. 572 ГК, исходя из которой, в его качестве понимается вещей или имущественных прав в собственность одаряемых лиц.

Вне зависимости от статуса вещи, передаваемой на основании дарственной, совершаемая сделка может иметь ряд преимуществ, которые выражаются в:

  • возможности совершения сделки устно или письменно, без необходимости нотариального оформления юридического действия;
  • приобретении подарком статуса исключительной собственности того лица, в чью собственность он был передан, что не создает оснований для возникновения совместного владения супругами;
  • отсутствии налоговых обязанностей у сторон, являющихся близкими родственниками, которые возникают при смене собственника в рамках иных сделок;
  • переходе прав к новому собственнику начиная с момента совершения сделки, за исключением ситуаций, при которых даритель осуществляет оформление обещания дара или передает в дар недвижимость.

Несмотря на существенные достоинства совершаемого дарения, такие сделки могут сопровождаться и определенными минусами:

  • возможность отмены дарения дарителем, что влечет за собой обязанность одаряемого вернуть полученное имущество;
  • существование определенных возможностей по судебному оспариванию заключаемых сделок, в особенности тогда, когда дар передает пожилой человек или поведение одаряемого по отношению к дарителю и/или полученному имуществу является недобросовестным;
  • отсутствие у дарителя возможности получить выгоду от совершенной сделки, в виду с ее безвозмездностью и односторонностью;
  • отсутствие у дарителя прав на обременение переданного имущества какими-либо условиями;
  • возникновение налоговых обязанностей у одаряемых, не находящихся в близком родстве с дарителем.

Процедура оформления купли-продажи

Любой договор требует проведения процедуры оформления.

Куда необходимо обратиться?

В зависимости от сложности заключаемого договора, составить его можно:

  • в стенах Регистрационной палаты, на основании предложенного государственным органом образца;
  • самостоятельно, с соблюдением письменной формы, в том случае, если сделка не предполагает выделения доли, не затрагивает права несовершеннолетнего, не является результатом кредитных обязательств и пр.;
  • с использованием помощи профессионального юриста, который отразит в документе все тонкости соглашения и обеспечит законность совершаемой сделки.

Подготовленная форма договора должна быть подписана в или , одновременно с подписанием акта о передаче и принятии реализованного имущества. Сразу же после их подписания документы сдаются на .

Читайте так же:  Как бороться с шумными соседями — куда жаловаться, закон о шуме

С целью недопущения безосновательного оспаривания договора, стороны могут пригласить на его подписание свидетелей, которые в будущем смогут подтвердить действительность намерений сторон и факт совершения ими юридически значимых действий.

Необходимые документы

Процесс оформления инициируется поданным сторонами заявлением о госрегистрации договора, к которому прилагается:

  • сам договор и подписанный на его основании акт;
  • кадастровая и техническая документация;
  • платежка, подтверждающая факт оплаты госпошлины;
  • копия паспортов участников сделки;
  • удостоверенные нотариусом доверенности, в случае совершения действий представителями сторон.

Налоговые обязанности возникают у тех продавцов, которые владеют продаваемым имуществом .

Налог оплачивается от суммы продажи в размере 13 %, с первоначальным вычетом от базовой стоимости льготы, равной 1 млн. руб. Для нерезидентов ставка составляет 30 %.

Процедура оформления договора дарения

Дарственная может оформляться в нескольких органах.

Куда необходимо обратиться?

С целью оформления договора сторонам необходимо обратиться в , или . Подписание договора и оплата госпошлины осуществляется в присутствии .

Аналогичные действия могут быть осуществлены в . В этом случае, возникнет необходимость .

Необходимые документы

Стороны сделки должны представить:

  • договор, в числе экземпляров, равном количеству участников сделки и еще один документ для регистрирующего органа;
  • паспорта сторон;
  • техпаспорт на имущество;
  • справка о лицах, имеющих регистрацию в жилье (при дарении недвижимости);
  • документы о собственности дарителя на имущество;
  • доверенности представителей, при их участии.

Размер налога определяется по общему правилу и составляет:

  • 13 % для российских резидентов;
  • 30 % для тех лиц, которые к числу резидентов не относятся.

Законом установлен круг лиц, освобожденных от обязанностей по внесению налоговых выплат, связанных с дарением. К ним относятся родственники, находящиеся в близком родстве, определенном в соответствии с нормами СК.

[2]

Что дешевле?

Граждане, намеренные оформить переоформление прав одного лица на нового собственника, заинтересованы в несении меньших затрат, в связи с чем каждого из них интересует, что дешевле дарственная или купля-продажа?

Сделать вывод о том, что выгоднее оформлять можно только исходя из условий каждой конкретной ситуации.

Ответы консультанта на вопросы наших читателей

Я владею землей, которую намерен переоформить на родственника. Какая форма оформления передачи является наиболее выгодной: завещание или дарственная?

При каком способе передачи не потребуется сбора большого количества документов, а все действия будут выполнены быстро?

Наличие оформленного завещания влечет за собой возникновение прав у нового собственника только спустя полгода, после смерти первоначального.

Воля, изложенная в завещании, может быть оспорена. При составлении дарственной права переходят с момента принятия подаренных вещей. Документ о дарении может отзываться дарителем. Такое право существует у него в течение года..

Моя свекровь снова вышла замуж. Ее новый супруг настаивает на оформление завещания в пользу нашего сына, который приходится им внуком. Что лучше оформить завещание или дарственную? Хотим оформить так, чтобы никто не имел право отобрать квартиру.

Наиболее приемлемой формой перехода прав для Вашего мужа станет дарственная, для свекрови – завещание. При оформлении дарственной придется оплатить налог по ставке 13 %, при получении наследства налоговые обязательства не возникнут.

Что лучше дарственная или договор купли-продажи?

| Образцы документов | 0 |

Сделки с недвижимостью – одни из самых рискованных операций с имуществом. Заключая их, многие люди не подозревают, что это не только возможность свободно распоряжаться новой квартирой или автомобилем, но еще и головная боль с подготовкой документов. Казалось бы, зачем вообще оформлять переход недвижимости от одного родственника к другому? Но современные реалии таковы, что подобные сделки все равно должны совершаться в соответствии с нормами Гражданского Кодекса.

Наиболее популярными видами сделок всегда были два способа передачи собственности – дарение и продажа. Но большинство из нас по-прежнему не видит разницы между этими двумя волевыми актами. Так происходит до тех пор, пока мы сами не сталкиваемся с необходимостью выбора. Конечно же, каждый сам решает для себя, что лучше – дарственная или договор купли-продажи. Тем не менее, остановимся на этом вопросе подробнее.

Прежде чем сделать выбор в пользу того или иного правоустанавливающего документа, рассмотрим преимущества и недостатки каждого из них в отдельности.

Особенности дарственной

Дарение – это вид сделки, которая чаще всего заключается между родственниками или близкими людьми. Важно отметить, что передача недвижимости в собственность в этом случае происходит на безвозмездной основе. Это значит, что одариваемый получает квартиру или дом абсолютно бесплатно и ничего не должен давать бывшему владельцу взамен. Все нюансы процедуры строго определены главой 32 ГК РФ.

Дарственная, как и любой другой договор, имеет свои плюсы и минусы. Для сравнения приведем самые важные из них:

  • Возможность устного оформления сделки. Кроме того, дарение – одна из самых доступных по оформлению сделок, так как она не требует нотариального заверения и государственной регистрации;
  • Отсутствие налогообложения при дарении между близкими родственниками. Во всех остальных случаях размер НДФЛ будет составлять 13% от стоимости имущества;
  • Возможность расторгнуть соглашение. Оспорить договор можно, если на то есть особые основания, предусмотренные действующим законодательством. Однако даритель не имеет права ставить какие-либо условия, касающиеся перехода права собственности;
  • Безвозмездность. Одаряемый не обязан ничего предоставлять взамен подарка, но при этом он получает право распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.

Особенности договора купли-продажи

Процедура продажи или покупки имущества также имеет свои характерные особенности, отличающие ее от сделки дарения. Прежде всего, это отчуждение собственности за определенную плату или вознаграждение. Но цена соглашения – это не единоличное решение продавца. Она устанавливается по обоюдному согласию сторон, то есть, заранее обговаривается между владельцем и потенциальным покупателем и указывается в договоре купли-продажи.

Регулируемая статьей 30 ГК РФ, сделка по продаже имущества имеет следующие отличительные черты:

  • Обязательную уплату НДФЛ. Если имущество находилось в собственности более 3 лет, процедура облагается налогом в размере 13% от стоимости объекта;
  • Отсутствие ограничений по составу участников. В договоре можно указывать все, что не запрещено гражданским законодательством;
  • Расценивание приобретенного имущества как совместно нажитого, если покупатель находится в браке. А это значит, что купленная квартира или машина подлежит разделу имущества в случае развода супругов.

Размышляя над отчуждением недвижимого имущества или автомобиля, мы чаще всего задаем себе вопрос – что лучше: договор дарения или договор купли-продажи. Если разобраться, то станет ясно, что эти соглашения различаются лишь несколькими параметрами:

  • Ценой сделки. Продажа имущества облагается подоходным налогом, как процедура с извлечением выгоды, в размере 13%. Дарение подчиняется тем же правилам, но лишь при условии, что участники сделки – не близкие родственники. Так, например, родителям не придется платить налог, если они захотят подарить квартиру детям;
  • Перспективами в случае раздела имущества. Оформление имущества в виде покупки автоматически перенесет его к категории «совместно нажитого в браке», если у покупателя есть муж или жена. Дарение же исключает возможность супруга претендовать на подаренную квартиру в случае развода;
  • Способами расторжения. Если соглашение оформлено правильно, независимо от того, дарение это или продажа, расторгнуть его будет не просто. Правда оспорить договор купли-продажи несколько проще – это возвратная сделка, и расходы на ее заключение взыскивают с покупателя в судебном порядке. Для сравнения: дарственную можно обжаловать лишь в том случае, если одаряемый совершил преступление против дарителя или члена его семьи.
Читайте так же:  Правильный образец заявления на увольнение переводом в другую организацию. как написать правильно

Что лучше заключить

Чтобы сделать правильный выбор, следует внимательно изучить плюсы и минусы каждой сделки. В первую очередь, задайте себе вопрос – что будет, если процедуру назовут ничтожной? Договор могут признать недействительным по причине подмены одной сделки на другую. Если соглашение между сторонами заключается с целью замаскировать другой вид правоотношений, они обе рискуют остаться ни с чем.

Планируя передать или получить имущество, необходимо определить, так ли важно для вас и другого участника получение прибыли. Если вы не готовы расстаться с машиной или квартирой на безвозмездных условиях, лучше составить договор купли-продажи и тщательно продумать и указать в нем предпочтительную для вас и другой стороны цену. Важную роль также играет размер налога: если сделка заключается между близкими родственниками, выгоднее будет оформить дарственную, так как она не будет облагаться НДФЛ – тем более что оспорить договор дарения гораздо сложнее, чем договор купли-продажи.

Алексей Смирнов

Окончил Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина. Судебная практика с 2010 года.

Купля-продажа или дарственная квартиры — что лучше выбрать?

Часто, когда возникает необходимость передать жилплощадь из рук в руки, участники сделки не могут определиться, как лучше оформить соглашение: через дарственную или через договор купли-продажи. И тот, и тот вариант имеет свои преимущества и недостатки.

Близкому родственнику или человеку не состоявшему в близком родстве выгоднее продать или подарить собственность? Давайте попробуем определить, как лучше поступить в данной ситуации.

Что такое договор дарения?

Видео (кликните для воспроизведения).

Дарственная на квартиру – это безвозмездная сделка, которая регулируется Гражданским кодексом Российской федерации.

Основное значение тут играет статья 572, в которой дается определение дарственной, а также определяются две стороны сделки – даритель и одаряемый.

Даритель – это человек, который отчуждает долю во владении своей квартирой в пользу одаряемого. Одаряемый, в свою очередь, является получателем подарка.

Очень важно, что одаряемый не должен приобретать вместе с долей в недвижимости, каких-либо обязательств перед дарителем. Так что оформить продажу по сделке дарения не выйдет. Если и оформлять договоренность таким способом, возвращение денег должно быть оговорено только устно.

Статья 574 говорит о том, что сделку необходимо зарегистрировать. Этим занимается Росреестр. Он представляет собой государственный орган, который вносит изменения в реестр недвижимости. Так что, через данную инстанцию должны пройти все соглашения, связанные с переходом недвижимости из рук в руки. Как дарственные, так и договоры купли-продажи. Без печати Росреестра ни одна из таких сделок не будет считаться действительной.

В статье 575 выделяются некоторые категории граждан, которые не могут самостоятельно принимать участие в процедуре дарения, поэтому для них этот вариант исключен полностью.

К ним относятся следующие:

  • Несовершеннолетние дети и граждане, которые были признаны недееспособными, а также их официальные представители, действующие от их имени.
  • Работники образовательных, медицинских и социальных организаций.
  • Чиновники.
  • Коммерческие организации, получающие прибыль в результате совершения сделки.

Но особенную и немаловажную роль в данном вопросе устанавливает налоговый кодекс. Он обязует всех граждан уплачивать налог на получение прибыли. Как же это касается дарственной, если никто денег не получает?

Дело в том, что получение квартиры в дар считается прибылью. Так что одаряемый обязан оплатить 13% от кадастровой стоимости жилья. Но, тут важно заметить один важный факт: передача недвижимости между близкими родственниками прибылью не считается. Так что, если подарок сделан брату или сестре, родителям, детям, то налог платить не придется.

Также нужно учесть тот факт, что тринадцатипроцентный налог предусмотрен для резидентов Российской Федерации. Если же одаряемый живет заграницей, для него будет действовать налог размером в 30% от кадастровой стоимости жилплощади.

Еще одной важной особенностью дарственной является возможность составить предварительный договор дарения.

Что он собой представляет? По сути, это документально заверенное обещание в будущем подарить оппоненту недвижимость.

То есть, существует возможность прописать в договоре, что квартира перейдет одаряемому после того как пройдет определенное время, или же свершится какое-либо событие. Это очень удобно, поскольку делает договор более гибким и создает новые возможности.

С условиями, прописываемыми в договоре дарения нужно быть максимально осторожным. На то есть две причины. Первая заключается в том, что если переборщить с условиями, вам могут отказать в регистрации, так как посчитают сделку не подходящей под определение дарственной. Вторая причина – это возможность мошенничества со стороны оппонента. Поэтому рекомендуется составлять договор вместе с нотариусом.

Еще один важный момент: поскольку дарственная является безвозмездной сделкой, то полученная по ней квартира считается личной собственностью. Это значит, что если одаряемый состоит в браке и ему подарили недвижимость, она не станет совместно нажитым в браке имуществом.

Что такое договор купли-продажи?

В отличие от дарственной, эта сделка предполагает, что обе стороны передают друг другу что-то материальное. Но, так же, как и в прошлом случае, регулируется эта процедура Гражданским кодексом Российской Федерации.

Общие положения задает первый параграф данного кодекса. Каждый отдельный аспект данной процедуры учитывается отдельной статьей, но нас, в данной ситуации, интересуют лишь некоторые особенности данного договора и его положительные и отрицательные отличия от дарственной.

    В том случае, если квартира является собственностью продавца уже пять лет или больше, он может не платить тринадцатипроцентный налог государству, в отличие от сделки дарения, когда одаряемый должен оплатить его в любом случае. Об этом свидетельствует статья 217 Налогового кодекса Российской Федерации.

Однако стоит учесть, что повторная продажа без налога может быть осуществлена только через пять лет.

Преимущественное право на ее покупку — у других собственников. Вы не сможете продать свою долю кому-то другому, если один их владельцев остальных долей захочет ее перекупить. Причем продажа состоится по той цене, которую вы предложили своему покупателю.

  • Договор купли-продажи гораздо сложнее оспорить в суде. Благодаря этому можно понадеяться на лучшее соблюдение прав обеих сторон.
  • Что выгоднее?

    Ответ на вопрос что выгоднее, подарить или продать квартиру, целиком и полностью зависит от конкретной ситуации, так как в одних случаях, по закону, будет проще сделать через дарственную, а в других через продажу. Чаще всего, основным фактором тут является то, между кем происходит заключение сделки.

    Близкому родственнику

    Если вы решили подарить квартиру своему близкому родственнику, то в большинстве случае, нет особой разницы, через какую сделку это оформлять.

    Ведь даже при дарении, оплачивать тринадцатипроцентный налог не придется, ведь имущество передается внутри семьи и не считается доходом.

    [3]

    Однако оформление по дарственной в этой ситуации является предпочтительнее, ведь продать квартиру, не платя налог, одаряемый сможет уже через три года, а покупатель через пять. Тем более, если получатель женат, по договору купли-продажи вы фактически отдадите жилплощадь супружеской паре, а не конкретному лицу.

    Читайте так же:  Как и где получить справку о временной нетрудоспособности работника – образец оформления для подачи

    Человеку не состоявшему в близком родстве

    Если же подарок делается не близкому родственнику, то конечно лучше оформить договор купли-продажи, хоть он и имеет множество минусов, по сравнению с дарственной. Так одаряемому не придется платить налог, но он лишится многих преимуществ.

    Особенно, лучше пойти по пути купли продажи, если одаряемый впоследствии собирается продать полученное имущество. Тогда ему придется заплатить налог дважды. Если же оформить два договора купли-продажи, налог не потребуется вообще.

    Но тут есть одна хитрость, если вы планируете передать недвижимость дальнему родственнику. Это можно осуществить двумя сделками дарения через одного родственника, который будет близким и дарителю, и одаряемому. Например, тетя хочет подарить квартиру племяннику. Оформляется дарственная на сестру (мать племянника), а потом мать оформляет дарственную на сына (племянника сестры). Таким образом, ни в первый, ни во второй раз налог уплачивать не надо.

    В общем, тут все зависит от ситуации. Выше изложены особенности, преимущества и недостатки обеих сделок. Так что, в зависимости от специфики своей ситуации, вы сможете сами решить, какой договор вам больше подходит.

    Сильные и слабые стороны

    Как уже говорилось ранее, сильной стороной договора купли-продажи является то, что его сложнее расторгнуть. Это несомненный плюс для получателя имущества.

    Однако дарственная – это именно тот договор, который предназначен для подарков, поэтому удобнее оформлять через него.

    С другой стороны, если даритель боится, что его права будут нарушены, лучше оформить договор дарения. Ведь его можно отменить, хоть и сделать это крайне сложно.

    Еще одна причина выбрать договор дарения – это возможность заверить документ у нотариуса именно в виде дарственной. То есть, нотариус, выступающий свидетелем правомерности сделки, сможет подтвердить, что все проходило согласно правилам и дать показания в суде. В отличие от того случая, когда оформляют подарок в виде сделки купли-продажи.

    Что касается налогообложения, тут в разных ситуациях можно выбрать как первый, так и второй вариант, чтобы сделать как можно меньше отчислений государству.

    Сравнительные выводы

    Очень сложно однозначно сказать, какой вид договора лучше выбрать. Тут все зависит от множества разных факторов. Лучше всего взвесить все за и против каждого способа и выбрать самый оптимальный.

    Полезное видео

    Ознакомиться визуально с тем, что лучше выбрать — дарственную или договор купли-продажи, вы можете на видео ниже:

    Оформить подарок можно по-разному, и как лучше это сделать, зависит от ситуации и отношений между сторонами.

    Когда можно продать квартиру после дарения

    Приобретая как подарок недвижимость, счастливцы часто озадачиваются вопросом: можно ли продать подаренную квартиру.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    Это быстро и бесплатно!

    Договор дарения квартиры обладает характерными признаками:

    [1]

    • безвозмездность;
    • взаимное согласие сторон, т.е. даритель желает подарить квартиру, а одаряемый готов ее принять;
    • имущество дарителя уменьшается, а одаряемого увеличивается.

    Собственник, право которого зарегистрировано в соответствии с законодательством, может поступать с принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению: осуществить его продажу, подарить, сдать в аренду. Желание нового владельца продать подаренную квартиру, в большинстве из представленных в практике случаев, легко осуществимо при отсутствии в ней старых жильцов. Новый собственник может столкнуться с рядом проблем, пытаясь продать дарственную квартиру:

    1. Даритель, являющийся единственным собственником квартиры, может заключить договор дарения без волеизъявления граждан, проживающих в ней.
    2. Договор дарения можно оформить не только на всё жилое помещение, но и на его долю.
    3. На практике в роли дарителя часто выступают пожилые люди, плохо разбирающиеся в законах, не понимающие до конца всех последствий своего поступка. Подарив свое единственное жилье, они уверены, что смогут спокойно проживать в нем до конца жизни.
    4. Органы опеки и попечительства должны согласиться на продажу квартиры, если в ней прописаны дети, но только в случае, если их родители лишены родительских прав и они находятся под опекой.
    5. Сложно найти желающих покупать квартиру с прописанными в ней посторонними гражданами.

    В договоре дарения может быть оговорено право проживания лица, подарившего квартиру в ней, что, по мнению многих юристов, лишает его основного признака – безвозмездности. При реализации договора дарения правовые аспекты особенно тесно переплетаются с нравственными. Можно ли продать квартиру, полученную по дарственной, если в ней проживает близкий человек? С юридической точки зрения, можно. Закон предполагает, что взрослый дееспособный человек должен задумываться о последствиях, прежде чем совершать такие серьезные действия.

    Через какое время можно продать квартиру после дарения

    Договор дарения квартиры подлежит обязательной регистрации в Росреестре, после чего новому хозяину предстоит оформлять права собственности на недвижимость в соответствии с установленной законом процедурой:

    • собрать необходимые документы;
    • обратиться в управление Росреестра по месту нахождения дома;
    • получить свидетельство, подтверждающее право собственности.

    Законом предусмотрено, что на оформление права собственности государственные органы имеют не более трех месяцев.

    Свидетельства о госрегистрации права сейчас уже не выдают, новый собственник получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости – этого вполне достаточно. Одаряемый получает выгоду без каких-либо затрат с его стороны, поэтому он должен уплатить налог на подаренную квартиру. Если квартира подарена кем-либо из близких родственников, налог платить не придется.

    Новый хозяин в некоторых случаях задается вопросом: когда можно продать квартиру после дарения? По закону ее можно продать сразу после того, как будет получена выписка из Единого госреестра прав на недвижимость, но это стоит делать только при экстренной необходимости, т.к. придется платить налог.

    Документы для продажи квартиры, полученной по договору дарения

    При продаже подаренного жилья, необходимо собрать стандартный для этого рода сделок пакет документов:

    • паспорта или другие удостоверяющие личность документы;
    • выписка из Единого госреестра прав на недвижимость;
    • технический и кадастровый паспорта;
    • справка из паспортного стола о том, что в квартире прописаны или проживают другие лица;
    • согласие органов опеки на продажу при наличии детей среди прописанных лиц;
    • договор о купле-продаже;
    • квитанция об уплате госпошлины.

    Налоги при продаже квартиры

    Продажа любого объекта недвижимости облагается подоходным налогом (НДФЛ), который составляет 13% с резидентов Российской Федерации, т.е. лиц, проживающих в стране не менее 183 дней на протяжении двенадцати идущих подряд месяцев, и 30% — с нерезидентов.

    Какой налог придется платить новому владельцу квартиры, если он надумает её продавать, зависит от того, сколько лет он владел этим жилищем. Чтобы подсчитать, какой налог придется платить, необходимо учесть следующие нюансы:

    • когда именно подарили квартиру – ориентиром должна служить дата 1 января 2016 года;
    • когда новый хозяин зарегистрировал своё право собственности на подарок — до или после 1 января 2016 года;
    • является даритель близким родственником или посторонним человеком;
    • в течение какого периода новый собственник владеет квартирой.
    Читайте так же:  Правила оформления командировки на личном автомобиле – списание гсм, документы, оплата расходов на т

    В ЕГРП вносится запись о появлении нового собственника у объекта недвижимости. Начиная с даты, указанной на выписке, отсчитывается срок владения. С 1 января 2016 года не платить налог при продаже можно, если квартира в собственности уже не три года, как раньше, а пять лет. Прежний трехлетний срок сохранился для граждан, продающих жилище, подаренное близким родственником, например дарителем является бабушка, а одаряемым – внук. К близким родственникам нормативные акты относят родителей, мужа, жену, детей, братьев и сестер, они перечислены в Семейном кодексе РФ. Невестка или зять не относятся к близким родственникам, в отношении них будет действовать срок пять лет.

    Продажа до 3 лет после дарения

    Если продажа подаренной квартиры планируется ее новым хозяином раньше, чем через три года после регистрации в Росреестре, ему придется платить налог вне зависимости от обстоятельств процедуры дарения. При этом не имеет значения, была квартира подарена до или после 31 декабря 2015 года, т.к. трехлетний срок владения обязателен и до принятия новых правовых актов. Граждане, имеющие льготы по другим видам налогов, например, пенсионеры и инвалиды, обязаны оплатить налог при заключении договора купли-продажи недвижимости. Если дарителем является посторонний человек, а одаряемый продает квартиру до истечения положенного срока пяти лет, ему придется платить двойной налог – на дарение и с продажи.

    Органы местного самоуправления могут принять соответствующие постановления о снижении срока владения, т.е. в каждом регионе может устанавливаться срок, отличный от общероссийского, превышать который нельзя.

    С 2016 года внесены существенные изменения в правила расчета налога при продаже недвижимости, при этом неважно, как она была получена. Это объясняется распространенностью намеренного занижения реальной стоимости квартиры в договоре купли – продажи с целью уменьшения суммы налога.

    В настоящее время на рынке недвижимости существует два вида стоимости:

    Сколько будет стоить жилое помещение, определяет продавец, сообразуясь со всеми факторами, влияющими на цену жилья:

    • валютный рынок;
    • сезонность;
    • престижность района;
    • этаж и многое другое.

    Рыночная стоимость нестабильна, подвержена частым переменам. Она определяется приблизительно, в зависимости от цены в данный момент на подобное жилье, т.к. никто не купит недвижимость с явно завышенной стоимостью.

    На величину кадастровой стоимости внешние факторы не влияют. Она определяется как стоимость работы и материалов, затраченных при строительстве, за минусом износа помещения.

    Когда новый собственник, т.е. одаряемый, обращается за регистрацией права собственности, специалисты определяют кадастровую стоимость недвижимости. В большинстве случаев она оказывается ниже рыночной.

    По новым правилам, введенным с 2016 года, расчет налога ведётся с учётом кадастровой стоимости, если стоимость, указанная в договоре, явно занижена. Эти правила действуют в отношении имущества, которое перешло в собственность продавца в период с 1 января 2016 года. Стоимость квартиры по договору купли – продажи, и определенная специалистами кадастровой палаты сравниваются, затем выбирается наибольшая, ее используют при расчете налога.

    Кадастровая стоимость даренного помещения берется за основу для расчета налога в тех случаях, когда продавец желает скрыть полученный в действительности доход и указывает в договоре заниженную стоимость. Размер кадастровой стоимости могут оспорить заинтересованные лица, чьи имущественные права или обязанности непосредственно зависят от данной величины. При несогласии собственника с кадастровой стоимостью, он может попытаться снизить ее путем обращения в специальную комиссию или суд.

    Продавец квартиры платит налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7 (так называемый «понижающий коэффициент»).

    Новый владелец, получивший в подарок не всю квартиру, а определенную долю, обязан платить налог по общим правилам.

    При уплате налога можно получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.

    Примеры:

    1. Бабушка подарила своей внучке квартиру 01.04.2015. Право собственности оформлено до 1 января 2016 года, а именно — 05.06.2015. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая — 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога, в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет выполняется по старым правилам, кадастровая стоимость не учитывается, с учетом налогового вычета налог равен нулю.
    2. Квартира в доме была получена по договору дарения 02.03.2016. Собственность узаконена после 1 января 2016 года — 15.04.2016. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая — 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога, в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет проводится по новым нормам, кадастровая стоимость необходимо умножить на 0,7 («понижающий коэффициент»).

    Доход от продажи равен (3,5 миллиона Х 0,7) = 2 миллиона 450 тысяч рублей.

    13% = 2 450 000 – 1000 000 Х 13% = 188,5 тысяч рублей.

    С учетом налогового вычета налог равен 188,5 тысяч рублей.

    Для наглядности расчет представлен в таблице.

    Пример № Дата оформления договора дарения Дата оформления права собственности Какая стоимость берется за основу при расчете налога Размер налога с учетом налогового вычета
    Рыночная Кадастровая Стоимость по договору
    1 01.04.2015 05.06.2015 5 миллионов рублей 3,5 миллионов рублей 990 тысяч рублей
    2 02.03.2016 15.04.2016 5 миллионов рублей 3,5 миллионов рублей 990 тысяч рублей 188,5 тысяч рублей

    При покупке другой квартиры вместо проданной, полученной в дар, можно получить имущественный вычет в размере не более 260 тысяч рублей. Воспользоваться вычетом можно один раз. Если продажа квартиры после дарения и покупка новой произведена в течение одного года, налог может существенно уменьшиться, а в некоторых случаях необходимость уплаты отпадет.

    Подать декларацию необходимо до 30 апреля следующего за продажей года, заполнив форму 3-НДФЛ. Налог должен быть уплачен до 15 июня, чтобы избежать начисления пени, штрафов.

    Продажа после 3 лет после дарения

    Если гражданин был одарен квартирой своим близким родственником и задался целью продать ее через три года после дарения, он освобождается от уплаты налога.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если даритель – посторонний человек, налог придется платить на общих основаниях или ждать, когда пройдет пять лет с момента регистрации права собственности.

    Источники


    1. Адвокатская деятельность и адвокатура в России. Часть 2. Особенная часть, специализация / ред. И.Л. Трунов. — М.: Эксмо, 2016. — 864 c.

    2. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.

    3. Отсутствует Теория государства и права / Отсутствует. — М.: АСТ, 2012. — 127 c.
    4. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.
    5. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.
    6. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.
    Как оформить сделку выгодно что лучше дарственная или купля-продажа квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here