Как оформляется возврат задатка за квартиру

Самое важное в статье: "Как оформляется возврат задатка за квартиру" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Получение задатка за квартиру

Получение задатка за квартиру ответственный момент. Ведь задаток — это платеж который возвращается продавцом недвижимости в двойном размере. Конечно только в том случае, если он нарушил условия продажи.
Разберемся подробнее.

Содержание статьи подробное:

Получение задатка за квартиру

Брать ли задаток за квартиру или обойтись авансом? А может вовсе не брать денег до подписания договора купли-продажи?

  • Получение задатка за квартиру — это принятие на себя обязательства продать недвижимость в определенные сроки и за определенные деньги. Поэтому нужно тщательно и заранее обдумать эти условия. Иначе возврата задатка в двойном размере не избежать.
  • Получение задатка за квартиру — означает «привязку» покупателя к вашему объекту недвижимости и это хорошо, ведь покупателей сейчас мало.
    Даже если он передумает покупать — у вас есть законное право деньги, полученные в качестве задатка, оставить у себя.
    То есть издержки, связанные с подготовкой к сделке будут застрахованы.
    Ведь очень часто бывает, что средства, полученные от покупателя вашей квартиры, передаются продавцом в качестве задатка за новую покупку.

Оформление получения задатка за квартиру

Очень часто продавец не берет задаток у покупателя, потому что не знает как его правильно оформить. А обращаться к юристу накладно. Ведь составление трех необходимых документов стоит несколько тысяч рублей.

Чтобы это не было для вас проблемой — воспользуйтесь сервисом «Конструктор договоров». С его помощью очень легко, а самое главное без юридических ошибок, и всего за 290 рублей можно получить сразу три документа, оформляющих задаток:

  • предварительный договор купли-продажи
  • соглашение о задатке
  • форму расписки для заполнения от руки

Ознакомьтесь с инструкцией и попробуйте бесплатно.

Получение задатка за квартиру. Размер задатка

Как правило задаток составляет около 5% от стоимости недвижимости. Но его размер не регламентируется законом и поэтому определяется по договоренности сторон сделки.

Иногда, если продавцу нужна крупная сумма денег, например на погашение ипотечного кредита, часть полученных средств оформляется как задаток, а другая — как аванс.

При передачи большой суммы денег можно зарегистрировать в Росреестре обременение в пользу покупателя, тогда продавец не сможет продать квартиру третьему лицу.

Если покупатель отказался от сделки, задаток возвращается или нет?

Задаток представляет собой обеспечительный платеж, то есть такой платеж, который давал бы сторонам договора уверенность, что каждый из них выполнит свои обязательства по заключению в будущем договора или исполнению условий действующего договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам бесплатной консультации :

—>

Чем отличается от аванса?

И аванс, и задаток – предварительные денежные платежи. Однако аванс в отличие от второго не является обеспечительным, он выполняет только платежную функцию. В то время как задаток выполняет и платежную, и обеспечительную функции.

  • Платежная функция проявляется в частичной оплате товара или услуги.
  • Обеспечительная — гарантирует определенные действия сторон.

При неисполнении контракта, аванс возвращается стороне, которая его уплатила.

Для задатка же предусмотрены иные условия возврата, четко обозначенные законом.

Грань между данными платежами тонка. Веским доказательством в пользу того, что данный предварительный платеж – именно задаток, служит наличие заключенного между сторонами дополнительного соглашения, причем именно в письменном формате.

Отсутствие такого документа с указанием природы платежа резонно вызывает сомнения у компетентных органов, является та или иная уплаченная сумма задатком. В данном случае платеж часто признают авансовым.

[2]

Как такового закона о задатке, конечно, не существует. Но определение и порядок возврата денег регламентированы статьями 380-381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

Когда совершают подобный платеж?

При покупке дома, квартиры, автомобиля ни покупатель, ни продавец не хотят остаться в накладе. Некоторая денежная сумма в виде задатка вносится, как гарантия выполнения условий предварительного или основного договора другой стороной.

Контрагенту выгоднее иметь дело с задатком только тогда, когда он уверен в том, что договор будет заключен, исполнен именно с данным лицом.

Если есть сомнения в этом, то лучше не заключать соглашение о задатке. Ведь оно предусматривает ответственность виновной стороны за неисполнение контракта.

Возврат задатка в двойном размере – в каком случае?

Вы договорились о продаже своего автомобиля, оговорили цену и взяли задаток с предполагаемого покупателя. Пока он собирал деньги, вы нашли покупателя, который готов заплатить больше, и отказались от исполнения договора. Вот тут-то и придется вам выложить несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере!

Совершенно другая картина вырисовывается при отказе от покупки покупателя. В этом случае сумма, которую он вам вручил, возврату не подлежит.

Стоит заметить, что порядок возврата задатка в случае неисполнения сторонами условий соглашения, регламентирован п.2 статьи 381 ГК РФ.

Во всех случаях виновная сторона дополнительно возмещает убытки за минусом суммы задатка.

Можно ли вернуть сумму, внесенную за квартиру?

Задаток, уплаченный за квартиру можно вернуть. Подобный обеспечительный платеж популярен при купле-продаже любой недвижимости.

Он гарантирует, что продавец не найдет покупателя, готового заплатить большую цену, а покупатель – продавца, предлагающего более низкую стоимость за свою недвижимость.

Таким образом, задаток вносит стабильность в данную область рыночных отношений.

Если сделка срывается по вине продавца, то он имеет обязанность отдать двойную сумму задатка, а если за неисполнение договора ответственна сторона давшая деньги, то сделанный предварительный платеж просто не возвращается (п.2 ст 381 ГК РФ).

Возврат платежа по расписке

Внесение задатка можно оформить не только путем заключения дополнительного соглашения, но также посредством составления расписки, имеющей все необходимые реквизиты.

Составляя рукописную расписку о внесении/получении определенной суммы в виде задатка, следует серьезно отнестись к делу. Данный документ должен включать следующие обязательные данные:

  • ФИО или наименование контрагентов;
  • место проживания (юридический адрес);
  • индивидуализированный предмет сделки (квартира, автомобиль, дом, гараж, земельный участок) с реквизитами;
  • величина задатка (цифрами и прописью);
  • сроки заключения (исполнения) сделки с датами;
  • подписи обеих сторон (с расшифровкой).

Как вернуть задаток по расписке? Надо помнить, что если будет отсутствовать хотя бы один из пунктов, либо будет представлена недостоверная или неполная информация, вернуть деньги будет проблематично. Составляйте расписку грамотно!

Читайте так же:  Условия гарантийного ремонта по закону

По предварительному договору

Предварительный договор представляет собой договор о намерениях, то есть двухстороннее соглашение о том, что в определенный срок стороны заключат основной договор на конкретных условиях.

Предварительный договор купли-продажи квартиры может содержать, например, условие о том, что контрагенты заключат в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры по конкретной цене и в конкретный срок.

К такому договору прилагается дополнительное соглашение о задатке, гарантирующее выполнение данных условий в полной мере. Если условия контракта нарушаются, то последствия как и при основном договоре: деньги либо возвращаются в двойной форме, либо не возвращаются вовсе.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком, можно скачать здесь.

Если продавец продолжает удерживать задаток после прекращения действия предварительного договора, то реализацию получают нормы о необоснованном обогащении. Попутно начисляются проценты за пользование чужими средствами.

[3]

Стоит обратиться с исковым заявлением в суд, чтобы вернуть деньги. По иску будет принято, скорее всего, положительное решение. К иску прилагаются все документы, подтверждающие факт, что деньги были переданы и получены по обоюдному согласию. Например, предварительный договор купли-продажи с подписью продавца.

Порядок действий в случае получения исполнительного листа по вопросу взыскания денежных средств с должника рекомендуем прочитать здесь. Если судебные приставы не спешат взыскать деньги, что делать? Читаем статью тут.

Рекомендуем посмотреть видео на эту тему:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Как оформляется возврат задатка за квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как оформляется возврат задатка за квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

С этим никто не поспорит. Преимуществами такой покупки являются комфорт, уют и удобство. Известно, что квартиры в новостройках всегда содержат последние технологические и дизайнерские новинки. Но очень важно приобрести квартиру в новострое юридически грамотно, чтобы потом годами не ждать ввода в эксплуатацию дома, или не сомневаться в своих законных правах на недвижимое имущество.

А это, как показывает практика, весьма полезная информация для любого человека, когда речь идет о приобретении жилья. Статья подробно расскажет читателю, о существующих нюансах и тонкостях этого правоотношения, объяснит, каков порядок всех действий, что нужно учесть.

[1]

Нужно ли при экспорте в Казахстан оформлять паспорт сделки

Ведь задаток является обеспечительной мерой выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

Я, Ивановский Петр Петрович, 30.01.1970 года рождения, паспорт — серия 60 15 № 255618 выданный УВД Пролетарского района г. Батайска 13.05.2002 г., код подразделения — 615-203, зарегистрированный и проживающий по адресу — г. Батайск, ул.

Обеспечительная. Внесение предоплаты становится для продавца гарантией того, что покупатель не станет рисковать своими деньгами и исполнит свои обязательства. В то же время, и покупатель получает обеспечение того, что продавец не передумает и сделка состоится.

Срок дали месяц.Но проблема в том, что когда проживали мы сделали ремонт с согласия хозяев на оговоренную сумму, но ванная и ковр.покрытие в эту сумму не входили мы хотим забрать, а хозяин не дает говори мое.Что делать? как забрать свое.

Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

На данном этапе, всех волнует, когда и как заключается договор купли-продажи, и что будет служить гарантией его выполнения.

В общем, я так думаю, если выставлять сумму задатка символической, в 20-30 тысяч, то это будет и справедливо и отсеет покупателей которые расчитывают прокатит не прокатит и тратят и свое и мое время и деньги.

Так как имеется два свидетеля, то устный срок подтвердят. Кроме того, если срок не указывается, то применяется правило предварительного договора — сделка подлежит заключению в течение года. Поэтому высока вероятность, что с Вас в судебном порядке потребуют двойную сумму.

Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги

Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

По сложившимся юридическим нормам, задаток передается после оформления предварительного договора с указанием стоимости квартиры, суммы задатка, пожеланиями и требованиями сторон, например с требованием выписки всех ранее проживавших в помещении людей. В нем же необходимо указать, в каких случаях может быть возвращен задаток.

Риелтор меня уверяет, что договор предварительной купли-продажи и соглашение о задатке – это один и тот же документ. Так ли это? Настаивать ли на оформлении соглашения о задатке?

Наиболее удачным вариантом фиксации факта передачи средств в качестве задатка за приобретаемое жилье, все же, является оформление договора задатка с прилагаемой к нему распиской о получении средств, поскольку сам задаток подразумевает возникновение у сторон соглашения особой ответственности при заключении такого рода сделки.

Попробуйте написать претензию в адрес хозяина, в ней укажите расчёт затрат и требование вернуть сумму.

Прецеденты показывают, что гарантированного исполнения положений договора не происходит. Заинтересованное лицо, при рассогласовании сделки, без затруднений способно возвратить выданную заранее сумму.

Мда, Гражданский кодекс ему в помощь. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если же покупатели по своей вине не купят квартиру, то задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ. При авансе ничего такого нет.

По преимуществу, при затребовании аванса в качестве гарантии сделки, граждане и уполномоченные представители сторон ошибаются, допуская искажение положений гражданского законодательства.

Спасибо за ответ. У меня еще один вопрос. На мою просьбу в договоре предварительной купли-продажи указать термин : «Задаток», юрист риелторской компании говорит, что аванс и задаток — это одно и тоже. Так ли это?

Рассказано, возвращаются деньги или нет, если сделка не состоялась, в том числе при отказе от покупки.

Читайте так же:  Работодатель не отдает трудовую книжку

Что будут запрашивать у налогоплательщика

При совершении купли-продажи квартиры расписка может являться отдельным документом, а может быть дополнением к подписанному договору. Чаще всего применяется второй вариант. Расписка составляется в произвольной форме, никаких строгих форм и бланков ее оформления не установлено.

Хорошо если он Вас уведомит о продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

Закон разрешает осуществлять передачу денег при участии в сделке только двух сторон. Однако, рекомендуется привлечение третьих лиц, например сотрудников агентства недвижимости, юристов или нотариуса.

При покупке квартиры я внес Продавцу предоплату. Пока готовили документы для сделки, ситуация изменилась и я передумал покупать. Можно ли вернуть задаток (аванс) за квартиру?

При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.
На протяжении всей своей жизни практически каждый гражданин сталкивается с проблемой приобретения или продажи жилья. В целом эта процедура несложная, однако, требует особого внимания и предусматривает проведение ряда подготовительных мероприятий.

В любом случае, составление расписки о задатке идет в неразрывной связи с совершением определенной сделки. Правила такой сделки должны быть в обязательном порядке отражены в письменном документе. Подробное описание предстоящих действий и событий должно быть неразрывно связано с примененной обеспечительной мерой.

Судебная практика очень часто при рассмотрении споров, которые касаются возврата задатка при несостоявшемся договоре, трактует его как аванс, независимо передавался он в рамках предварительного договора или без него. Большинство специалистов в области юриспруденции считают, что наиболее точной квалификацией этой денежной выплаты является безосновательное обогащение.

Однодневки – поставщики, и однодневки в цепочке поставщиков, новый подход ФНС?

Взимается с покупателя, выполняя роль гарантии осуществления сделки. Соответственно контрактным условиям, внёсший авансовый платёж гражданин, подтверждает согласие на покупку обозначенного объекта.

Только наличие договора задатка или расписки является подтверждением таковой процедуры. Именно эти документы потребуются при возникновении необходимости возвращать уплаченные деньги через суд.

Чтобы таких негативных моментов не происходило, законодателем был разработан специальный правовой инструмент – задаток.

Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы оформление возврата было более быстрым, рекомендуется нотариально заверять все сопутствующие документы (соглашение, расписку). Хотя законодательством такое требование не предусмотрено. При принятии обоюдного решения о прекращении взаимоотношений по вопросу продажи квартиры наличие или отсутствие визы нотариуса не имеет значения.

Оформление расписки о задатке за жилое помещение

Статья 381 настоящего кодекса оглашает, что при расторжении предварительных соглашений, задаток остаётся у владельца недвижимости.

Если продавец и покупатель занимаются оформлением документов самостоятельно, то грамотно составить предварительный договор и соглашение о задатке они не смогут. В этом случае составляется расписка.

В тоже время очень многое зависит от документа в подтверждении задатка. Там четко должно быть указано, что передаваемые деньги это задаток, а не аванс и пр. Судя по тому, что в расписке не указан срок заключения сделки, то многие моменты в ней не учтены. Это делает трудным задачу спрогнозировать исход судебного разбирательства. Более точно ответить Вам можно, увидев текст документа.

Не могут считаться объективными:

  • собственник передумал из-за того, что встречный вариант был продан;
  • собственник узнал, что ему необходимо заплатить налог с продажи.

Необоснованная налоговая выгода в 2017

Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.

Принципиальной разницы здесь нет. И в том и в другом случае в договоре описываются условия будущей сделки, и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.

Покупка новостройки в Москве документы — на что обратить внимание

Задаток — это денежные средства, передаваемые покупателем квартиры продавцу до заключения основной сделки и подтверждающие намерения покупателя осуществить покупку через какое-то время. Рассмотрим основные особенности и правила его оформления при покупке жилья.

При возникновении форс-мажора, когда одна из сторон не может выполнить условия договора по независящим от нее причинам, обязательства по договору прекращаются и задаток возвращается (статья 416 ГК РФ п.1). Такими причинами могут быть:

  1. болезнь или смерть одного из участников сделки;
  2. аварийное состояние дома;
  3. нанесение квартире значительного ущерба;
  4. ошибки в предварительном договоре;
  5. возникновение обременения на квартиру (запрет);
  6. нарушение прав несовершеннолетних детей;
  7. другие причины, которые суд сочтет объективными.

То есть, контрагент, выйдя из участия в процедуре, нанёс вероятный имущественный ущерб, который погашается в пользу ущемлённого лица. Таковым признаётся инициатор отчуждения квартиры, в роли которого выступает владелец или его законный представитель.

Залог, задаток при покупке квартиры

Покупка квартиры может быть сложной и многоэтапной процедурой. Покупатель хочет быть уверен, что продавец не откажется от сделки на последних этапах, а продавец, в свою очередь, хочет убедиться, что покупатель действительно собирается приобретать это жилье, а не просто перебирает варианты. Именно для фиксации предварительных договоренностей обычно и используется задаток.

Обязателен ли задаток при покупке квартиры

Нет, не обязателен. Но на практике, если покупатель отказывается вносить задаток/залог, продавец не будет его воспринимать всерьез и с легкостью согласиться на предложение другого потенциального покупателя. Таким образом, задаток/залог – это не обязательный, но очень желательный элемент, который подтверждает намерения сторон и, фактически, делает отказ от продажи/покупки жилья очень сложным и финансово невыгодным.

Чем отличается залог от задатка при покупке квартиры

При покупке-продаже квартиры используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс. Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.

Если взять за основу, что залог – это аванс, называемый по-другому, то он является предпочтительным для продавца, но не желательным для покупателя. Суть аванса в том, что это просто досрочный платеж за квартиру. Эта сумма при окончательном расчете за жилье будет рассмотрена как часть платежа. Однако она не налагает на покупателя или продавца какие-то обязательства или ограничения. В случае отказа от сделки, продавец просто возвращает покупателю его залог/аванс, без всяких штрафов и других условий.

В отличие от аванса/залога, задаток предполагает штрафные санкции в случае отказа от покупки или продажи. Как следствие, продавцы не очень любят заключать такие соглашения, особенно если они сами не уверены, что готовы продать квартиру именно этому человеку. Конкретные условия соглашения и штрафы могут быть очень разными, но зачастую, если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.

Читайте так же:  Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей

Возвращается ли задаток при отказе от покупки квартиры

Как уже было сказано выше, задаток при отказе не возвращается (или возвращается в двойном объеме, если говорить с точки зрения продавца). Именно это является основным отличием данного типа договоренностей от других вариантов (аванса). А вот сумма штрафа/возврата может быть уже любой. Стороны имеют право договориться о тех условиях, которые устраивают всех.

Как следствие, штраф может быть снижен или увеличен. Могут применяться дополнительные условия или ограничения, временные рамки и так далее.

Сумма, размер задатка, залога при покупке квартиры

В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.

В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%. Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».

Как правильно оформить залог, задаток при покупке квартиры

Залог или задаток оформляются в виде отдельного соглашения/договора. Нередко они заменяют собой предварительный договор купли-продажи. Как правило, такой документ подписывается уже после того, как стороны достигнут каких-то базовых договоренностей.

Порядок действий

Для оформления договора залога/задатка необходимо:

  1. Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
  2. Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
  3. Составить соглашение о задатке.
  4. При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
  5. Подписать этот документ.
  6. Передать продавцу деньги.

На этапе подписания такого соглашения требуется лишь обязательный минимум документов:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы.

Расходы и сроки

Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.

Содержание соглашения о задатке

В соглашении такого типа должна фигурировать следующая информация:

  • Паспортные данные сторон (ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации и так далее).
  • Информация о сути соглашения.
  • Данные о квартире, которая будет приобретаться.
  • Сумма задатка.
  • Общая стоимость квартиры.
  • Срок действия соглашения.
  • Условия сделки (штрафные санкции в случае расторжения).

Образец соглашения о задатке

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как вернуть задаток за квартиру?

Как не запутаться в терминологии? Что о возврате задатка говорит закон? В каких случаях несостоявшийся покупатель квартиры может рассчитывать на возврат своих денег? Разбираемся.

Задаток авансу рознь

Начнём с того, что в сделках с недвижимостью понятия «аванс», «залог» и «задаток» встречаются очень часто. Несведущему человеку, для которого понятия эти едва ли не синонимичны, трудно разобраться, каковы между ними отличия. Тем не менее, они есть и весьма значительны. Если сделка купли-продажи расторгается, то аванс возвращается всегда, независимо от причин, повлекших несостоятельность сделки. Залог в рамках темы о возвращении задатка тоже не рассматривается, поскольку, согласно ст. 334-358 ГК РФ, является находящимся в собственности залогодателя имуществом, из стоимости которого кредитор имеет право получить возмещение по неисполненным обязательствам должника.

Иллюстрация: Полина Васильева

Что касается задатка, то этим термином обозначается определённая сумма денег, которую потенциальный покупатель квартиры передаёт продавцу. Юристы на этот счёт говорят, что задаток имеет обеспечительную функцию, закреплённую п. 1 ст. 380 ГК РФ и подразумевающую, что покупатель пришёл к продавцу с серьёзными намерениями и готов довести сделку до победного конца, то есть, купить квартиру. Правда, бывают случаи, когда сделка расторгается, едва начавшись, хотя продавец квартиры уже получил задаток и предварительный договор сторонами уже подписан. Как в таком случае вернуть переданные продавцу деньги? И возможно ли это в принципе?

Закон и порядок возврата

Когда задаток несостоявшемуся покупателю возвращается, а когда нет, разъясняется в ст. 381 ГК РФ: если покупатель квартиры не исполняет своих договорных обещаний, то задаток остается у продавца, а если продавец, скажем, передумал продавать квартиру покупателю, от которого принял задаток, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Таково требование закона. Но на деле долгое время ситуация была неоднозначной и противоречивой. До последнего времени позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ и позиция Высшего арбитражного суда в этом вопросе были диаметрально противоположными. В частности, Верховный суд РФ признавал возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору (Определение от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ), а вот Высший арбитражный – не признавал (Определение от 29 марта 2013 г. № ВАС-3157/13), считая, что если основной договор не подписан, то и деньги, переданные несостоявшимся покупателем продавцу, не могут признаваться задатком — только авансом (а значит, в двойном размере никто ничего возвращать не будет).

Спас ситуацию закон, принятый 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Этим законом в ст. 380 ГК РФ был внесен пункт 4, где закреплена обеспечительная функция задатка на стадии предварительного договора, чего ранее не было.

В каких случаях задаток можно вернуть?

Продавец передумал. Между покупателем и продавцом квартиры заключён предварительный договор купли-продажи, в котором указана сумма задатка (подчеркнём, именно задатка). Параллельно с этим составлено соглашение о задатке. Но позже продавец квартиры решает её не продавать. И если вдруг задаток он возвращать не желает, покупатель обращается в суд, апеллируя к ст. 381 ГК РФ. Суд удовлетворяет его исковым требованиям, и продавец возвращает задаток в двойном размере.

Покупатель передумал. Бывают случаи, когда расторжения договора требует покупатель. В большинстве случаев задаток остаётся у продавца (согласно всё той же ст. 381 ГК РФ). Но так бывает не всегда. Случаются ситуации, когда ушлый продавец пытается продать квартиру недостаточной «юридической чистоты». Тогда велика вероятность вернуть свой задаток, пусть даже с трудом и через суд. Например, спешно продаётся квартира, документы на которую готовы, все тонкости (казалось бы) в договоре учтены, и задаток уже передан. Но вдруг выясняется следующее: за несколько месяцев до продажи квартиры из неё по решению суда выписали одного из членов семьи продавца, находящегося в местах лишения свободы. В договоре такой подробности указано не было, покупатель узнаёт о ней случайно, и, конечно, если бы узнал раньше, квартиру покупать ни за что не стал бы (о том, чем опасны такие сделки, мы уже писали).

Читайте так же:  Сколько квадратных метров положено на человека в квартире

Если о возврате задатка договориться по-хорошему не удаётся, то в суде можно апеллировать к п. 1 ст. 451 ГК РФ, в котором говорится о существенном изменении обстоятельств, вынудивших покупателя поменять своё решение («Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях»).

Если что-то пошло не так, а агент явно водит покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка.

В этой же ситуации применим и Закон РФ «О защите прав потребителей», а именно — ст. 10 о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах) и ст. 12 об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге). В конце концов, квартира – это тоже товар. Согласно п. 1 ст. 10 Закона «Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора». А статья 12 добавляет: если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге) повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков. Так что при желании и готовности идти до конца можно затребовать ещё и возмещение морального ущерба, но был вам этот ущерб нанесён или нет, решит только суд.

Задаток передан третьим лицам. Иногда задаток передаётся риелтору или посреднику сделки. Если что-то пошло не так, и посредник или агент явно водят покупателя за нос, нарушая пункты договора, можно договор расторгнуть и потребовать возврата задатка. Его могут не отдать, ссылаясь, что это плата в счёт комиссионных. Тогда внимательно перечитайте договор: если там не указано, что задаток может считаться комиссионными, – судитесь. Здесь действия риелтора/посредника классифицируются как неосновательное обогащение, и к ним применима ст. 1102 ГК РФ.

Возврат задатка по соглашению сторон. Это скорее исключение, чем правило. Иногда серьёзные причины, возникшие неожиданно, не позволяют «выйти на сделку». К примеру, когда банк отказывает покупателю в ипотечном или потребительском кредите, если покупатель тяжело заболевает или вообще умирает. Многие продавцы входят в положение и возвращают задаток. В противном случае следует обратиться в суд и в рамках п. 1 ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) попытаться вернуть задаток.

Изменились сроки заключения основного договора. Так бывает, когда покупатель оформляет ипотечный кредит. Например, в предварительном договоре указано, что сделка намечена на 5 августа, но одобрение на получение ипотечного кредита пришло 15 августа. Предположим, покупатель заранее сообщил продавцу, что по независящим от него причинам сроки сделки изменяются, но на готовности купить квартиру это никак не сказывается. Продавец же, зная всю ситуацию, продаёт квартиру другому покупателю и отказывается возвращать задаток. Здесь в судебном порядке в рамках уже упоминавшейся ст. 1102 ГК РФ можно попытаться его вернуть.

Задаток можно вернуть:

  • если банк отказывает в кредите (это не ваш отказ);
  • в случае «разрыва» цепочки (когда в процедуре купли/продажи участвуют несколько квартир) или в случае проблем, возникших у одного из участников «цепочки», которые не дают завершить сделку;
  • если в договоре купли/продажи указано, что покупка квартиры состоится только после продажи покупателем собственной квартиры, но она не продаёся, а продавец устал ждать.

Возврат задатка – дело хлопотное, и зачастую эту задачу без суда не решить. Хотя и здесь перед истцом возникнет много вопросов и новых проблем. Что решит суд? Насколько грамотно составлены документы? Каким образом будет истолкована та или иная ситуация? Готов ли несостоявшийся покупатель идти до конца, если решение суда его не удовлетворит? И что важнее — справедливость, подкреплённая возвращёнными деньгами, или зачастую мнимое спокойствие?

Практические рекомендации, как вернуть задаток за квартиру по предварительному договору

Перед покупкой квартиры стороны обговаривают в устной форме условия продажи и окончательную цену. Покупатель знакомится с правоустанавливающими документами на жилое помещение и проверяет паспорта собственников. Заказывается свежая выписка из ЕГРН и объект проверяется на наличие или отсутствие обременений и ограничений. После проверки составляется предварительный договор и соглашение о задатке.

Что это такое?

Соглашение о задатке служит дополнением к предварительному договору. При нарушении условий договора виновник несет денежные потери, равные сумме задатка (статья 381 ГК РФ п.2).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Законодательство

Соглашение о задатке составляется только в письменной форме и считается гарантией того, что ни один из участников сделки не откажется от заключения договора купли-продажи в установленные сроки. Рассмотрим, возвращается внесенная сумма при покупке или нет.
  • Если покупатель отказывается от покупки квартиры, то задаток остается у продавца.
  • Если продавец отказывается продавать квартиру, то он обязан выплатить сумму задатка в двойном размере. Кроме того продавец обязан возместить убытки, если они документально подтверждены другой стороной (статья 381 ГК РФ п.2).
  • Если покупатель не может исполнить условия договора по вине кредитора (банка), то он не в праве требовать возврата денежных средств (статья 416 ГК РФ п.2).

Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

  1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
  2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.
Читайте так же:  Страхование титула при покупке квартиры

Возвращается ли сумма, если сделка не состоялась?

При возникновении форс-мажора, когда одна из сторон не может выполнить условия договора по независящим от нее причинам, обязательства по договору прекращаются и задаток возвращается (статья 416 ГК РФ п.1). Такими причинами могут быть:

  1. болезнь или смерть одного из участников сделки;
  2. аварийное состояние дома;
  3. нанесение квартире значительного ущерба;
  4. ошибки в предварительном договоре;
  5. возникновение обременения на квартиру (запрет);
  6. нарушение прав несовершеннолетних детей;
  7. другие причины, которые суд сочтет объективными.

При отказе от покупки

Если покупатель отказывается от покупки недвижимости, то он теряет сумму задатка. Можно потребовать разрыва договора и возврата денег при определенных обстоятельствах:
  • Затягивание сделки продавцом без объективных причин. Отправляется письмо с уведомлением и в случае отказа составляется исковое заявление в суд.
  • Завышенная оценка. Квартира покупается по ипотеке и не прошла оценку. В этом случае можно требовать возврата денег, если продавец не уступает в цене.
  • Непригодность жилья в результате пожара, затопления и т.д.
  • Предоставление заведомо ложной информации о зарегистрированных и временно отсутствующих лицах.
  • Наложение запрета судебными приставами.
  • Несоответствие документов на квартиру с выпиской из ЕГРН.

Причина должна быть объективной. В случае отказа собственника необходимо составить исковое заявление в суд. Проигравшая сторона оплачивает судебные издержки.

По инициативе продавца

По законодательству, если продавец отказывается от продажи недвижимости, то он обязан выплатить сумму задатка в двойном размере. Но бывают ситуации, когда собственник просит расторгнуть договор и готов вернуть задаток.

  1. Болезнь собственника или получение серьезной физической травмы (недееспособность).
  2. Причинение квартиры ущерба в результате пожара, затопления и т.д.
  3. Претензии третьих лиц. Квартира досталась по наследству, но объявился родственник, о котором не знал продавец.
  4. Наложение запрета приставами на проведение регистрационных действий.

В этом случае договор расторгается, и собственник жилья возвращает деньги.

Не могут считаться объективными:

  • собственник передумал из-за того, что встречный вариант был продан;
  • собственник узнал, что ему необходимо заплатить налог с продажи.

Покупатель может требовать вернуть сумму задатка в двойном размере.

Как можно произвести возврат денег?

По предварительному соглашению

Если предварительный договор и соглашение о задатке составлен грамотно и без ошибок, то вернуть задаток можно только по решению суда или по доброй воле продавца. При подписании документов стороны согласились, что в случае отказа от покупки сумма задатка остается у собственника квартиры и покупатель не может рассчитывать на возврат (п.2 ст.381 ГК РФ).

При обращении в суд покупатель должен привести аргументированные причины, по которым он не может приобрести квартиру. Такие аргументы как передумал или отказали в кредите не могут являться объективными, и суд будет проигран. Если договориться не удается и веских причин для отмены покупки нет, то сумма задатка будет утеряна в полном объеме. Обращаться в судебные инстанции не имеет смысла, так придется не только потратить время, но и оплатить дополнительно судебные издержки.

По расписке

Если продавец и покупатель занимаются оформлением документов самостоятельно, то грамотно составить предварительный договор и соглашение о задатке они не смогут. В этом случае составляется расписка. Расписка – это документ, подтверждающий передачу денег от одного лица к другому.

В ней необходимо указать:

  1. паспортные данные участников сделки;
  2. данные об объекте недвижимости;
  3. переданная сумма (указывается цифрами и прописью);
  4. за что и когда передана;
  5. внизу получатель указывает свои данные (Ф.И.О), ставит число и подпись.
  • Скачать бланк расписки о получении задатка при купле-продаже квартиры
  • Скачать образец расписки о получении задатка при купле-продаже квартиры
  • Расписка не несет в себе обеспечительной функции, а лишь подтверждает факт передачи денег. Составляется от руки или в печатном варианте. В ней не прописываются штрафные санкции и обязательства сторон, так как это не предусмотрено законодательством РФ. При срыве сделки деньги возвращаются в обмен на расписку.

    Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, то другая сторона имеет право требовать возврата денежной суммы и компенсации расходов, если таковые имеются. Необходимо встретиться и попробовать разрешить конфликт мирным путем.

    Если участники не пришли к соглашению, то пострадавшая сторона направляет другой стороне письмо с уведомлением или телеграммой о том, что она обращается в суд. После чего составляется исковое заявление в суд по месту прописки, прилагаются копии документов на основании которых затребован возврат задатка.

    В исковом заявлении необходимо детально описать:

    • обстоятельства при которых оформлялись документы;
    • предпринятые меры для мирного урегулирования;
    • ссылки на законодательную базу;
    • указать свои требования и сумму задолженности (задаток, дополнительные расходы, составление искового заявления, квитанция об оплате госпошлины, услуги адвоката).

    На определенный день назначаются слушания, стороны могут выступить самостоятельно или нанять юриста.

    Если все предварительные договоренности соблюдены и документы оформлены правильно, то риски потери денег минимальны. Перед подписанием договоров будьте внимательны и ставьте подпись, если вопросов не возникло и вам все понятно. Если вы продаете или покупаете квартиру впервые, то обратитесь к риэлтору, который поможет в оформлении документов. Успехов!

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источники


    1. Сборник постановлений пленума верховного суда СССР. (1924-1977 гг.) (комплект из 2 книг). — М.: Известия Советов народных депутатов СССР, 2016. — 822 c.

    2. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.

    3. ред. Никифоров, Б.С. Научно-практический комментарий уголовного кодекса РСФСР; М.: Юридическая литература; Издание 2-е, 2011. — 574 c.
    4. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.
    5. Дьяченко, Е. Б. Контроль за корпорациями. Доктрина и практика / Е.Б. Дьяченко. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 142 c.
    6. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.
    Как оформляется возврат задатка за квартиру
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here