Как осуществляется оценка недвижимости для ипотеки

Самое важное в статье: "Как осуществляется оценка недвижимости для ипотеки" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Оценка квартиры для ипотеки: кто и как определяет рыночную стоимость жилья

Объем ипотечного кредитования в России растет. За 2018 год был побит очередной рекорд: получили более 1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей. Рост составил 50 % к 2017 году. Для тех, кто уже получил ипотеку, этап оформления документов позади. Но число желающих не уменьшается, а значит надо продолжать публиковать информацию для новичков, которая поможет правильно оформить сделку. И сегодня на очереди – оценка квартиры для ипотеки.

Что за оценка и для чего она нужна

На вопрос, нужна ли оценка при получении ипотеки, ответ однозначный – нужна в обязательном порядке.

Оценка – это определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой и иной стоимости в отношении объекта оценки.

Если в договоре не указано, какой вид стоимости надо определить, то рассчитывается рыночная стоимость. Для банков интерес представляет еще и ликвидационная.

Рыночная – это стоимость, по которой продавец согласен продать, а покупатель купить недвижимость. При этом они действуют самостоятельно – никто их не заставляет совершать сделку, и нет никаких чрезвычайных факторов, влияющих на стоимость жилья.

Ликвидационная – это стоимость, по которой объект может быть продан на рынке за короткий срок.

В случае покупки жилья за счет ипотечного кредита закон требует в обязательном порядке сделать оценку недвижимости и предоставить отчет. В этом заинтересованы:

  1. Банк, который выдает большую сумму в кредит на длительный срок, поэтому хочет защитить себя от риска неплатежеспособности клиента в будущем. В случае отказа возвращать долг финансовая организация должна быть уверена, что она быстро продаст жилье и полностью покроет потерянные деньги.
  2. Клиент, которому важно знать, на какую сумму он может рассчитывать. Кроме того, продавцы иногда выставляют неадекватные рынку цены на свои объекты. Оценка поможет сориентировать покупателя по рыночной стоимости.

Отчет об оценке требуется для:

  • квартир/комнат на вторичном рынке жилья;
  • существующих жилых домов с земельным участком или части дома;
  • новостроек (в редких случаях).

Еще раз хочу обратить ваше внимание, что среди списка обязательных документов на получение ипотеки будет и отчет об оценке приобретаемого жилья. И это не прихоть банка, а требование закона. Квартира до полного погашения вами кредита будет в залоге у банка. Ее оценочная стоимость гарантирует возмещение возможных убытков.

Требования к оценщикам

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

  • имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
  • застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
  • является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
  • заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение. Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.

Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.

Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка. Мне как преподавателю по оценке недвижимости с 20-летним стажем очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?

Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

  • правоустанавливающие,
  • кадастровый паспорт или выписка из него,
  • технический паспорт БТИ или выписка из него,
  • экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход. Суть его в следующем:

  1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
  2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
  3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
  4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Я просмотрела прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Требования к отчету об оценке

Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.

Банки рекомендуют выполнять следующие требования:

  • Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
  • При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.

Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке. Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.

  • Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
  • Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
  • В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
  • На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.
Читайте так же:  Обращение к мобильному оператору теле2 с претензией

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы. Тогда возможны следующие варианты:

  • пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
  • проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
  • доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
  • подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.

Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.

Заключение

Я думаю, что в конце статьи у вас не осталось вопросов, кто и зачем делает отчет об оценке жилья, которое вы хотите взять в ипотеку. Это стандартная процедура, по которой большинство оценочных компаний накопили за долгие годы хороший опыт. Это доказывает высокая скорость получения готового отчета (от 1 дня) при многочисленных расчетах, сборе и анализе информации.

Без работы оценщика получить ипотечный кредит невозможно, поэтому просто выделите в своем бюджете эту статью для обязательного исполнения.

Как и кем выполняется оценка квартиры для оформления ипотеки от Сбербанка?

Оценка квартиры для Сбербанка считается стандартной процедурой и необходима для нахождения ликвидной и рыночной цены приобретаемой жилплощади. Данная услуга заказывается в специальных аккредитованных организациях за счет средств заемщика. Сбербанк редко принимает заключения других компаний, поскольку финансовое учреждение всегда контролирует алгоритм проверки зданий и их качество.

Что такое оценка недвижимости, и зачем она нужна?

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения денежного эквивалента для объекта (производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома и пр.). Рассчитать и занести ориентировочную рыночную цену в оценочный альбом можно и самостоятельно, но такие выводы не примут во внимание госорганы: суд, Росреестр и другие банки учитывают лишь официальный документ — отчет, выданный аккредитованным специалистом.

Оценщики имеют право использовать 3 метода расчета:

  1. Сравнительный способ. Здесь покупатель априори не заплатит больше, чем возможно заплатить за рассматриваемое здание. Нужно выбрать единицы сравнения с аналогичными копиями, скорректировать их и согласовать результаты.
  2. Доходный способ. Определение стоимости объекта в момент покупки как источника будущего дохода (потенциальную прибыль) вплоть до окончания эксплуатации.
  3. Затратный способ. Недвижимость не может стоить больше, чем сумма, которую потребуется потратить сейчас на ее возведение (без отрыва от земельных участков, где они находятся).

Точную цифру можно получить, если оценщик задействует сразу 3 метода и принимает во внимание результаты полученных исследований.

Оценка квартиры или иной недвижимости необходима в следующих случаях:

  • при судебных спорах;
  • для оформления ипотеки;
  • во время реорганизации фирмы;
  • при продаже объекта;
  • для обмена жилья;
  • в качестве залога.

Оценка жилья при ипотеке в Сбербанк — смежная процедура определения ликвидности рассматриваемого объекта при помощи независимого эксперта. На базе закона «Об ипотеке» во время оформления жилищного кредита заемщик должен предоставить в качестве предмета залога собственное жилье. Кредитор фиксирует предельный размер займа: так банк страхуется от невыплаты ипотечной ссуды, получая шанс реализовать недвижимость и покрыть издержки.

Такая оценка жилья при ипотеке выполняется аккредитованными организациями, заранее одобренными Сбербанком. Учреждение сотрудничает с частными компаниями лишь при условии, что все условия установленного алгоритма соблюдаются.

В чем заключается работа оценщиков недвижимости по ипотеке?

Согласно правилам, оценка объекта недвижимости проводится только профессиональными экспертами, которые обладают должным уровнем аккредитации и полным пакетом разрешительных бумаг.

Обобщая собранную информацию, проводят детальный анализ: итоги исследований вносятся в оценочный альбом, составляется официальный отчет, где собираются фотоснимки, графики, схемы и подробные выводы. Обзор ипотечной квартиры имеет право совершать как аккредитованная компания от Сбербанка, так и независимый эксперт. Финансовое учреждение устанавливает обязательные требования к профессионалам. Так, эксперт должен:

  • быть членом саморегулируемой организации;
  • иметь официальное свидетельство;
  • каждые 3 года повышать квалификацию;
  • деятельность сотрудника должна быть застрахована;
  • отсутствие судимостей или открытых судебных дел.

Особые условия оценки квартиры от Сбербанка предъявляются не только к экспертам, но и к компаниям: минимум 2 работника обязаны иметь специальное образование и вести профессиональную деятельность больше 3 лет.

Как заказать оценку квартиры для ипотеки в Сбербанке?

Если ссылаться на порядок и правила сотрудничества Сбербанка с оценщиками, то стоит выделить следующие пункты, которым должны соответствовать компании:

  • иметь статус партнеров банка в работе с сегментом крупнейших клиентов и быть рекомендуемыми для некрупных потребителей;
  • вместе с частнопрактикующими оценщиками оказывать услуги независимо от региона отбора;
  • оставаться рекомендованными для оценки специализированных активов в сегменте клиентов любого масштаба.

Заемщик должен самостоятельно заказать и оплатить услуги оценщика, поскольку кредитор допускает возможность сотрудничества с посторонними фирмами. Чтобы получить подходящую услугу, потенциальный участник обязан выбрать удобный для себя вариант поиска: изучить сайт компании, проверить все документы, подтверждающие деятельность (особенно свидетельство СРО и полис страхования), а также изучить отзывы. Потом стоит лично связаться с компанией для предварительной консультации и уточнения финальной цены.

Лучше заранее сравнить все преимущества и недостатки данного решения. При оценке недвижимости при ипотеке в Сбербанке законодательство разрешает обращаться за помощью к подобным организациям, но все равно относится к ним скептически. На проверку представленного отчета уйдет больше времени, и если оно не будет соответствовать фиксированным требованиям, может быть отклонено, а услуги оценщика для оформления договора тоже оплачивает заявитель.

Алгоритм оценки ипотечной квартиры

Стандартная оценка недвижимости происходит в различные сроки: от 1-2 дней до 2-3 недель. Период зависит от количества исходных данных, территории и числа заказа.

Процедура включает в себя 5 этапов:

  1. Постановка задания (цель, вид цены и установление имущественных прав). Необходимо напрямую обратиться к застройщику с готовым пакетом документов и предварительно ознакомить его с объектом.
  2. Заключение соглашения. После определения задачи и выявления требуемой стоимости оценщик предложит подписать договор, в котором будут указаны сроки выполнения работ, права и обязанности обоих участников и порядок оплаты услуг.
  3. Сбор информации. Профессионал осматривает здание, проверяет план БТИ, фиксирует дефекты, отвечает на дополнительные вопросы клиента.
  4. Расчет стоимости. Производится оценка стоимости недвижимости и подбор метода оценки. Чаще применяют сравнительный способ и дополнительно оценивают стоимость по 1-2 аналогичным методам.
  5. Формирование отчета. Он включает в себя основные факты и выводы, сведения о сторонах, стандарты, согласование и описание процесса оценки. Передается клиенту.
Читайте так же:  Как предоставляется и оформляется отгул за работу в выходной день по тк рф — оплата, образцы докумен

После того как оценочные компании, аккредитованные Сбербанком, завершили свою работу, начинается отсчет срока действия заключения — полгода. По закону должно оно быть сшито и пронумеровано, состоит из 20-25 листов формата А4 и дополняется подписями и печатями компании.

От чего зависит сумма и стоимость оценки жилья?

Итоговая стоимость оценки квартир для ипотеки Сбербанка зависит от срочности заказа, расположения объекта, размера жилплощади и ее планировки. В столице услуга стоит 3,5-5 тыс. руб., в Санкт-Петербурге тариф варьируется от 3 до 4 тыс. руб., а для регионов ценник не превышает 2-3 тыс. руб. За срочность придется заплатить дополнительно.

Также на цену влияет немало других параметров:

  • ситуация на рынке (за последние 2-3 месяца);
  • расположение (жилье в центре ценится дороже аналога на окраине);
  • инфраструктура (важные объекты поблизости повышают сумму);
  • степень износа (чем дом старше, тем дороже ремонт);
  • материал стен (от него зависит теплоизоляция);
  • экологическая обстановка (отдаленность от города ценится больше);
  • наличие балкона (как дополнительное свободное пространство);
  • характеристика двора (для многоквартирных домов).

Самый очевидный фактор, который отражается на цене Сбербанка при оценке недвижимости по ипотеке, — себестоимость недвижимости: стоимость строительных материалов и расходы на ремонт (оплата труда рабочих, проектная документация и транспортировка материалов).

Список аккредитованных Сбербанком оценочных компаний

Полный список оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещен на официальном сайте этого финансового учреждения. Чтобы не усложнять процесс получения ипотеки, эксперты рекомендуют заказывать оценку в перечисленных банком фирмах. Ежегодно перечень организаций, аккредитованных Сбербанком, пополняется: ПАО периодически проводит отбор новых претендентов для взаимодействия с клиентами.

Оценка проводится специализированными компаниями для определения рыночной и ликвидной стоимости недвижимости. Так официальный кредитор сумеет установить предельный размер займа. Поэтому аккредитованные оценщики Сбербанка соответствуют высоким требованиям к ходу работы и необходимой документации. При сотрудничестве неаккредитованными организациями могут возникать такие сложности, как отклонение итогового отчета.

Документы для оценки квартиры для ипотеки

Рыночная оценка недвижимости независимыми экспертами является одним из обязательных условий оформления кредита.

Какие же документы для оценки квартиры для ипотеки нужно будет собрать?

Пакет бумаг от физических лиц

Для проведения предварительной оценки недвижимости заемщик, являющийся физическим лицом, должен направить в экспертную компанию следующие документы:

Наименование документа Где и кем выдается
Свидетельство о праве собственности на залоговое имущество или же выписка из ЕГРН. Росреестр или МФЦ.
Правоустанавливающий документ (указывает, на каком основании закладываемая недвижимость стала собственностью потенциального заемщика):
  • Договор ДУ с застройщиком – при покупке жилья в новостройке;
  • Договор купли-продажи – если квартира приобретается на вторичном рынке;
  • Договор дарения – если залогом выступает не объект покупки, а любое другое жилье, которое заемщик получил в дар;
  • Нотариальное свидетельство о получении наследства – в аналогичной ситуации.
Имеется у владельца. Технический паспорт на квартиру + разрешение на ее перепланировку (если она проводилась). Жилищный комитет или любой другой орган местной администрации, имеющий схожие полномочия. Технический паспорт на жилое помещение, включающий этажный план и экспликацию. БТИ Форма № 9 с указанием всех лиц, прописанных на данной жилплощади. Жилищная контора или паспортный стол по месту регистрации заявителя. Выдается сразу же по предъявлению паспорта.

Кроме того этот документ можно заказать через МФЦ, но тогда придется ждать и посещать его дважды.

Выписка, подтверждающая отсутствие обременений на закладываемый объект недвижимости. Росреестр или МФЦ. Внутренний паспорт гражданина РФ. Имеется у владельца. Фотографии оцениваемой квартиры, подъезда и прилегающей к дому территории – должны быть качественными, четкими, сделанными в светлое время суток.

Без этих снимков банк может не одобрить заявку на ипотеку, поэтому потенциальный заемщик должен самостоятельно убедиться в их наличии.

Их делает сам оценщик.

Список необходимых документов считается общим и зависит от того, какая контора занимается оценкой залогового имущества. Все бумаги подаются в виде оригиналов. В дальнейшем с каждой из них нужно будет снять копии, которые прикладываются к итоговому отчету.

На заметку! Единственным подтверждением вашего сотрудничества с оценщиком является официальный договор. Если банк откажет в выдаче кредита по причине неправильно составленного заключения, вы сможете вернуть деньги и провести повторную оценку.

Бумаги от юридических лиц

Если приобретаемое жилье пребывает в стадии строительства, то ее собственником является застройщик, представляющий собой юридическое лицо.

Какие документы нужны оценщику в этом случае? Перед вами полный список:

  • Разрешение на проведение строительных работ;
  • Регистрационные данные застройщика – название, адрес регистрации, КПП, ИНН и др.;
  • Архитектурно-строительная схема дома, в котором расположена покупаемая квартира;
  • Письменное подтверждение права собственности или договор аренды земельного участка, на котором находится объект недвижимости;
  • Договор на долевое участие в строительстве (если предусмотрен сделкой);
  • Выписка, подтверждающая отсутствие обременений;
  • Поэтажное проектное описание дома;
  • Бумага, в которой указана предполагаемая дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • Справка о балансовой стоимости жилья (если застройщик – хозяин объекта).
  • На заметку! Проведение оценочной деятельности оплачивает застройщик. Здесь также следует очень внимательно отнестись к выбору эксперта и заключить договор. Только тогда можно рассчитывать на возврат денежных средств в случае отказа банком.

    Полезные советы

    Во время подготовки перечня документов, необходимых для оценки жилья, прислушайтесь к рекомендациям опытных специалистов.

    Совет 1. Некоторые бумаги следует заказывать заранее, ведь их подготовка занимает довольно много времени (например, справка БТИ и технический паспорт готовятся от 7 до 21 дня).

    Совет 2. Многие документы имеют ограниченный срок действия, узнать который можно в соответствующей организации.

    Совет 3. Большинство бумаг должен собрать сам заемщик или собственник квартиры, но некоторые из них можно заказать оценщику (например, выписку из ЕГПР о наличии или отсутствии обременений на квартиру).

    Совет 4. Некоторые справки (например, технические свидетельства из БТИ) выдают только при наличии паспорта владельца и свидетельства о собственности или договора, на основании которого это право можно установить.

    Что получает клиент по результатам проведения оценки?

    Согласно законодательству, действующему в 2019 году, по завершению процедуры заказчику будет выдан отчет, содержащий в себе следующие сведения:

    • Размер общей и жилой площади квартиры;
    • Наличие парковочных мест у жилого дома;
    Читайте так же:  Образец заявления на возврат товара

  • Состояние перекрытий;
  • Высота потолков;
  • Особенности планировки;
  • Сведения о дворе, месте расположения и т. д.;
  • Наличие газа, канализации, водопровода, электричества;
  • Стоимость 1 кв. м. в квартире;
  • Близость к станции метро, магазинам, остановкам общественного транспорта и прочим социальным объектам;
  • Наличие или отсутствие балкона/лоджии, а также их остекления;
  • Состояние фасада и подъезда;
  • Мнение эксперта о необходимости проведения ремонтных работ;
  • Выявленные изъяны (подтверждаются фотографиями);
  • Строительный материал, из которого возведен дом;
  • Другая информация.
  • Как видите, для проведения оценки закладываемой недвижимости потенциальному заемщику предстоит собрать внушительный пакет документов. Однако это вполне оправдано, так как позволит экспертам правильно рассчитать стоимость залогового объекта.

    Как осуществляется оценка недвижимости для ипотеки?

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, и где ее можно провести

    Банки Сегодня Лайв

    Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

    Видео (кликните для воспроизведения).

    А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

    Требования банка в части предоставления документов при оформлении ипотеки могут отличаться. Есть и много общего. Одним из документов, который присутствует абсолютно у всех кредитных учреждений, является оценка недвижимости. Содержание документа и особенности ее выполнения регулируются ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.11.1998 г. (последние изменения были внесены в июне текущего года), а также Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г.

    Ниже речь пойдет о лицах, которые могут ее выполнять, о порядке составления и о стоимости таких услуг.

    Зачем необходима оценка при оформлении ипотеки

    Покупатель и продавец могут договориться о заниженной или завышенной цене в связи с какими-либо личными обстоятельствами. Банк требует оценку с целью установления реальной стоимости квартиры. Поэтому стоимость квартиры (для указания ее в договоре ипотеки, расчета первоначального взноса, страховой суммы) определяется независимым экспертом.

    Также важной целью оценки является определение стоимости недвижимости на случай, если заемщик не выполнил свои обязательства в срок. В таком случае кредитор производит принудительное взыскание и реализовывает залоговое имущество. Определение цены для реализации отталкивается от оценочной стоимости.

    Кто может выполнять оценку

    Оценку может выполнять физическое лицо, которое является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Заниматься такой деятельностью можно как в порядке частной практики, так и на основании трудового договора с юридическим лицом, который соответствует требованиям ФЗ № 135-ФЗ от 29.11.1998г.

    Оценщик должен иметь страховой полис, объектом которого являются имущественные интересы, связанные с риском возможного ущерба, который возник у заказчика. Причиной такого ущерба могут послужить умышленные или неумышленные действия оценщика. То есть, если оценщик неправильно оценил имущество, и это принесло убытки заказчику, то он должен возместить ущерб.

    Юридическое лицо, которое оказывает оценочные услуги, должно:

    • иметь в своем штате не менее двух лиц, которые имеют право заниматься оценкой;
    • иметь страховой полис для страхования ответственности в случае нарушения договора на проведение оценки или причинения вреда имуществу третьих лиц.

    Заказчик имеет право на ознакомление с документами, которые дают право физическому лицу или компании заниматься оценочной деятельностью .

    Кроме того, оценщики несут ответственность за сохранность предоставленных им документов и неразглашение конфиденциальной информации, которая была ими получена в ходе проведения оценки.

    Выбор оценочной компании

    Выбор оценочной компании осуществляет потенциальный заемщик. Возможно два варианта:

    • банк оглашает свои требования к эксперту-оценщику, а заемщик самостоятельно осуществляет его поиск (специалист как минимум должен иметь допуск СРО и полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей);
    • банк предлагает клиенту выбрать специалиста из списка оценщиков, аккредитованных им.

    Потенциальный кредитор не вправе настаивать на втором варианте, хотя заемщику стоит прислушаться к его мнению.

    im:Компании, которые проходят аккредитацию, подвергаются определенной проверке со стороны кредитора, поэтому риск каких-либо мошеннических действий минимальный.

    Кроме того, такой выбор в некоторой мере ускорит рассмотрение ипотечной заявки банком.

    Процедура оценки

    Основанием для проведения оценки является договор, который заключается между оценочной компанией и лицом, желающим передать недвижимость в ипотеку . Далее процедура осуществляется по договоренности сторон.

    Перед оценкой необходимо предоставить специалисту необходимый пакет документов, в который обычно входят копии следующих документов:

    • паспорт заказчика оценки;
    • паспорт собственника квартиры (если жилье находится в совместной собственности, то всех владельцев);
    • технический паспорт квартиры;
    • выписки из технического паспорта на жилое помещение с экспликацией и поэтажным планом, выданным органом БТИ;
    • кадастровый паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (купля-продажа, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

    После предоставления документов владелец квартиры должен обеспечить оценщику доступ в жилье. Эксперт осматривает квартиру и делает фотографии каждой комнаты так, чтобы было понятно общее состояние помещения. Кроме того, он обязан осмотреть и сфотографировать дом и подъездные пути к нему.

    Заказчик обязан сообщить исполнителю всю необходимую информацию, которая может повлиять на результат оценки. Также он не имеет право предпринимать каких-либо действий, целью которых является сокрытие сведений, важных для оценки.

    На основании документов и осмотра жилья исполнитель передает заказчику оценку в бумажном виде с соответствующей подписью и печатью уполномоченного лица.

    [2]

    Методы оценки

    На сегодняшний день профессиональные оценщики в своей работе используют сравнительный, затратный и доходный метод.

    Сравнительный метод состоит в том, что определяется средняя рыночная стоимость на момент оценки аналогичных объектов. То есть оценщик сравнивает квартиру с другими похожими и определяет, за сколько ее можно продать в текущем периоде.

    Сравнительный метод наиболее распространенный, так как дает возможность определить наиболее точную стоимость квартиры исходя из цели (оформление ипотеки).

    Доходный метод заключается в определении стоимости объекта исходя из того, какой доход он мог бы принести в случае коммерческого использования. Для жилой недвижимости такой метод практически не используется.

    В основе третьего метода, затратного, лежит подсчет издержек, которые были понесены на строительство недвижимости. К ним относятся: стоимость стройматериалов, зарплата строителей, транспортные расходы, затраты на подключение коммуникаций, налоги и прочее. При этом учитывается амортизация здания, инфляционные процессы и состояние рынка на дату оценки.

    Что влияет на стоимость квартиры при оценке?

    При проведении оценки учитывается много факторов, среди которых можно назвать следующие:

    • Месторасположение . Этот фактор подразумевает не только нахождение квартиры в центре или в спальном районе, но и наличие развитой транспортной развязки, инфраструктуры, хороших подъездных путей к дому и т.д.
    • Площадь квартиры и ее планировка. Две равнозначные по площади квартиры с похожими прочими характеристиками могут иметь разную стоимость, если одна из них имеет более универсальную планировку.
    • Этаж . Обычно меньше ценятся квартиры, которые находятся на первом и на последнем этажах. Конечно же, за исключением пентхаусов.
    • Наличие и качество внутреннего ремонта . Наибольше ценится капитальный ремонт, косметический не будет играть такой существенной роли, так как покупатели обычно его переделывают. Это не относится к квартирам в состоянии «после строителей». Отрицательную роль может сыграть наличие ремонта, выполненного в необычном стиле, так как покупателя на такой объект быстро найти можно не всегда.
    • Тип дома . Квартиры в сталинских домах, «хрущевках», панельных домах, в новых элитных или эконом-класса многоэтажках будут стоить по-разному, даже при одинаковой площади и ремонте.
    Читайте так же:  Что значит по закону круг наследников

    Влияние могут оказать и множество других факторов: экологическая ситуация в районе, состояние инженерных коммуникаций самого здания, наличие поблизости охраняемой парковки или подземного паркинга в самом доме и т.д .

    Из чего состоит отчет оценки

    В документальном отчете эксперт должен указать используемый метод, а также охарактеризовать все важные характеристики квартиры, которые повлияли на окончательный результат. К отчету подшиваются копии предоставленных заказчиком документов на квартиру и фотографии объекта.

    Кроме рыночной стоимости, заказчик увидит в отчете еще и ликвидационную. Под ликвидационной стоимостью подразумевается предполагаемая сумма денег, которую можно получить за объект при срочной продаже. Если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечному договору и банк реализовывает залог, то часто продажа происходит по цене, близкой к ликвидационной.

    Срок действия отчета составляет 6 месяцев. Если по каким-либо причинам сделка была отсрочена на такой длительный период, оценку придется переделывать и снова оплачивать услуги специалиста.

    Сколько стоят услуги оценщика

    Стоимость оценки зависит от нескольких факторов, в том числе:

    • характеристики объекта (чем больший объем работы – тем дороже);
    • позиции оценщика на рынке услуг (более молодые компании часто занижают цены для привлечения большего числа клиентов);
    • регион, в котором находится объект.

    Минимальная цена, которую хотят за свои услуги оценщики в Москве, начинается от 2000-2500 рублей. За такую сумму компании готовы выполнить оценку типовой квартиры площадью до 70 кв. м. В среднем же компании, которые достаточно давно работают на рынке и имеют аккредитацию в банке, берут за свои услуги около 4000-5000 рублей. Стоимость оценки элитных домов и коттеджей стартует от 7000 рублей.

    Процедура оценки недвижимости для ипотеки в Сбербанке в 2019 году: перечень аккредитованных оценочных организаций

    Оценка недвижимости проводится с целью определения ликвидной и рыночной стоимости приобретаемой жилплощади. Услуга заказывается в аккредитованных компаниях за счет средств заемщика. В редких случаях, Сбербанк принимает заключения не аккредитованных организаций.

    Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

    Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке – процедура определения ликвидности приобретаемого объекта при помощи независимого эксперта. Согласно ФЗ «Об ипотеке», при оформлении жилищного кредита, заемщик обязан предоставить в качестве предмета залога имеющуюся квартиру или приобретаемое жилье. В связи с тем, что залогодержателем считается банк, он требует от плательщика проведение мероприятий по оценке.

    Кредитор устанавливает предельный размер займа, исходя из ликвидной и рыночной стоимости помещения. Именно так банк страхуется от невыплаты заемщиком ипотечной ссуды, получая возможность реализовать недвижимость и покрыть издержки.

    Нужна оценка квартиры и самому клиенту, благодаря ей определяется адекватность стоимости жилья. Также, заемщик обращается к независимому оценщику для того, чтобы находясь в сложной финансовой ситуации, он смог самостоятельно продать квартиру по рыночной цене для погашения долга.

    Оценка жилья при ипотеке проводится аккредитованными организациями, одобренными Сбербанком. Однако, он также сотрудничает и с частными компаниями, но при условии, что все требования и условия процедуры соблюдаются.

    Для получения ипотечного кредита под залог недвижимости необходимо предъявить итоговый отчет с фотографиями, графиками и выводами по проверяемому жилью. По условиям Сбербанка, оценка недвижимости для ипотеки оплачивается средствами заемщика.

    В чем заключается работа оценщиков недвижимости по ипотеке

    Проводится оценка объекта недвижимости только профессиональными экспертами, с должным уровнем аккредитации и полным пакетом разрешительных документов.

    Первостепенно сотрудник собирает необходимую информацию, которая относится непосредственно к конкретной недвижимости: год постройки, материал изготовления, степень износа, количество перепланировок, территориальное расположение, техническое оснащение и т.д. Обобщая полученные данные, он проводит детальный анализ и производит оценку, составляется отчет, в который входят фотоснимки объекта недвижимости, графики, схемы и подробные выводы.

    Изучение ипотечной квартиры может проводить аккредитованная компания от Сбербанка или независимый эксперт.

    Плюсы и минусы оценки в аккредитованных компаниях

    1. Надежность. Компании, замешанные в судебных разбирательствах или оценщики, имеющие судимость не попадут в реестр Сбербанка.
    2. Компетенция. Эксперт обязан иметь соответствующее образование, аттестат и трехлетний стаж работы. По этим параметрам банк определяет профессионалов.
    3. Безопасность. Деятельность экспертов застрахована, поэтому, в случае допущения ошибки в отчетности, все издержки клиента, связанные с этим, будут компенсированы.

    Среди минусов оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке можно выделить только то, что с сотрудником компании невозможно договориться о завышении стоимости квартиры. Также, оценщик не сможет изменить отчет, обнаружив незаконную перепланировку.

    Как оценочные компании проходят отбор, чтобы работать с заемщиками Сбербанка

    Список аккредитованных оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещается на официальном сайте . Впоследствии, предоставленный документ должен в полной мере удовлетворять требованиям кредитора.

    Также рассматриваются отчеты оценочных компаний, не аккредитованных в Сбербанке, но при условии, что документ соответствует установленным требованиям.

    Предъявляемые условия

    Сбербанк устанавливает обязательные требования к оценщикам:

    1. Эксперт должен быть членом саморегулируемой организации и иметь свидетельство.
    2. Каждые 3 года он обязан повышать квалификацию.
    3. Деятельность сотрудника должна быть застрахована.
    4. У него отсутствуют судимости или открытые судебные дела.

    Определенные условия предъявляются не только к экспертам, но и самим компаниям:

    1. Два и более сотрудника имеют специальное образование.
    2. Профессиональная деятельность организации – от 3-х лет.
    3. Стаж работы двух и более сотрудников – выше 3-х лет.

    Процедура аккредитации

    В случае, если компания полностью соответствует требованиям, она получает аккредитацию оценщика в Сбербанке. С этого момента она может оказывать услуги заемщикам банка.

    Организация не получает официальных сертификатов, а просто оповещается в письменном виде о принятом решении. После этого компания автоматически включается в перечень оценщиков, аккредитованных Сбербанком.

    Зачем оценщикам нужна аккредитация

    [3]

    К работе со Сбербанком допускаются только аккредитованные компании. Они считаются более опытными в своей сфере и обладают всей необходимой информацией.

    Читайте так же:  Чернобыльский отпуск кому положен и кто оплачивает дополнительные дни отдыха

    В большинстве случаев, отчет по оценке от неаккредитованных компаний отклоняется в связи с недоверием банка. Подобные организации могут выступать в роли мошенников, с целью снизить сумму первоначального взноса и страхования для заемщика .

    Работает ли банк с неаккредитованными оценщиками недвижимости

    Без объективных причин, отказать в рассмотрении отчета от неаккредитованной компании противозаконно. Право заемщика регулируется ФЗ №135 «О защите конкуренции».

    Сбербанк взаимодействует с подобными организациями, но при условии, что вся документация соответствует установленным требованиям.

    Список аккредитованных оценщиков для работы с физическими лицами заемщиками Сбербанка

    Ежегодно перечень оценочных компаний аккредитованных Сбербанком пополняется.

    Как заказать оценку квартиры для ипотеки

    Заемщик самостоятельно заказывает и оплачивает услуги оценщика. Кредитор допускает возможность сотрудничества с посторонними организациями, но при условии соответствия установленным требованиям.

    Как самому найти оценочную компанию

    Поэтапный поиск оценочной организации:

    1. Заказать услугу можно по объявлению в газете или через интернет. Клиент должен выбрать удобный для себя вариант поиска.
    2. Необходимо внимательно изучить сайт компании. Наличие удобного интерфейса, информации об оказываемых услугах и их стоимости – признаки высококвалифицированных специалистов.
    3. Важно проверить все документы, подтверждающие деятельность оценщика. Особое внимание следует уделить свидетельству СРО и полису страхования.
    4. Обязательно нужно изучить все отзывы, не только на сайте компании, но и на форумах.
    5. Эксперты советуют отобрать 2-3 варианта и связаться с ними, для предварительной консультации и уточнения стоимости.
    6. Сделать окончательный выбор, опираясь на наличие соответствующих документов и отзывов.

    [1]

    Что необходимо знать перед подачей заявки

    Перед заказом не аккредитованных компаний лучше сопоставить все плюсы и минусы такого риска. Даже если законодательство разрешает обращаться за помощью к подобным организациям, все же Сбербанк относится к ним скептически. На проверку представленного отчет уйдет больше времени, а если он не будет соответствовать установленным требованиям, и вовсе может быть отклонен.

    Важно! Услуги оценщика для оформления кредитного договора на ипотеку оплачивает заявитель.

    Выбираем оценщика из реестра Сбербанка

    Полный перечень всех оценщиков от Сбербанка ежегодно обновляется в соответствии с законодательством, поэтому при выборе компании важно опираться на реальные отзывы на форумах или интернет-порталах.

    Перечень документов, которые требуют аккредитованные оценщики Сбербанка

    Будущему собственнику квартиры необходимо предоставить:

    • паспорт заказчика;
    • технический и кадастровый паспорт помещения;
    • договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации недвижимости или любой другой правоустанавливающий документ;
    • акт приема-передачи жилья.

    Компании действуют в соответствии с законодательством, поэтому перечень бумаг, на основе которых проводится оценка, может изменяться в индивидуальном порядке.

    Как проходит процедура: алгоритм оценки ипотечной квартиры

    Второй вариант работы – затратный. Эксперт подсчитывает, сколько необходимо средств на постройку аналогичного объекта.

    Наименее популярный метод – доходный. Оценщик имущества просчитывает, какой доход принесла бы недвижимость, если ее сдавать в аренду.

    Процедура оценки недвижимости во втором случае позволяет определить ликвидную стоимость квартиры, а в первом – рыночную. В большинстве случаев, оба показателя идентичны, лишь изредка разница ощутима.

    Эксперт, во время проведения оценки, осматривает помещение, делает фотографии, сверяет фактическую картинку с планами БТИ, выявляет потенциальных претендентов на жилье и проверяет наличие обременения.

    Отчет об оценке залога

    Время оформления отчета зависит от сложности объекта, в среднем, оно составляет 1-5 рабочих дней. Срок действия – полгода (с момента сдачи).

    Итоговое заключение состоит из 20-25 листов формата А4 с подписями должностных лиц. Отчет об оценке квартиры для ипотеки включает:

    1. Данные оценочной компании.
    2. Сведения об используемых методах анализа недвижимости.
    3. Информацию по оцениваемой квартире.
    4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
    5. Ликвидную и рыночную стоимость жилья.
    6. Приложения.

    Особое внимание уделяется последней части документа, т.к. именно в нем указываются конкретные цифры и итоги оценки.

    От чего зависит сумма оценки

    Стоимость оценки зависит от срочности заказа, месторасположения объекта, размера жилплощади и планировки квартиры.

    Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка

    В столице оценка обойдется в 3,5-5 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ее стоимость варьируется от 3000 до 4000 рублей. Для регионов ценник не превышает 2-3 тыс. За срочность придется доплатить несколько тысяч рублей.

    Почему банки сотрудничают с оценочными компаниями

    Банк сотрудничает с оценочными компаниями и приглашает их в партнеры, чтобы заемщики не тратили время на поиски эксперта. Сотрудники организации, учитывая все нюансы и особенности анализируемой квартиры, смогут установить точную рыночную и ликвидную стоимость недвижимости. При этом, банк будет уверен, что в случае невыплаты задолженности, он сможет реализовать оцененный предмет залога по установленной стоимости.

    Как Сбербанк работает с компаниями или частными лицами не входящими в список фирм по оценке

    Если заемщик решил обратиться в оценочную компанию, не аккредитованную Сбербанком, то необходимо изначально проверить фирму на соответствие установленным базовым требованиям. Если один из пунктов будет нарушен, отчет по оценке будет отклонен.

    Он может быть принят на следующих условиях:

    • заемщик заранее сообщил о желании сотрудничать с неаккредитованной компанией;
    • оценщик предоставил все запрашиваемые документы для проверки;
    • кредитор проверил организацию на соответствие требованиям деловой репутации;
    • сотрудники банка изучили готовый отчет и проверили его на соответствие установленным параметрам.

    Оценка проводится специализированными компаниями для определения рыночной и ликвидной стоимости недвижимости. Необходимо это для того, чтобы кредитор смог установить предельный размер ипотечного займа.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Сбербанк предъявляет строгие требования к оценочным компаниям и документации. При сотрудничестве с неаккредитованными организациями, могут возникнуть некоторые сложности, вплоть до отклонения итогового отчета.

    Источники


    1. . Якушев, А. В. Теория государства и права (конспект лекций) / А.В. Якушев. — Москва: Огни, 2000. — 192 c.

    2. Корнев, А.В. Социология права. Учебник / А.В. Корнев. — М.: Проспект, 2016. — 825 c.

    3. Вышинский, А.Я. Марксистско-ленинское учение о суде и советская судебная система / А.Я. Вышинский. — М.: [не указано], 2015. — 177 c.
    4. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.
    5. История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
    6. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.
    Как осуществляется оценка недвижимости для ипотеки
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here