Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры

Самое важное в статье: "Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

Читайте так же:  Правомерно ли алименты на двоих детей взимаются в разных долях

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.

Справка или разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства: условия для согласия и причины отказа

Довольно часто встречается в России ситуация, когда у одной квартиры есть несколько собственников.

Это, в большинстве своем, исторические последствия массовой приватизации, когда семьи приватизировали жилье на всех проживающих в нем членов семьи, в том числе и на детей.

Когда приходит время продать такую квартиру сам процесс продажи связан с некоторыми сложностями, особенно если один или несколько собственников – дети. Органы опеки и попечительства осуществляют надзор со стороны государства за соблюдением прав и интересов детей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Рассмотрим, когда их участие необходимо при продаже квартиры. Вы также узнаете, как оформить заявление в органы опеки, сколько времени они его рассматривают, и какой срок действует разрешение на продажу.

Законные основания, если собственник несовершеннолетний

Напомним, что сделка законна, если все её участники являются дееспособными. Дети в этом случае частично ущемлены в правах.

В гражданском кодексе РФ прописано, что дееспособными признаются граждане РФ с 18 летнего возраста.

Все, кто младше являются с точки зрения закона недееспособными (дети до 14 лет) и частично дееспособными (с 14 лет).

Интересы несовершеннолетних граждан представляют их законные представители, как правило это родители, или попечители и опекуны.

Если ребенок не является собственником продаваемой квартиры для ее продажи участие органов опеки и попечительства не нужно. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо получить, если несовершеннолетний имеет долю в собственности продаваемой квартиры, либо он собственник жилья.

Читайте так же:  Не знаете, куда обратиться по перепланировке квартиры узнайте, к кому обращаться с вопросами по пово

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Необходимые документы для получения справки от органов

Чтобы получить разрешение на продажу законным представителям нужно обратится в ООиП с письменным заявлением установленного образца (можно запросить в органах опеки по вашему месту жительства).

Заявление подписывается обоими родителями. Если один из родителей умер, прилагается справка о смерти, если пропал без вести или лишен родительских прав нужно соответствующее решение суда. Если ребенок старше 14 лет он также обращается с письменным заявлением на проведение сделки.

К заявлению требуется собрать определенный пакет документов:

  • паспорта всех собственников недвижимости, на детей младше14 лет-свидетельство о рождении;
  • письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
  • подтверждающие право собственности документы;
  • выписки с лицевых счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
  • технический план;
  • может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
  • предварительный договор купли продажи.

Обычно помимо оригинал документов запрашиваются и их копии. На рассмотрение заявления уходит от 15 до 30 рабочих дней. Представители ООиП могут затребовать иные документы, а также проводить дополнительные встречи с законными представителями детей и выезжать по адресу их фактического проживания.

Условия для согласия органов попечительства и возможные варианты событий

Поэтому продажа в чистом виде практически не рассматривается, обычно вместе с продаваемой квартирой ребенку покупается другое жилье и обе сделки проводятся одновременно.

    Вариант с родственниками.

Могут быть случаи, когда покупка другого жилья не является конечной целью сделки. В таком случае ребенку можно выделить в собственность недвижимость аналогичную продаваемой. Сделать это может кто-то из родственников.
Вариант при переезде в другой город.

Если семья переезжает в другой город, то можно получить согласие органов опеки на вариант, когда деньги, полученные от продажи сначала поступают на расчетный счет несовершеннолетнего, а потом в течение оговоренного срока покупается другое жилье, то есть момент продажи и покупки разделены во времени.
Вариант, когда квартира не единственная.

Если продаваемая недвижимость в собственности малыша не единственная, деньги от продажи квартиры можно положить на расчетный счет, открытый в отделении банка РФ на имя ребенка, и он сможет воспользоваться деньгами сам после своего совершеннолетия, либо ранее его законные представители, но только с разрешения органов опеки.

Как правило разрешение на продажу выдается с трехмесячным сроком, но если это не указано в документе, то разрешение действует до момента совершения всех необходимых условий.

[1]

Причины для отказа

Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Обычно это бывает если возникают сомнения в полученной выгоде для ребенка. Например, новое жилье по метражу гораздо меньше предыдущего, или в новом месте отсутствует необходимая инфраструктура, по комфортности приобретаемое жилье становится хуже.

[2]

Также дополнительные риски возникают при продаже квартиры и приобретении жилья в рассрочку, а также если новой жилье покупается в новостройках, особенно на стадии котлована.

Ведь по сути, лишая ребенка имеющегося жилья вы не предоставляете ему ничего взамен.

Не всегда отказ является окончательным. Можно попробовать переубедить представителей власти предоставив дополнительные аргументы в пользу продажи, а точнее получения от продажи ребенком дополнительных выгод и преимуществ.

Если же вердикт остается неизменным вы можете оспорить данное решение органов опеки через суд. На подачу апелляции дается срок в три месяца.

  1. Разрешение органов опеки при продаже квартиры необходимо если есть несовершеннолетний собственник.
  2. Основная цель контроля с их стороны- соблюдение имущественных интересов детей.
  3. Стандартный срок выдачи разрешения от 15 до 30 рабочих дней.
  4. Стандартный срок действия разрешения 3 месяца.
  5. Разрешение органов опеки на продажу выдается письменно, с указанием конкретного объекта.
  6. В некоторых случаях органы опеки и попечительства могут отказать в продаже недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Особенности приобретения жилья: какие документы нужны для продажи квартиры для опеки?

Итак, вы продаете квартиру или любой другой объект недвижимости.В некоторых случаях для продажи квартиры необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Права и обязанности опеки закреплены законом в ст.121 Семейного кодекса РФ.

Одной из основных задач этих органов является контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством, либо помещенных под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации. Итак, какие документы нужны при продаже квартиры для органов опеки рассмотрим ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Получение разрешения на реализацию жилплощади

Получить разрешение на продажу от органов опеки необходимо в случае если недвижимость или доля в ней находится в собственности недееспособного, либо ограниченно дееспособного лица.

К этой категории граждан в России, помимо лиц, чья недееспособность установлена в судебном порядке, относятся дети до 18 лет.

Интересы несовершеннолетних детей в органах опеки представляют законные представители:

Подробнее см. статьи 26, 28, 30, 31 гражданского кодекса РФ, определяющие понятие дееспособности в рамках закона.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

С чего начать?

Бланк заявления можно взять непосредственно по месту подачи заявления.

Заявление подается обеими родителями за исключением случаев:

Перечень необходимых актов

Конкретный список документов для опеки при купле-продаже квартиры лучше уточнить в вашей администрации, стандартный пакет приведен ниже:

  • паспорта законных представителей и паспорт ребенка собственника, если младше 14 лет, то свидетельство о рождении;
  • согласие всех сособственников на отчуждении доли несовершеннолетнего (если собственность долевая);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость;
  • справка из БТИ (ныне Росреестр) о стоимости жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру;
  • выписка из домовой книги (подтверждает состав зарегистрированных в квартире лиц, берется в паспортном столе);
  • копии лицевых счетов (подтверждают отсутствие задолженности по коммунальным платежам, можно взять в УК, либо ТСЖ);
  • иные документы, по запросу органов опеки.

Все документы подаются в оригиналах и копиях. Расписка в получении пакета документов заявителю, как правило, не выдается, но лучше уточнить этот момент конкретно по вашему месту жительства.

Данные документы подписывает глава муниципалитета, после чего они выдаются заявителю.

Читайте так же:  Как продать долю в доме без земли

Как правило органы опеки и попечительства требуют, чтобы сделки по продаже жилья и покупке нового проводились одномоментно. Однако возможны исключения в случае переезда на постоянное место жительства в другой город или покупки строящегося жилья.

Органы опеки в таких случаях могут пойти вам навстречу и выдать разрешение на продажу квартиры, без одновременной покупки нового жилья.

Важные моменты

Сколько же времени органы ООиП рассматривает документы на продажу квартиры? На рассмотрение заявления в органах опеки уходит от 15 до 30 рабочих дней. Выдается в письменном виде. Действует разрешение как правило до исполнения обязательств.

По факту покупки нового жилья в органы опеки и попечительства предоставляются копии, подтверждающие право собственности ребенка или иного опекаемого в купленном объекте недвижимости.

Отказ ООиП

Видео (кликните для воспроизведения).

Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Обычно это происходит, если есть подозрение, что имущественное положение вашего подопечного ухудшится в результате проведения сделки.

В таком случае можно попробовать поискать дополнительные аргументы в пользу продажи. Если получить разрешение все-таки не получается, можно обратится с иском в суд в течение трех месяцев с момента получения отказа.

Смотрите видео об отказе органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего:

Предварительный договор

Часто органы опеки требуют приложить к пакету документов предварительный договор купли-продажи, так как это правовое подтверждение сторон совершить сделку.

В предварительном договоре фиксируется цена продажи и технические характеристики объекта, что гарантирует для покупателя неизменность условий покупки.

Напомним, что согласно изменениям, внесенным в редакции Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все сделки по отчуждению собственности с участием несовершеннолетних лиц подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Так как от лица несовершеннолетних собственников выступают их законные представители, то в договоре купли продажи с собственностью ребенка до 14 лет преамбула договора должна быть сформулирована так: «Ребенок, как продавец, в лице законного представителя…».

Договор в данном случае подписывают только законные представители.

Если ребенок старше 14 лет, то он подписывает договор самостоятельно с письменного разрешения своих законных представителей. В договоре в таком случае указывается преамбула: «Ребенок, как Продавец, с согласия Законного представителя…»

Заключение

  1. Привлечение органов опеки необходимо, если несовершеннолетний имеет в продаваемой недвижимости право собственности.
  2. Для получения разрешения необходимо подать в органы опеки заявление и собрать пакет документов.
  3. Проводить продажу можно только после получения соответствующего разрешения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку

Государство очень внимательно отслеживает любые намеки на попытки нарушить права несовершеннолетних. В частности, этим занимаются органы опеки. Без их разрешения большинство сделок с недвижимостью, одним из собственников которой является (или будет являться) ребенок в возрасте до 18 лет могут быть признаны недействительными.

Когда требуется разрешение

Разрешение от органов опеки необходимо в следующих случаях:

  • Несовершеннолетнее лицо является владельцем/одним из владельцев квартиры, которую планируется продавать.
  • Несовершеннолетний становится собственником квартиры, находящейся под обременением.
  • Ипотечный кредит оформляется на несовершеннолетнего.

Последний вариант – редкое явление. Банки крайне неохотно идут на любые варианты сделок, в которых фигурируют несовершеннолетние. Хотя бы просто потому, что в случае проблем что-то исправить или изменить будет практически невозможно (за этим органы опеки следят очень пристально).

Таким образом, если нужно оформить ипотеку, банки обычно предлагают именно родителям брать и выплачивать кредит, а только после этого уже оформлять недвижимость на кого угодно. В том числе и на несовершеннолетних детей.

В отдельных случаях банк может пойти на такую схему: ипотечный кредит оформляется на родителей, но собственником приобретаемой квартиры становится несовершеннолетний ребенок. Однако в такой ситуации практически всегда требуется, чтобы в качестве залога выступала другая недвижимость. Например, квартира родителей.

Кто считается несовершеннолетним

Исходя из ст.54 СК РФ (пункт 1), под несовершеннолетними лицами понимаются все дети, не достигшие возраста 18 лет. Именно их касаются все описанные выше особенности заключения сделок. Органы опеки занимаются защитой прав несовершеннолетних так как, формально, сами дети этого пока делать не могут.

Признанные дееспособными (совершеннолетними)

При определенных условиях, лица, не достигшие возраста 18 лет, могут быть признаны дееспособными (совершеннолетними). Об этом сказано в ст.21 ГК РФ. Так, совершеннолетними признаются лица, которые вступили в брак до достижения 18-летнего возраста. К ним же относятся те несовершеннолетние, которые в судебном порядке признаны эмансипированными.

Как получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку

Получить разрешение от органов опеке достаточно сложно. Для этого нужно предоставить очень веские доказательства того, что права несовершеннолетнего не пострадают.

Порядок действий

  1. Определить условия сделки, одной из сторон которой будет несовершеннолетнее лицо.
  2. Подготовить документы. Если взять за основу указанный выше пример, то одним из документов может стать договор купли-продажи жилья.
  3. Обратиться в органы опеки. Описать ситуацию и предоставить все требуемые бумаги. Также потребуется написать заявление.
  4. Дождаться решения. Органы опеки тщательно проверят все предоставленные документы и выдадут разрешение. Или отказ.
  5. С решением обращаться в банк. Только тогда, когда решение будет готово, можно заключать сделку. Без него она может быть признана недействительной.
  • Заявление на выдачу разрешения.
  • Запрос от нотариуса, который контролирует сделку купли-продажи квартиры.
  • Данные о существующих долгах за коммунальные услуги.
  • Документы на квартиру, которую планируется покупать/продавать.
  • Справка из налоговой относительно отсутствия или наличия задолженности по уплате налога на недвижимость.
  • Предварительные экземпляры договоров купли-продажи, залога и ипотеки.

Расходы и сроки

Разрешение от органов опеки выдается бесплатно. Не требуется платить никакую пошлину. Срок зависит от ситуации. В большинстве случаев получить разрешение можно всего за один день, но, если сделка, ее условия, предоставленные документы или другие факторы требуют длительной проверки, процедура может затянуться.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Процедура прохождения опеки при продаже квартиры

Если совершается продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, то в этой сделке обязательно должны принимать участие органы опеки. Не имеет значения полностью эта недвижимость принадлежит ребенку или только ее доля, органы опеки обязаны проследить, чтобы права несовершеннолетнего не были нарушены.

Читайте так же:  Как обязать бывшую жену отчитываться за алименты

Возможны два варианта сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

  • продажа без приобретения нового жилья;
  • продажа с последующей покупкой другого жилья.

Если это просто продажа без покупки нового жилья

Рассматривается вариант, когда на имя несовершеннолетнего открывается счет в банке, а на него зачисляется сумма, не меньшая, чем стоимость доли ребенка в продаваемой недвижимости. В органы опеки предоставляются бумаги, подтверждающие эти действия.

Но даже если выполнено это условие, и деньги лежат на счету несовершеннолетнего, органы опеки не позволят выписать его «на улицу», поэтому, даже если недвижимость продается без цели приобретения нового жилья, родители или опекуны ребенка должны предоставить ребенку прописку в другом жилье.

Если осуществляется продажа с целью сразу приобрести новое жилье

Родители или опекуны обязаны провести сделку таким образом, чтобы права несовершеннолетнего ничем не были ущемлены, а значит и новая собственность не должна уступать старой. Она может быть дороже, большей по метражу, но никак не дешевле и меньше чем та собственность, которая была у ребенка. Меньше она может быть только в том случае, если ребенок переезжает в лучший район. Обычно в опеке смотрят на стоимость доли, важно что бы она не была меньше той, который владеет ребенок.

В этом случае оформляется альтернативаная сделка, при которой продажа собственности будет проводиться одновременно с покупкой новой, где необходимо будет выделить долю несовершеннолетнему. Здесь сложность состоит в том, что одновременно будут регистрироваться сразу две сделки, поэтому нужно договариваться и с покупателем вашей квартиры и с продавцом квартиры которую вы решили купить. При отчуждении старой собственности ребенок сразу получает новую. Это довольно сложный процесс, поэтому лучше доверить его провести агентству недвижимости.

[3]

Условия получения разрешения на продажу квартиры от опеки

Самое главное — исключение нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, именно для этого государство и обязывает органы опеки проверять и сопровождать сделки, где собственниками выступают дети. Поэтому выделяются особые критерии, без которых проведение сделки невозможно:

Порядок обращения в органы опеки

Для получения разрешения на продажу недвижимости в органы опеки должны обратиться все участники сделок с паспортами. Если кто-то не может присутствовать, то за него это должно сделать доверенное лицо, которое получило доверенность у нотариуса. Обязательно должны присутствовать родители (опекуны) и сам ребенок, если он достиг 14-ти лет.
Необходимые документы в опеку для продажи квартиры:

  • заявления (всех собственников продаваемого имущества, родителей, самого несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет);
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
  • свидетельства о собственности на квартиру;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги.

На новое жилье, собственником которого будет выступать ребенок предоставляется:

  • свидетельства собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги.

При подаче документов сотрудник органов опеки также проведет беседу для выяснения обстоятельств, а после начнется процедура рассмотрения заявления, которая может составлять около двух недель.
Только после того как опека дала добро можно завершать сделку. Сложность будет состоять в том, что вся эта процедура займет некоторое время, поэтому необходимо искать такую недвижимость, продавец которой будет готов ждать улаживание формальностей. Покупатель недвижимости, которая полностью или частично является собственностью несовершеннолетнего, тоже должен согласиться на более долгую процедуру оформления.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры подопечного: читайте как получить в 2019 году

Российское законодательство, определяя правовой режим имущества граждан, находящихся под опекой, признает за опекунами как законными представителями опекаемых распорядительные права в отношении такого имущества. Однако для совершения сделок по отчуждению, а также иных сделок, которые приведут к уменьшению имущественной массы и входящей в нее недвижимости, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры в 2019 году. Указанное разрешение выдается лишь в исключительных ситуациях и в особом порядке.

Законодательная база

Общие правила, касающиеся установления опеки и правового статуса имущества опекаемых, определены Гражданским кодексом и ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В частности, необходимость в получении предварительного разрешения органов опеки при совершении сделок с имуществом подопечного определена положениями ч. 2 ст. 37 ГК. Право органов опеки на выдачу указанных разрешений уточнено в статьях 8 и 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Более того, в положениях ст. 21 ФЗ конкретизированы случаи, когда такое согласие является обязательным, условия его выдачи, а также действия компетентных лиц в случае игнорирования требований закона о получении такого разрешения. Порядок выдачи такого разрешения, порядок подготовки его проекта и иные значимые правила выдачи данного документа, которые должен учитывать конкретный попечительский совет, определяются законодательством субъектов федерации.

Права опекуна на имущество подопечного

Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного. Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.

Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.

Более того, опекунам запрещено заключать кредитные и заемные договоры, договоры о передаче имущества в длительное пользование, договоры залога в отношении имущества подопечного.

Чтобы исключить злоупотребление имущественными опекунскими правами, при реализации сделок опекун обязан получать разрешение органов опеки, а также ежегодно отчитываться о состоянии имущества подопечного. Читайте подробнее может ли опекун распоряжаться имуществом подопечного.

Продажа квартиры подопечного

В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:

  • это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
  • отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
  • отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
  • отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны опекуна, для совершения каждой из указанных сделок, согласно ч. 2 ст. 20 ФЗ, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры или иной недвижимости.

Читайте так же:  Ответственность за проживание без регистрации по месту жительства

Если оно не будет получено, а недвижимость все равно будет тем или иным образом отчуждена, при обнаружении данного факта органы опеки, руководствуясь ч. 4 ст. 21 ФЗ, обязаны обратиться в суд с целью расторжения такого договора, кроме случаев, когда такой договор выгоден опекаемому. По результатам такого расторжения происходит двусторонняя реституция, а все понесенные сторонами убытки покрываются опекуном.

Порядок получения разрешения

В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации. Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях.

Куда обращаться

Чтобы получить постановление органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в первую очередь необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства опекаемого. Соответствующие полномочия органов закреплены в пп. 6 п. 1 ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Обращение в компетентные органы оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения непосредственно от опекуна.

В большинстве случаев органы опеки требуют от опекунов личной подачи такого заявления, хотя в некоторых регионах допускается подача нотариально заверенной бумаги по почте. Если опекунов несколько, заявление подписывается всеми ими или должно быть получено их согласие на отчуждение.

Обратим внимание, что помимо личной подачи органы опеки часто требуют присутствия при оформлении заявления и самого опекаемого. Визит в органы опеки не ограничивается лишь подачей заявления – как правило, специалисты также проводят опрос-собеседование, выясняя все нюансы, касающиеся в том числе приобретения для подопечного нового жилья.

Пакет необходимых документов

Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:

  • просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
  • конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
  • отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;
  • мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;

Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры. Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:

  • копия паспорта опекуна;
  • копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
  • проект договора купли-продажи при необходимости;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
  • справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
  • выписки со счетов подопечного при необходимости;
  • документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
  • другие документы по требованию органов опеки.

Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.

Сроки рассмотрения

Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», рассмотрение поданных заявителем документов осуществляется на протяжении 15 дней с момента подачи заявления, до истечения которых органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче.

На протяжении указанного времени попечительский совет и входящий в него инспектор обязаны изучить заявление и предоставленные документы, выяснить, соответствует ли отчуждение интересам опекаемого, после чего вынести соответствующее решение. Как согласие органа опеки, так и отказ в нем должны быть мотивированы и могут быть оспорены в суде заинтересованными субъектами.

Разрешение на продажу

Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев.

Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования. Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.

Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки. Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново.

Разрешение выдается на совершение конкретных действий опекуна по продаже, с обязательным указанием на то, что все совершаемые действия соответствуют интересам опекаемого. Более того, документ должен содержать обязательство опекуна подтвердить соблюдение условий, на которых согласие было получено.

Продажа квартиры

Как правило, подготовка к продаже квартиры подопечного начинается задолго до получения разрешения от отдела опеки. Поскольку закон не допускает уменьшения имущественной массы опекаемого, параллельно с отчуждением недвижимости (кроме исключительных случаев) должны быть предприняты меры, направленные на приобретение в собственность подопечного нового равнозначного жилого помещения. На это обязательно указывается в разрешении, выдаваемом органами опеки. На момент его получения все документы для проведения сделки должны быть подготовлены.

Как уже было сказано, продать квартиру опекаемого и провести перерегистрацию прав собственности желательно в месячный срок с момента выдачи разрешения.

Сделки продажи и покупки нового жилья должны проводиться одновременно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если взамен проданного жилья подопечный не получает в собственность новую недвижимость, все средства, полученные в результате сделки, размещаются на специальном банковском счете.

Источники


  1. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.

  2. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.

  3. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.
  4. Султанова, А. Н. Организация юридической службы на предприятии / А.Н. Султанова. — М.: Дашков и Ко, Наука-Спектр, 2013. — 320 c.
  5. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.
  6. Судебная бухгалтерия. — М.: Юридическая литература, 2015. — 344 c.
Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here