Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды

Самое важное в статье: "Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Как досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости?

Гражданский кодекс говорит о двух способах досрочного прекращения договора: расторжение или отказ от исполнения. Для каждого прописаны основания и механизм применения. Как это действует в отношениях аренды офисов, магазинов, складов, мастерских, земельных участков и прочей недвижимости, мы расскажем ниже.

Чем отличаются расторжение договора и отказ от исполнения?

Расторжение договора — это его досрочное прекращение соглашением сторон по своему усмотрению или судом по основаниям, указанным в законе или самом договоре.

Отказ от исполнения договора — это одностороннее волеизъявление стороны о его досрочном прекращении, если такое право предоставлено законом или опять же самим соглашением.

Таким образом, расторгнуть арендный контракт можно только взаимно или по воле суда при обязательном наличии причин, препятствующих дальнейшему сотрудничеству. Для отказа от исполнения достаточно желания лишь одной стороны прекратить партнерство, если у нее есть на это право.

Какие есть основания для расторжения договора аренды недвижимости?

Расторгнуть официальные отношения можно договорившись с контрагентом и оформив это соглашением, в такой же форме, что и основное обязательство. Это идеальный случай досрочного окончания обязательства: искать основания в законе или объяснять причины не надо.

Для судебного расторжения арендного контракта есть общие основания — действующие для всех гражданских соглашений, и индивидуальные — для арендатора и арендодателя.

К общим относятся значительное нарушение условий обязательства и существенное изменение обстоятельств.

Пример значительного нарушения можно привести такой. Арендодатель сдал в найм помещение на первом этаже жилого дома под магазин, которое, вопреки требованиям закона, не отделено от жилой части специальной противопожарной перегородкой. Арендатор в момент первоначального осмотра магазина не мог увидеть эти недостатки и узнал о них только после контрольной проверки пожарной инспекции, которой был оштрафован. По иску арендатора суд расторг контракт (Пост-е ФАС Поволжского округа от 10.02.2014 по делу N А06-6079/2012).

Изменение обстоятельств дает право на расторжение, если вследствие этого нарушается баланс интересов сторон. Этому могут способствовать природные, экономические, финансовые или политические причины. Однако, в 2017 году Верховный суд указал, что изменение курса валюты или финансовый кризис не должны расцениваться как исключительные обстоятельства и расторгать обязательство, ссылаясь на них, нельзя (Обзор судебной практики № 1).

Индивидуальные основания расторжения договора аренды следующие.

· Арендодатель не передал недвижимость либо создал трудности для ее использования. Препятствия в пользовании могут быть не только физического характера, но и выражаться, например, в наложении на объект аренды ареста по заявлению приставов. Такая трудность юридической природы была оценена судом как препятствие в пользовании помещением и обязательство было расторгнуто (Пост-е Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по делу N А40-141968/16);

· В недвижимости есть недостатки, из-за которых ее нельзя использовать по назначению, о чем арендатор не был извещен и не мог заметить это в момент первого осмотра (как в освещенном выше деле о противопожарных перегородках);

· Арендодатель, вопреки возложенной на него законной или договорной обязанности, не делает капитальный ремонт недвижимости;

· Объект стал непригодным для эксплуатации по независящим от арендатора причинам (к примеру, из-за пожара).

· Арендованное имущество используется не по назначению или допускаются иные аналогичные нарушения соглашения. Например, суд по требованию собственника нежилого помещения в многоквартирном доме расторг контракт по причине неисполнения арендатором договорной обязанности оплачивать расходы по эксплуатации общего имущества в таком доме (Пост-е Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.05.2015 по делу N А73-6428/2014);

· В ходе эксплуатации объекту аренды наносится ущерб или создается угроза для этого. Так, арендодатель документально доказал, что произведенная арендатором нежилого помещения несогласованная перепланировка и отсутствие страховки создали риск его ухудшения. Арендное соглашение было расторгнуто судом (Пост-е Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 по делу N А40-107444/14);

· Арендные платежи просрочены два и более раза кряду. Как отметил Высший арбитражный суд, это право арендодателя сохраняется даже после погашения долга, но просить судебной помощи в этом случае можно только в разумные сроки (Пост-е Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);

· Арендатор, вопреки возложенной на него законной или договорной обязанности, не делает капитальный ремонт объекта.

Изложенный в законе перечень индивидуальных оснований не исчерпывающий. Контрагенты вправе согласовать любые иные причины для прекращения. Более того, Высший арбитражный суд констатировал, что мотивы расторжения могут быть даже не связаны с нарушениями стороной своих обязательств. Например, производственная потребность эксплуатации переданного в найм объекта рассматривается как уважительное основание (Информационное письмо от 11.01.2002 N 66).

Особо отметим, что закон разрешает арендодателю испрашивать защиты у суда только после письменного требования устранить нарушения в адекватный срок. Нет предупреждения — нет права на иск.

Можно ли отказаться от исполнения арендного обязательства?

Односторонний внесудебный отказ от аренды может иметь место в двух случаях:

  • Недвижимость передана бессрочно. В такой ситуации каждый контрагент вправе отказаться от исполнения, письменно известив другого за три месяца, если иной срок не согласован заранее;
  • Стороны предусмотрели это право в самом договоре аренды.

Как правильно оформить досрочное расторжение аренды, чтобы все сработало?

Первым шагом для обоих способов досрочного прекращения обязательства будет анализ договора на предмет его заключенности, потому что незаключенное соглашение расторгать не нужно (в таком случае считается, что права и обязанности у сторон не возникли).

Арендный контракт считается заключенным если стороны исчерпывающе конкретизировали объект недвижимости (адрес, локация в здании, метраж, наличие мебели и оборудования и т. д.), согласовали размер арендной платы или механизм ее расчета и оформили обязательство письменно. Для отношений найма сроком длительнее года обязательна госрегистрация в Росреестре.

Читайте так же:  Как получить выписку из егрн онлайн быстро и бесплатно

Далее алгоритмы различаются в зависимости от основания.

Чтобы расторгнуть контракт нужно зафиксировать нарушение (например, позвать экспертов для установления факта ухудшения помещения). Затем направить контрагенту письменное предложение об устранении нарушений или подписании добровольного соглашения о прекращении обязательства. По истечения тридцати дней можно заявлять в суд исковое о расторжении договора аренды.

При этом, когда волеизъявление о прекращении принадлежит арендодателю, он должен предложить арендатору освободить недвижимость в разумный срок. Разумность определяется спецификой использования помещения: офис с менеджерами можно освободить за две недели, а для демонтажа оборудования производственной мастерской понадобится больше времени. Если арендатор добровольно не освободил недвижимость, требование суду о прекращении договорных отношений будет сопряжено с просьбой выселить его.

[2]

Дата вступления решения суда будет моментом прекращения договорных отношений.

Для одностороннего прекращения все проще. Сторона-инициатор направляет контрагенту письменное сообщение об отказе и по истечение прописанного в соглашении срока отношения найма считаются завершенными.

Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора

Аренда или наем жилья достаточно распространенное явление. Обычно такие договоры действуют в пределах установленного сторонами срока, но необходимость их прекращения может появиться и раньше.

Как и по каким причинам расторгается заключенный сторонами договор найма (или аренды жилья), рассмотрим далее.

По каким основаниям происходит расторжение договора

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен. В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор. До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

  • соглашение между сторонами сделки;
  • существенное (значительное) нарушение ее условий;
  • иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Если арендатор продолжает пользоваться жильем, а арендодатель не высказывает никаких возражений, то договор будет считаться возобновленным (ст. 621 ГК РФ).

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Досрочное расторжение

Расторжение договора аренды до окончания срока его действия, возможно при взаимном согласии сторон.

При отсутствии такой договоренности его прекращение происходит при наличии определенных обстоятельств судом или же при соблюдении условий, указанных в том же договоре. При отсутствии в документе таких положений применяются нормы закона. Инициатором расторжения может быть любая из сторон сделки.

[3]

Рассмотрим каждый из случаев подробнее.

По инициативе наймодателя (арендодателя)

По инициативе арендодателя заявление о расторжении договора может подаваться при наличии следующих обстоятельств:

  • Невнесении оплаты за арендуемое жилье за полгода (договором могут устанавливаться и другие сроки), при найме на краткий срок при двукратной неоплате.
  • Разрушении, порче нанятого жилья арендатором, другими лицами, за которых он несет ответственность.
  • Использовании жилья для целей, не связанных с его прямым назначением.
  • Систематическом нарушении интересов лиц, проживающих по соседству.

Могут возникать и иные основания, указанные в договоре.

Важно знать, что перед подачей заявления на расторжение договора в суд, наймодатель должен направить (передать) нанимателю предупреждение об устранении допущенных нарушений.

Составляется такое уведомление в письменном виде с указанием на заключенный договор, допущенные нарушения, сроки для выполнения обязательств.

Если наниматель игнорирует предупреждение, то следует обращение в суд. При этом суд может предоставить нанимателю срок до года для выполнения своих обязательств.

Если за это время нарушения не будут устранены, то договор по вторичному обращению наймодателя расторгается.

По желанию нанимателя (арендатора)

Нанимателю закон позволяет в любое время по своему желанию досрочно прекратить аренду. Для этого ему нужно заручиться согласием всех проживающих с ним лиц. Кроме того, требуется предупредить об этом наймодателя заблаговременно (за три месяца).

По инициативе арендатора, возможно судебное расторжение договора в ниже перечисленных случаях:

  • Жилье фактически не было передано наймодателю либо создаются препятствия к его использованию.
  • Жилье имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были известны нанимателю и не оговорены при заключении сделки, не могли быть обнаружены арендатором при обычном осмотре.
  • Жилье находится в непригодном для его постоянного использования состоянии.

При непригодности, а также аварийности жилья заявить в суд о досрочном расторжении договора вправе и арендодатель.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Читайте так же:  Освобождает ли от алиментов отказ от ребенка

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Штрафные санкции

Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.

Как расторгнуть договор аренды помещения до конца обозначенного срока?

Здравствуйте. Нужна консультация по досрочному расторжению договора аренды. Я являюсь арендатором, договор аренды заключен 01.02.2015г сроком на 11 месяцев. В договоре указано, что если за месяц до срока истечения договора ни одна из сторон не потребует его прекращения,то договор признается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, время уведомления упущено и с 01.01.2016г договор продлился. Возникла необходимость расторгнуть данный договор, т.к приобретено собственное помещение и в аренде больше необходимости нет. Пункт договора по расторжению гласит, что что договор может быть расторгнут досрочно в случаях, предусмотренных законодательством. Нарушений у арендодателя по ст.620 ГК нет. Штрафные санкции и компенсации не прописаны. Как правильно и с наименьшими потерями расторгнуть этот договор аренды? На расторжение по соглашению сторон арендодатель не идет, угрожает не подписать акт-приема передачи помещения и взыскать аренду за 11 месяцев. Спасибо за ответ.

Как происходит расторжение договора аренды квартиры: образец документа и принцип действий в разных ситуациях

В жизни ситуации, когда необходимо расторгнуть договор аренды до его истечения, не являются редкостью.

Как правильно проинформировать владельца или съемщика квартиры? Нужно ли составлять и подписывать дополнительные документы? Стоит ли возвращать залог? Об этом мы расскажем в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?

Видео (кликните для воспроизведения).

Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ. Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.

Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.

Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.

Если инициатор — собственник жилого помещения

Эту сторону арендных отношений регулирует статья 619 ГК РФ. Прежде всего, следует обратить внимание, что именно собственник или его законный представитель может заявлять о своем желании прекратить арендные отношения. Владелец жилого помещения должен иметь документы, подтверждающие его права, а лицо, его заменяющее – доверенность, подтвержденную нотариально.

Сам договор аренды должен содержать в себе пункты с описанием случаев, наступление которых может дать повод одной из сторон разорвать отношения раньше срока. Подобным образом собственник жилья или его представители защищают свои интересы. Как правило, к таким ситуациям можно отнести многократные просрочки и неполная оплата стоимости аренды, ухудшение имущества, возмущение соседей и прочее.

Когда разговор с арендатором не приводит к изменению положения, и принятие решения о расторжении договора является единственным способом, первым делом необходимо оповестить жильцов о своем решении, желательно в письменном виде, отправив уведомление по почте. Если и в этом случае арендатор отказывается покидать квартиру, можете смело обращаться в суд.

Читайте так же:  Может ли пенсионер получить налоговый вычет при покупке квартиры как вернуть 13 процентов с дохода р

Когда арендатор решил досрочно выехать

Квартиросъёмщик также имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, руководствуясь своими причинами. Об этом говорится в статье 620 ГК РФ. Объяснять их нет никакой необходимости. Условия расторжения также отражаются в документе на аренду жилья и предусматривают оповещение собственника заблаговременно.

Собственники квартиры реагируют на эту информацию по-разному, вплоть до отказа в возврате залога или требованием уплаты дополнительных штрафов. Если подобное развитие событий не указано в договоре, платить дополнительные сборы нет необходимости. Однако подобные ситуации случаются нет так часто.

Нужно ли составлять дополнительное соглашение?

В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.

В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.

Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?

Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.

Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.

Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.

Прекращение действия договора по соглашению сторон

Самым распространенным и желательным случаем прекращения аренды считается расторжение договора по соглашению сторон. Если оба участника сделки не имеют финансовых или иных претензий друг к другу, процесс расторжения отношений не доставит никому неприятных последствий.

Однако составление и подписание соглашения о расторжении договора аренды лишним не будет. Как бы вы ни доверяли собственнику или арендатору, лучше оформить все нюансы на бумажном носителе и скрепить подписями.

Как вы видите, досрочное расторжение договора аренды – процесс несложный и, вдобавок ко всему, регламентируемый законом. При соблюдении некоторых рекомендаций вы сможете избежать ненужных ошибок и расторгнуть сделку без опасных последствий.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Образец письма о досрочном расторжении договора аренды

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: образец, правила и цели направления

Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение любого гражданско-правового соглашения, в том числе арендной сделки, допустимо по инициативе обеих сторон, если такая возможность не противоречит закону или тексту самого договора. Однако если разорвать сделку намерена только одна из сторон, то осуществление данного действия согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно:

  • в ситуациях, которые прямо предусмотрены законодательством;
  • в судебном порядке, если одна из сторон существенно нарушает условия сделки.

Применительно к аренде следует обратить внимание на ст. 610 ГК РФ, которая указывает, что если арендное соглашение заключено на неопределенный срок, то любая из сторон вправе отказаться от него в любое время. Однако отказ будет правомерен только при соблюдении условия о предварительном уведомлении другой стороны о своем намерении за 1 месяц (в случае если арендуется недвижимость — за 3 месяца).

П. 2 ст. 610 ГК РФ разрешает сторонам изменить установленные законом сроки уведомления об отказе от договора в тексте самого соглашения, поэтому если сделкой определены иные сроки, то следует придерживаться именно их.

Важно помнить, что по истечении срока для предупреждения об отказе от сделки договор аренды прекращается автоматически, то есть обращение в суд или иные инстанции в данной ситуации от сторон не требуется.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: порядок составления

Для уведомления другой стороны о намерении расторгнуть договор аренды досрочно контрагенту необходимо подготовить соответствующее письмо, которое следует отправить по почте (с уведомлением о вручении для фиксации даты получения) либо отнести непосредственно контрагенту. В этом случае уполномоченный сотрудник организации-контрагента должен поставить свои инициалы, дату и подпись на втором экземпляре письма, что и будет подтверждать факт получения уведомления.

Каких-либо специальных требований к содержанию документа закон не предъявляет. Однако, учитывая устоявшиеся правила юридической техники, в письме следует указать:

  • наименование сторон сделки;
  • соглашение, о расторжении которого идет речь;
  • день, с которого соглашение будет считаться расторгнутым;
  • порядок возврата имущества, если таковой требуется с учетом положений договора или характера самого имущества;
  • дату написания, подпись (печать) стороны, направляющей уведомление.

Образец уведомления

В качестве примера для подготовки письма можно использовать следующий образец:

Генеральному директору ООО «Радуга»

Красногорск, ул. Северная, оф. 2

Уважаемый Петр Иванович!

Настоящим письмом согласно требованиям п. 2 ст. 610 ГК РФ сообщаю Вам о своем намерении расторгнуть договор аренды офиса от 12.05.2015 № 156/015А, расположенного по адресу: Красногорск, ул. Северная, офис № 3, с 01.05.2018.

Прошу Вас вывезти из указанного помещения имущество, принадлежащее ООО «Радуга», и привести помещение в состояние, в котором оно находилось на момент его сдачи в аренду ООО «Радуга» согласно передаточному акту (приложение 1 к договору аренды офиса от 12.05.2015 № 156/015А).

Генеральный директор ООО «КрасногорскАвтоТорг» _______ Семенов И. Н.

Расторжение арендной сделки при нарушении ее условий

Расторжение арендной сделки, помимо общего порядка, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, возможно и в судебном порядке. Основания для расторжения в таком порядке прописаны в нормах ГК РФ. В частности, случаи существенного нарушения условий сделки со стороны арендатора указаны в ст. 619 ГК РФ, арендодателя — в ст. 620 ГК РФ.

Читайте так же:  Как проверить интернет-магазин на мошенничество

Вместе с тем порядок действий, в том числе направления уведомлений о расторжении сделки, для арендатора и арендодателя несколько различается, в связи с чем данный вопрос логично рассмотреть отдельно для каждой из сторон договора.

Основания для расторжения сделки арендодателем

Согласно требованиям ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться с иском в суд в целях прекратить арендные отношения с арендатором в следующих случаях:

  • если арендатор 2 и более периода (месяца, квартала и т. д.) не вносит арендную плату;
  • при неосуществлении арендатором в положенные сроки капитального ремонта объекта аренды, если таковой предусмотрен договором или техническими регламентами;
  • если арендатор существенно ухудшает состояние переданного ему имущества;
  • когда имущество используется не по назначению либо арендатор грубо (неоднократно) нарушает условия арендной сделки.

Для обращения в суд с иском арендодателю необходимо соблюсти 2 обязательные досудебные процедуры, наличие которых предусмотрено ст. 452 и 619 ГК РФ.

Так, согласно ст. 452 ГК РФ требовать расторжения сделки в суде арендодатель может в случае получения отказа на свое предложение расторгнуть сделку либо если ответ на такое предложение от арендатора не поступил в течение 30 дней или иного, предусмотренного соглашением между сторонами срока.

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель также перед заявлением иска в суд обязан предупредить арендатора о необходимости выполнения им взятых на себя обязательств в разумный срок.

Предупреждение арендатора: нормы ГК РФ и судебная и практика

Соблюдение требований ст. 452 и 619 ГК РФ на практике вызывает массу вопросов. Наиболее распространенный из них касается образца письма о расторжении договора аренды. В частности, можно объединить 2 обозначенных требования в одном документе или нет?

Данный вопрос подробно раскрыт в п. 29 письма Президиума ВАС РФ «Обзор…» от 11.01.2002 № 66. В нем Президиум ВАС РФ указывает, что претензия об устранении нарушений договора сама по себе не является предложением расторгнуть либо изменить действующий договор.

Соответственно, первоначально арендатору должно быть указано на необходимость исполнения своих обязанностей и предоставлен разумный срок для этого. И только в случае невыполнения арендодатель вправе требовать расторжения договора. Таким образом, обозначенные в ст. 452 и 619 ГК РФ требования являются самостоятельными и не заменяют друг друга.

Что же касается объединения этих 2 требований в рамках единого письма, то такая возможность признана правомерной постановлением 1-го арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 по делу № А79-9531/2009. В рассмотренном случае арендодателем в одном письме было предписано в недельный срок погасить задолженность по арендной плате, а в случае отказа от данного требования в месячный срок со дня получения письма предлагалось расторгнуть арендное соглашение.

Образец уведомления о расторжении договора аренды арендодателем

В качестве образца в описанном случае может быть использован следующий вариант претензии:

Директору ООО «Колос»

Красногорск, ул. Южная, 1

Уважаемый Иван Иванович!

Настоящим письмом согласно требованиям ст. 619 ГК РФ уведомляю Вас об образовании просрочки по арендным платежам за 3 календарных месяца по договору аренды металлорежущего станка 16К 20 от 18.02.2017 № 15/АС и требую погашения образовавшейся задолженности в сумме 21 200 (двадцати одной тысячи двухсот) руб. в срок до 20.01.2018.

В случае отказа в погашении задолженности в обозначенный срок согласно ст. 452 ГК РФ предлагаю расторгнуть договор аренды от 18.02.2017 № 15/АС с 10.02.2018.

Директор ООО «Техстрой» _____________________________ Федоров С. Н.

Условия для разрыва сделки арендатором

Перечень оснований для расторжения договора арендатором прописан в ст. 620 ГК РФ. В частности, арендатор может требовать разрыва сделки в следующих ситуациях:

  • если имущество по стечению обстоятельств, не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования;
  • арендодатель не предоставил имущество арендатору либо создает препятствия для его нормального использования;
  • переданное в аренду имущество имеет недостатки, не обозначенные в договоре, которые не позволяют использоваться его по назначению;
  • арендодатель не осуществил в требуемые сроки капитальный ремонт вещи, если в силу договора такая обязанность за ним закреплена.

В то же время ст. 620 ГК РФ не требует от арендатора предупреждать арендодателя о необходимости устранения допущенных нарушений. Следовательно, в перечисленных выше ситуациях арендатору необходимо только исполнить требование ст. 452 ГК РФ и направить за 1 месяц (либо иной указанный в контракте срок) предложение о расторжении договора своему контрагенту. И уже в случае отрицательного ответа (отсутствия ответа в течение 30 дней) обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением.

***

Подводя итоги, отметим, что составление письма о расторжении арендной сделки должно осуществляться с учетом конкретного основания для такого действия и опираться на требования законодательных норм, в частности ст. 452, 610, 619 и 620 ГК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды – как это правильно сделать

В большинстве случаев договором аренды могут быть оговорены различные дополнительные санкции и неустойки для стороны, которая решит расторгнуть такой договор до определенного в нём срока. При этом типовые договора аренды не являются исключением. Узнайте, как правильно расторгнуть договор аренды досрочно без каких-либо последствий и неурядиц.
Читайте так же:  Типовой образец договора купли-продажи земельного участка

Правовое регулирование вопросов аренды

Одним из основных нормативных документов, благодаря которым обеспечивается правовое обоснование для регулирования аренды, является Гражданский кодекс. В частности, глава 34 данного кодекса в полной мере посвящена именно аренде. Так, под арендой с точки зрения законодательства, подразумевается возмездная передача имущества во временное пользование без передачи прав собственности на него. Расторжение сделки же возможно в порядке, предусмотренном текстом самого договора в соответствии с законодательством.

В случае, если порядок расторжения действующего договора его текстом не рассматривается, то договор может быть расторгнут по причине нарушения одной из сторон, взятых на себя обязательств. При этом законодатель защищает права как арендатора, так и арендодателя, обеспечивая равноправное их обеспечение и реализацию.

Кроме этого, любое лицо, пострадавшее от досрочного расторжения сделки в одностороннем порядке второй стороной может признать таковое расторжение незаконным и оспорить его в судебном порядке.

Таким образом, в случае необходимости прекращения договора аренды, стороны, в первую очередь, стремятся прийти к соглашению. Таковое соглашение закрепляется документально в качестве приложения к договору. В его тексте могут быть оговорены условия, на которых прекращает действовать длившийся ранее договор аренды, а также последствия такового расторжения для сторон либо наоборот – предусмотренное отсутствие последствий и претензий между сторонами друг к другу.

Далее будут рассмотрены ситуации, в которых как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть наличествующий договор аренды с минимальными последствиями в одностороннем порядке.

Когда арендатор может расторгнут договор аренды досрочно

Действующее российское законодательство обеспечивает должную защиту прав арендаторов любого имущества. Особенно если учесть, что недвижимое имущество в таком случае может использоваться для проживания, а движимое – для получения прибыли и ведения предпринимательской деятельности. Соответственно его внезапная потеря из пользования может нанести серьезный ущерб арендатору. Так, законодательно, в соответствии со статьей 620 ГК РФ допускается расторжение договора в одностороннем порядке без последствий для арендатора в случаях, когда:

  • Имущество не было передано в пригодном для использования виде, не соответствовало тексту договора и описанию, имело неисправности, препятствующие для применения его по целевому назначению.
  • Если арендодатель осуществляет препятствия для постоянного и эффективного использования имущества.
  • Когда арендодатель не исполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта арендуемого имущества в соответствии с текстом договора или в разумные сроки, если вопрос проведения такового ремонта не обсуждался в тексте документа.
  • В случае прихода имущества в полную негодность не по вине арендатора из-за воздействия непреодолимых обстоятельств.

Текст заключенного договора может вносить изменения в установленный порядок расторжения договора по желанию арендатора. В частности, расторгаемым договором аренды могут предусматриваться дополнительные ограничения для любой из сторон, либо обязанность выплаты арендатором определенного количества платежей до фактического разрыва заключенного договора.

В целом, если заключить соглашение невозможно – вышеобозначенные причины не являются исчерпывающими и могут дополняться. В спорных ситуациях определить истину могут помочь судебные инстанции, которые могут принудить расторгнуть договор либо наоборот – возобновить его действие по причине нарушения законодательства или прав одной из сторон заключенного соглашения.

Когда арендодатель может расторгнуть договор аренды

По закону, арендодатель также обладает правом самостоятельного расторжения договора аренды с арендатором. Эта возможность обеспечивает должную защиту имущественных прав истинного владельца собственности на неё, а также гарантирует сохранность имущества или как минимум ответственность арендатора за таковую. При этом законодательно, положениями статьи 619 ГК РФ, арендодатель может расторгнуть заключенный договор самостоятельно в следующих случаях:

  • Если арендные платежи не поступали более двух месяцев подряд, а иной порядок оплаты не предусмотрен текстом договора.
  • В случае обнаружения фактов причинения имуществу вреда, небрежного обращения либо нецелевого использования арендованной собственности.
  • При ситуациях, когда арендатор не исполняет возложенные на него договором обязанности по ремонту и обслуживанию имущества.

В целом, так как установленной формы по вопросам расторжения договоров аренды или законодательно регулируемой информации о том, как правильно расторгнуть договор аренды, допускается расторжение в простой письменной форме либо в нотариально заверенном виде по желанию сторон.

Заверенные нотариально договора требуют обязательного последующего заверения всех связанных с ними соглашений, в том числе и про досрочное расторжение.

Видео (кликните для воспроизведения).

Следует помнить, что арендодатель также вправе расторгнуть договор аренды по истечении обусловленного срока с арендатором. Однако в любом случае закон сохраняет за арендатором право на преимущественную аренду такового помещения или собственности. В случае, если арендодатель в течение полугода сдаст имущество в аренду, отказав перед этом в передаче его на аналогичных условиях предыдущему арендатору, его могут привлечь к ответственности.

Источники


  1. Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.

  2. Сокиркин В. А., Шитарев В. С. Международное морское право. Часть 6. Международное морское экологическое право; Издательство Российского Университета дружбы народов — Москва, 2009. — 224 c.

  3. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.
  4. Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.
  5. Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
  6. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.
Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here