Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Самое важное в статье: "Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» — продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, — считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. – До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, — вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Пять вариантов
Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться…

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс., — говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» — как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, — считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». – Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, — продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

Читайте так же:  Может ли горгаз брать деньги за проверку газового оборудования

А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом. Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» — продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Рекомендации, как продать и купить квартиру, если она в залоге. Подводные камни и риски

Сегодня все чаще можно встретить предложения о купле-продаже квартир, которые находятся в залоге у банковской организации. Причем, это уже не единичные предложения, а реально новый сектор рынка недвижимости, который развивается в современных экономических условиях. Ведь, согласно статистике, большинство квартир сейчас приобретается в ипотеку и с каждым годом спрос только растет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли совершать сделки с залоговой недвижимостью?

Продаются сейчас абсолютно любые объекты недвижимости, в том числе и те, которые находятся в залоге у банка. Залоговые объекты можно приобрести непосредственно у заемщика или же купить с участием банка.

Причины продажи площадей, находящихся в кредите

У обладателя заложенного жилья, еще не выплатившего ипотечный кредит, могут возникнуть различные причины для продажи этого жилья:

  • Серьезные финансовые затруднения, вследствие которых стало невозможным вносить ежемесячные платежи.
  • Приобретение нового, более комфортабельного жилья в ипотеку.
  • Данное жилье может являться просто инструментом для инвестиций.

Схемы оформления такого жилья, плюсы и минусы

Существует несколько различных вариантов приобретения подобной недвижимости:

С погашением долга будущим владельцем

Данная схема покупки залоговой квартиры выглядит таким образом:

  • Определяется сумма задолженности по кредиту.
  • Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи и с данной жилплощади происходит выписка всех членов семьи.
  • Вносится задаток (в размере непогашенной задолженности) на банковский счет, далее он зачисляется в счет погашения долга (более детально о правилах оформления задатка можно узнать здесь).
  • Продавец получает в банке справку о погашении кредита.
  • С залоговой квартиры снимается обременение.
  • Заключается основной договор купли-продажи.
  • Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.
  • Паспорта участников сделки.
  • Договор купли-продажи.
  • Справка об отсутствии задолженности по займу, выписка о снятии обременения с квартиры.
  • Закладная по займу.
  • Документация на квартиру.(технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП).

Эта схема самая простая из всех, но наиболее выгодна она для банка, а не для покупателя. Банк в любом случае получает всю свою запланированную прибыль, а вот покупатель подвергается риску. Ведь в тот момент, когда банку выплачен ипотечный кредит и обременение с квартиры снято, продавец вполне может «просто расхотеть» продавать квартиру.

[2]

А заставить его это сделать (как и вернуть уплаченные банку деньги) очень проблематично. Использовать данную схему лучше всего тогда, когда обе стороны сделки хорошо знакомы и друг другу доверяют.

Заключение договора с участием банковской организации

Это самый безопасный вариант подобной сделки, банк-кредитор при этом будет сопровождать всю процедуру от начала до конца. Данная схема:

  1. В одном из отделений банка арендуются две ячейки: первая – для внесения долга, вторая – для внесения остальных денег (разницы между стоимостью жилья и суммой долга).
  2. Подписывается договор купли-продажи и деньги закладываются покупателем в банковские ячейки (больше нюансов о договоре купли-продаже квартиры через банковскую ячейку можно узнать тут) .
  3. Договор вместе с необходимыми документами и заявление банка о снятии обременения с недвижимости сдаются на регистрацию в Росреестр (подробнее о регистрации сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут).
  4. После того, как право собственности зарегистрировано на покупателя, банк и продавец получают деньги (из ячеек).

Необходимые документы:
  • Договор купли-продажи.
  • Паспорта всех участников.
  • Согласие второго супруга на сделку (нотариально заверенное).
  • Выписка из домовой книги и лицевого счета, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Техпаспорт, кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
Читайте так же:  Бесплатные услуги юриста по сделкам с недвижимостью

Данная схема более надежна, так как доступ к финансовым средствам заинтересованные лица получают только после выполнения обязательств. Есть, правда, единственный нюанс, которым могут воспользоваться мошенники – снятие обременения с квартиры происходит в течение 5 дней, а перерегистрация права собственности – 10 дней. Вот в этот промежуток, как только будет снято обременение, продавец вполне может отменить сделку купли-продажи. На разрешение такой неприятной ситуации потребуется немало сил и времени.

Как купить дом со сменой залогодателя?

При этом варианте происходит продажа заемщиком долговых обязательств перед банком, то есть, ипотечный займ переоформляется на другого заемщика. Схема этого варианта:

  1. Информирование банка о желании продать залоговую квартиру.
  2. Поиск покупателей, при этом банк обязательно проверяет их платежеспособность.
  3. С покупателем заключаются два договора – договор купли-продажи и договор о переходе прав и обязанностей по кредиту. При необходимости банк вместо перевода остатка суммы долга на покупателя с ним заключает новый кредитный договор.
  4. После перерегистрации права собственности (в Росреестре) новый заемщик становится собственником квартиры, но она продолжает оставаться в залоге у банка (до погашения займа).
  5. Покупатель рассчитывается с продавцом – отдает ему сумму денег, составляющую разницу между стоимостью квартиры и остатком ипотечного займа, который еще не выплачен.

В этом варианте продажи необходимы документы:

  • Паспорта обеих сторон.
  • Договор купли-продажи и договор покупателя с банком.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Свидетельство ИНН.
  • СНИЛС.
  • Справка, подтверждающая доходы.
  • Ипотечный договор, заключенный с покупателем.

Это самая безопасная схема, хотя с документами придется повозиться несколько дольше. Но зато не остается никаких лазеек для мошеннических действий. Большой плюс здесь в том, что покупателю дается возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже рыночной. Минус же состоит в том, чтобы потенциальный покупатель имел на руках сумму денег, необходимую для внесения залога (равную долгу по кредиту). Ведь только в этом случае банк даст свое согласие на оформление сделки.

Нюансы, которые важно учитывать

При покупке ипотечной квартиры нужно учитывать следующие нюансы:

  1. Цены на такую квартиру всегда ниже рыночных.
  2. Данная квартира будет находиться у банка в залоге до того момента, как за нее полностью будет выплачена вся сумма займа.
  3. Участие в проводимой процедуре банка гарантирует юридическую чистоту сделки.
  4. Залоговую недвижимость, которая не обеспечена полным пакетом документов, лучше не приобретать – возможна угроза оспоримости сделки.
  5. Особенности денежных расчетов при продаже состоят в том, что согласно документам, владельцем ипотечной квартиры является продавец (физическое лицо), а деньги за нее получают: и продавец и банк-кредитор. Стоит заметить, что каждый из них заботится только о своих интересах.

Риски, которые могут возникнуть перед покупателем

Нужно сразу сказать, что риски при покупке любой недвижимости существуют всегда (подробнее о том, на что обратить внимание при покупке квартиры, можно узнать тут), ну а в подобных случаях (с обременением) они, конечно увеличиваются. Можно выделить следующие риски для покупателя:

    Оригиналы правоустанавливающих документов на залоговую квартиру хранятся (в большинстве случаев) в банках. Покупатель (при подписании предварительного договора) не может получить их на руки, чтобы спокойно и основательно ознакомиться, даже под гарантию задатка. Риск заключается в том, что продавец вполне может взять задатки у нескольких лиц одновременно.

Сделку купли-продажи залогового жилья можно проводить только с согласия банка.

  • Даже при совершении самой безопасной сделки (с участием банка) существует риск, что бывший владелец квартиры может попытаться оспорить решение суда, например, по причине невыгодных условий сделки и т.д. Поэтому нужно обязательно заключать предварительное соглашение, где прописать условия, что продавец (а также члены его семьи) обязуются не предъявлять в дальнейшем никаких претензий к покупателю.
  • В итоге можно сделать вывод, что продажа залогового жилья получается выгодна для каждой из сторон:

    1. Банк получает все свои финансовые средства, которые и должен был получить по договору.
    2. Покупатель становится обладателем выбранного им объекта недвижимости с приличной скидкой.
    3. Продавец получает необходимые ему денежные средства и решает свои вопросы.

    Но, естественно, процесс подобной сделки необходимо тщательно и грамотно контролировать, чтобы избежать неприятных последствий – «подводных камней».

    Видео по теме

    Предлагаем посмотреть видео о купле-продаже квартиры, которая находится в залоге:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Как продать купленную в кредит квартиру

    Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру

    Мысли об ипотеке
    и недвижимости:

    Продаем квартиру находящуюся в залоге

    Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру.
    Жизнь на этом не заканчивается, и если заемщик не испортил себе кредитную историю, то возможность получить ипотечный кредит в будущем — остается.
    Ну да, не получилось расплатиться по кредиту.
    А может, такой вариант развития событий не самый плохой (учитывая, что падение цен только началось)?

    Главное — это принять решение о продаже квартиры самому: не дожидаясь реализации квартиры на аукционе.

    Казалось бы: «недвижимость — всегда в цене»! А раз так, то продать будет не слишком сложно. Но так только кажется. Цены — падают, и найти покупателя сейчас не так-то просто.

    [1]

    Но дело усугубляется тем, что поскольку квартира находится в залоге банка, встает вопрос о согласии банка на продажу.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Кто-то спросит: «А разве банк может не согласиться»?
    Представьте: может!
    Заемщик — исправно платит: возвращает не только те деньги, которые банк выдал в виде кредита, а еще и проценты. И чем выше процентная ставка по кредиту — тем меньше желания у банка, чтобы заемщик квартиру продал: кто тогда проценты платить банку будет?
    Вот так-то.

    Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик: «А имеет ли он право (согласно кредитному договору) погашать кредит досрочно»? Дело в том, что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов.

    Если такой мораторий предусмотрен банком, банк может на законных основаниях не разрешать заемщику продажу квартиры и досрочное погашение долга.

    Но большинство банковских программ либо не предусматривают период моратория, либо этот период составляет сравнительно небольшой срок: полгода — год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в соответствии с Кредитным договором.

    Итак, рассмотрим несколько способов, как это можно сделать, и те «подводные камушки», которые необходимо учитывать:

    Читайте так же:  Образец оформления приказа об обучении пожарной безопасности работников организации и проверки получ

    Заемщик приходит в банк, чтобы сообщить о том, что он хочет продать квартиру и погасить кредит, а ему и говорят:
    «Есть желание? Не вопрос! Гасите кредит, после этого снимайте залог, и тогда продавайте квартиру!»

    Способ 1.
    Сделать это можно так: взять у друзей деньги в долг, погасить кредит, снять залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами рассчитаться с друзьями.
    «Подводные камушки»: где найти таких друзей?
    То есть, в большинстве случаев, такой способ — неприемлемый. Но пишу о нем для тех редких заемщиков, у кого есть такие хорошие друзья.

    Способ 2:
    Можно получить от покупателя квартиры задаток в размере остатка ссудной задолженности, рассчитаться с банком, снять залог, и продать квартиру покупателю, давшему задаток.
    «Подводные камушки»:
    У покупателя возникают достаточно большие риски: часть денег уже продавцу отдал, но пока залог не снят и квартира продавцом не продана — покупатель ничего не получил.
    А если продавец, решив все свои вопросы с банком, откажется продавать квартиру? Как деньги возвращать? Вот какие мысли будут одолевать любого покупателя при таком способе.
    Следовательно, чтобы найти такого покупателя, стоимость квартиры приходится существенно занижать: а это уже — неприятно.
    Но этот способ не стоит отметать как негодный. Плюс его в том, что не требуется согласие банка на продажу квартиры. Поскольку, когда заемщик рассчитался по кредиту и снял залог, он волен сам распоряжаться своей квартирой.

    При всех остальных способах, которые я буду называть далее — требуется согласие банка: нет согласия — способ «не работает».

    Способ 3:
    Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен, чтобы покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
    Деньги покупателя все время, пока длится государственная регистрация, находятся в ячейке депозитария банка. Заметьте: деньги в ячейке — это не деньги на счету в банке. Соответственно, пока банк свою часть денег — часть (в размере остатка ссудной задолженности) на счет не зачислил — он не дает необходимых документов для снятия залога. После сделки часть денег (в размере остатка ссудной задолженности) получает банк, и зачисляет их на счет, а остальную часть денег из ячейки депозитария получает продавец. Долг погашен.
    «Подводный камушек»: покупателю, ставшему собственником квартиры, приходится снимать залог. Риски при таком способе для покупателя — минимальны, разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен согласиться на такой способ решения вопроса.

    Способ 4:
    Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через аккредитивный счет. При открытии такого счета указывается кто и при каких обстоятельствах может снять деньги со счета, и в каком размере. То есть, перед сделкой деньги зачисляются на счет в банке. Банк готовит документы для снятия залога. Регистрация договора купли-продажи на нового владельца происходит одновременно со снятием залога. Если сделка зарегистрирована — покупатель стал собственником квартиры, банк — получил свои деньги, заемщик-продавец квартиры, получил разницу между ценой квартиры, заплаченной покупателем, и своим долгом банку.
    «Подводные камушки»: деньги передаются через банковский счет. Что произошло с деньгами на счетах «проблемных банков» в 1998 году? А если в то время, пока длится гос. регистрация, банк обанкротится?

    Способ 5:
    Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку депозитария банка, доступ к которой помимо продавца и покупателя имеет сотрудник банка.
    Несмотря на то, что деньги в размере остатка ссудной задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы, необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной регистрации, деньги из ячейки забирает сотрудник банка, и вносит их на счет в банке.
    «Подводные камушки»: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается, хотя на счету в банке денег еще нет. Но риск для банка — не большой: ведь деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.

    Я не случайно перечислил несколько способов: выбор наиболее приемлемого — всегда предмет торга продавца-заемщика, банка и покупателя квартиры заемщика.

    С кем вести переговоры.

    Скажите, Вам нравится работать бесплатно? А тем более, бесплатно решать вопросы, сверх своих профессиональных обязанностей?
    Рядовым сотрудникам кредитного отдела — тоже.
    Если у заемщика нет возможности платить по кредиту, и приходится продавать квартиру, обращаться в банк за согласием нужно не к рядовым сотрудникам: это не в их компетенции.
    Если хотите получить согласие банка, и выработать наиболее приемлемую схему — обращаться нужно к сотрудникам, по должности не ниже начальника отдела.
    Если обращаетесь к рядовым сотрудникам — готовьтесь к «стандартному ответу»: «Гасите кредит (интересно из каких денег), снимайте залог, после этого делайте с квартирой то, что считаете нужным».

    Можно ли продать квартиру, которая в залоге у банка?

    В последнее время все чаще стали происходить такие случаи, когда заемщики продают недвижимость, которая находится в залоге у кредитора. Чаще всего это связано с непредвиденными обстоятельствами, требующими крупных расходов. Обычно у людей, планирующих продажу залогового имущества, возникает два основных вопроса: возможна ли законная реализация такой недвижимости? А если да, то какие существуют способы? Сразу отметим, что продать залоговую недвижимость можно, причем на вполне законных основаниях. Мы рассмотрим четыре главных варианта.

    Традиционный вариант

    Причин, по которым заемщики решаются на продажу залоговой квартиры или дома, достаточно много. Но в любом случае первым делом следует сообщить о своих планах кредитору. Конечно, каждый банк может отнестись к этому по-своему, но большинство кредитных организаций идут навстречу заемщикам и дает свое согласие на реализацию залога, но с одним условием – кредит должен быть погашен досрочно. Традиционный вариант продажи залогового имущества представляет собой следующую схему: независимый оценщик определяет стоимость недвижимости, затем она выставляется на продажу по этой цене и начинается поиск покупателя (либо самим заемщиком, либо с помощью банка). Когда покупатель находится, то во время оформления соответствующей сделки, он делит полную стоимость приобретаемой недвижимости на две части, одна из которых – это сумма оставшегося кредитного долга заемщика. Именно эту часть он перечисляет на счет кредитной организации, а вторую непосредственно на счет продавца, то есть заемщика. После получения всех денежных средств кредитор снимает обременение с залоговой недвижимости, а затем уже подписывается договор купли-продажи.

    Реализация со сменой заемщика

    Этот вариант используется в тех случаях, когда и сам покупатель жилья не имеет необходимой суммы денежных средств для ее приобретения. В такой ситуации покупка возможно только лишь посредством замены заемщика. Будущий владелец недвижимости отдает продавцу только определенную сумму, которая представляет собой разницу между полной стоимостью квартиры или дома и суммой кредитного долга. Погашение займа осуществляется уже новым заемщиком в виде оформления нового ипотечного кредита. Хотя стоит отметить, что банки редко соглашаются на такой вариант, поскольку смена должника – это процесс довольно длительный и рискованный. Ведь надо проводить снова проверку благонадежности и, соответственно, платежеспособности заемщика. Ко всему прочему если новый заемщик планирует получить займ в каком-то другой кредитной организации, то залогодержатель может и вовсе не согласится на продажу недвижимости.

    Читайте так же:  Оформление договора найма жилого помещения

    Продажа после досрочной выплаты ипотеки

    Данный способ для тех, кто на момент продажи уже погасил значительную часть кредита. Если, к примеру, ипотека была получена в размере 2 миллионов рублей, а остаток составляет около 300-500 тысяч, то заемщик может досрочно погасить кредит и продавать недвижимость на правах полноценного собственника. Для выплаты оставшихся заемных средств можно оформить займ в каком-либо другом банке, или занять деньги у родственников. Конечно, это дополнительная финансовая нагрузка, но продав жилье, заемщик может сразу же рассчитаться со всеми долгами.

    Продажа для изменения жилищных условий

    В наши дни нередко встречаются ситуации, когда заемщик, выплачивающий ипотеку, хочет продать залоговую квартиру, чтобы приобрести жилье большей площади, то есть для изменения так называемых жилищных условий. Причем кредитные организации обычно дают согласие на осуществление данного процесса, который, к слову сказать, реализуется по классической схеме, указанной в первом варианте. Но с той лишь разницей, что сумма, оставшееся от полной стоимости недвижимости, используется в качестве начального взноса по новому ипотечному займу.

    Залоговая квартира: доступная и опасная? Развенчиваем мифы, разбираем сделку поэтапно, просчитываем выгоду и риски

    Говорят, если покупать квартиру у неудачливого ипотечного заемщика или у самого банка, который квартиру уже конфисковал у должника, то можно серьезно выиграть в цене. С другой стороны, покупка залоговой квартиры пугает: а вдруг какие-то невыполненные обязательства прежним хозяином квартиры падут на голову покупателя?

    По информации Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIR Properties, в кризис число сделок с залоговыми квартирами выросло, но незначительно — в среднем не более чем на 5%. А Александр Рюмин, директор департамента элитной недвижимости компании «A- Realty Group», сообщил порталу www.metrinfo.ru, что число таких сделок в его агентстве составляет не более 2-3% от общего числа. Эдуард Булычев, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, оценил долю операций с залоговым жильем в компании на уровне 20-25%. Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость», назвала цифру – 7%.

    Риелторы постоянно продают недвижимость, находящуюся в залоге у банков, — это подтвердила Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». И в большинстве случаев речь идет о квартирах, которые реализуются их владельцами по доброй воле. Например, когда-то молодожены купили однокомнатную квартиру по ипотеке, прожили в ней 2-3 года, родился ребенок, стала нужна двухкомнатная, которая приобретается опять с использованием ипотечного кредита. Поэтому однокомнатную квартиру нужно продать.

    Но у компании также есть клиенты, которые вынуждены продавать квартиру, так как не могут выплачивать ипотеку. В основном такие клиенты, не дожидаясь обращений банков в коллекторские агентства и суды, идут к риелторам.

    Но бывает еще и продажа по принуждению. Она возможна, как уточняет Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», только в случае длительной просрочки ипотечных платежей (более 6-9 месяцев). Обычно банки предлагают различные варианты для погашения задолженности — продление срока кредита, отсрочка погашения основного долга и т.д. Если ни один из вариантов не устраивает клиента, то квартира реализуется уже по судебному решению.

    Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость») обращает внимание на очень важный момент — без решения суда агрессивно требовать от заемщика продажи его имущества нельзя: «если же под «принудительной продажей» понимать действия кредиторов, коллекторов и прочих лиц, которые заставляют заемщика продать свою квартиру, то такая сделка, подпадая под нормы статьи 179 Гражданского кодекса РФ (сделка, совершенная под влиянием угрозы, при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях), в дальнейшем имеет все шансы быть признанной недействительной в судебном порядке».

    От чего зависит цена
    Залоговая квартира интересна покупателю, если ее цена ниже среднерыночной. Как уточнила Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского Агентства Недвижимости», разница может доходить до 25%. Ведь в сделке помимо сторон продавца и покупателя в качестве третьей стороны присутствует банк, и зачастую условия диктует именно он.

    Стоимость залоговой квартиры зависит от того, насколько критична у заемщика ситуация с банком-кредитором. Чем критичнее – тем дешевле. Учитывается сумма общей задолженности с процентами и штрафными санкциями, длительность периода, в течение которого заемщик не платит по кредиту, и др.

    Но, как отметил Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», при добровольной продаже залоговой квартиры заемщик и банк чаще всего договариваются полюбовно: условия удовлетворяют обе стороны.

    И тут уж многое зависит от профессионализма риелтора, занимающегося сделкой. Юлия Лурье («ИНКОМ-Недвижимость») рассказала случай, когда риелторы покупали для своего клиента залоговую трехкомнатную квартиру в районе станции метро «Полежаевская» в доме серии П-44Т. Продавал эту квартиру частный маклер, который долго не мог найти покупателя на свой объект, т. к. всех пугала схема сделки с участием банка. Однако предложение было выгодным: залоговая квартира была куплена на 800 тыс. руб. дешевле аналогичных предложений на рынке.

    Эксперт привела и другой пример сделки. В ней риелтор выступал продавцом залоговой квартиры в Домодедово и был заинтересован продать ее дороже. Сделка прошла удачно, а клиент получил деньги в размере ее рыночной стоимости.

    Другие факторы, влияющие на цену, — потребительские характеристики, в частности — расположение квартиры и качество ее ремонта.

    Александр Рюмин («A-Realty Group») привел пример продажи трехкомнатной залоговой квартиры на улице Байкальская (метро «Щелковская»). После развода заемщик решил ее продать (она была в семье не единственной). Большой спрос на полностью оборудованную мебелью и техникой квартиру позволил продать ее по рыночной цене за 12, 4 млн руб.

    Другой случай из практики показывает, что продажа квартиры «ниже рынка» тоже может быть выгодной. На продажу был выставлен элитный пентхаус в районе Арбата. Рыночная стоимость квартиры была около $6,2 млн, а ежемесячный платеж банку — $100 тыс. Каждый месяц экспозиции объекта на рынке делал его дороже на эту сумму. Учитывая ограниченный спрос на такие предложения, продавец согласился продать пентхаус за $5,5 млн.

    Однако бывают и такие случаи, когда заемщик выставляет квартиру на продажу дорого для того, чтобы ее вообще не купили. О такой «практике» нам поведал Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». Заемщик попадал в тяжелое финансовое положение: терял работу и допускал просрочку платежей по ипотеке. Спустя какое-то время из банка начинали звонить заемщику, а заодно и его друзьям и родственникам, требуя погашения долга. Чтобы избежать этого прессинга, заемщик приходил в банк и заявлял, что продает квартиру, чтобы расплатиться по кредиту. Звонки прекращались, а через какое-то время, получив небольшую передышку, заемщик устраивался на работу и возобновлял платежи по кредиту как ни в чем не бывало.

    Читайте так же:  Односторонний отказ от исполнения брачного контракта

    Все, что мы рассказали выше, касается добровольной продажи. Если она невозможна, банку приходится обращать взыскание на предмет залога в судебном порядке. В этом случае квартира выставляется на торги по стоимости, которую определил банк. Как правило, стоимость предложения гораздо ниже рыночной. Если после того, как квартира будет продана и погашены долги банку, остаются деньги, они поступают в распоряжение заемщика. Если же расходы банка покрыть не удается, то оставшаяся часть долга взыскивается с заемщика через суд, — рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»).

    Как мы уже отмечали, принудительная продажа возможна только после получения соответствующего решения суда через аукционы. Покупателю необходимо убедиться, что такое решение у банка есть и оно не обжаловано собственником в законном порядке. При несоблюдении этих условий предыдущий собственник вправе отстаивать свои права в суде, говорит Алена Сапрыкина, заместитель руководителя департамента элитной жилой недвижимости Delta estate.

    [3]

    Если стоимость квартиры не покрывает кредит
    В период кризиса при продаже залоговых квартир возникла дополнительная сложность: если на растущем рынке стоимость заложенной квартиры полностью погашала кредит, а растущий ранок позволял даже остаться в плюсе, то сейчас сумма кредита, полученного до кризиса, может превышать стоимость квартиры. Как рассказала Татьяна Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), в данном случае то, как будут производиться расчеты, зависит от условий кредитного договора. На практике в большинстве случаев в качестве дополнительных ресурсов для окончательного погашения кредита рассматривается все имущество заемщика. «Этот факт может стать неприятным сюрпризом, т.к. большинство владельцев ипотечных квартир считают, что в случае невозможности оплаты кредита они рискуют только заложенной квартирой», — подчеркивает эксперт.

    Технология сделки и схемы расчетов
    Сделки с залоговым жильем регулируются ФЗ «Об ипотеке» и несложны в производстве. По мнению Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость»), основная трудность заключается в том, чтобы синхронизировать действия нескольких сторон: продавца, покупателя, банка-залогодержателя, регистрационной палаты, нотариуса и т.д.

    Сделки проходят по разным схемам взаиморасчета. Как рассказала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), по одной из них покупатель вносит денежную сумму продавцу-залогодателю в качестве аванса/задатка в размере задолженности (по соответствующему соглашению или предварительному договору). Продавец из этих денег погашает задолженность; получает уведомление банка о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и банк-залогодержатель не возражает против отчуждения объекта недвижимости. Затем продавец-залогодатель и покупатель подписывают договор купли-продажи, после чего в Росреестре регистрируется договор, переход права собственности, предоставляется выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры.

    По другой схеме покупатель закладывает в одну банковскую ячейку денежную сумму за продаваемый объект недвижимости для продавца-залогодателя, в другую банковскую ячейку — деньги в размере задолженности для банка – залогодержателя. Затем продавец получает от банка уведомление о том, что обязательства по кредитному договору выполнены и банк согласен на отчуждение имущества. Дальше продавец и покупатель совершают сделку купли-продажи; в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности. В конце всех манипуляций продавец и банк получают доступ к банковским ячейкам.

    Эдуард Булычев («БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной) проиллюстрировал технологию взаиморасчета на конкретном примере. Компания продавала трехкомнатную квартиру, находящуюся в залоге у «АбсолютБанка». Схема расчетов такова: деньги покупателя в день сделки закладываются в две ячейки на имя собственника: доступом к первой, с суммой остатка по кредиту, является подписанный и зарегистрированный договор с обременением на имя покупателя. Эти деньги продавец передает банку в день регистрации договора. Доступ ко второй ячейке, с деньгами продавца (дельта, т.е. сумма, которую он уже выплатил банку и возвращает ее себе) – это зарегистрированный договор и выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры. «Обременение с объекта недвижимости в регистрационной палате на сегодня снимается за три дня, и покупатель ничем не рискует», — заверяет эксперт.

    Расчет между всеми участниками сделки может произойти и так: покупатель подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору, на основании которого он становится поручителем продавца. Так как покупатель является поручителем, он погашает задолженность продавца. Банк выдает уведомление о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и он не возражает против отчуждения объекта недвижимости. После этого в Росреестре одновременно регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности, и происходит снятие обременения. Все нюансы относительно того, что покупатель выступит поручителем продавца, а также схема оплаты (частью денег погашается задолженность, оставшаяся часть передается продавцу) должны быть четко прописаны в предварительном договоре.

    Расходы при сделках с залоговым жильем больше, чем при обычной купле-продаже. Договор купли-продажи и регистрацию таких сделок проводят уполномоченные нотариусы, поэтому расходы – напрямую зависят от их тарифов. Если в договоре ипотеки оговорен штраф или проценты за досрочное погашение кредита, придется заплатить и их. Например, по опыту компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, фактическая стоимость процедуры вывода из-под залога составляет 6 тыс. руб. (госпошлина + оформление). Эту сумму, как правило, оплачивает продавец.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Что же касается рисков, то, как заверила Татьяна Воробьева («Московское Агентства Недвижимости»), все операции, проводимые с квартирами, находящимися под залогом у банка, многократно проверяются. А Марина Маркарова (MAYFAIR Properties) дополняет, что основания для расторжения сделок перечислены в Гражданском кодексе. «При соблюдении норм закона, в частности ФЗ «Об ипотеке», риск признания сделки недействительной и расторжения договора сводится к нулю», — подчеркивает эксперт.

    Источники


    1. Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.

    2. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.

    3. Малько, А. В. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-метадитеческое пособие / А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. — 352 c.
    4. Римское частное право. Учебник. — М.: Зерцало, 2015. — 560 c.
    5. Сычев, Павел Хищники. Теория и практика рейдерских захватов / Павел Сычев. — М.: Альпина Паблишер, 2011. — 184 c.
    6. Шалагина, М. А. Правоведение. Шпаргалка / М.А. Шалагина. — М.: Феникс, 2015. — 126 c.
    Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here