Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Самое важное в статье: "Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем. присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

[3]

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.
Читайте так же:  Как физическому лицу и индивидуальному предпринимателю получить займ или кредит под залог коммерческ

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры можно только с помощью пакета документов. Следует отметить, что большинство документов должен предоставить непосредственно владелец недвижимости, поэтому если требуемые бумаги не предоставлены в оговоренный срок, к такому продавцу нужно внимательно присмотреться.

Прежде всего, следует проверить наличие тех или иных обременений (квартира не находится в залоге, не сдана в аренду, не находится под арестом, не является объектом судебного разбирательства, не находится в ренте) на конкретную квартиру. Сделать это можно в онлайн режиме. Для этого достаточно посетить сайт Росреестра и изучить электронную выписку из ЕГРН.

После этого необходимо проверить историю сделок, совершенных с квартирой. Если выписка говорит о том, что квартира неоднократно покупалась-продавалась, это весомый повод насторожиться.

Следующий этап — проверить законность перепланировки (если такая имеется). Проверить это можно без сторонней помощи, достаточно сверить планировку квартиры с техническим планом, показанном в тех.паспорте. Если перепланировка не соответствует техническому плану, значит она не узаконена.

Перед приобретением квартиры также важно проверить наличие:

  • Временно выписанных лиц. К таким лицам относятся заключенные, военнослужащие, пациенты психиатрических больниц и т.д. В любой момент перечисленные лица могут возобновить постоянную прописку, поэтому следует точно знать, нужно ли ожидать гостей. Проверить наличие временно выписанных лиц можно с помощью расширенной выписки из домовой книги, которую может получить только владелец недвижимости в паспортном столе.
  • Прописанные лица. Еще до продажи квартиры в ней никто не должен быть прописан. Чтобы убедиться в этом, необходимо изучить справку с паспортного стола.

Если продавец получил квартиру в наследство, существует угроза появления других претендентов на имущество. В таком случае следует обратиться к нотариусу (который вел наследственное дело продавца) и заказать у него выписку из нотариальной книги. В выписке должно быть четко прописано, что других наследников на квартиру нет.

Продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость приобреталась в браке. Этот документ не нужен, если у супругов имеется брачный договор с разделением имущества.

Юридическая проверка квартиры необходима прежде всего, чтобы обезопасить себя и свое будущее имущество от возможных притязаний третьих лиц. В тех случаях, когда в процессе сделки принимает участие агентство недвижимости, проверка юридических нюансов является задачей последних.

Однако с целью экономии денежных средств, многие отказываются от услуг риелторов. В таком случае покупатель должен уметь разбираться в документах.

Самый быстрый способ проверить объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой — это заказать комплексную проверку недвижимости на сайте rosegrn.su. Подробнее об этой услуге можно прочитать тут

Читайте так же:  Обязан ли я содержать супругу, с которой развелся

Какие же документы нужно проверить?

Перед фактической передачей денег и подписанием договора очень важно собрать необходимую для совершения операции документацию. Для начала следует проверить документы, подтверждающие права конкретного продавца на квартиру. Главным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте последнего должны присутствовать ссылки на правоустанавливающие документы, которые явились предлогом для регистрации права за конкретным человеком.

Как правило, такими документами являются договоры дарения, купли-продажи или мены. Нужно отметить, что на оборотной стороне перечисленных договоров должна быть печать ФРС синего цвета.

Проверяем паспорт продавца

Указанные в договоре и свидетельстве паспортные данные должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность владельца. Если тот менял паспорт, старые данные должны быть зафиксированы на последней странице нового документа.

При возможности следует снять копию паспортных данных продавца и лично проверить подлинность документа с помощью сайта миграционной службы.

Проверяем свидетельство о собственности на квартиру

Свидетельство о регистрации собственности должно быть на гербовой бумаге, без каких-либо подчисток, дефектов и прочих исправлений. В документе отображается информация о владельце, его паспортные данные, а также площадь и адрес недвижимости. Кроме того, в свидетельстве содержится информация о наличии обременений и ограничений на момент выдачи документа.

Проверяем квартиру на наличие обременений

Информацию о наличии таких обременений, как аренда, залог или арест можно найти только в выписке из ЕГРН. Заказать такую выписку в бумажном формате можно лично в МФЦ или ФРС. В электронном варианте заказать выписку из ЕГРН можно через официальный сайт Росреестра или у нас на сайте.

Проверяем наличие прописанных лиц

Перед покупкой квартиры продавец обязан выписать всех прописанных лиц. В противном случае, покупатель рискует обзавестись незваными гостями. Также не нужно забывать, что некоторые категории граждан могут быть выписаны только временно. К таким относятся:

  • проходящие срочную службу;
  • осужденные;
  • пенсионеры, временно находящиеся в домах престарелых;
  • находящиеся на лечении в психоневрологическому диспансере;
  • несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.

В паспортной службе можно получить расширенную справку, в которой указывается наличие вышеперечисленных лиц.

Не нужно забывать

При покупке квартиры также следует иметь технический и кадастровый паспорт, заверенную у нотариуса справку о согласии супруга на продажу (если продавец на момент приобретения недвижимости состоял в браке). Кроме того, если квартира была оформлена по наследству, нужно убедиться, что продавец был единственным наследником.

Не стоит приобретать квартиру, если по ней имеется задолженность по водоснабжению, электричеству, газу и т.д.

Как проверить недвижимость перед покупкой

«При покупке готового загородного дома целесообразно запросить документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения», – напоминает старший юрист практики недвижимости и строительства PwC Legal PwC Legal Федеральный рейтинг I группа Комплаенс I группа ГЧП/Инфраструктурные проекты II группа Трудовое и миграционное право II группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование II группа ТМТ II группа Налоговое право и налоговые споры II группа Интеллектуальная собственность II группа Природные ресурсы/Энергетика III группа Фармацевтика и здравоохранение III группа Финансовое/Банковское право III группа Корпоративное право/Слияния и поглощения IV группа Арбитражное судопроизводство 8 место По размеру выручки 18 место По размеру выручки на юриста 5 место По количеству юристов × Александр Маслов.

Если земельному участку или дому не присвоен адрес, можно обратиться в территориальный уполномоченный орган власти, там получить распорядительный акт о его присвоении, а затем с этим актом прийти в МФЦ или Росреестр и внести сведения об адресе в ЕГРН. Отсутствие присвоенного адреса не влечет негативных последствий для покупателя и не влияет на возникновение права собственности.

Таунхаус – малоэтажный жилой дом, поделенный на несколько многоуровневых квартир с отдельном входом в каждую и небольшим участком земли рядом. Покупка таунхауса аналогична покупке дома на земельном участке, однако следует обратить внимание на следующее. И земельный участок, и сам таунхаус оформляются в общую долевую собственность. При этом право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть: «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома». Если земельный участок, на котором возведен таунхаус, относится к «малоэтажному строительству», дом будем считаться многоквартирным, а каждая его секция будет оформлена как квартира с индивидуальным входом.

Покупателю стоит иметь у себя оригиналы (по возможности) или копии всех указанных в этой статье документов.

Если вы будете заключать договор долевого участия, помните: он обязательно регистрируется в Росреестре. Только после его регистрации у дольщика возникает обязанность внести оговоренную соглашением сумму (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве). Если застройщик начал строительство после 1 января 2014 года, запросите у него поручительство банка или страховой компании, которое подтвердит страхование застройщиком гражданской ответственности перед дольщиками. Также убедитесь, что в СМИ или на сайте застройщика размещена проектная декларация. Заключение договора купли-продажи с первым участником строительства допускается лишь спустя 14 дней со дня опубликования проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве).

Безопаснее заключить не договор долевого строительства, а договор проектного финансирования, но по некоторым оценкам жилье по нему обойдется дороже (см. «Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье»). Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при проектном финансировании деньги дольщиков лежат в банке на эскроу-счетах, пока дом не будет сдан. Все застройщики перейдут на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, а пока у покупателей есть выбор между двумя этими механизмами.

При покупке недвижимости в ипотеку юридическую проверку и составление договора купли-продажи бесплатно осуществляет банк. Поэтому многие покупатели, даже имея на руках всю необходимую сумму, берут небольшую ипотеку и досрочно погашают ее по прошествии года с даты регистрации перехода права собственности – поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст. 165, п. 2 ст. 181 ГК). В случае возникновения судебного спора банк окажет помощь покупателю, а сумма процентов по ипотеке за год будет ниже стоимости услуг риелторов.

Читайте так же:  Возможность подачи заявления на развод в суд через интернет на сайте госуслуг

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту?

При покупке недвижимости важной частью сделки является проверка на ее юридическую чистоту. Покупка квартиры – это очень ответственное дело, к которому стоит подойти со всех сторон. Чтобы правильно оформить куплю-продажу квартиры необходимо также проверить насколько безопасно пройдет данная процедура для вас в дальнейшем. Лучше удостовериться в юридической чистоте заранее.

Как же проверить чистоту сделки при покупке квартиры?

Выбор квартиры

Выбор квартиры – это нелёгкая задача, которая предстоит будущим владельцам. Нередко лица, которые желают осуществить покупку обращаются к специальным агентам. Это делается с расчетом на то, чтобы обезопасить себя и свою будущую покупку от неожиданных «сюрпризов». Агентство по недвижимости или юрист помогут вам пройти три этапа:

  1. Выбор жилья.
  2. Всевозможная проверка квартиры, документов на квартиру и застройщика на юридическую чистоту.
  3. Заключение договора купли квартиры и исполнение сделки, а также вся процедура регистрации прав собственности от начала и до конца.

Ключевым моментом на первом этапе принятия решения о покупке жилья является выбор квартиры. Нужно определиться с пожеланиями, которые покупатель хочет:

  • сколько комнат должно быть в квартире;
  • какая общая квадратура квартиры;
  • какой этаж;
  • какое местоположение дома, желанный район жизни, наличие инфраструктуры: медицинских учреждений, парков, автостоянок, развлекательных комплексов, школ, садиков, близость к метро (если это мегаполис, транспортная развязка);
  • характеристики самого дома – это его особенности, дизайн, планировки квартир, планировки холлов, наличие лифта, наличие консьержа;
  • наличие или отсутствие ремонта в квартире – это будет первичка или вторичка.

[1]

Далее покупателю необходимо проанализировать рынок. Монитор цен даст возможность понять ориентировочную среднюю стоимость 1 квадратного метра. Также покупатель сможет оценить наличие квартир по заданной характеристике. Стоит учитывать, что слишком заниженные цены свидетельствуют о высоком риске попасть на мошенников.

Обязательным будет является выбор нескольких вариантов. Желательно ездить на осмотры квартир, чтобы удостовериться в правдивости изложенной информации на сайтах. При осмотре обратите внимание на:

  • того, кто показывает. Просите, чтобы показывал непосредственно собственник.
  • Какие соседи живут рядом.
  • В каком состоянии находится дом, подъезды в доме, фасад и двор. Какое количество машин стоит рядом.

Если вы определились, то стоит перейти к следующему этапу – это проверка на юридическую чистоту выбранного вами жилья.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Если же вы решили самостоятельно заняться данным вопросом, тогда стоит учесть и обратить внимание на следующее:

  1. проверка на подлинность и достоверность правоустанавливающих документов на собственность;
  2. правовую репутацию владельца жилья;
  3. наличие или отсутствие прописанных лиц в данной жилой площади;
  4. законность планировки и соответствие ее с реальной;
  5. долги перед коммунальными учреждениями;
  6. притязания посторонних лиц, судебные споры. Проверьте также есть ли претенденты на наследие.
  7. аренда, рента, ипотека и аресты на данную жилищную площадь.

Какие документы проверять

Документы, которые нуждаются в обязательной проверке:

  • свидетельство о праве собственности владельца на данную квартиру;
  • договор на квартиру – это может быть договор купли-продажи, договор дарения, приватизации, покупки жилья от застройщика;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт квартиры.

Проверка документов необходима до момента заключения сделки. Попросите сделать копии вышеперечисленных документов. Также попросите продавца сделать для вас выписку из Росреестра, которая будет с печатью и постановлением о праве собственности владельца на эту недвижимость.

О правомочиях продавца

Продавцом может выступать, как сам собственник, так и его доверенное лицо. В таком случае, представитель должен предоставить вам генеральную доверенность, которая заверена нотариусом о том, что владелец квартиры предоставил право распоряжения и продажи данной недвижимости.

Продавец может выступать в роли:

  1. физического лица;
  2. множественностью лиц, если это долевая собственность;
  3. супруги/супруга.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все прописанные лица в данной квартире должны быть выписаны. Не передавайте основные суммы до момента, пока не получите подтверждение выписки всех проживающих и не проживающих на территории квартиры. Установите и пропишите в договоре крайнюю дату и последующие штрафные санкции в случае игнорирования данного пункта договора. Это крайне важно. Запросите расширенную выписку из домовой книги.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры, которые могли быть причастны к данной квартире, велись в гражданском суде по адресу квартиры. Поэтому стоит проверить квартиру на наличие судовой практики. Вы можете официально обратиться в канцелярию суда с просьбой предоставить выписку, также можете выяснить на официальном сайте территориального или районного суда о наличии судебных процессов за участи данной недвижимости

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

[2]

Видео (кликните для воспроизведения).

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Выписка из государственного реестра также станет свидетельство о юридической чистоте. Стоит поговорить и с гражданскими – соседями, работниками ЖЭУ, председателем дома о том, что было с квартирой ранее, какие жильцы проживали и так далее.

Об обременениях и арестах

Когда квартира сдается в аренду заключается договор ренты, который обременяет собственника и он не имеет возможность заключить договор купли-продажи данной недвижимости. Поэтому перед проведением сделки проверьте чиста ли квартира.

В Росреестре можно также получить выписку, где будет предоставлена информация о всех обременениях на данную квартиру, если какие-то записи будут, то нужно обговорить данную ситуацию с владельцем. Если продавец пообещает решить ситуацию, тогда:

  • требуйте письменное подтверждение от арендатора о прерывании договора аренды;
  • настоятельно попросите исключить запись о ренте из Росреестра;
  • затем закажите новую выписку из Росреестра, где будет видно, что квартира больше не находится в аренде.
Читайте так же:  Нюансы и порядок расторжения и изменения соглашения об алиментах

Проверить долги по коммунальным платежам

Для того, чтобы не купить квартиру с долгами, стоит проверить закрытие всех задолженностей перед коммунальными организациями.

  1. Необходимо взять справки из ЖЭУ;
  2. Посмотрите платежи за последние полгода/год.
  3. Пропишите в договоре, что в случае, если новый владелец обнаружит долги за коммунальные услуги, продавец будет обязан их погасить.

Проверяем законность перепланировки

Очень важным моментом является соответствие планировки, которая указывается в техническом паспорте действительности. Не пренебрегайте данным пунктом проверки.

Как правильно оформить покупку квартиры

После полноценной проверки квартиры на юридическую чистоту, необходимо перейти к процессу переоформления прав собственности. Эта процедура состоит из:

  1. заключение договора купли-продажи квартиры;
  2. выдачи аванса за нее;
  3. подготовка пакета документов к регистрационной процедуре;
  4. сдача документов в Росреестр;
  5. получение выписки о присвоении прав собственности новому владельцу.

Заключение предварительного договора передача аванса задатка

Для того, чтобы продавца не переманили, стоит заключить с ним предварительный договор, внести аванс и передать задаток вместе с этим получив расписку за него.

Что нужно знать о задатке

Заключение договора о задатке предусматривает наличие последующих моментов:

  1. нужно обговорить место и дату составления договора;
  2. обговорить кто будет сторонами в договоре;
  3. немаловажно указать о какой квартире идет речь;
  4. сроки заключения сделки;
  5. написание расписки за полученный аванс;
  6. указать размер задатка;
  7. предусмотреть все штрафы за игнорирование пунктов в договоре.

Составление документов для регистрации

Договор купли-продажи составляется в соответствии с Законодательством РФ. В нем должны быть прописаны совершенно все пункты, которые касаются недвижимости, которая приобретается/продается и моментов сделки.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание договора лучше сделать в присутствии нотариуса. Передача документов должна осуществляться по согласию обеих сторон в оговоренное время.

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Данное удостоверении требуется:

  • при продаже доли;
  • когда владельцем квартиры является несовершеннолетний;
  • если владелец находится под опекой.

Где удостоверяется договор

Удостоверяется договор у нотариуса. Обе стороны-участники процедуры купли-продажи квартиры должны обратиться к нотариусу и предоставить весь вышеперечисленный пакет документов, который оформлялся для сделки переоформления прав собственности на квартиру.

Сколько стоит удостоверить договор 2018 год

Процедура удостоверения договора у 2018 году составляла:

  • если стороны родственники и цена в договоре до 10 млн рублей, то 3000 рублей + 0,2% от стоимости в договоре; если стоимость квартиры выше 10 млн рублей, то 23 000 рублей и 0,1% от стоимости квартиры;
  • если стороны не являются родственниками, то при цене до 1 млн рублей оплата 3000 рублей и 0,4% от продажной стоимости; если более 1 млн рублей, то 7000 рублей + 0,2% от стоимости квартиры; свыше 10 млн рублей, оплата составляет 25 000 рублей + 01% от суммы, которая превышает эти 10 млн рублей.

Проверка прав третьих лиц

Третьи лица проверяются при помощи расширенной выписки из домовой книги, в которой видно, кто имеет право на квартиру и нет ли других совладельцев.

Что нужно знать о юридической чистоте квартиры перед ее покупкой

Приобретение квартиры всегда сопряжено с риском нарваться на мошенников. Чтобы снизить такую вероятность, необходимо уточнить все ключевые моменты, связанные с правовыми аспектами. Расскажем в статье, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой и на что обратить внимание в первую очередь.

Нужна ли проверка юридической чистоты квартиры?

Юридической чистотой квартиры называют отсутствие препятствий для осуществления сделки купли-продажи, а также гарантию того, что совершенная сделка не сможет быть оспорена в судебном порядке другими лицами.

Если говорить о возможном мошенничестве, продажа и покупка недвижимого имущества является самым рискованным действием. Аферисты весьма изобретательны в разработке «черных» схем обмана. В итоге покупатель может столкнуться со следующими неприятными последствиями:

  1. Утрата имущественных прав на приобретенный объект и денег, выплаченных за его покупку.
  2. Появление других лиц, претендующих на право собственности.
  3. Существенные временные затраты на улаживание вопросов.

Проверка юридической чистоты квартиры нужна всегда. Не стоит ею пренебрегать, даже если имущество приобретается в ипотеку. Безусловно, кредитная организация, с которой осуществляется сделка под залог, заинтересована в осуществлении проверки. Однако по факту для банка это простая формальность. Если внешне вся документация будет в порядке, банк не будет углубляться в изучение истории возникновения прав собственности и наличия других лиц, претендующих на объект.

Нередки ситуации, когда по истечению небольшого промежутка времени появляется другое лицо, которое намеревается оспорить сделку в суде. Тщательная проверка юридической чистоты позволит этого избежать.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно?

Для проверки чистоты с точки зрения закона не обязательно обращаться в специализированные фирмы или пользоваться услугами риэлторов. Сопутствующую сделке документацию можно проверить самостоятельно. Это не займет много времени, если у квартиры за всю историю был только один владелец, но если за все время существования недвижимости поменялось несколько собственников – потребуется более тщательная проверка.

В первую очередь у продавца запрашиваются правоустанавливающие документы. Это могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • свидетельство о вступлении в права наследования;
  • свидетельство о приватизации;
  • договор ренты;
  • решение суда и другие документы, ставшие основанием для возникновения имущественных прав.

Требовать нужно предоставления оригиналов документов. В бумагах не должно быть исправлений, опечаток и каких-либо корректировок. При их наличии необходимо проверить удостоверены ли исправления подписями сторон и нотариусом.

Следующим этапом будет проверка истории квартиры. Для этого необходимо получить расширенную выписку из ЕГРН. В этом документе прописываются данные о собственнике, наличии ограничений на владение и судебных разбирательствах, предметом которых был этот объект недвижимости.

Читайте так же:  Заявление о замене взыскателя по алиментам

При обнаружении споров следует посмотреть на дату и оценить сколько времени прошло с того момента. Согласно законодательству, срок давности составляет три года. Если за трехлетний период судебных разбирательств в отношении квартиры не было, значит риска, что объявится другой претендент на право собственности нет. Если были – требуйте предоставления решения суда.

Важный момент! При получении квартиры по наследству в течение трех лет право собственности и любая сделка могут быть оспорены другими наследниками. В некоторых случаях срок давности по наследству может быть продлен.

Чтобы уточнить обстоятельства принятия наследства, необходимо обратиться к нотариусу, который занимался этим наследственным делом. При наличии других наследников, кроме продавца, они должны были оформить письменный отказ от своих прав. Если наследники есть, а отказов от них нет – отказывайтесь от такого приобретения.

Не менее важно уточнить наличие обременений. Квартира может быть предметом арендных отношений, залога, ренты или судебного ареста. Чаще всего при наличии обременения Росреестр не регистрирует сделки. Однако в некоторых случаях такое возможно и новый собственник не сможет распоряжаться имуществом в полной мере.

Продавец может взять на себя обязательство устранить обременение в ближайшее время. В этом случае требуйте бумагу об отсутствии к вам претензий со стороны обременителей. Продавец также должен исключить данные об ограничениях из ЕГРН и получить новую выписку.

Сделка может быть оспорена в том случае, если одна из сторон признается недееспособной. Самый простой способ узнать, не состоит ли продавец на учете в ПНД или НД – попросить его показать водительское удостоверение. Если такового нет, необходимо получить справки из диспансеров или пройти медицинское освидетельствование в день отчуждения квартиры.

Саму квартиру стоит проверить на наличие незаконной перепланировки. Для этого необходимо сверить технический план с тем, что есть в действительности.

Для проверки лиц, прописанных на жилплощади, необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги. Это необходимо, чтобы удостоверится в отсутствии жильцов, которых не получится оперативно выселить. К примеру, в квартире может быть зарегестрирован родственник, отбывающий наказание в местах лишения свободы, или военный.

Если продается жилье, где одним из собственников является несовершеннолетний, для осуществления сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Еще один важный нюанс – задолженность по услугам ЖКХ. Проверить остутствие долгов можно запросив у продавца выписку с лицевых счетов. При наличии задолженности в договоре купли-продажи прописывается обязательство продавца выплатить все долги за коммунальные услуги.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Всестороннюю проверку юридической чистоты не удастся осуществить удаленно по интернету. На официальном сайте Росреестра можно получить только выписку из ЕГРН (госпошлина – 200 рублей). А этого очевидно не достаточно.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой специалистами

Самостоятельная проверка занимает уйму времени, поэтому многие покупатели жилья прелпочитают обращаться к специалистам. Они обладают опытом и необходимыми знаниями и в курсе, на что следует обращать внимание.

Риэлтор сможет проверить все необходимые бумаги и обстоятельства гораздо быстрее, чем покупатель. Специалист самостоятельно сделает запросы в необходимые инстанции и получит все справки.

Практически все юридические фирмы оказывают услуги по проверке квартир на чистоту. Это может служить дополнением к полному сопровождению сделки или иметь разовый характер. В зависимости от региона и сложности проверка на юридическую чистоту обойдется покупателю суммой от 7 000 до 50 000 рублей.

Некоторые граждане обращаются с целью осуществить проверку к нотариусу. Расскажем, почему этого делать не стоит.

Минусы нотариальной проверки на чистоту

Нотариальная проверка – это не обязанность, а право. Практикующие юристы рекомендуют отказаться от такого способа пр нескольким причинам.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что целесообразнее проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно, проконсультировавшись с юристом, или доверить процедуру риэлторам.

9 нюансов проверки квартиры перед покупкой на вторичном рынке

Покупая жилье в новостройке, можно быть уверенным, что никаких загвоздок не возникнет. Другое дело вторичный рынок жилья. Расскажем на что обратить внимание в первую очередь.

Видео (кликните для воспроизведения).

Стоит сказать, что все сделки и обстоятельства разные и невозможно дать универсальный рецепт, чтобы не нарваться на мошенников и аферистов. Рекомендуем при намерении приобрести квартиру обязательно проконсультироваться с юристом. Специалист сможет проанализировать ситуации и рассказать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Источники


  1. Бархатова, Е.Ю. Международное публичное право в вопросах и ответах; Кнорус, 2011. — 232 c.

  2. Кудрявцев, В. В. История и методология физики 2-е изд., пер. и доп. Учебник для магистров / В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2015. — 230 c.

  3. Макаров, Ю.Я. Рассмотрение мировыми судьями уголовных дел / Ю.Я. Макаров. — Москва: ИЛ, 2015. — 302 c.
  4. Кони, А. Ф. Обвинительные и судебные речи / А.Ф. Кони. — М.: Студия АРДИС, 2016. — 707 c.
  5. Задачи и тестовые задания по судебной медицине: моногр. . — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 624 c.
  6. Дьяченко, Е. Б. Контроль за корпорациями. Доктрина и практика / Е.Б. Дьяченко. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 142 c.
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here