Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Самое важное в статье: "Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор – это своеобразный подготовительный этап к заключению полноценной сделки. Предварительное соглашение должно отражать все условия договора, который стороны планируют подписать в будущем.

У неискушенного в правовых вопросах человека может возникнуть резонный вопрос – а для чего вообще подобное соглашение заключается, да еще с аналогичными условиями, если все равно будет подписываться еще один договор?

Предварительное соглашение составляется в тех случаях, когда стороны готовы к основной сделке, но по ряду объективных причин не могут ее в настоящий момент заключить. Например, у покупателя нет на руках всей необходимой суммы, чтобы оплатить приобретаемую недвижимость.

В этом случае предварительное соглашение закрепляет договоренности продавца и покупателя заключать полноценную сделку совершить в будущем с оговоренными условиями, которые каждую из сторон сделки удовлетворяют.

Кроме того, в предварительном соглашении можно также предусмотреть условие о задатке – способе исполнения обязательств, либо об авансовом платеже.

Однако ситуации в жизни могут случаться разные, и предварительный договор становится необходимо расторгнуть. Это возможно, как и для любой другой двухсторонней сделки.

Предварительный договор не требует, в отличие от основной сделки, сдачи его в органы Росреестра. Также не требуется и нотариальное удостоверение.

Такое соглашение нужно составить в простой письменной форме.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Каковы причины для расторжения предварительной сделки? Самая очевидная – стороны раздумали заключать договор купли-продажи недвижимости в принципе, либо на оговоренных условиях.

Как бы то ни было, а расторжение всегда будет возможно по одному из следующих сценариев:

  • Стороны взаимно не против расторжения сделки и готовы подписать двухстороннее соглашение о расторжении;
  • Одна сторона желает исполнить договор, а вторая – его расторгнуть.

В первом случае стороны просто подписывают документ о расторжении сделки, на чем их правоотношения и заканчиваются. Как правило, в договор, в т.ч. и предварительный, вносятся условия о расторжении сделки.

С ними нужно предварительно ознакомиться. Это особенно важно при уплате авансового платежа по договору. Есть риск, что аванс не будет возвращен, если в тексте соглашения не будет оговорены условия об этом.

Если есть сомнения относительно рисков расторжения предварительного соглашения, то лучше всего заблаговременно проконсультироваться с юристом.

Если же «в товарищах согласия нет», и стороны не могут договориться о расторжении сделки, остается только вариант с обращением в суд.

Однако сделку не так просто расторгнуть по желанию только одной из сторон – нужно будет доказать, что имели место существенные нарушения в ходе исполнения обязательств, допущенные второй стороной.

[3]

Как правило, подобные нарушения сводятся к нарушению сроков или несвоевременному внесению авансовых платежей, если в договоре подобное условие содержалось.

Причины расторжения из категории «просто расхотелось» или «не нравится физиономия второй стороны по договору» судом во внимание приняты, конечно же, не будут. Нужны исключительно веские правовые аргументы.

Расторжения предварительно договора купли-продажи недвижимости без внесения существенной предоплаты

Если предварительное соглашение не предусматривало внесение предварительной оплаты в счет оплаты обязательства, то основной причиной расторжения договора может служить нарушение сроков.

Главные оговоренные сроки предварительного соглашение – сроки заключения основной сделки, ради которой предварительный договор и был заключен.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома, смотрите тут.

Про о бразец договора купли-продажи недвижимого имущества между физическими лицами читайте по ссылке: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-muki-obrazec.html

В предварительном соглашении данные сроки должны быть приписаны, если же этого срок не указан, он считается равным одному году с момента заключения соглашения.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости с внесением предоплаты

В том случае, если в предварительном договоре будет условие об авансовом платеже, который нужно уплатить в оговоренные сроки в счет возникающего обязательства, то нарушение сроков такой оплаты также будет считаться существенным нарушением достигнутых договоренностей.

Соответственно, при нарушении данных договоренностей, суд вправе расторгнуть договор по инициативе продавца, который так и не увидел причитающихся ему денежных средств.

Чрезвычайно важный момент – уже уплаченный аванс при расторжении договора (по соглашению или в судебном порядке), автоматически покупателю не возвращается. Чтобы подобный возврат осуществить, нужно, чтобы в предварительном соглашении были прописаны условия, что в случае расторжения стороны возвращают друг другу все полученное по сделке.

Это правило установлено в ст.453 ГК РФ – о нем нужно помнить.

Кроме того, если стороны договорились о задатке, а не об авансовом платеже, то будет уже совершенно иное правовое регулирование.

Задаток, как инструмент для обеспечения обязательства, играйте двоякую роль. Во-первых, уплаченный покупателем задаток включается в исполнение его денежных обязанностей, во-вторых, обеспечивает исполнение обязательств сторонами.

При составлении предварительных договоров нужно различать эти понятия – аванс и задаток.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Когда речь идет о покупке квартиры, очень часто составляют предварительный договор о купле-продаже. Это нужно, чтобы покупатель был уверен, что продавец продаст недвижимость именно ему, а продавец знал, что квартиру купят только у него. Вот почему расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит не так часто: или когда одна из сторон не соблюдала указанные в договоре сроки, отведенные для заключения основного соглашения, либо у нее вообще отсутствовало желание составлять основной договор. Процедуру регулирует Гражданский кодекс № 452.

Причины аннулирования предварительного соглашения

Среди главных причин расторжения предварительного соглашения, можно выделить следующие:

  1. Покупателю оказалось недостаточно времени, чтобы найти возможность выплатить требующиеся денежные средства для полного расчета за квартиру. В данной ситуации аннулирование контракта происходит:
    • по заявлению другой стороны;
    • по обоюдной договоренности на основании соглашения сторон;
    • автоматически (через год после заключения предварительного договора, если иное не оговорено в его тексте).

Однако, когда покупатель, не смотря ни на что, хочет приобрести недвижимость, фигурирующую в предварительном договоре, можно приостановить расторжение. В этом случае другому участнику направляется извещение, составленное в письменном виде, с определением своей просьбы и информированием о желании сохранить условия договора. Если адресат будет не против, предварительный договор останется в силе.

Читайте так же:  Алименты на содержание жены с ребенком до трех лет
  • Аннулирование предварительного документа происходит по соглашению сторон. Т.е. когда покупателю и продавцу удалось достичь взаимного согласия. В данном случае распространена такая ситуация: продавцу хочется как можно быстрее продать свою квартиру, а банк затягивает выдачу кредита покупателю, требуя дополнительную документацию. Известно, что на предоставление запрошенных бумаг уйдет некоторое время. Продавец не хочет или не имеет возможности ждать. В этом случае контракт расторгается по обоюдному согласию, но с оговоркой, что продавец передаст покупателю деньги, величина которых равна размеру двух авансов за недвижимость.
  • После составления предварительного контракта о покупке-продаже квартиры покупатель выявил, что в приобретаемой им недвижимости есть значительные недостатки, которые не были заранее оговорены в тексте соглашения. В данной ситуации покупатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Кроме того, продавец должен перечислить покупателю переданный ему ранее задаток. В противном случае покупатель может подать в суд заявление.
  • Расторжение предварительного соглашения чаще всего происходит по следующим дополнительным основаниям:

    • была выявлена подделка документов;
    • сторона, настаивающая на расторжении, выявила и может доказать, мошеннические действия другого участника сделки;
    • обнаружены нарушения, которые произошли во время приватизации жилья;
    • собственник квартиры вернулся из тюрьмы;
    • появился человек, который вправе претендовать на владение рассматриваемой квартирой (например, наследник);
    • недвижимость была арестована;
    • выявлена реконструкция, проведенная незаконным способом.

    Процедура аннулирования предварительного соглашения

    Процесс расторжения контракта зависит от того, каким образом было составлено само соглашение и от того, была ли внесена предоплата. В общем случае, порядок расторжения сводится к следующим действиям:

    1. Сначала следует еще раз очень внимательно изучить все положения предварительного соглашения. Обычно в нем указывается, каким образом будет происходить расторжение в различных случаях. Подпись под предварительным договором означает согласие обоих участников на данные условия.
    2. После внимательного прочтения всех пунктов соглашения, нужно понять, все ли условия были выполнены. Когда нарушается хотя бы одно из положений, это является значимым фактором для разрыва контракта.
    3. Стоит обратить внимание на оформление документа — сверить правильность указанных инициалов, паспортных данных и прочих нюансов. В случае обнаружения несоответствия, документ автоматически становится юридически ничтожным.
    4. После выявления причины расторжения отношений, инициатор направляет другой стороне извещение о своем намерении расторгнуть договор.
    5. При получении отказа от второй стороны сделки, инициатор имеет право подать в суд для проведения дальнейшего разбирательства и расторжения контракта в судебном порядке.
    6. Если другая сторона согласна с предложением, составляется соглашение о расторжении первоначального контракта купли-продажи.

    Аннулирование предварительного соглашения, предварительная плата не была внесена

    При расторжении предварительного соглашения нужно помнить о следующих нюансах:

    1. Если в договоре нет никаких ссылок на порядок возврата потраченных на его заключение денег, их вернуть не получится.
    2. Нет необходимости пользоваться услугами нотариуса, если при заключении он не участвовал. И наоборот, когда он заверял предварительное соглашение, придется вновь обратиться к нему.
    3. Когда причиной расторжения является несоблюдение одной из сторон указанных в договоре сроков, другая сторона вправе принудительно подписать основной договор, либо потребовать деньги в качестве возмещения неустойки.
    4. Чаще всего данный вид расторжения происходит по соглашению сторон.

    [1]

    Расторжение предварительного соглашения, если величина аванса оказалась существенной

    Если в условиях предварительного соглашения содержится пункт, в соответствие с которым на покупателя ложится обязанность выплаты существенной суммы в качестве предоплаты за недвижимость, соглашение считается обычным. В связи с этим правилом, расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком происходит по аналогии с аннулированием полноценного контракта.

    1. При разрыве договорных отношений из-за срыва сроков, главной причиной следует указать невыполнение условий договора. А если такое произошло, можно смело требовать возмещения выплаченных денежных средств.
    2. С другой стороны, при сложившихся обстоятельствах договор данного вида можно разорвать исключительно в судебном порядке. Причем продавец в этом случае может выбрать, что для него лучше — просто выполнить указанные в договоре обязательства, либо произвести возврат выплаченной суммы.

    В связи с вышеизложенными правилами, перед заключением предварительного договора с авансом, нужно отдавать себе отчет, что это достаточно серьезный документ, накладывающий на стороны определенные права и обязанности. Чтобы в дальнейшем не было проблем с законодательством и возможным расторжением документа, необходимо быть уверенным, что в соглашении:

    • указано, в каком порядке будет происходить одностороннее расторжение;
    • прописан определенный срок для подписания окончательного договора;
    • описана процедура возврата выплаченных в качестве аванса денежных средств (если в соответствии с условиями необходимо было внести существенный задаток);
    • четко указано, как будет инициироваться основной договор.

    Кроме того, при передаче задатка в обязательном порядке нужно составить соответствующий документ. Необходимо, чтобы такая расписка была грамотно оформлена, потому что именно она послужит основой для возврата денег. В ней должна содержаться информация, что при отказе от продажи, продавец должен в обязательном порядке вернуть внесенные в качестве задатка денежные средства.

    Однако даже если факт передачи денег не был закреплен документально, покупатель все равно может обратиться в судебное учреждение. Доказывать получение продавцом денег будет сложнее, но все же сделать это можно. Разрешается направлять ходатайство о предоставлении банковских выписок, привлекать свидетелей и пр.

    Если все нюансы будут оговорены в предварительном соглашении, при возможном появлении разногласий можно будет разорвать договорные отношения с наименьшими потерями для той и другой стороны.

    Не стоит халатно относиться к заключению предварительного контракта. Он также накладывает определенные обязанности на участников сделки. Поэтому для его подписания стоит обратиться к профессионалам.

    Правила составления уведомления о расторжении

    Уведомление о расторжении оформляется в письменном виде. Именно на основании него предварительный договор досрочно аннулируют в одностороннем порядке. В соответствии с существующим законодательством, нет никакой определенной формы для такого документа, поэтому его составляют в свободной форме. Как показывает судебная практика, все же обязательно придерживаться делового способа изложения информации и включать в документ:

    1. Наименование и дату отправки извещения.
    2. ФИО покупателя, реквизиты паспорта.
    3. ФИО продавца, реквизиты паспорта.
    4. Номер и дату предварительного договора, подлежащего расторжению.
    5. Ссылки на ГК нашей страны, в соответствие с которыми будет происходить процесс аннулирования контракта.
    6. При расторжении по причине недобросовестного поведения одной из сторон и нарушения ей условий соглашения, необходимо подтвердить свои слова документально или с помощью свидетелей.
    7. Подпись сторон и дата составления документа.
    Читайте так же:  Как быть, если бывшая жена подала на алименты и муж об этом не знал

    Образец соглашения об аннулировании купли-продажи

    Заключение

    Все нюансы, имеющиеся при составлении договоров, связанных с недвижимостью, необходимо предвидеть еще на начальном этапе. Уже при заключении предварительного контракта купли-продажи на всякий случай лучше учесть те условия, по которым будет производиться его расторжение. Только в этом случае удастся практически с гарантированным результатом защитить свои права.

    Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

    Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

    При покупке недвижимости покупатель и продавец часто заключают предварительный договор купли-продажи. Он необходим, чтобы обеспечить безопасность сделки, а также подтвердить намерения сторон. Но бывают ситуации, когда такой договор приходиться расторгать. Давайте рассмотрим, каким образом это можно сделать, а также узнаем, что следует знать, занимаясь данной процедурой.

    Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

    Прежде всего, следует сказать, что легче всего расторгнуть предварительный договор в том случае, если обе стороны не хотят продолжать сотрудничество и согласны на расторжение. В таком случае все пройдет гладко и без каких-либо последствий.

    Рассмотрим поэтапно, как должны действовать участники предварительно договора, если они решили его расторгнуть:

    Основания для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

    К сожалению, большинство граждан не считают предварительный договор купли-продажи на квартиру чем-то серьезным. Но следует понимать, что этот документ имеет полную юридическую силу. Также часто он подкрепляется задатком, который платит покупатель.

    Также в договоре описываются все условия будущей сделки, относительно условий передачи денег, имущества, обязательств сторон и суммы сделки. В основном договоре все это может немного поменяться, но все равно предварительный договор является основанием для составления основного, а значит, участники должны составлять основной договор купли-продажи опираясь именно на этот документ.

    Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

    Про р асторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации смотрите тут.

    Разрыв предварительного договора тоже не является простой процедурой. Для этого необходимо составить документ в письменной форме, где описываются условия расторжения. Продавец и покупатель должны поставить подписи под текстом договора, чтобы подтвердить свое согласие с описанным выше. Только в таком случае эта бумага будет иметь юридическую силу.

    Рассмотрим перечень оснований, которые могут послужить причиной расторжения предварительного договора:

    Нюансы расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

    В случае разрыва предварительного договора следует обратить внимание на такие нюансы:

    • Письменное заявление о продлении срока действия предварительного договора. Если покупатель хочет продлить срок действия, то следует отправить продавцу заказное письмо, где будет описана просьба, а также будут описаны приложенные документы. Заказное письмо нужно, чтобы подтвердить факт получения. При этом продавец не обязан соглашаться на условия, и делает все по своему усмотрению;
    • Часто при расторжении договора через суд, принимается решение просто о возвращении задатка. На это продавцу дается определенное время. Если он не вернул деньги, то можно подавать на него иск в суд. Но даже в случае, если задаток составлял большую часто стоимости квартиры, покупатель не может претендовать на часть недвижимости, как будто он уже её приобрел;
    • Покупатель может попросить вернуть аванс или задаток, но для этого необходима веская причина. Такой может быть нахождение недостатков на объекте или другие веские обстоятельства.

    Условия и способы расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости

    Как правило, участники сделки купли-продажи квартиры заключают предварительный договор. Данный документ является своеобразной гарантией того, что и покупатель, и продавец осознают взятую на себя ответственность. Следовательно, при одностороннем расторжении одна из сторон, инициировавшая данное действие, должна компенсировать второй причиненные неудобства.

    Процедура расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

    Предварительный договор может быть расторгнут как продавцом, так и покупателем. Несмотря на то, что чаще всего сторона, инициировавшая прекращение действие соглашения, может потерпеть определенные убытки, причины все же могут оказаться достаточно вескими, чтобы расторжение состоялось.

    В одностороннем порядке

    Выше уже говорилось о том, что соглашение можно расторгнуть по своему усмотрению, просто поставив в известность вторую сторону о том, что вы планируете это сделать. Чаще всего это происходит по стандартным причинам:

    1. Со стороны продавца – если покупатель намеренно затягивает окончательную оплату, жалуется, что не может своевременно собрать сумму, просит отсрочку и т.п. В случае, если продавцу важно просто продать недвижимость, и сроки при этом роли не играют, он может и подождать дольше срока, прописанного в предварительном соглашении. Но если принципиальны именно оговоренные сроки, владелец недвижимости может инициировать прекращение действия документа.
    2. Со стороны покупателя речь чаще всего идет о двух причинах. Первая касается исключительно случаев приобретения жилья в новостройке. Если застройщик затягивает сроки, не сдает объект вовремя – покупатель вправе не ждать. Второй случай касается любого жилья, и заключается он в выявлении существенных недостатков, не указанных продавцом при заключении предварительного договора.

    В любом их этих случаев инициатор расторжения предлагает второй стороне решить все по договоренности. В зависимости от принятого второй стороной решения, возможны варианты развития дальнейших событий.

    По согласованию сторон

    Если вторая сторона признала, что инициатор разрыва соглашения прав, она принимает все условия и договор расторгается либо на условиях, заранее в нем прописанных, либо же на новых, достигнутых по соглашению участников сделки.

    К сожалению, далеко не всегда вторая сторона соглашается на условия инициатора расторжения. Если речь идет о сроках – продавец может предоставить документы, подтверждающие обоснованность их увеличения. Если же причиной выступают дефекты – продавец может оказаться несогласным с тем, что они являются поводом для расторжения предварительного договора или даже для внесения коррективов в него.

    В случае, когда вторая сторона отказывается от условий, предложенных инициатором, последний может обратиться в суд. Потребуется грамотно составленный иск, а также все необходимые документы, подтверждающие обоснованность претензий.

    По решению суда

    Как правило, в суд обращаются участники сделки в том случае, если по обоюдной договоренности не удалось достичь соглашения относительно того, на каких условиях будет расторгнут договор. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев все разногласия касаются финансовой стороны вопроса. В таком случае заинтересованная сторона (она же – инициатор расторжения) должна выполнить несколько простых действий:

    • Подать исковое заявление с указанием своих требований (возврат аванса, выплата неустойки и т.п.);
    • Предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
    • Лично присутствовать на всех проводимых разбирательствах;
    • После получения решения суда – принять и выполнить его или же оспорить.

    [2]

    Получить заключительное решение суда чаще всего удается на протяжении двух-трех месяцев с момента подачи заявления. Если в течение десяти дней с момента вынесения решение суда не было оспорено, считается, что обе стороны с ним согласны и готовы выполнять.

    Читайте так же:  Как сделать возврат товара и денег

    Если предоплата была незначительной

    Чаще всего предварительные соглашения без внесенной предоплаты или с внесением незначительной предоплаты расторгаются просто по согласованию сторон.

    Расторжения договора лучше всего не просто зафиксировать в письменном виде, но и заверить составленную бумагу у нотариуса. Это обезопасит участников сделки от неприятностей, если одна из сторон решит изменить свое решение.

    Если причина инициации разрыва договора – несоблюдение сроков одной из сторон, то пострадавшая сторона вправе требовать материальную компенсацию даже в том случае, если предоплата была незначительной. В этом случае расторжение по взаимному согласию возможно, если вторая сторона согласится выплатить требуемую сумму.

    При наличии существенной предоплаты

    Если изначально покупатель уплатил существенную часть полной стоимости приобретаемой квартиры, документ уже приобретает все те свойства, которыми наделен обычный договор купли-продажи. В идеале, в таком соглашении следует прописать условия одностороннего расторжения.

    Если инициатором расторжения с существенной предоплатой является продавец (например, он не хочет ждать, пока покупатель соберет необходимую сумму), то он обязан вернуть весь задаток. Разумеется, в случае отсутствия в договоре регулирующих данный момент пунктов.

    Если инициатор — покупатель, то продавец может потребовать возместить ему определенную сумму компенсации. Если возможности достигнуть соглашения нет, сторонам придется обращаться в суд.

    Нужно ли уведомление второй стороны?

    Возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке нет. Исключение – если в соглашении прописаны определенные даты, а вторая сторона не соблюдает их. В таком случае действие документа прекращается по причине наступления указанного срока, и уведомлять вторую сторону нет необходимости.

    Чем полнее будут расписаны условия сделки в предварительном договоре, тем выше вероятность того, что при его расторжении не возникнет недопониманий.

    Как составить соглашение о расторжении: образец

    Составлять документ о расторжении лучше всего с участием квалифицированного юриста.

    Даже несмотря на то, что вы можете скачать образец о расторжении предварительного договора купли-продажи, нюансы конкретного случая все же необходимо учитывать.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Чтобы расторжение предварительного договора не причинило особых неудобств ни одной из сторон, нужно, в первую очередь, попытаться предугадать все возможные варианты развития событий и прописать такие моменты в самом документе. Кроме того, для составления разного рода документов не помешает привлекать компетентных в таких вопросах юристов.

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

    Правила расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры и образец документа

    Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры ориентирует его контрагентов на обязательное заключение сделки в установленный срок.

    Но за это время обстоятельства могут измениться и потребовать расторжения договора.

    Процедура расторжения осуществляется по определённому алгоритму, опираясь на источники законодательства.

    Буква закона о процедуре расторжения

    При необходимости отказа от сделки с приобретением квартиры следует расторгнуть ПДКП, если он заключался в установленной форме. Так как предварительный договор несёт силу иного гражданско-правового договора, его расторжение опирается на общие нормы, сформированные в главе 29 ГК РФ.

    Описание процесса

    В тексте договора отдельным пунктом должна указываться ответственность сторон в случае нарушения достигнутых договорённостей. Здесь указываются:
    • причины, допускающие расторжение;
    • способы расторжения.

    Если такой пункт не вносился, действуют общие положения, допускающие прекращение действия договоров. Они предусматривают одностороннее расторжение, которое допускается по желанию одной из сторон и двустороннее – по согласию обоих участников.

    Основания для аннулирования в одностороннем порядке

    Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке? Односторонне любой договор расторгается только тогда, когда второй участник отказывается от его аннулирования. Но инициатор процедуры расторжения должен подтвердить отказ официально. Для этого он отправляет контрагенту уведомление, в котором указаны:

    • претензии и причины отказа от последующего взаимодействия;
    • предложение составить соглашение;
    • предупреждение об одностороннем расторжении.

    Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы статьи 450 ГК РФ, в которой в качестве причины может выступать любое действие контрагента, несоответствующее положениям договора и нарушающее права другой стороны.

    Для покупателя

    Любое нарушение условий предварительного договора или процедуры подготовки и проведения сделки, допускает требование покупателя об аннулировании договорённостей. Например:

    1. Сокрытие при заключении ПДКП существенных сведений юридического характера или о техническом состоянии квартиры или предоставление ложных сведений.
    2. Непредоставление запрашиваемых сведений или документов.
    3. Увеличение цены на квартиру или изменение других внесённых положений и предъявление дополнительных требований.
    4. Непогашенная задолженность по квартплате и отказ от её погашения.
    5. Отказ от выписки в установленный срок или обнаружение третьих лиц, чьи права нарушаются планируемой сделкой.

    Для продавца

    Продавец, как правило, имеет меньше оснований для претензий. Он вправе прекратить действие ПДКП, если покупатель вовремя не внёс указанную сумму аванса или задатка. Или внёс её не в полном объёме. Это считается грубейшим нарушением со стороны покупателя. В случае иных прецедентов, связанных с нарушением его имущественных прав, он также может аннулировать документ.

    Отказ по соглашению сторон

    Когда стороны могут прийти к компромиссу, дело может не дойти до расторжения, ведь некоторые моменты, внесённые в положения ПДКП, можно корректировать и изменять, составив дополнительное соглашение. Но если на общем фоне взаимопонимания покупателя и продавца наметились тенденции к отказу от сделки – таким же соглашением они могут отменить её, аннулировав предварительный договор.

    По решению суда

    В суде рассматривается вопрос об одностороннем расторжении ПДКП квартиры. Суд примет иск только после того, как будет ясно, что контрагент отказался от аннулирования сделки по соглашению. Для этого потребуется предъявить доказательства того, что истец стремился решить этот вопрос путём досудебного урегулирования:
    1. копию уведомления, отправленного ответчику;
    2. подтверждение её отправки заказным письмом с уведомлением.

    Подтвердить отправку документа можно, предъявив:

    • опись вложения;
    • квитанцию об отправке заказного письма;
    • уведомление о его получении ответчиком.

    После того как контрагент ответил на полученное уведомление отрицательно или проигнорировал его получение, можно подавать исковое заявление по месту расположения квартиры, которая планировалась к сделке, согласно нормам статьи 30 ГПК РФ.

    Читайте так же:  Претензия застройщику образец заявления и правовая защита

    Заявление составляется по форме, соответствующей статье 131 ГПК РФ. В нём обязательно указывают:

    1. Обстоятельства заключения договора и его реквизиты.
    2. Основания, которые повлекли расторжение: какие положения ответчик должен был выполнить, но не выполнил (с указанием пунктов), и в чём они заключаются.
    3. Просьба к суду о признании иска и расторжении договора.
    4. Дата составления и подпись, перечень приложений.
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении ПДКП квартиры
    • Скачать образец искового заявления о расторжении ПДКП квартиры

    К приложениям относится пакет документации, в который входит экземпляр ПДКП, копия паспорта и другие документы подтверждающие правоспособность иска.

    Признание следки ничтожной

    Некоторые прецеденты не требуют судебного разбирательства из-за очевидности нарушений законодательства, которые были допущены при заключении ПДКП. Это случаи, когда:
    1. В составлении предварительного договора участвует лицо, не планирующее покупать квартиру и не имеющее доверенности представителя. Например, жена вместо мужа.
    2. Сделка заведомо нарушает права третьих лиц.
    3. Продавец не имеет документов на квартиру.
    4. ПДКП заключён с лицом, не достигшим совершеннолетия, или признанным недееспособным.

    В эту категорию не входят мнимые и кабальные сделки, а также – сделки, совершённые по принуждению. Они относятся к категории оспоримых, так как требуют доказательства совершённых нарушений.

    Вопрос с денежными средствами

    Основной вопрос, требующий обращения в суд – это деньги. Если аванс вносился (ст. 452 ГК РФ), то его следует вернуть в полном объёме согласно нормам статьи 462 ГК РФ. А если положения предварительного договора содержат пункт о выплате неустойки, её также следует выплатить.

    При внесении задатка (ст. 380 ГК РФ) правовые последствия расторжения ПДКП ориентируются на нормы статьи 381 ГК РФ.

    Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

    1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
    2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

    Договор, по которому не были внесены авансовые платежи или задаток, обычно не требует судебного рассмотрения. Его можно расторгнуть соглашением, в суде он рассматриваться не будет из-за ничтожности исковых требований.

    Уведомление

    В документе должно содержаться:

    • наименование: «Уведомление о расторжении»;
    • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
    • дата составления;
    • изложение претензии со ссылкой на пункт ПДКП, который был нарушен;
    • ссылка на нормы статьи 450 ГК РФ;
    • уведомление о том, что договор аннулируется;
    • предложение составить соглашение;
    • предупреждение о подаче иска.

    В заключение ставится подпись составителя с расшифровкой фамилии.

    Соглашение

    Соглашение является добровольной двусторонней формой расторжения договора. Никто не может принудить контрагента к его заключению. Оно составляется покупателем и продавцом, скрепляющими своими подписями текст документа.

    Составляют его в том случае, когда одна сторона получила уведомление от второй стороны и согласилась на аннулирование сделки. Этот документ не имеет автономной юридической силы и не может предъявляться без экземпляра ПДКП, так как является дополнением или приложением к нему.

    Что следует указать?

    Обязательными реквизитами такого соглашения являются следующие сведения:

    • наименование: «Соглашение о расторжении»;
    • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
    • дата составления;
    • кадастровые и технические характеристики квартиры;
    • адрес квартиры;
    • сведения о сторонах, которые заключили ПДКП и которые намерены его расторгнуть;
    • сумма, которая передавалась в качестве аванса или задатка;
    • причина, по которой стороны решили не совершать куплю-продажу;
    • формулировка о добровольном расторжении ранее составленного предварительного договора;
    • указание о том, что деньги были возвращены или оставлены, согласно нормам статьи 462 или 381;
    • формулировка о том, что у каждой стороны отсутствуют претензии к контрагенту;
    • ранее составленный ПДКП считается утратившим силу с момента подписания соглашения.

    Нюансы с ипотечным жильем

    Если речь идёт о залоговом жилом помещении, в процедуру вмешивается третья сторона – кредитор в лице банка. В этом случае при расторжении ПДКП опасно сделать ошибку – последствия такой ситуации непредсказуемы.

    То же касается ситуаций, когда покупатель уже заключил кредитный договор, а продавец ответил ему отказом. Ведь в этом случае будет поставлен вопрос о выплате неустойки банку. Если такое произошло – следует обратиться за консультацией в клиентский отдел банка. Юрист банка окажет необходимую помощь или перенаправит к опытному специалисту за сопровождением процедуры расторжения сделки.

    Заключение ПДКП расторгают тогда, когда один из участников соглашения, или обе стороны отказываются от последующего заключения купли-продажи. В этом случае важнее всего решить вопрос с деньгами. Если он решён – можно составить соглашение. При отказе от соглашения заинтересованное лицо вправе подать иск.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности процедуры

    Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры? Ведь иногда обстоятельства складываются так , что возникает необходимость разорвать договорные отношения .

    Приобретение недвижимого имущества и проблемы , возникающие при покупке , всегда являлись актуальными . Здесь важно знать , как расторгнуть описанный документ купли продажи квартиры правильно .

    Понятие предварительного договора

    Предварительный договор при покупке квартиры, является , своего рода , намерением оформить финальный .

    В нем обозначаются окончательные параметры сделки . Как правило , он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома . В нём участники описывают свои обязательства .

    Часто , в качестве их обеспечения , выступает задаток , который покупающая сторона отдает продающей .

    Такой документ оформляется в количестве 3 штук . Прекращается действие описанного документа, только по соглашению участников или в судебном порядке .

    Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки .

    Поэтому , законодательство обязывает производить разрыв договорных отношений так же , как и заключение , в письменном формате .

    Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры — основания и способы

    Основания для расторжения предварительного соглашения должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде

    В жизни , отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон , встречается не часто .

    Обоим участникам сделки важно понимать , что они не имеют права требовать возвратить то , что было уже выполнено по договоренности , если в документе не обозначены другие условия .

    Читайте так же:  Как составить заявление о выходе из гаражного кооператива по образцу всё об исключении из членов гск

    К примеру , если продающей стороне были переданы денежные средства авансом , они не возвращаются , несмотря на прекращение договорных отношений .

    Предварительный документ оформляется для возможности :

    • урегулировать траты , при создании соглашения;
    • обязать одного участника сделки продать другому объект ;
    • принудить одного человека купить помещение у другого .

    Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи :

    1. Отсутствие желания заключать финальный документ .
    2. Нарушение сроков .

    Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки , путём подписания специального письменного соглашения .

    Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости? Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений :

    1. Необходимо досконально прочитать составленный договор . В нем , как правило , должен присутствовать абзац , определяющий процесс расторжения . Если его нет , необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений .
    2. Важно , посмотреть , все ли условия договора выполнены . Нарушение его пунктов дает право разорвать предварительное соглашение , до окончания времени его действия .
    3. Основанием может быть , отсутствие заключенного финального документа в установленный срок . Если время не обозначено , он будет действовать один год .
    4. Очень важно правильно составить данный документ. Специальной формы такой документации не существует . Но неверное оформление , будет явным основанием для признания его недействительности .
    5. Определив причину для расторжения , следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону , отправив ему извещение . Отказ одного из участников сделки от расторжения , служит поводом для обращения в суд .

    Исходя из практики , оформление предварительного соглашения , носит повальный характер .

    Совершенно все риэлторы , советуют заключить такой вид договора . Они стремятся к цели получить прибыль .

    Важно понимать , что предварительное соглашение лучше заверить у нотариуса . Документ не напечатанный , а написанный от руки , тоже имеет юридическую силу .

    Расторжение предварительно договора купли продажи недвижимости , без внесения существенной предоплаты

    Расторжение без внесения существенной предоплаты производится по обоюдному согласию участвующих сторон

    Если в документе нет упоминания о предоплате , он может расторгаться по согласию участников .

    Для этого лучше оформить письменное расторжение . Если какая — то сторона отказывается это сделать , можно обратиться в судебную инстанцию .

    При расторжении , расходы по оформлению не возвращаются , если стороны не придут к другой договоренности .

    Если предварительный документ заверялся у нотариуса , соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом .

    В ситуации разрыва сделки , по причине несоблюдения сроков , инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку .

    А так же принудить другого участника сделки , оформить финальный договор .

    Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости , с внесением существенной предоплаты

    Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? Если покупающий участник , авансом оплачивает существенную часть сделки , такой документ будет сразу определен договором купли- продажи .

    Тогда , в случае его расторжения , покупающий участник , вправе требовать вернуть оплаченную сумму .

    При этом , у продающей стороны будет возможность выбрать : вернуть аванс или заключить финальный договор .

    Поэтому перед заключением предварительного документа , во избежание проблем , нужно убедиться , что в нем :

    • прописаны условия одностороннего расторжения ;
    • обозначен порядок возврата аванса ;
    • установлен срок оформления основного договора ;
    • чётко прописан порядок заключения завершающего документа .

    Соблюдая все эти условия , соглашение можно будет разорвать с меньшими расходами .

    В любом случае , лучше чтобы сделку сопровождал юридически грамотный человек .

    Основные моменты , связанные с расторжением предварительного договора

    В случае , необходимости разрыва предварительной договоренности , важно , обратить внимание на следующие нюансы :

    1. Если покупающая сторона не имеет возможности собрать необходимый размер денежных средств , для расчета , к определенному времени , то она должна поставить в известность продающую сторону письмом . А так же попросить поменять установленные временные рамки . Лучшим вариантом уведомить второго участника сделки , будет письмо с уведомлением . В него обязательно вложить описью вложенных документов .
    2. Есть возможность забрать аванс по решению судебной инстанции , но очень часто суд выносит решение вернуть покупающей стороне ту часть финансов , которая была передана в качестве задатка . Принудить продать свою недвижимость и передать права собственности другому лицу судебная организация не имеет возможности . Он может лишь присудить возмещение ущерба пострадавшей стороне .
    3. Покупающая сторона вправе затребовать вернуть денежные средства , отданные авансом . Но , на это должна быть веская причина . Например , при оформлении предварительного документа покупающая сторона найдет недостатки или другие значительные для себя обстоятельства , которые заставят её передумать приобретать данное недвижимое имущество .
    4. Когда устная договоренность не достигнута , то выход только один , подать исковое заявление в судебную инстанцию .

    Необоснованный отказ от выполнения условий должен повлечь компенсацию расходов, которые понесла другая сторона от разрыва сделки

    Если кто — либо из участников сделки , без оснований , отказывается от исполнения своих обязательств , то отказывающаяся сторона заплатит другой стороне понесенные расходы , возникшие в процессе разрыва сделки .

    В ситуации , отказа от предстоящей сделки , по причине окончания времени действия документа , выплачивать ничего не придется . Документ , будет считаться недействительным , по обоюдному соглашению участников . Исключением будет , обращение в суд .

    В любом случае вопрос , как расторгнуть предварительное соглашение купли- продажи квартиры , будет актуальным всегда . Для того , чтобы избежать проблем , связанных с этой актуальной темой , важно , определить в договоре все нюансы , возникшие во время его составления .

    Видео (кликните для воспроизведения).

    О том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и об ответственности сторон при его невыполнении смотрим на видео:

    Источники


    1. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.

    2. Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.

    3. Малько, Александр Васильевич Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-методическое пособие / Малько Александр Васильевич. — М.: Дело, 2016. — 445 c.
    4. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.
    5. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
    6. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.
    Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here