Каким образом проводится оценка коммерческой недвижимости что значит независимая оценка нежилого пом

Самое важное в статье: "Каким образом проводится оценка коммерческой недвижимости что значит независимая оценка нежилого пом" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Оценка ставки аренды для заключения арендного договора

Что такое «ставка аренды»

В отношении объекта недвижимости можно определять не только рыночную стоимость права собственности, но и стоимость других прав, например, стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимого имущества в течение определенного периода времени. Это основные права, которые передаются по договору аренды недвижимости. Стоимость прав временного владения и пользования объектом недвижимости в течение одного года, исчисленная за 1 кв.м. общей площади рассматриваемого объекта, обычно называют ставкой аренды.

Когда нужна оценка арендной ставки

Подавляющее большинство случаев, когда требуется провести оценку ставки аренды – это ситуации сдачи в аренду (продления договора аренды) федеральной или муниципальной недвижимости, поскольку в этих случаях проведение независимой оценки является обязательным в силу закона 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, оценка ставки аренды часто требуется в случаях заключения арендного договора между двумя аффилированными лицами для подтверждения рыночного характера сделки.

Отчет об оценке ставки аренды: требования и особенности

Отчеты об оценке арендной ставки по государственной и муниципальной собственности безусловно должны соответствовать всем требованиям закона 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и следующим федеральным стандартам оценки:

Но помимо общих требований, сформулированных в указанных выше нормативных документах, отчет об оценке ставки аренды должен содержать и другие важные моменты, касающиеся объекта оценки, характера его использования и состава имущественных прав.

Начнем с формулировок в описании объекта оценки. В качестве объекта оценки в отчете должно быть указано не просто «арендная ставка», а «право временного владения и пользования объектом недвижимости в течение платежного периода на условиях, указанных в договоре аренды». Платежный период по основной массе договоров аренды обычно составляет 1 месяц, но в некоторых случаях может быть и другим – например, 1 квартал или 1 год.

Подчеркнем, что оценка арендной ставки не может проводиться в отрыве от условий конкретного договора аренды (или его проекта). Если условия аренды пока не определены (нет ни договора аренды, ни его проекта), то оценщик должен сделать обоснованные предположения о том, на каких условиях объект будет сдан в аренду (как правило, это превалирующие в данный момент стандартные рыночные условия) и определять ставку аренды исходя их этих предположений.

В отчете об оценке должны быть указаны все существенные условия аренды (фактические или предполагаемые), которые оказывают влияние на ставку арендной платы. К таким условиям относятся:

  • общая продолжительность действия договора (срок аренды);
  • платежный период по договору;
  • условия и периодичность пересмотра арендной ставки;
  • условия использования объекта аренды в вечернее и ночное время;
  • условия расходования электроэнергии и тепла;
  • условия учета расходов на ремонт объекта аренды, понесенных арендатором;
  • меры дополнительного экономического стимулирования арендатора;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • условия регистрации арендного договора (подлежит или не подлежит регистрации).

В итоге, корректное описание объекта оценки должно иметь примерно следующий вид: «право временного владения и пользования объектом недвижимости (указать идентификационные данные объекта) в течение платежного периода — 1 месяц, на следующих условиях: (перечислить существенные условия арендного договора)».

Следующий важный момент при оценке арендной ставки – это выбор подходов и методов для расчета рыночной стоимости аренды. Как известно, федеральные стандарты оценки требуют проводить расчеты либо всеми тремя оценочными подходами, либо обосновать отказ от использования определенных подходов. Оценка ставки аренды – это как раз такой случай, когда оценку следует проводить только одним подходом – сравнительным. В данном случае, применение методов доходного и затратного подходов приведет скорее к искажению величины итоговой стоимости ставки аренды, нежели к ее уточнению.

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнительного анализа продаж. При применении этого метода, собирается информация об аналогичных объектах недвижимости, которые по состоянию на дату оценки представлены на рынке для сдачи в аренду. Поскольку абсолютно одинаковых объектов просто не существует, то все выбранные аналоги будут иметь некоторые отличия от объекта оценки и при расчете арендной ставки эти отличия должны быть учтены.

Как правильно учесть эти отличия? Классический способ – это ввести соответствующие корректировки. Проблема применения этого классического способа заключается в том, что согласно федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 все количественные поправки, применяемые при оценке, должны быть обоснованы. Обоснование большого количества поправок по различным параметрам сравнения может оказаться трудновыполнимой задачей. В данном случае, лучше всего воспользоваться так называемой техникой качественного сравнения цен, при которой оценщик не вносит количественных поправок, а лишь упорядочивает аналоги, исходя из их качественной близости к объекту оценки. Подробное описание этого метода можно найти в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

Итак, мы рассмотрели основные моменты, на которые следует обращать внимание при составлении и проверке отчета об оценке арендной ставки. В заключение еще раз напомним, что все основные требования к процедуре оценки изложены в законе 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартах оценки ФСО 1-3, 7.

Оценка коммерческой недвижимости

С каждым днем услуги оценочных компаний не перестают становиться все популярнее. Это раньше все человеческое существование сводилось к удовлетворению физических потребностей и продолжению рода. Процветающий на то время бартер решал все проблемы. С тех пор много что поменялось. Огромный цивилизационный скачок кардинальным образом изменил жизненные приоритеты и ценности. Ощутимо возросла значимость и размер проводимых сделок, а потому был нужен особый подход к такого рода операциям, который получил свое выражение в проведении предварительной оценки коммерческой недвижимости.

Анатомия оценки
стоимости коммерческой недвижимости

На сегодняшний день известно несколько видов оценки, проводимых независимыми оценочными компаниями: оценка квартиры, оценка земли, оценка оружия, оценка транспортных средств и многие другие. Каждый из этих видов по — своему уникален и специфичен. На их фоне оценка коммерческой недвижимости несколько выделяется. А все потому, что оценка стоимости коммерческой недвижимости скорее представляет собой собирательное понятие с достаточно сложной структурой.

Если рассматривать эту оценку в общем, то оценка коммерческой недвижимости – это вид оценочной деятельности, направленный на установление стоимости права на ряд входящих в ее состав объектов. Специфика коммерческой деятельности говорит о том, что ее структура может варьироваться в зависимости от направления деятельности. К основным элементам ее структуры (не для всех организаций) относятся:

• Находящаяся в собственности земля
• Разного рода сооружения (промышленные, мосты, ограждения и прочее)
• Транспортные средства
• Жилые помещения
• Другие активы

Читайте так же:  Как оформить страховую пенсию по инвалидности

Когда речь заходит о проведении оценки стоимости коммерческой недвижимости, оценке подвергается каждая из представленных выше составляющих. Оцениваемые каждый по отдельности, они в конечном итоге создают общую картину стоимости коммерческой недвижимости предприятия в целом.

Если попытаться привести коммерческую недвижимость к какой-то классификации, то она разделится на такие виды как офисная, торговая и производственно-складская. Проведение оценки коммерческой недвижимости для каждого из этих видов служит отличным средством экономии бюджета на анализе рынка. Таким образом, оценка стоимости коммерческой недвижимости помогает компании не только быть в курсе стоимости своего имущества, но и несколько повысить ее рентабельность.

Пакет документов, необходимых для проведения оценки коммерческой недвижимости

Для каждого независимого эксперта очередной заказ – это новая глава книги. Подробное изучение компании, нуждающейся в проведении оценки стоимости коммерческой недвижимости, может занять весьма длительное время. Для объективной оценки независимому эксперту достаточно провести визуальный осмотр и ознакомиться с несколькими особо значимыми документами, на основе которых сложится целостная картина. Каков же их основной состав?

• Документ, удостоверяющий личность непосредственно самого заказчика (в большинстве своем в этой роли выступает паспорт)
• Далее для ознакомления с объектом оценщику потребуется техпаспорт помещения
• Документ, свидетельствующий о том, что заказчик имеет все основания распоряжаться данной собственностью (право собственности, право аренды и прочее)
• Необходимо предоставить заверенную выписку из кадастрового паспорта
• Если в оценке коммерческой недвижимости нуждается юридическое лицо, плюс ко всему обязательно предоставляется справка, содержащая сведения о балансовой стоимости объектов подлежащих оценке.
Так как каждый случай индивидуален, могут потребоваться и некоторые другие документы, полный перечень которых вам обязательно озвучит оценщик при уточнении деталей конкретно вашего случая.

От чего зависит результат оценки коммерческой недвижимости?

Как и любой другой вид оценки, оценка коммерческой недвижимости (точнее ее результат) может варьироваться в зависимости от влияния тех или иных факторов. С учетом того, что оценка коммерческой недвижимости включает в свой состав несколько видов оценки, то и перечень факторов, оказывающих влияние на ее результат, будет более ощутимым.

Если речь идет о каких-либо сооружениях, строительных объектах, то огромное значение на результат будет оказывать их территориальное размещение, доступность для транспорта и состояние самого объекта. Согласитесь, здание ОАО «Водоканал», находящееся в центре столицы, с точки зрения доступности будет наиболее стоящим, нежели завод фирмы ООО «Цветмет», расположенный в глубине бескрайней русской тайги.

Что касается жилых помещений, то тут немаловажными факторами будут тип строения, дата его постройки, коммуникации, специфика планировки и многое другое. Квартира с ремонтом при равнозначной цене будет более востребованной по отношению к варианту квартиры под чистовую отделку. Плюс ко всем этим нюансам добавляются факторы, влияющие на оценку транспортных средств, земли и прочих элементов, входящих в структуру коммерческой недвижимости.

В каких случаях проведение оценки стоимости коммерческой недвижимости
наиболее актуально?

Наверное, это не станет новостью, что оценка коммерческой недвижимости для проведения небольших сделок может и не потребоваться. Но когда речь заходит о каком-то крупном серьезном шаге, без нее попросту не обойтись. Наиболее распространенными случаями оценки стоимости коммерческой недвижимости являются следующие:

• Проведение оценки коммерческой недвижимости с целью получения займа или оформления ее под залог
• В случае, когда имеет место быть переоценка фондов предприятия
• Проведение оценки коммерческой недвижимости для последующей передачи части ее объектов, транспортных средств или другого в аренду или лизинг
• В случае страхования ее объектов
• Проведение оценки коммерческой недвижимости с целью последующей передачи прав на ее владение иному физическому или юридическому лицу
• В случае инвестирования капитала, либо передачи своей собственности в уставной капитал предприятия
• Проведение оценки коммерческой недвижимости с целью выдачи вкладов акционерам, выходящим из состава предприятия
• Осуществление сделки купли-продажи
• Оценка стоимости коммерческой недвижимости как составляющая оценки ущерба

Таким образом, можно сказать, что любые изменения на предприятии неукоснительно проходят с проведением оценки коммерческой недвижимости.

Каковы этапы оценки стоимости коммерческой недвижимости?

Любой вид оценки – это поэтапное выполнение действий, направленное на достижение результата. Оценка коммерческой недвижимости – не исключение. Будь то оценка залива квартиры или вид оценки, рассматриваемый нами, ее этапы примерно сводятся к следующим:

1. Заключение договора об оказании услуг с предварительным уточнением всех деталей
2. Предоставление заказчиком эксперту необходимого пакета документов
3. Выезд независимого эксперта на оцениваемый объект и составление акта его осмотра
4. Проведение экспертом анализа полученной информации и последующее составление отчета о проделанной работе

Таковы этапы каждого вида оценки, отличающихся друг от друга только перечнем предоставляемой документации. Занимая определенный промежуток времени, оценка направлена на достижение запланированного результата – ознакомление с реальной стоимостью объекта или размером нанесенного ему ущерба. А в случае совершения какой-либо операции, неважно будь то сделка купли-продажи, передача имущества в уставной капитал или что-либо другое, оценка коммерческой недвижимости будет являться тем самым недостающим звеном, которое необходимо для ее вступления в юридическую силу. По всем вопросам касательно оценки стоимости коммерческой недвижимости или другим видам оценки вы можете в удобное для вас время проконсультироваться у наших специалистов.

Это необходимо для купли-продажи. Оценка коммерческой недвижимости

Оценка недвижимости экспертами – важная юридическая процедура, позволяющая не ошибиться при продаже или покупке недвижимого объекта.

Оценка, которую проводят специальные компании, основывается не только на обосновании стоимости недвижимости, но и на факторах, которые влияют на ее конечную стоимость.

Чтобы не ошибиться с выбором исполнителя и понять процедуру оценки, стоит ознакомиться со всеми этапами данного процесса и возникающими нюансами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Факторы, определяющие цену

  1. В первую очередь, это месторасположение недвижимости. Расположенность вблизи транспортных развязок и важных объектов инфраструктуры существенно отражается на конечной стоимости недвижимости.
  2. Следующий фактор, который необходимо учитывать – наличие посредников. Как правило, сами владельцы недвижимости не занимаются поиском покупателей, а доверяют это посредникам. Это сразу же отражается на стоимости недвижимости, так как в нее закладывается процент, который придется отчислить в пользу посредника за проделанную работу.
  3. Также на финальную стоимость влияет расположенность объекта недвижимости в крупных бизнес-центрах и нежилых административных зданиях, переделанных под офисы.

Как самостоятельно рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Для этого можно обратиться за кадастровой стоимостью объекта в территориальный орган кадастровой палаты. Кроме этого можно:

  1. посетить специальный сайт, где стоимость 1 кв.м. будет указана после того, как будет введен адрес помещения;
  2. потребовать кадастровую выписку;
  3. дождаться финального постановления муниципальных властей, завершивших оценочные работы.
Читайте так же:  Узнайте, можно ли подарить квартиру с прописанными людьми и каковы нюансы при оформлении сделки

Если есть желание рассчитать стоимость самостоятельно, то стоит действовать следующим образом:

  1. выяснить ставку налога на имущество или землю, установленную для данного региона;
  2. умножить эту ставку на 200;
  3. полученную сумму умножить на площадь объекта, стоимость которого оценивается.

Применение онлайн-калькуляторов и средняя стоимость помещений

Средняя стоимость недвижимости в целом по России следующая:
  • Средняя стоимость метра площади, расположенной в офисе неподалеку от станции метро «Тверская», будет равна приблизительно 356 тыс. рублей.
  • В Санкт-Петербурге средняя цена за квадратный метр составляет 109 тыс. рублей. Торговые площади оцениваются выше – их средняя стоимость 154 тыс. за квадратный метр.
  • В Барнауле купить коммерческую недвижимость значительно проще и дешевле: в среднем один метр квадратный стоит 34 тыс. рублей. Но эта сумма может повыситься до 57 тысяч рублей.

В интернете есть также калькуляторы, которые помогают владельцам объектов коммерческой недвижимости с легкостью рассчитать приблизительную стоимость жилья. Среди самых популярных сайтов выделяются следующие:

  • www.irn.ru — Как гласит информация на самом сайте, калькулятор действует уже 9 лет. За это время было произведено около 4 000 000 оценок стоимости коммерческой недвижимости. На сайте можно указать расположение объекта недвижимости, тип здания, этаж, количество комнат. Кроме этого, рассчитать стоимость можно как в рублях, так и в долларах и евро.
  • https://www.cian.ru -Если нужно узнать более точную стоимость объекта недвижимости в Москве и области, «ЦИАН» предоставляет бесплатный калькулятор. Кроме этого, на сайте можно подобрать для себя недвижимость из тысяч проверенных объявлений. Сравнив оценку стоимости квартиры и оценку ставки аренды, есть возможность также выявить доходность того или иного объекта при сдаче его в аренду.
  • http://www.c-nn.ru — Калькулятор позволяет не только быстро оценить стоимость коммерческой собственности, но также и определить ее сроки окупаемости и доходность.

Что означает?

Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить рыночную стоимость объектов недвижимости, которые могут приносить доход. Традиционно оценить недвижимость необходимо в случае, когда нужно подписать договор купли-продажи. Благодаря экспертному мнению продавец сможет избежать завышенной цены и, как следствие, отсутствия спроса на недвижимость.

Для будущего покупателя наличие экспертной независимой оценки также станет существенным преимуществом, которое поможет избежать многих споров из-за вероятной необоснованной цены.

Помимо этого, оценка недвижимости, приносящей доход, необходима:

  • При обращении в банк. Признание объекта недвижимости залоговым происходит только после его оценки экспертом. Кроме того, банки охотно идут на предоставление более выгодных кредитных предложений под залог недвижимости.
  • При страховании. Если у владельца возникло желание застраховать свою недвижимость, в страховую компанию должен предоставляться документ, на основании которого будет определена сумма страховых взносов и сумма возможной компенсации при возникновении страхового случая.
  • В судебных разбирательствах. Оценить имущество нужно при разделе имущества.
  • Для инвестирования. Так, инвестор сможет увидеть полную картину стоимости имущества и не будет бояться дополнительных денежных вливаний.
  • При передаче имущества третьим лицам.
  • При постановке или снятии с баланса организации коммерческой недвижимости.

Что необходимо учитывать?

Как правило, необходимо учитывать такие показатели:

  1. продолжительность владения площадью;
  2. расчет расходов на поддержание объекта недвижимости (оплата взносов, поддержание инфраструктуры и т.д.);
  3. суммарная стоимость эксплуатации здания.

Поэтапная процедура оценки недвижимости выглядит так:

  1. Переговоры сторон сделки. На данном этапе обсуждаются проблемные места и условия оценочных услуг.
  2. Заключение договора по сделке. Допустимо не заверять его у нотариуса.
  3. Предоставление пакета документов заказчиком.
  • справка о праве владения помещением (предоставляется ЕГРП);
  • справка о владении земельным участком, на котором расположен объект;
  • документы из бюро техинспекции.
  • Далее следует смотровой выезд на объект специалиста по оценке. Он составляет акт осмотра и фотографирует объект.
  • Завершающий этап – составление отчет оценки.
  • Применяемые методы

    Специалист по оценке определяет, какой доход может принести тот или иной офис или торговая площадка.

    1. расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости;
    2. оценка потерь от невзысканых платежей по аренде (проводится на основе показателей рынка, а также его динамики);
    3. приблизительная оценка потенциального дохода.

    Сравнительный

    Основой данного подхода выступает принцип замещения. Основная цель метода – выяснить порог, который является ключевым для покупателя: если на рынке уже есть ряд предложений в подобной ценовой категории, почему он должен обратить внимание именно на этот конкретный объект. При использовании сравнительного метода исследуется сбор информации о совершенных сделках, а также проводится подбор сравнимых объектов.

    Среди преимуществ сравнительного подхода принято выделять:

    1. статическую обоснованность;
    2. отражение мнений покупателей и продавцов;
    3. возможность учитывать в ценнике инфляцию и изменения финансовых условий;
    4. простоту в применении.

    Среди недостатков это:

    1. высокая сложность получения информации о фактической цене продаж;
    2. прямая зависимость от активности рынка и его стабильности;
    3. проблематичность получения информации об особых условиях сделки.

    Подразумевает, что покупатель не станет тратить деньги на объект недвижимости, совокупная стоимость затрат на который превысит стоимость строительства объекта с нуля. Этот вариант подходит при обосновании нового строительства, а также при выборе наиболее оптимального варианта использования земли.

    Основные этапы затратного способа: расчет стоимости возведения аналогичной постройки, оценка морального и физического износа зданий, добавление стоимости земли к реально рассчитанной стоимости здания.

    Среди преимуществ затратного метода принято выделять:

    1. наибольшую надежность при оценке только построенных объектов;
    2. целесообразность и наибольшую точность при оценке специальных и государственных объектов, а также при анализе эффективности земельного участка.

    Недостатки затратного метода:

    1. сложность расчета ценника воспроизводства старых строений;
    2. рыночная стоимость недвижимости и затраты не всегда эквивалентны;
    3. проблематичность оценки участков, расположенных в некоторых регионах России.

    При проведении оценки специалист должен использовать все три метода оценки недвижимости, совокупные показатели которых дадут реальную картину цены помещения.

    Куда обращаться?

    В первую очередь, необходимо обратиться в специальную фирму, которая предоставляет подобного рода услуги. После этого нужно определиться с целью проводимой оценки.

    Какие документы необходимы?

    • Свидетельство о регистрации права собственности.
    • Поэтажный план.
    • Справка о балансовой стоимости помещения (выдается в бухгалтерии).
    • Паспорт БТИ на здание, в котором находится объект недвижимости.

    Порядок проведения процедуры

    Специалист указывает:
    • адрес объекта;
    • тип коммерческой недвижимости;
    • общую площадь;
    • цель проводимой оценки.

    Затем оценщик составляет отчет.

    Зачастую независимая экспертная оценка требуется при разрешении судебных споров. В этом случае важна квалификация специалиста (наличие лицензии и сертификатов, а также других документов, подтверждающих экспертность оценщика).

    Как выполнить?

    В первую очередь, нужно обратиться в компанию, которая занимается оказанием подобны видов услуг. Главное преимущество независимой оценки коммерческой недвижимости – возможность максимально точно оценить рентабельность объекта. К примеру, здание завода можно использовать как по целевому назначению, так и сдавать в аренду. Задача оценщика – определить, какой именно вид использования объекта недвижимости принесет больший доход.

    Читайте так же:  Из чего состоит общее имущество дома, за что мы платим

    В среднем оценка недвижимости и подготовка финального отчета занимает от двух до пяти дней.

    На стоимость услуг оценщика влияет этажность здания, сроки, цели проведения оценки и т.д. В среднем, ценник на оценки площади до 500 кв.м стартует от 5 000 рублей.

    Отчет об оценке недвижимости – это документ, фиксирующий в себе финальную информацию о об объекте оценки, имущественные права владельца, основные характеристики и местоположение. Также документ содержит в себе всю методологию оценки и расчетную часть с выводами, в которых указывается финальная стоимость объекта недвижимости.

    Отчет составляется оценщиком, с которым был ранее заключен договор. Согласно ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стоимость объекта оценки должна быть определена за 6 месяцев со дня совершения сделки. Срок действия документа составляет 5 лет.

    Таким образом, оценку коммерческой недвижимости необходимо доверять сертифицированным специалистам. Правильный выбор оценщика позволит владельцу недвижимости получить результат работы максимально быстро, и аппелировать полученными данными в течение 5 лет.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Оценка части нежилых помещений

    Оценивать часть помещения (здания) может специалист по оценке недвижимости. Для удобной работы с нами Вы можете воспользоваться любым способом: Оставить заявку на обратный звонок, заполнить форму или написать нам (сделать активными что бы можно было перейти). Наши опытные оценщики, имеют экономическое, юридическое или строительное высшее образование, получившие лицензию на конкретный вид деятельности, в том числе диплом на право осуществления оценочной деятельности.

    Оценка части нежилого помещения

    Складские помещения офисы, торговые предприятия, заводские корпуса и так далее входят в классификацию объектов коммерческой деятельности. Сдавая в аренду, продавая недвижимое имущество, покупателя и продавца интересует исключительно справедливая рыночная цена. То есть, в интересах покупателя заложена страсть узнать, какой доход получит, став владельцем части нежилой недвижимости. Точная оценка части помещения создаст для него мотивацию покупать, арендовать или отказаться от сделки.

    Доходность приобретаемого в аренду недвижимого имущества формируется на основе текущих рыночных ставок на платный наем помещений.

    Оценка части нежилого помещения и ее цели

    Профессиональная оценка части помещений нужна для следующих случаев:

    • выгодного обоснования стоимости, когда продают или покупают часть здания;
    • в качестве заложенного имущества в кредитно-финансовых учреждениях;
    • при желании застраховать;

    В этих и не только в этих процессах требуется точная рыночная оценка помещений.

    Какие документы необходимо собрать для оценки части нежилого помещения

    Оценка части помещения требует сбора минимальной необходимой документации. В нашей компании клиентам разъясняют, что произвести оценку без предоставления документов, невозможно, поскольку это противоречит законодательству страны об оценочной деятельности. Заинтересованному лицу необходимо предоставить:

    1. Документ, подтверждающий госрегистрацию помещения (здания).
    2. От Бюро Технической инвентаризации, либо от кадастрового инженера потребуется кадастровый паспорт.
    3. Поэтажная экспликация.
    4. Документ подтверждающий полномочия Заказчика.
    5. Документ (справка) о годовых издержках за пользованием землей.
    6. Если объект обременен (находится в аренде, кредитном залоге и так далее), то необходимо представить соответствующие документы.

    Вышеупомянутый пакет документом может меняться, в зависимости от оцениваемого объекта, но скорее всего его для оценщика достаточно. Получив его, мы немедленно приступаем к работе.

    Как происходит оценка части нежилого помещения

    Заключается договор, в котором описывается объект оценки, цель оценки, стоимость вознаграждения оценщика, сроки проведения оценки части помещения. Вам прикрепляется конкретный оценщик. После, специалистом начинается оценка части помещения. Анализируется место нахождение, инфраструктура, состояние объекта, его внутренняя отделка, подлежат фиксации недоделки, повреждения, состояние несущих конструктивных элементов и так далее. После, оценки заказчику вручается отчет, включая лицензии и все документы организации, позволяющие оценщику осуществлять эту деятельность. Наш отчет об оценке части помещения можно предоставлять любым муниципальным и государственным органам в течении 6 месяцев.

    Стоимость услуг по оценки части нежилых помещений

    Оценка части нежилых помещений от 15 000 ₽ Оформить заказ

    В компании «Одно Окно» действует система скидок. При поступлении заказа на оценку от двух объектов, стоимость проведения оценки меняется, скидка составляет до 50%.

    Стоимость указанная выше является ориентировочной и зависит от цели оценки и объема работы. Подробно о стоимости оценки можно узнать по телефону 8 (495) 662-49-41.

    Срок исполнения работ зависит от объема работы, вида объекта, места нахождения и составляет от 1 до 5 дней.

    Оценка коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость и ее использование

    Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:

    • Объекты, используемые для личных или общественных целей.
    • Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).

    Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.

    Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна — использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

    Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:

    • использование для размещения офисов;
    • использование для производства;
    • использование в качестве склада;
    • использование в качестве торгово-развлекательного центра.

    Порядок определения стоимости

    Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.

    Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.

    Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:

    1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.

    2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов.

    3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).

    4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы).

    5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.

    Читайте так же:  Социальная поддержка по оплате за телефон в москве

    6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.

    7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.

    8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.

    Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.

    Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости.

    Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.

    Услуги по оценке коммерческой недвижимости

    Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны.

    [3]

    Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте

    «Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

    Для подробных консультаций по всем вопросам звоните (495) 726-86-74.

    Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость как особый объект оценки

    Коммерческая недвижимость — это офисные, торговые, производственные, складские помещения, готовый бизнес, а так же земля, предназначенная для строительства магазинов, торговых центров, баз отдыха, складов.

    Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать в аренду, купить или продать, передать право пользования.

    Коммерческая недвижимость считается одним из наиболее прибыльных инвестиционных объектов. Некоторые строят свой бизнес целиком и полностью на коммерческой недвижимости, т. е. сдаче в аренду площадей, субаренду.

    Оценка коммерческой недвижимости — это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости — это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Так же она учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой недвижимости принимают во большое количество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

    Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.

    Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    [2]

    При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения — это вклад в стоимость.

    Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

    В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

    Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

    Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

    Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость — основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

    Сегмент офисного рынка аналогичен сегменту новостроек на рынке жилья и является наиболее интересным и показательным. Большинство предложений на вторичном офисном рынке — это помещения в зданиях советского периода — бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие собой последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки, являют собой верх престижа для любого бизнеса и наиболее высокий уровень арендных ставок.

    Рассматривая оценку офисов, следует отметить, что любой офис используется в коммерческих целях, деятельность пользователей офиса направлена на получение прибыли. Следовательно, должны использоваться доходный метод оценки. Набор информации используемой для оценки офиса, должен отражать качественные характеристики и являться элементом престижности деятельности офиса.

    Согласно классификации сегмент офисной недвижимости условно подразделяется на три основных категории:

    • 1. Профессиональные офисные помещения,
    • 2. Полупрофессиональные офисные помещения,
    • 3. Квартирные офисы.
    • 1. Офисные помещения

    К данной категории можно отнести бизнес-центры и офисные здания класса «А», «В» и «С». Под классом «А» подразумеваются самые престижные офисы, расположенные в деловом центре города. Здания, в которых они находятся, оснащены различными интеллектуальными системами автоматизации, имеется различное оборудование и оргтехника, подключение к сети Интернет, ресепшн, служба безопасности, подземные стоянки и охраняемые парковки. Кроме того, аренда офиса класса «А» позволяет воспользоваться конференц-залом, а свободное время можно провести в центре отдыха.

    От класса «А» офисные помещения класса «В» отличаются менее широким спектром предлагаемых услуг. Кроме того здания, в которых расположены офисы, уже не новые и не оснащены по последнему слову техники, однако расположены они в центре. Стоит отметить, что через 5-7 лет эксплуатации объекты офисной недвижимости класса «А» превращаются в класс «В».

    К офисной недвижимости класса «С» относятся здания, расположенные вблизи станций метро или на пересечении транспортных путей. Ремонт в помещении проводился более 10 лет назад, потому коммуникации никак нельзя назвать современными. Среди предоставляемых услуг имеется телефонная связь, иногда подключение к интернету.

    Читайте так же:  Что такое квартира с обременением, как проверить при покупке

    2. Полупрофессиональные офисные помещения

    Полупрофессиональная офисная коммерческая недвижимость включает в себя помещения классов «D» и «Е», которые смогут стать отличными объектами недвижимости после качественного ремонта. В зданиях класса «D» системы инженерной коммуникации и жизнеобеспечения уже устарели. Однако имеется небольшая автостоянка с отдельным выходом. Что же касается класса «Е», то такие здания обычно неприспособленны для размещения в них офисных помещений и потому требуют капитального ремонта с перепланировкой.

    3. Квартирные офисы

    Данный класс недвижимости представляет собой оборудованные под офис квартиры в жилых домах.

    Оценка офисного помещения — специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов. В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах города, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами. Оценка офиса может пригодиться для:

    • · определения кредитоспособности;
    • · целей страхования; целей налогообложения;
    • · постановки на баланс компании; внесения в уставной капитал Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей).;
    • · совершения сделок купли-продажи;
    • · решения имущественных споров.

    Факторы, влияющие на стоимость офиса:

    • · состояние здания и помещения;
    • · год постройки здания;
    • · охрана;
    • · планировка помещения;
    • · наличие стоянки.

    Документы необходимые для оценки офиса:

    • · документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.); документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план);
    • · разрешение на перепланировки (если они есть);
    • · сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию),
    • · документы (при наличии), подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
    • · данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

    Так же возможно наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и так далее — приветствуется документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений). Характеристика и методика оценки офиса (офисного помещения). Рынок офисных помещений на данный момент находится на стадии развития. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений.

    Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации. Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и так далее. Владелец должен осуществлять контроль за их состоянием самостоятельно. Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов.

    При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, к примеру, при расчете на один кв. м в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие:

    • 1. валовая выручка;
    • 2. эксплуатационные расходы;
    • 3. чистый доход.

    Валовая выручка включает:

    • Ш поступление от существующих арендаторов;
    • Ш потенциальную выручку от неиспользуемых помещений;
    • Ш потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов. Эксплуатационные расходы включают:
    • Ш ремонт;
    • Ш водоснабжение;
    • Ш горячая вода и отопление;
    • Ш лифты;
    • Ш затраты на оплату обслуживающего персонала;
    • Ш затраты на уборку помещений и территорий;
    • Ш страхование;
    • Ш налоги; прочие расходы.

    Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве — самый главный фактор экономии на ремонтных работах.

    Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.

    Источники


    1. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.

    2. Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.

    3. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.
    4. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
    5. Бикеев, А. А. Трудоправовая деятельность в организации. Учебное пособие / А.А. Бикеев, М.В. Васильев, Л.С. Кириллова. — М.: Статут, 2015. — 144 c.
    6. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.
    Каким образом проводится оценка коммерческой недвижимости что значит независимая оценка нежилого пом
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here