Капитальный ремонт мкд особенности формирования и расходования фонда

Самое важное в статье: "Капитальный ремонт мкд особенности формирования и расходования фонда" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Статья 20.1. Особенности расходования средств Фонда, предоставленных после 1 января 2014 года на проведение капитального ремонта многоквартирных домов

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 417-ФЗ глава 6 настоящего Федерального дополнена статьей 20.1

Статья 20.1. Особенности расходования средств Фонда, предоставленных после 1 января 2014 года на проведение капитального ремонта многоквартирных домов

1. Получателями средств Фонда, направляемых после 1 января 2014 года на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, являются субъекты Российской Федерации. Указанные средства поступают в бюджеты субъектов Российской Федерации.

2. Контроль за использованием средств Фонда, направленных на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджете субъекта Российской Федерации и (или) местном бюджете на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для контроля за использованием межбюджетных трансфертов, предоставляемых из федерального бюджета.

3. Проверку использования средств Фонда в соответствии с частью 2 настоящей статьи проводит федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 4 статьи 20.1 настоящего Федерального закона внесены изменения

5. В течение четырнадцати дней со дня получения средств бюджета субъекта Российской Федерации, полученных за счет средств Фонда, и средств, предусмотренных в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, орган местного самоуправления принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов между многоквартирными домами, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальных счетах и которые включены в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.

6. В течение семи дней со дня принятия решения, указанного в части 5 настоящей статьи, орган местного самоуправления обязан уведомить владельцев специальных счетов, в отношении которых принято указанное решение, а также собственников помещений в этих домах о принятии указанного решения с указанием объема средств государственной поддержки и муниципальной поддержки, предусмотренных на проведение капитального ремонта этих домов. Такое уведомление может быть осуществлено путем опубликования указанного решения в порядке, установленном для опубликования муниципальных правовых актов.

7. Товарищество собственников жилья либо жилищно-строительный кооператив, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые осуществляют управление многоквартирным домом, управляющая организация, региональный оператор, если соответствующей управляющей организации или региональному оператору по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании заключенного с ними договора поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, предусмотренного краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта, открывают отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления:

1) уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов;

2) решение о проведении капитального ремонта, которое принято в соответствии с требованиями статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации и которым определена организация (порядок ее определения), с которой будет заключен договор на проведение капитального ремонта в соответствии с краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта;

3) утвержденную в соответствии с требованиями статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации смету расходов на капитальный ремонт этого дома с учетом требований, установленных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона, и с учетом предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту, установленной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации.

8. Банковские счета, указанные в части 7 настоящей статьи, открываются и обслуживаются в российских кредитных организациях, размер собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Банк России размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в порядке, определенном в части 6.1 статьи 20 настоящего Федерального закона. Для зачисления средств государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта многоквартирных домов на каждый многоквартирный дом открывается один банковский счет. Средства государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта многоквартирных домов, организацию проведения капитального ремонта которых осуществляет региональный оператор, перечисляются на один отдельный банковский счет регионального оператора.

9. На денежные средства, находящиеся на банковских счетах, указанных в части 7 настоящей статьи, не может быть обращено взыскание по обязательствам лица, на имя которого открыт указанный счет, за исключением обязательств, вытекающих из договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании. В случае признания лица, на имя которого открыт указанный счет, банкротом денежные средства, находящиеся на указанном счете, не включаются в конкурсную массу.

10. В течение пяти рабочих дней со дня поступления документов, указанных в части 7 настоящей статьи, орган местного самоуправления перечисляет средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с настоящим Федеральным законом, на банковский счет, указанный в части 7 настоящей статьи, с учетом требований, установленных частью 8 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 11 статьи 20.1 настоящего Федерального закона внесены изменения

11. Порядок оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту многоквартирного дома за счет средств, размещенных на счетах, указанных в части 7 настоящей статьи, устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации с учетом требований, установленных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона. Такая оплата услуг и (или) работ производится на основании актов приемки услуг и (или) работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, согласованных с органом местного самоуправления и подписанных лицами, которые уполномочены действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, установленного частью 14 настоящей статьи.

12. Отказ органа местного самоуправления в согласовании акта приемки услуг и (или) работ по капитальному ремонту многоквартирного дома допускается только в случаях нарушения требований, установленных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона, а также в случае превышения ранее утвержденной сметы расходов на капитальный ремонт этого дома.

13. Размещенные на банковских счетах и указанные в части 10 настоящей статьи средства могут использоваться на выплату аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере не более чем тридцать процентов указанных средств с учетом требований, установленных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона.

Читайте так же:  Образец договора социального найма жилья и его особенности

14. Получатели средств Фонда на капитальный ремонт не вправе пользоваться и распоряжаться средствами, перечисленными на банковские счета, указанные в части 7 настоящей статьи, для проведения капитального ремонта многоквартирных домов, за исключением случаев, предусмотренных частями 11 и 13 настоящей статьи.

См. комментарии к статье 20.1 настоящего Федерального закона

Формирование фонда ремонта на специальном счете – финансирование капитального ремонта только своего многоквартирного дома

СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Под способом формирования фонда капитального ремонта подразумевается, прежде всего, на чей банковский счет перечисляются ежемесячные взносы собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс (часть 3 статьи 170) определил только два возможных способа формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет, открытый в кредитной организации (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, специально созданной субъектом Российской Федерации (далее – формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора)

Это совершенно различные способы накопления и использования средств взносов собственников помещений.

Формировать фонд капитального ремонта на специальном счете – это означает, что собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (в банке). Этот банковский счет по решению общего собрания открывает выбранное собственниками помещений юридическое лицо (схема 2).

Схема 2. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

Юридическое лицо, которые выбрали собственники помещений, открывает специальный счет на свое имя и является владельцем специального счета. Жилищный кодекс определил, какое юридическое лицо может быть владельцем специального счета (части 3 и 4 статьи 175 ЖК).

Владельцем специального счета может быть:

— товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное в одном многоквартирном доме или в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать;

— жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом;

Специальный счет может быть открыт только в российской кредитной организации (банке) с величиной собственных средств (капитала) не менее 20 млрд. рублей (часть 2 статьи 176 ЖК).

На специальном счете фонд капитального ремонта накапливается в виде денежных средств (часть 3 статьи 170 ЖК).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создавать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счет могут «накапливаться» средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома (часть 4 статьи 175 ЖК). Иначе говоря, действует правило – «Один многоквартирный дом – один специальный счет».

Слово «специальный», используемое для обозначения банковского счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, означает, что законодательством установлены особые условия для открытия такого специального счета и совершения операция со средствами на таком банковском счете.

Главная особенность специального счета для фонда капитального ремонта состоит в том, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36.1 ЖК).

Доля собственника помещения в многоквартирном доме на денежные средства на специальном счете пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения (и предшествующим собственником помещения) (часть 1 статьи 36.1 ЖК).

Правовое регулирование прав собственников помещений на денежные средства на специальном счете аналогично регулированию права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме:

— право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (часть 3 статьи 36.1);

— собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете (часть 5 статьи 36.1 ЖК);

— при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (часть 4 статьи 36.1 ЖК).

Эти положения Жилищного кодекса означают, что при продаже квартиры собственник не может забрать уплаченные им взносы на капитальный ремонт из фонда капитального ремонта, право на эти средства переходит к новому собственнику квартиры Но никто из собственников помещений не может самостоятельно распоряжаться своей долей средств фонда капитального ремонта, единолично решать, на что, как и когда истратить свою долю средств. Для расходования средств со специального счета необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов (статья 177 ЖК). Средства фонда капитального ремонта на специальном счете всегда доступны для собственников помещений в доме и могут использоваться в случае необходимости для проведения работ по капитальному ремонту, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил.

Средства собственников помещений в фонде капитального ремонта на специальном счете защищены от утраты и нецелевого использования:

· специальный счет имеют право открывать только самые крупные банки в стране, риск их банкротства минимален;

· возможные операции со средствами на специальном счете определены Жилищным кодексом (часть 1 статьи 177 ЖК); банк обязан следить за тем, чтобы со средствами на специальном счете владелец счета не совершал операций, не предусмотренных Жилищным кодексом;

· для перечисления средств со специального счета по распоряжению владельца специального счета обязательно должен быть представлен протокол общего собрания собственников помещений, подтверждающий решение о выполнении работ по капитальному ремонту или о заключении кредитного договора для финансирования работ по капитальному ремонту (части 4 и 5 статьи 177 ЖК);

· поскольку денежные средства, находящиеся на специальном счете, не являются собственностью владельца специального счета, за счет этих средств не могут быть оплачены долги юридического лица – владельца специального счета (кроме обязательств по договорам на выполнение услуг / работ по капитальному ремонту, заключенным на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме). В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (части 6 и 7 статьи 175 ЖК);

· банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета должны по требованию любого собственника помещений в многоквартирном доме предоставлять информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, обо всех операциях по специальному счету.

В соответствии с Жилищным кодексом (часть 8 статьи 170 ЖК) Законом Новосибирский области (статья 4) установлен минимальный размер фонда капитального ремонта на специальных счетах – 70 процентов от размера предельной стоимости капитального ремонта дома. Стоимость капитального ремонта рассчитывается исходя из перечня услуг и работ по капитальному ремонту, определенного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и указанного в региональной программе капитального ремонта. Это сделано для того, чтобы средства собственников помещений не обесценивались из-за инфляции при длительном хранении в случае, когда ремонт дома запланирован на отдаленный срок.

Читайте так же:  Какое завещание не оспаривается в суде

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора – передача средств в «общий котел» (или для взаимного финансирования многоквартирных домов)

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет организации, специально созданной субъектом Российской Федерации (Новосибирской областью) для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Главной особенностью этого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора (часть 1 статьи 179 ЖК), а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (пункт 2 части 3 статьи 170 ЖК). Это означает, что собственники помещений теряют право на деньги, но взамен у них появляется право требовать от регионального оператора выполнения капитального ремонта многоквартирного дома в объеме и сроки, определенные региональной программой капитального ремонта (часть 1 статьи 182 ЖК).

Региональный оператор обязан вести учет средств, поступивших ему в виде взносов собственников помещений на капитальный ремонт, то есть учет средств фондов капитального ремонта по каждому многоквартирному дому. Кроме того учет ведется и отдельно по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 183 ЖК).

Региональный оператор по запросу предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление многоквартирным домом, сведения по формированию и расходованию средств фонда капитального ремонта, который формируется у регионального оператора (части 2 и 3 статьи 183 ЖК), поэтому собственники помещения могут иметь информацию о том, сколько средств они «накопили» у регионального оператора.

Но средства, перечисленные собственниками помещений региональному оператору, не лежат на счете регионального оператора до тех пор, пока не придет время проводить капитальный ремонт дома. Согласно Жилищному кодексу (часть 1 статьи 182) региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора (схема 3). Именно поэтому способ формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора часто называют «общий котел».

Схема 3. Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора

[2]

Региональный оператор должен обеспечить проведение капитального ремонта многоквартирного дома, собственники помещений в котором перечисляют ему свои взносы на капитальный ремонт, в объеме и сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта. В случае если для финансирования капитального ремонта какого-то дома в срок, определенный региональной программой, недостаточно средств фонда капитального ремонта, собранных собственниками этого дома, региональный оператор использует для финансирования ремонта средства, полученные от собственников помещений в других многоквартирных домах, в которых в этом году ремонт проводиться не будет (часть 1 статьи 182 ЖК). Таким образом, фактически, через регионального оператора собственники помещений в одном доме берут в долг деньги собственников помещений в других многоквартирных домах, но это учитывается как «заём у регионального оператора».

Собственники помещений в доме, на ремонт которого израсходовано средств больше, чем они накопили в фонде капитального ремонта, возмещают региональному оператору заемные средства своими последующими взносами на капитальный ремонт (часть 7 статьи 182 ЖК).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

VI. Организация и финансирование капитального ремонта многоквартирного дома при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете

Жилищный кодекс предусматривает, что, независимо от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта проведение капитального ремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 189, ч. 1). Однако выбранный способ формирования фонда капитального ремонта влияет на порядок организации и финансирования капитального ремонта.

Ø Кто делает предложение и принимает решение о проведении капитального ремонта

Жилищный кодекс не определил для владельца специального счета только функции, связанные с проведением операций по перечислению денежных средств со специального счета (ст. 177, ч. 4 и 5), и предоставлением сведений о поступлении и остатке средств на специальном счете (ст. 172. Ч. 3). Организация капитального ремонта не определена как функция владельца специального счета. или лицо, которое выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (управляющая или подрядная организация

Предложения собственникам по организации и финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом обязано представить лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (ТСЖ, жилищный или жилищно-строительный кооператив, управляющая организация) или лицо, которое выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (управляющая или подрядная организация), если домом управляют непосредственно собственники помещений. Эти предложения должны касаться срока начала капитального ремонта, необходимого перечня и объема услуг и (или) работ, их стоимости, порядка и источников финансирования капитального ремонта (ст. 189, ч. 3).

Таким образом, если собственники помещений формируют фонд капремонта на специальном счете, а владельцем счета выбран региональный оператор, то предложение по капитальному ремонту должен делать не региональный оператор, а организация, управляющая домом или отвечающая за его содержание.

Организация, отвечающая за управление или содержание дома, должна представить собственникам предложения по проведению капитального ремонта не позднее, чем за шесть месяцев до наступления года, на который планируется капитальный ремонт в соответствии с региональной программой (ст. 189, ч. 3).

Рассмотреть поступившие предложения собственники должны не позднее чем через три месяца с момента их получения. По результатам рассмотрения предложений собственники помещений обязаны принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта, утвердив:

• перечень работ по капитальному ремонту;

• смету расходов на капитальный ремонт;

• сроки проведения капитального ремонта;

• источники финансирования капитального ремонта (ст. 189, ч. 4).

Если в установленный предельный срок собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете не приняли решения о проведении капитального ремонта дома, и не провели его, хотя такой ремонт признан необходимым, то орган местного самоуправления может приять решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и передаче средств региональному оператору и принять решение о проведении капитального ремонта за собственников помещений (ст. 189, ч. 7).

[3]

Ø Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ

Жилищный кодекс установил, что собственники помещений в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме либо по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или его содержание, либо по собственной инициативе (ст. 189, ч. 2). Собственники помещений в многоквартирных домах, формирующие фонд капремонта на специальном счете, имеют реальную возможность гибко подходить к планированию капитального ремонта.

Читайте так же:  Что делать, если работодателем не была соблюдена процедура расторжения трудового договора и увольнен

Сроки и этапы проведения капитального ремонта зависят от того, есть ли в действительности необходимость в проведении капитального ремонта, которая определяется на основании порядка, утверждаемого Правительством России. Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме будет утвержден Правительством Российской Федерации в 2013 г.

Оценив фактическое состояние элементов общего имущества и определив, соответствует ли их состояние обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли тот или иной элемент общего имущества в капитальном ремонте или замене, собственники в любое время могут по собственной инициативе принять решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Сроки и объемы капитального ремонта общего имущества в данном доме, установленные региональной программой, служат для собственников, формирующих фонд капремонта на специальном счете, только ориентиром при планировании капитального ремонта. Когда на самом деле проводить капитальный ремонт, определяют только собственники помещений. Нет никаких препятствий, чтобы провести ремонт раньше установленных региональной программой сроков. Также, ремонт может быть перенесен по решению собственников и на более поздний срок, если будет признано, что в установленный программой срок такой ремонт не является необходимым.

На основании предложений лица, управляющего многоквартирным домом, собственники помещений определяют перечень и приоритетность работ, руководствуясь состоянием общего имущества и требованиями нормативных документов, и сами могут решать, проводить ли комплексный капитальный ремонт общего имущества или выборочные работы, шаг за шагом приводя дом в соответствие с современными стандартами.

Таким образом, у собственников есть возможность принять решение о большем перечне работ, чем установлено региональной программой, а также реализовать и мероприятия по повышению энергоэффективности своего дома, установив необходимый для этого размер взноса на капитальный ремонт.

Для того, чтобы банк перечислил средства со специального счета на покрытие расходов на капитальный ремонт, достаточно решения общего собрания собственников помещений, заключенного договора на выполнение ремонтных работ и акта выполнения таких работ (ст. 177, ч. 4).

Видео (кликните для воспроизведения).

Ø Кто выбирает подрядчика

Если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то за обеспечение проведения капитального ремонта и его результаты отвечают сами собственники. Они вправе принять решение о выборе организации для выполнения работ по капитальному ремонту и заключить с ней договор. Товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация могут быть уполномочены решением общего собрания собственников помещений выступать заказчиком на работы по капитальному ремонту и контролировать их выполнение.

Оплата капитального ремонта со специального счета осуществляет банком по указанию владельца специального счета в адрес исполнителей работ и услуг по капитальному ремонту при предоставлении следующих документов (ст. 177, ч. 4):

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору.

Ø Какие средства можно привлечь для финансирования ремонта, если накоплений недостаточно

Средства на специальном банковском счете доступны практически в любой момент, когда потребуется перечислить их на покрытие расходов на капитальный ремонт.

Если имеющихся на специальном счете средств недостаточно для проведения капитального ремонта, запланированного на ближайшее время, собственники помещений имеют возможность привлекать кредиты банка, используя средства на специальном счете для погашения кредита или оплаты получения гарантий по кредиту. Кроме того, вероятно, будут доступны и бюджетные субсидии (схема 2).

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 44, ч. 2, п. 1.2) общее собрание собственников помещений принимает решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом), управляющей организацией, а при непосредственном управлении домом собственниками помещений — лицом, уполномоченным решением общего собрания, о получении данными лицами гарантии (поручительства), а также о погашении кредита (займа), уплате процентов и расходов на получение гарантии (поручительства) за счет фонда капитального ремонта.

Со специального счета можно производить не только оплату работ по капитальному ремонту, но и погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам (ст. 177, ч. 1, п. 2).

Таким образом, собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, смогут не копить деньги на ремонт в течение долгого времени, а получить заемные средства в нужном размере в нужное время.

Развитию программ кредитования капитального ремонта может в значительной мере способствовать создание в регионах специализированных гарантийных агентств для предоставления гарантий, поручительств по кредитам или займам, которые рассматриваются Жилищным кодексом как одна из мер государственной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 167, п. 4).

В настоящее время наиболее реальные возможности кредитования на цели капитального ремонта многоквартирного дома с погашением кредита за счет фонда капитального ремонта есть у товариществ собственников жилья (жилищных, жилищно-строительных кооперативов). Для привлечения кредитов на капитальный ремонт управляющими организациями по решению собственников помещений необходима разработка специальных схем договорных отношений между собственниками помещений, владельцем специального счета, банком и управляющей организацией.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Капитальный ремонт МКД: особенности формирования и расходования фонда

По данным Минстроя РФ, 51% многоквартирных домов нуждается в капитальном ремонте. Поскольку в МКД проживает около 45 млн человек, законодательство обязывает собственников жилья перечислять средства в фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Размер взносов определяется на региональном уровне. После принятия методических рекомендаций в 2014 году в платежных документах владельцев квартир в МКД появилась для этого новая строка.

Капитальный ремонт МКД

Капитальный ремонт МКД предполагает восстановление или замену:

  • инженерно-технических систем;
  • строительных конструкций (исключая несущие) и их компонентов;
  • элементов несущих частей построек.

В зависимости от объемов работ капремонт может быть выборочным и комплексным.

При наличии технических возможностей производится модернизация жилого здания с целью повышения комфорта проживания, а также соблюдения современных требований в сфере сохранения ресурсов.

Капремонт предполагает восстановление изношенных элементов общедомового имущества или их замену на аналогичные с улучшенными характеристиками.

Структура капитального ремонта

Ст. 170 Жилищного кодекса РФ определяет, что это такое – фонд капитального ремонта. Под термином понимается совокупная денежная масса, аккумулированная на банковском счете. Доступ к средствам имеют представители государственных органов, ЖСК или ТСЖ после предоставления сметы и на основании разрешения жильцов.

Существенно облегчить бремя оплаты расходов на капремонт позволило разделение на федеральный и региональный фонды. Федеральный фонд капитального ремонта многоквартирных домов – государственная структура. Он наполняется за счет бюджета страны и служит для перечисления денег на выборочное финансирование годовых планов отдельных городов.

Читайте так же:  Алиментные обязанности родителей и детей

Еще один источник пополнения средств – региональная некоммерческая организация (НО). Формирование фонда осуществляется за счет бюджета субъекта Федерации. Функционирует он в соответствии с краевыми и областными программами капремонта МКД. Из него получают средства местные администрации, увеличивая фонды конкретных МКД.

Будучи некоммерческими организациями (НКО), обе структуры в совокупности позволяют эффективно реализовывать федеральные программы восстановления жилья на государственном и местном уровне.

Региональный фонд капремонта столицы

В законодательных актах Российской Федерации Фонд, создаваемый ее субъектами для восстановления состояния жилых зданий, определен как региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Так, в Москве такой фонд учрежден Департаментом капремонта. Компетенция его ограничена границами столицы, как в иных случаях – пределами области или краевого образования. Юрисдикция данной структуры ограничивается территориальными пределами. Это – юридическое лицо, занимающееся вопросами ремонта.

Свою деятельность региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов осуществляет, руководствуясь:

  • Конституцией Российской Федерации ;
  • учредительным актом;
  • уставными документами;
  • жилищным законодательством;
  • региональными законодательными актами.

Всю информацию, включая реквизиты, сведения о руководящем составе, плановые ремонтные мероприятия и прочие значимые данные содержит официальный сайт регионального фонда г. Москвы. Здесь же публикуются сведения о капитальном ремонте и сопутствующих ему мероприятиях:

  • региональной программе;
  • краткосрочном плане;
  • специальном счете;
  • закупках услуг, работ и товаров и прочем.

Законодательная база

Основная регулятивная роль в вопросе создания и функционирования Фонда отведена Жилищному кодексу РФ. Так, в ч. 1 ст. 39 документа определено, что расходы по содержанию общего имущества в МКД возлагаются на собственников помещений, которые расположены в здании, в том числе владельцев квартир.

В 2012 году ЖК РФ был дополнен IX разделом, посвященным организации проведения капремонта общего имущества в МКД. Он предусматривает обязательное отчисление средств владельцами помещений в многоквартирных домах в фонд капитального ремонта.

Кто создает и как формируется счет

Структура обычно учреждается властями субъекта РФ или подведомственными им структурами. Например, региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Республики Крым был создан Министерством жилищно-коммунального хозяйства РК. А Краснодарскую краевую структуру учредило Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства края.

Средства могут аккумулироваться либо на спецсчете, либо на особом счете регионального оператора (ст. 170 ЖК РФ).

По умолчанию формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счетах региональных операторов и никаких действий для этого производить не требуется.

Для накопления средств на специальном счете необходимо оформить соответствующее решение общего собрания владельцев помещений МКД.

Где получить сведения о фонде капремонта

В каждом регионе учреждается собственная структура, ответственная за реконструкцию МКД. Официальный сайт фонда капитального ремонт многоквартирных домов, как правило, содержит:

  • информацию об учредителе;
  • сведения о функциях регионального оператора;
  • документы, регламентирующие деятельность организации;
  • бухгалтерские отчеты;
  • результаты аудиторских проверок;
  • состав попечительского совета;
  • данные о проводимых тендерах и аукционах и прочее.

На сайте размещен устав фонда капитального ремонта и информация, касающаяся конкретного дома в данном регионе. На его страницах можно выяснить, кто является должностными лицами структуры, найти необходимые контактные данные.

Официальный сайт публикует сведения:

  • о проведенных работах;
  • о потраченных на это денежных средствах;
  • о количестве домов, включенных в программу капремонта на текущий год.

Здесь же можно найти адрес регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов.

На какие цели расходуются средства

Средства фонда тратят на цели, определенные в ст. 166 ЖК РФ и связанные с ремонтом:

  • фасада;
  • фундамента;
  • крыши;
  • внутридомовых инженерных систем водоотведения, тепло -, электро-, газо-, водоснабжения;
  • лифтовых шахт, оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, или его заменой;
  • подвальных помещений.

Некоммерческая организация республиканский фонд капитального ремонта или другая региональная структура может принять решение о расходовании средств на дополнительные виды работ

Сроки использования средств

В ежегодно принимаемых субъектами РФ региональных программах капремонта определяются граничные сроки его осуществления. Однако на основании ст. 189 ЖК РФ собственники недвижимости в МКД имеют право в любой момент принять решение о проведении капремонта, вынеся этот вопрос на повестку дня общего собрания.

Сделать это могут как сами владельцы, так и ТСЖ, УК или региональный оператор.

Разработанная Правительством РФ система проведения капремонта МКД, включающая учреждение и формирование фондов капитального строительства – действенный способ поддержания жилого фонда в пригодном для эксплуатации состоянии. Законодательные нормы и методические рекомендации, связанные с их наполнением и использованием, уже сегодня дают эффективные результаты.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Анализ образования фонда капитального ремонта многоквартирных домов на специальном счете в банке и у регионального оператора

Рубрика: Жилищно-коммунальное хозяйство

Дата публикации: 08.03.2016

Статья просмотрена: 177 раз

Библиографическое описание:

Чикина С. Ю., Дакаева Ж. Х. Анализ образования фонда капитального ремонта многоквартирных домов на специальном счете в банке и у регионального оператора // Вопросы экономики и управления. — 2016. — №3. — С. 102-103. — URL https://moluch.ru/th/5/archive/31/812/ (дата обращения: 29.10.2019).

Статья посвящена анализу Федерального закона от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который определил порядок создания фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Были выделены особенности двух способов формирования фонда: на специальном счете в банке, у регионального оператора. Наряду с этим были определены и некоторые недостатки.

Ключевые слова: капитальный ремонт, фонд капитального ремонта, региональный оператор, счет в банке.

С момента введения в эксплуатацию многоквартирного дома его состояние не остается неизменным. И с каждым годом изменяется не только «внешность» строения, но и основные составляющие, которые влияют на то, сколько времени прослужит здание, и на безопасность людей, проживающих в нем.

Но в последнее десятилетие износ зданий достиг уровня, требующего все большего размера затрат. Это и стало причиной изменений в системе финансирования капитального ремонта начавшихся с 2012 года. В это время был принят Федеральный закон от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [2].

Согласно данному закону жильцы многоквартирного дома должны каждый месяц делать взносы в фонд капитального ремонта. Другими словами, создается общий фонд средств, которые будут израсходованы на капитальный ремонт конкретного дома. Капитальный ремонт направлен на общее имущество собственников многоквартирного дома, к которому относится:

 фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;

 помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

 инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т. п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;

[1]

 земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

Читайте так же:  Как получить патент на сдачу квартиры в аренду как ип образец договора по найму жилья

 иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке [1].

Следует учесть, что закон предлагает собственникам два способа накопления денежных средств:

 во-первых, перечислять средства на счет регионального оператора;

 во-вторых, перечислять средства на специальный счет.

Существует важное условие: если жильцы многоквартирного дома оставили без внимания выбор способа накопления денежных средств, то по умолчанию деньги начисляются региональному оператору. Хотя использование специального счета позволило бы собственникам самостоятельно менять даты проведения тех или иных работ по капитальному ремонту и требовать от банка отчетности по накопленным средствам. Специальный счет открывается для накопления средств, принадлежащих конкретному дому. Иначе говоря, действует правило — «Один многоквартирный дом — один специальный счет» [1].

Владельцем специального счета могут быть:

  1. Товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  2. Жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
  3. Управляющая компания;
  4. Региональный оператор, если собственники в многоквартирном доме приняли такое решение [1].

Не смотря на выгодность данного способа, собственники жилья в многоквартирном доме рискуют потерять накопленные средства на специальном счете из-за нестабильной экономической ситуации. Способом обеспечения сохранности может стать страхование средств от кризисных явлений. Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу. Принятие подобного закона будет несомненно положительным явлением.

При выборе данного способа формирования фонда капитального ремонта собственники могут столкнуться с проблемой недостаточной осведомленностью в вопросах капитального ремонта. Ведь от них требуется большое количество знаний для того, чтобы выбрать организацию, осуществляющую ремонтные работы, разобраться со сметой, а также осуществить контроль за проведением ремонта. К тому же потребуются не только знания, но и время. Поэтому собственникам следует адекватно оценить свои возможности, дабы в будущем не было проблем.

Что же касается оплаты взносов на капитальный ремонт региональному оператору, то средства перечисляются на счет организации, специально созданной субъектом Российской Федерации для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Данный способ формирования фонда капитального ремонта обычно называют «общий котел». Это связано с тем, что региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора [1].

Таким образом, подобная система финансирования капитального ремонта позволяет при недостаточности средств для проведения капитального ремонта в одном многоквартирном доме, предусмотренного региональной программы, использовать средства, полученные от собственников других многоквартирных домов, в которых не планируется проведение капитального ремонта в ближайшее время [1]. То есть, фактически, через регионального оператора собственники помещений в одном доме берут в долг деньги собственников помещений в других многоквартирных домах, но это учитывается как «заём у регионального оператора». Собственники помещений в доме, на ремонт которого израсходовано средств больше, чем они накопили в фонде капитального ремонта, возмещают региональному оператору заемные средства своими последующими взносами на капитальный ремонт [1].

Подобная работа регионального оператора вызывает противоречивое отношение. С одной стороны, имеется гарантия того, что региональная программа капитального ремонта будет выполнена. С другой же, возникает недовольство у тех собственников, ремонт чьих домов планируется на поздний срок, а средства фонда все равно расходуются. К тому же сама форма проведения капитального ремонта через утверждение региональной программы является спорным моментом. Пока не существует методик, с помощью которых можно было бы определить те многоквартирные дома, которые нуждаются в капитальном ремонте в первую очередь, а какие здания могут «подождать». Что, несомненно, является причиной возмущения многих собственников.

Обязанность вносить данные взносы распространяется на собственников помещений в многоквартирном доме — на собственников квартир и собственников нежилых помещений, на граждан, юридических лиц, на собственников муниципальных и государственных помещений. Взнос на капитальный ремонт включен в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Именно поэтому его нельзя исключить собственнику самому индивидуально, не доплатить по своим личным соображениям.

На данный момент ни специальный счет, ни региональный оператор не является идеальной формой создания фонда капитального ремонта. Каждый вариант имеет свои недостатки. Именно поэтому требуется вести работу по их устранению, как на федеральном уровне, так и на региональном, учитывающем особенности конкретного региона.

К тому же вызывает негативное отношение к самой форме расчета ежемесячных взносов. Данный взнос рассчитывается как произведение установленного минимального размера платежа и общая площадь помещения. Несмотря на то, что минимальный размер платежа имеет довольно небольшой размер, некоторым собственникам приходиться вносить суммы, существенно влияющие на их бюджет.

Именно в таком разбросе размеров взносов по мнению большинства собственников квартир большего размера и кроется главная «несправедливость». Ведь износ общего имущества многоквартирного дома не зависит от того, каких размеров квартира того или иного собственника. Скорее зависимость существует между износом и количеством людей, которое использует это имущество.

Необходимо усовершенствовать данную систему формирования фондов капитального ремонта в направлении раскрытия зависимости между формированием ежемесячных взносов и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, также создать условия для становления информационно открытой системы формирования фондов капитального ремонта, выработать систему гарантий осуществления качественного и своевременного ремонта.

Видео (кликните для воспроизведения).

Также для решения возникающих вопросов необходимо создание базы данных по направлениям общего финансирования жилых помещений современного строительства и домов старых построек, учет ветхого жилья, учет капитального ремонта первого порядка и других проблем.

  1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ [Электронный ресурс] — У. доступ из справочно-правой системы «КонсультантПлюс».
  2. Федеральный закон от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [Электронный ресурс] — У. доступ из справочно-правой системы «КонсультантПлюс».

Источники


  1. Юсуфов, А.Г. История и методология биологии. Учебное пособие для ВУЗов / А.Г. Юсуфов. — М.: Высшая школа, 2011. — 107 c.

  2. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.

  3. Зайков, Д.Е.; Звягинцев, М.Г. 100 распространенных вопросов по оформлению земли; Издательский дом Ра’, 2011. — 192 c.
  4. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.
  5. Фоменко, С.Е. Как уволить нерадивого сотрудника; М.: Бератор, 2013. — 160 c.
  6. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.
Капитальный ремонт мкд особенности формирования и расходования фонда
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here