Лизинг квартиры или аренда с правом выкупа

Самое важное в статье: "Лизинг квартиры или аренда с правом выкупа" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

ЛИЗИНГ ИЛИ АРЕНДА: ЧТО ВЫГОДНЕЕ?

Правовые основы лизинга и аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (см. ст. 2 Закона № 164-ФЗ). И договор аренды и договор лизинга должен быть заключен в письменной форме (см. п. 1 ст. 609 ГК РФ; п. 1 ст. 15 Закона № 164-ФЗ).

Лизинг квартиры или аренда с правом выкупа?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Иногда покупка недвижимости в обычной форме не предоставляется возможной, тогда альтернативой ипотеке становится лизинг жилья или аренда с последующим правом выкупа.

При выборе одного из этих способов покупки имущества не требуется одобрения банка, не нужно оформление страховки. Граждане, у которых нет возможности взять ипотечный кредит, приобретают недвижимость с помощью заключения подобных сделок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Аренда жилья с правом выкупа

Процедура аренды с последующим выкупом происходит по следующей схеме:

  1. Заключение договора аренды, в который включено условие о выкупе по окончании срока;
  2. Ежемесячное внесение арендной платы, согласно установленному графику платежей;
  3. Оформление договора купли-продажи после завершения аренды.

Согласно статье 624 ГК РФ арендованная недвижимость при завершении срока действия договора и внесения всей суммы за жилье может перейти в собственность арендатора. Данное условие оговаривается в ранее заключенном арендном соглашении.

Договор аренды с правом выкупа содержит как элементы арендного соглашения, так и разделы из договора купли-продажи, обязательно заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре (ст. 609 ГК РФ).

Это связано с тем, что подобные сделки являются долгосрочными и заключаются на период от 3 и более лет.

Если вы хотите узнать, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки, советуем вам прочитать статью.

Договор найма с правом выкупа

Договор найма (аренды) с правом выкупа содержит следующие существенные условия:

  • Предмет договора. Указывается точный адрес сдаваемой недвижимости, ее технические характеристики: общая и жилая площадь, количество комнат и их размеры, месторасположение на этаже, этаж и т.д. В этом разделе следует указать наличие или отсутствие ремонта, степень износа сантехники.
  • Стороны сделки: ФИО и паспортные данные арендодателя и арендатора.
  • Размер арендной платы и сроки ее внесения.
  • Срок действия договора.
  • Ответственность сторон.
  • Стоимость жилья. Выкупная сумма рассчитывается экспертом. При этом учитывается кадастровая стоимость, экономические и рыночные условия на текущий период.
  • Момент передачи собственности из рук арендодателя в руки арендатора, сроки внесения остаточной стоимости. Оговаривается способ расчета с арендодателем.

Предлагаем вам образец договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа: Скачать.

Плюсы и минусы

Преимущества аренды с правом выкупа перед ипотечным кредитом заключаются в следующем:

[3]

  1. Не требуется предоставления документов, как при ипотеке (подтверждение зарплаты, наличие поручателей или залога).
  2. Не нужно оформлять страховку помещения.
  3. Нет начисления процентов.
  4. Налог на недвижимость платит арендодатель, т.к. она находится в его собственности.
  5. Предоставляется возможность проживания в снимаемой квартире.

Недостатком договора аренды с правом выкупа можно считать то, что в любой момент арендодатель может изменить условия сдачи в аренду: поменять размер ежемесячных платежей, расторгнуть договор по своей инициативе.

Квартира остается в собственности у арендодателя все время до внесения суммы выкупа арендатором. Если арендодатель решит предоставить сдаваемую им квартиру в залог, то он сможет это сделать, т.к. официально он является ее собственником. При этом арендатор, который не зарегистрирован в снимаемой им квартире, никак не сможет помешать залоговой сделке.

При заключении подобного соглашения арендатору следует просчитать итоговую стоимость квартиры, приобретаемой таким способом, и сравнить с ценами на рынке недвижимости.

Только если имеется выгода, стоит заключать сделку с последующим выкупом жилья.

Для безопасности своего положения лучше оформить временную регистрацию в снимаемой квартире.

При заключении договора стоит заверить его у нотариуса. Данные шаги смогут обезопасить арендатора от неправомерных действий собственника квартиры.

Договор аренды жилья с выкупом редко встречается на практике, т.к. такой тип соглашения не прописан четко в законах РФ. Поэтому обе стороны, заключающие сделку, подвергаются риску.

Например, при внезапной смерти арендодателя риску подвергается арендатор, т.к. наследники могут иметь другие планы на сдаваемую квартиру. Доверительные или родственные отношения между клиентами могут в данном случае свести к минимуму судебные разбирательства.

Читайте статью, незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и чем это грозит владельцу, тут.

Особенности покупки квартиры в лизинг для физических лиц

Лизинг недвижимости похож на кредитную операцию по приобретению жилья с определенными преимуществами.

При подписании лизингового договора получателю предоставляется жилье в долгосрочную аренду.

По истечении срока лизинга стоимость квартиры, как правило, полностью выплачена. Остается только переоформить документы о праве собственности.

[1]

Соглашение должно быть заключено между тремя сторонами: покупателем, лизинговой компанией и продавцом.

Первый договор купли-продажи заключается между компанией и собственником недвижимости, второй – между компанией и покупателем в виде долгосрочной аренды.

Схема приобретения квартиры в лизинг состоит в следующем:

  • Покупатель находит понравившееся ему жилье.
  • Лизинговая компания приобретает эту недвижимость у продавца.
  • Лизинговый посредник предоставляет квартиру по договору лизинга покупателю.
  • По окончании договора лизингополучатель сможет выкупить жилье по остаточной стоимости. Только после этого происходит оформление квартиры в собственность.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, прочитать об этом можно здесь.

Основные разделы, которые включает договор лизинга:

  1. Сведения о предмете лизинга — недвижимости;
  2. Сроки договора;
  3. Стоимость сделки;
  4. Размер первичного взноса и схема дальнейших выплат;
  5. Возможная процедура расторжения сделки.
Читайте так же:  Как сделать возврат товара и денег

Данный документ следует заверить нотариально.

При заключении лизингового договора стоимость жилья фиксируется. Она остается неизменной на весь срок его действия, если другие условия не прописаны в соглашении.

Преимущества и недостатки

Лизинг имеет преимущество перед арендой – это более стабильное положение лизингополучателя. Не надо опасаться увеличения арендной платы или расторжения договора.

При этом недостатком при сравнении лизинга и аренды является обязательный первичный взнос и выплата процентов лизингополучателем.

Лизинг имеет ряд преимуществ для лизингополучателя перед ипотечным кредитованием:

  • Требуется меньшее количество документов для предоставления лизингодателю, которого интересуют реальные доходы лизингополучателя. Для заключения договора предоставляются в лизинговую компанию следующие документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, трудовая книжка. Не нужно оформление страховок, что позволяет сэкономить средства.
  • Размер ставки по процентам в течение всего срока остается неизменным.
  • Налог на квартиру в лизинге ее покупатель не оплачивает, т.к. она находится на балансе у лизинговой компании.

Лизингодатель выдвигает определенные требования к своим клиентам:

  1. Ограничения в возрасте – от 21 до 60 лет;
  2. Гражданство России;
  3. Наличие положительной истории по кредитам;
  4. Залог при заключении договора на сумму более 15 млн. рублей.

Минусом лизинга является возможность оформления в собственность жилья только при полном погашении стоимости.

В квартире нельзя зарегистрироваться до ее приобретения.

Покупка жилья в лизинг имеет преимущество перед ипотекой, которое заключается в отсутствии предоставления большого количества требуемой документации. Это удобно тем лицам, которые по каким-либо причинам не могут взять кредит.

Только после тщательного анализа, расчетов и сравнения всех возможных способов приобретения недвижимости стоит заключать договор аренды квартиры с правом выкупа или брать недвижимость в лизинг.

Жилье в рассрочку: плюсы и минусы. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Читайте так же:  Сроки оформления наследства после вступления в наследство

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа: как оформить

Аренда с правом выкупа широко используется сегодня в операциях с недвижимостью. Такая сделка является выгодной для обеих сторон. Арендатор получает возможность ещё до полной выплаты всей стоимости за квартиру пользоваться жильём, арендодатель имеет стабильные доходы в течение продолжительного времени. При этом недвижимость до самого последнего момента остаётся в его собственности.

Аренда с правом выкупа

Аренда с последующим выкупом представляет собой отношения между двумя участниками сделки относительно жилой недвижимости. Арендатор и арендодатель заключают договор, в котором прописывают обязательное требование: по истечении определённого срока право собственности на жилое помещение переходит от арендодателя к арендатору при выполнении условий, прописанных в договоре (статья 624 ГК РФ).

Отличия от лизинга

  1. При лизинге выбор арендуемого жилья ничем не ограничен. Арендатор подбирает понравившееся ему помещение, лизингодатель приобретает его у продавца и предоставляет в финансовую аренду лизингополучателю. При аренде сделка оформляется только на то имущество, которое уже находится в собственности арендодателя. При такой сделке выбор ограничен.
  2. В лизинге участвуют 3 стороны: продавец жилой недвижимости, лизингодатель и лизингополучатель. Заключается 2 договора: купли-продажи между продавцом и лизингодателем и договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем. При этом лизингополучатель не вступает в контакт с продавцом. При аренде заключается только один договор — арендный и участвуют 2 стороны сделки: арендодатель и арендатор.
  3. Отличием аренды от лизинга является то, что при окончании срока собственность на лизинговую недвижимость переоформляется на лизингополучателя. При аренде арендодатель в любой момент, в том числе по завершении времени действия договора, вправе передумать о передаче своего помещения во владение арендатору.

Отличия от рассрочки

  1. При рассрочке требуется внесение первоначального взноса, который полностью отсутствует при оформлении арендных отношений.
  2. Обычно в рассрочку приобретается недвижимость на стадии строительства у застройщика. В аренду сдаётся всегда полностью готовое к проживанию жильё.
  3. Срок заключения договора о выкупе с рассрочкой обычно устанавливается незначительный, не более 3 лет. В аренде период договора может быть более продолжительным.

Таблица: отличия лизинга, рассрочки и аренды с последующим выкупом

Аренда с правом выкупа Лизинг Рассрочка
Стороны сделки Арендодатель и арендатор Продавец, лизингодатель и лизингополучатель Застройщик и покупатель
Первоначальный взнос Нет Есть Есть
Обязанности При расторжении договора выплаченные суммы не возвращаются Возврат внесённых сумм при расторжении договора Возврат выплаченных сумм при аннулировании сделки
Срок сделки Ограничений не существует От 1 года до времени полезного применения имущества От 6 месяцев до 3 лет

Преимущества и недостатки

Видео (кликните для воспроизведения).

Положительные и отрицательные стороны арендной сделки существуют как для арендатора, так и для арендодателя.

Основные преимущества для арендатора:

  • имеется возможность приобретения квартиры без привлечения заёмных средств. Нет необходимости оформления кредита в банке;
  • арендатор пользуется недвижимостью ещё до её выкупа. Право на проживание в снимаемом жилом помещении приобретается с момента заключения соглашения между сторонами и внесения арендной платы;
  • существует возможность отказа от выкупа недвижимости. Согласно ГК РФ наниматель жилья имеет право расторгнуть сделку в любой момент. Нужно только предупредить об этом хозяина сдаваемой квартиры;
  • нет необходимости собирать большое количество документов для заключения сделки. Для арендодателя не требуются справки о доходах нанимателя;
  • арендатор не несёт дополнительных расходов, связанных с жильём. Не нужно оформлять страховку или заказывать оценку стоимости жилья, как это делается при ипотечном кредитовании. Даже имущественный налог оплачивает владелец помещения;
  • не требуется внесения первоначального взноса.
Читайте так же:  Развод через мирового судью

Главные преимущества для арендодателя:

  • продаётся жилое помещение по завышенной стоимости. Это приносит дополнительный доход собственнику жилого помещения;
  • арендодателю недвижимость принадлежит вплоть до момента выкупа. Переоформление права собственности производится только после внесения всей выкупной суммы;
  • в любой момент собственник недвижимости может разорвать договор, предупредив другую сторону об этом за несколько месяцев в виде письменного уведомления.

Недостатки для арендатора:

  • до полной выплаты суммы, оговорённой в договоре, недвижимость принадлежит арендодателю, который вправе совершать с ней любые действия;
  • имеется вероятность расторжения договора без возврата денежных средств. Арендная плата при прекращении сделки не возвращается;
  • в случае смерти арендодателя придётся договариваться с его наследниками о продолжении арендных отношений.

Недостатки для арендодателя:

  • жилое помещение может быть использовано не по назначению;
  • есть возможность упустить прибыль, если цена за длительное время аренды на недвижимость существенно выросла.

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

Какие документы требуются

Для заключения аренды с выкупом квартиры требуются:

  • документ, подтверждающий личность арендатора;
  • документ, подтверждающий личность арендодателя (для физического лица), или документ, свидетельствующий о регистрации юридического лица (для организаций);
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое должно быть оформлено на арендодателя.

Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Документы, необходимые для проведения регистрации в Росреестре составленного договора аренды:

    заявление на регистрацию;

Форма документа на регистрацию по установленной форме

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

– Ищу дом в аренду с последующем выкупом. Какие условия предложить продавцу, выгодные для нас обоих?

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Важно, чтобы у арендатора в последующем было приоритетное право на выкуп. Для того чтобы такая сделка была интересно для обеих сторон, нужно четко оговорить цену и сроки получения денежных средств.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Может возникнуть ряд проблем, связанных с оценкой стоимости недвижимости, которая может измениться за время выплаты аренды. Для того чтобы условия были выгодны продавцу, в договоре можно предусмотреть переоценку стоимости квартиры или дома в соответствии с их рыночной стоимостью. И если цены на недвижимость вырастут, он не потеряет деньги, даже несмотря на то, что договор купли-продажи был заключен до увеличения цен. Также в договоре можно предусмотреть ежемесячную переоценку стоимости в соответствии с уровнем инфляции. Покупатель может предоставить продавцу право устанавливать сроки арендных выплат и их размер, что поможет сделать продавца более лояльным.

Сам же покупатель может предусмотреть ряд положений, выгодных именно для него. Например, в договоре можно указать условия досрочного погашения выплат или прописки членов семьи на жилой площади. Покупатель должен уделить особое внимание отсутствию двояких формулировок в договоре, в частности тех, которые прописывают права выкупа арендуемого имущества. При неверном составлении договора продавец получит возможность отказать покупателю в выкупе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самое выгодное для вас обоих – это просто арендовать дом. А как решитесь покупать, приступить к выбору, не зацикливаясь на одном варианте. Так как у нас в стране аренда с последующим выкупом не развита, соответственно, Вы будете очень ограничены в вариантах. Вам нужно найти как подходящий дом, так и сговорчивого хозяина, который бы уже не задумывался о дальнейшей продаже и был готов фиксировать цену и условия продажи.

[2]

Самое непонятное в дальнейшем выкупе – по какой цене фиксировать договоренности? Цены на дома не растут, а падают, поэтому Вам выгодно отложить покупку, а продавцу ждать смысла нет. Если Вы не будете связывать аренду и покупку, то выиграете гораздо больше, чем стоимость одного переезда. Также Вы можете купить готовый дом у застройщика в рассрочку. Такие предложения найти на нынешнем рынке несложно.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу договора, в связи с чем я бы предложила в качестве основного условия возможность зачета арендной платы в счет стоимости договора для арендатора-покупателя. В качестве симметричной меры, защищающей арендодателя-продавца, целесообразно добавить условие о том, что если в установленный срок обязательства по оплате не будут исполнены, то выплаченные платежи будут являться стоимостью аренды жилья.

И основное: данный договор в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре, ибо любой договор, предусматривающий возможность отчуждения недвижимого имущества, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Необходимо сразу указать, что договор аренды с выкупом предполагает два вида правоотношений: по исполнению арендных отношению и отношений по выкупу имущества (купле-продаже). Во главе угла стоят гарантии выполнения обязательств по выкупу и четкая регламентация срока, порядка выкупа и размера выкупной цены. Для каждой из сторон договора будут существенными все условия об оплате как арендной, так и выкупной цены. Попробуем разобрать на примерах.

1. Согласованная стоимость за дом составляет 1,32 млн рублей. Срок выкупа (он и равняется аренде) составляет шесть месяцев. Стороны определяют, что арендная плата за дом составляет 20 тысяч рублей и выплачивается ежемесячно, а выкупная (в размере 1,2 млн) через шесть месяцев. По итогу выплаты выкупной цены стороны подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом.

Читайте так же:  Как получить выписку из егрн о переходе прав на здание

Другой вариант на эту же тему: та же согласованная стоимость в размере 1,32 млн рублей за дом разбивается на шесть частей и уплачивается ежемесячно арендатором. После произведения оплаты также составляется акт исполнения обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом. При согласовании данного условия важно знать, что у арендодателя не будет правовых оснований требовать с арендатора отдельно внести сумму выкупной цены сверх указанных арендных платежей, а также признать такой договор недействительным на основании безвозмездности пользования арендованным имуществом. Такое условие носит название согласование порядка оплаты выкупной цены, которую арендатор должен уплатить за приобретаемый дом.

2. Придуманная нами стоимость в размере 1,32 млн может быть оплачена различными способами. Например, 120 тысяч арендатор выплачивает ежемесячно денежными средствами, а в залог может отдать принадлежащий ему автомобиль или иное имущество, которое по согласованию сторон должно быть оценено в те же деньги. Или же в договоре выкупная цена за дом установлена в иностранной валюте, условных единицах и т. д. Но надо помнить, что, указав цену в условных единицах или конкретной иностранной валюте, стороны должны обязательно согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли. Такой условие называется способом уплаты выкупной цены.

Рассуждая о любом договоре, нельзя обойти раздел ответственности. Вернемся к тезису о том, что договор аренды с последующим выкупом содержит в себе две группы обязательств: уплату арендной платы и уплату выкупной цены. Поэтому и оговаривается ответственность: возможность санкций при нарушении каждого условия из группы обязательств. Самыми распространенными считаются неустойка и компенсация убытков.

Под возмещением убытков понимается обязанность виновной стороны компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб и упущенную выгоду – неполученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные одной стороной в связи с нарушением договора другой стороной. По общему правилу если установлена неустойка за неисполнение обязательства, убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Такая неустойка признается зачетной.

Общими, применимыми к обеим сторонам договора аренды с выкупом основаниями применения мер ответственности могут быть:

  • невыплата арендных платежей;
  • изменение или расторжение договора в связи с тем, что другая сторона нарушает согласованный порядок исполнения договора;
  • предоставление стороной недостоверных заверений или гарантий об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора.

Каждое из оснований применения ответственности настолько многогранно, что описывать все возможные вариации не представляется разумным. Полагаю, что данные условия необходимо регламентировать, исходя из конкретной ситуации между сторонами договора.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Роман Емцов:

Чтобы договор аренды с последующим выкупом был выгоден для обеих сторон, необходимо подробно расписать и предусмотреть все условия:

  • должны быть указаны полные характеристики объекта, подлежащего выкупу, чтобы у сторон не оставалось сомнений, что именно этот объект в будущем перейдет в собственность арендатора;
  • если срок аренды составляет более года, такой договор должен быть зарегистрирован в Росреестре;
  • необходимо указать, в какой момент объект аренды переходит в собственность арендатора – до истечения срока действия договора или после;
  • включает ли в себя арендная плата выкупную цену объекта или нет (это должно быть прописано максимально подробно, в какой момент и за что Вы платите, чтобы у сторон не оставалось сомнений в стоимости аренды и выкупной цены объекта).

Также нужно учитывать, что условие о выкупе арендуемого имущества по условиям договора может быть правом арендатора. В таком случае арендатор может не воспользоваться своим правом и отказаться от выкупа имущества. Также можно порекомендовать застраховать объект аренды, а условия страхования прописать в договоре.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Квартиру в лизинг на фирму

27.06.2005, 16:07

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 17 431

> Может ли на балансе фирмы висеть квартира?

Может. Почему же нет?

> Куда
> списывать лизинговые платежи?

А вот лизинг тут вряд ли применим

ГК § 6. Финансовая аренда (лизинг)

Статья 665. Договор финансовой аренды
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Поскольку квартира директору нужна для «личного потребления», это все-таки будет наверно не лизинг.

На самом деле есть варианты. Вашему директору нужно определиться с моментом перехода права собственности (и налогами)

1. Фирма приобретает квартиру как товар и продает ее директору с отсрочкой платежа (в кредит). Право собственности переходит сразу. Могут возникнуть некоторые проблемы с матвыгодой (экономия на процентах), хотя если все правильно оформить, то ее здесь вроде нет.

2. То же самое, но право собственности переходит после полной оплаты.
Имеет смысл, если директор — не хозяин фирмы (и соответственно дает гарантии хозяину). Если же директор=хозяин, 1-й вариант лучше, т.к. случись наезд на фирму — квартира уже в личной собственности.

3. Долгосрочная аренда с правом выкупа. Это наверно то, что Ваш дир подразумевал под лизингом.
От лизинга отличается тем, что это не лизинг :-))). В частности нет ускоренной амортизации.

ГК Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Застройщики начинают сдавать в лизинг непроданные квартиры

Компания «Инвесттраст», девелопер проекта «Новые Ватутинки» (новая Москва), предложил «протестировать» жилье. Потенциальные клиенты могут арендовать с правом последующего выкупа полностью обустроенную застройщиком квартиру и решить, подходит им этот микрорайон для жизни или нет. Об этом говорится в сообщении компании.

В рамках проекта «Новые Ватутинки» на рынок аренды вышли новостройки с полностью меблированными от застройщика квартирами, которые остались непроданными к моменту заселения дома. Таковых, по словам Александра Зубца, гендиректора ООО «Новые Ватутинки», около сотни: “теоретически любая из них может быть сдана”. Потенциальные клиенты могут заключить договор найма с правом последующего выкупа объекта. Все арендные платежи идут в зачет общей стоимости квартиры. Ее цена фиксируется на год с момента подписания договора найма. Затем право выкупа квартиры по фиксированной стоимости пропадает, однако можно и дальше арендовать квартиру и все арендные платежи по-прежнему будут идти в зачет, только уже без фиксированной цены, а на основе рыночной стоимости к тому времени.

Читайте так же:  Характеристика с места работы для чего она нужна и как правильно ее составить

Сейчас стоимость однокомнатных квартир начинается от 4,2 млн руб. (37,2 кв. м.), двухкомнатных – от 6,5 млн руб. (62,2 кв. м.), трехкомнатных – от 7,2 млн руб. (76,1 кв. м).

Средняя арендная ставка в микрорайоне «Новые Ватутинки» составляет 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб. за двухкомнатную квартиру (т. е. полностью выплатить стоимость квартиры получится лет через 15). Ценник для новой Москвы не маленький, но не супервысокий, оценивают в Est-a-tet. В стоимость входят коммунальные и эксплуатационные платежи, расход воды и электричества арендатор оплачивает по счетчикам. При желании можно оформить временную московскую регистрацию. «Квартиросъемщик может выкупить недвижимость с зачетом уже совершенных платежей в стоимость жилья, продолжить снимать квартиру или в любой момент отказаться от аренды. Никаких ограничений нет, – говорит Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки». – Такой «тест-драйв» поможет понять, насколько вам подходит этот жилой комплекс». По его словам, еще на этапе подготовки «тест-драйва» было арендовано 11 квартир.

«Право выкупа с зачетом всех платежей, по сути, означает беспроцентную рассрочку с фиксацией стоимости в течение года», – уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». Кроме того, аренда у застройщика, а не частного лица – это, по словам Литинецкой, цивилизованный рынок: «девелопер не сможет вас «внезапно» выселить или поднять стоимость несмотря на договор, как это часто бывает при сотрудничестве с физическими лицами».

В компании подчеркивают, что это первое подобное предложение в московском регионе. Впрочем, в 2009 г. холдинг «Сапсан» предлагал нечто подобное в коттеджном поселке «Княжье озеро»: дома в аренду от застройщика. Тогда в «Сапсане» заявляли, что коттеджи внаем пользуются спросом как со стороны тех, кто рассматривает аренду в качестве альтернативы покупке, так и со стороны желающих «примерить» на себя различные варианты загородной жизни». Полсотни домов (от 120 до 400 кв. м) сдавались с мебелью и бытовой техникой по цене от $8000 за домик площадью 120 кв. м. Продажная цена в «Княжьем озере» в тот момент – от $677 000 за дом площадью 187 кв. м без отделки и до $3-4 млн. Холдинг рассчитывал окупить вложения за 2,5 года, но свернул арендный бизнес и выставил дома на продажу.

Застройщики поневоле изобретают все новые финансовые инструменты, чтобы «зацепить» клиентов: рассрочки, «ипотека от застройщика», лизинг. Предложенную «Инвесттрастом» опцию в Est-a-tet оценили как привлекательный маркетинговый ход, в «Бест-новострое» — как грамотное управление проектом. “У любого девелопера определенное число квартир остается непроданным, он вынужден оформлять их на себя (что отнимает много времени) и только потом продавать. Предложенный подход увеличивает линейку предложения, – хвалит изобретение Виктория Григорьева, гендиректор «Бест-новостроя». – Девелопер как минимум компенсирует затраты на содержание объекта завершенного строительства до полной реализации проекта”. С другой стороны, квартиры оформляются в собственность застройщика, и он будет нести определенные затраты по налогообложению.

«Интересно такое предложение будет только покупателям, а не арендаторам, которые, чаще всего просто “ищут подешевле”, – считает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. – А дешевой такая аренда быть не может, застройщику просто не выгодно растягивать так долго во времени оплату за квартиру без включения процентов”. “Скорее всего, получится своего рода длительная рассрочка, конкурировать такая опция будет с ипотекой, – говорит Богданюк. – Если такие арендные платежи с учетом процентной надбавки будут выше или сопоставимы с платежами по кредиту, вероятнее всего, большинство покупателей выберут ипотеку. Тем более что в последнем случае они сразу становятся собственниками жилья”. Если “квартиры и так не продались к моменту сдачи дома, есть вероятность, что это менее ликвидные объекты”, – добавляет он.

“Данное предложение можно рассматривать как некий антикризисный вариант, но наша бизнес-модель не предусматривает такой возможности”, – говорит Леонард Блинов, заместитель гендиректора Urban Group. В ГК “МИЦ” также ничего подобного предлагать не собираются. «Застройщик эконом-класса не может позволить себе растянуть сроки реализации объекта на период сдачи квартир в аренду, – категоричен Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «МИЦ». – Такие опции могут носить локальный характер для столичных объектов. Либо, если рассматривать ее как экономически обоснованную модель, необходимо участие финансовой структуры».

Видео (кликните для воспроизведения).

Зубец подчеркивает, что у арендатора не возникает обязательства купить квартиру, в отличие от случаев рассрочки или лизинга (это способы покупки квартиры): «В случае смены работы, изменения жизненных обстоятельств можно выйти из проекта, потеряв при этом только стоимость арендных платежей”. «Более того, никто не даст рассрочку с ежемесячным платежом в 23 000–27 000 руб. в месяц”, – говорит он.

Источники


  1. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.

  2. Карсетская, Е. В. Проверка трудовой инспекции. Практические рекомендации для работадателя / Е.В. Карсетская. — М.: АйСи Групп, 2016. — 168 c.

  3. Корнев, А.В. Социология права. Учебник / А.В. Корнев. — М.: Проспект, 2016. — 825 c.
  4. Сырых, В. М. Теория государства и права / В.М. Сырых. — М.: Юстицинформ, 2011. — 704 c.
  5. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости; КолосС — Москва, 2008. — 265 c.
  6. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.
Лизинг квартиры или аренда с правом выкупа
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here