Нюансы оценки кадастровой стоимости земельного участка для процедуры оспаривания, а так же какова це

Самое важное в статье: "Нюансы оценки кадастровой стоимости земельного участка для процедуры оспаривания, а так же какова це" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Нюансы процедуры

Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на протяжении нескольких лет была достаточно неоднозначна и противоречива. К концу 2016 г. процедура оспаривания выстроилась окончательно, была сформирована соответствующая судебная практика, тем не менее до сих пор существуют тонкости, на которые стоит обращать внимание при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. В настоящей статье рассмотрено несколько подобных нюансов.

Читайте также комментарии к данному материалу юриста практики недвижимости юридической компании «Дювернуа Лигал» Елены Волковой, партнера, руководителя практики разрешения споров АБ А-ПРО Екатерины Сидоровой и Никиты Пономарева, юриста практики разрешения споров АБ А-ПРО, аспиранта кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка без проведения судебной оценочной экспертизы?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – процедура достаточно дорогостоящая. Для того чтобы обратиться в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости или в суд (в зависимости от действующего в регионе законодательства), необходимо подготовить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судебная практика складывается таким образом, что при рассмотрении данной категории дел в большинстве случаев назначается судебная оценочная экспертиза и расходы по ее оплате, как правило, возлагаются на административного истца. Соответственно при обращении с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости у правообладателя возникает закономерный вопрос: «Почему, заплатив за отчет, я должен платить еще и за проведение экспертизы?» Судебная практика назначения экспертизы в рамках дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков складывается неоднозначно. Для Москвы и Московской области характерно назначение экспертиз почти во всех случаях – редкое исключение составляют дела с небольшим снижением либо небольшой экономией на налоговых/арендных платежах (решения Московского городского суда от 20 марта 2018 г. по делу № 3а‑1711/18, от 16 марта 2018 г. по делу 3а‑1660/18, от 13 марта 2018 г. по делу 3а‑1481/18 и др.).

В иных регионах вопрос назначения экспертизы достаточно часто прямо зависит от процессуального поведения административного ответчика. В случае пассивного поведения ответчика и активной защиты административным истцом своей позиции суды приходят к выводу, что предоставленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости удовлетворяет требованиям законодательства, является надлежащим доказательством и без назначения судебной оценочной экспертизы суды удовлетворяют требования истца (решения Нижегородского областного суда от 20 февраля 2019 г. по делу № 3а‑205/2019, Самарского областного суда от 4 марта 2019 г. по делу № 3А‑706/2019, Тверского областного суда от 20 февраля 2019 г. по делу № 3А‑31/2019, Верховного суда Республики Татарстан от 16 января 2019 г. по делу № 3А‑58/2019 и др.).

Таким образом, при инициации процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельного участка следует взвесить все «за» и «против», грамотно просчитать расходы и потенциальную экономию. Кроме того, чтобы избежать ненужных расходов перед обращением в суд, необходимо внимательно проанализировать региональную практику рассмотрения споров о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

Распределение судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков

Еще одним «больным» вопросом при оспаривании кадастровой стоимости является распределение судебных расходов. Стандартные правила (расходы несет проигравшая сторона) не работают для данной категории споров, так как считается, что удовлетворение требований об оспаривании кадастровой стоимости сводится к реализации права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.

Судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Таким образом, бремя судебных расходов лежит на административном истце.

Надежда на то, что ситуация изменится, появилась с принятием постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П. Согласно позиции Суда критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению. Кроме того, при решении вопросов о распределении судебных расходов по данной категории дел должен учитываться процент расхождения кадастровой стоимости с рыночной стоимостью (если диапазон отклонений не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон, это, соответственно, является свидетельством ошибки).

Таким образом, по идее, если при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворены требования заявителя и процент отклонения кадастровой стоимости и действительной рыночной стоимости существенен, у административного истца возникает право требовать взыскания судебных расходов с административного ответчика. Тем не менее практика по данному вопросу по-прежнему в целом складывается негативно и основной проблемой является то, что на нормативном уровне не урегулирован критерий «допустимого отклонения кадастровой стоимости от рыночной», что допускает вольное трактование судами указанного диапазона.

Некоторые суды просто не уточняют, какой диапазон является существенным, а иные руководствуются разными процентами снижения. Так, в решении Московского областного суда от 17 декабря 2018 г. по делу № 33а‑36207/2018 суд указал, что расхождение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, с его рыночной стоимостью составляет менее половины (50% (!)), что не позволяет сделать однозначный вывод о наличии допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к данному объекту недвижимости ошибки.

Пытаясь урегулировать данный вопрос на законодательном уровне, 19 января 2018 г. в Государственную думу был внесен законопроект № 367470-7 «О внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в части уточнения правил распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании и пересмотре результатов определения кадастровой стоимости».

Законопроект предусматривает, что расходы должны взыскиваться в случаях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности, исправления ошибок и в случае явного превышения ранее определенной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости над кадастровой стоимостью, установленной судом, в размере рыночной стоимости. При этом критериев «явного превышения» законопроект так и не устанавливает.

Более того, в настоящий момент указанный законопроект по-прежнему находится на рассмотрении 1 , а практика, в свою очередь, по-прежнему складывается негативно (решения Московского городского суда от 19 декабря 2018 г. по делу № 3А‑3669/2018, по делу № 3А‑9369/2018, апелляционные определения Свердловского областного суда от 26 июля 2018 г. по делу № 33а‑12002/208, Волгоградского областного суда от 30 ноября 2017 г. по делу № 33а‑16243/2016 и др.)

Тем не менее вопреки общей тенденции встречаются единичные случаи, когда требования о возмещении судебных расходов в спорах о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков все же удовлетворяются и иногда весьма неожиданно. Так апелляционным определением Московского областного суда от 17 декабря 2018 г. по делу № 33А‑36236/2018 в пользу административного истца взысканы расходы на составление отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, на проведение судебной оценочной экспертизы, на услуги представителя (в части) и оплату госпошлины. Аналогичная позиция отражена и в решении Ярославского областного суда от 21 сентября 2019 г. по делу № 3а‑49/2019. Томский областной суд в своем определении от 6 июля 2018 г. по делу № 33А‑2209/2018 взыскал расходы на оплату экспертизы, услуг представителя и госпошлины, но отказал во взыскании с ответчиков расходов, связанных с подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Читайте так же:  Договор купли-продажи квартиры с правом проживания

Периоды применения оспоренной кадастровой стоимости земельного участка

С 1 января 2019 г. вступила в силу новая норма налогового законодательства, которая позволяет в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда учитывать сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, а не с 1 января года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, как это было ранее.

Указанная норма стала приятным сюрпризом в особенности для регионов, государственная кадастровая оценка в которых давно не проводилась. Данная норма противоречит статьям оценочного законодательства по применению оспоренной кадастровой стоимости, но полностью согласуется с позицией государственных органов. Так, в письме Минфина РФ от 27 сентября 2018 г. № 03-05-05-02/69137, письме ФНС России от 27 ноября 2018 г. № БС‑4-21/[email protected] «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019» разъясняется, что кадастровая стоимость земельного участка, измененная на основании решений Комиссии или суда об установлении рыночной стоимости этого объекта налогообложения, принятых после 1 января 2019 г. (в том числе по искам, поданным до 1 января 2019 г.), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы по земельному налогу начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

При этом следует учитывать положения Налогового кодекса РФ, согласно которым перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога для налогоплательщиков осуществляется не более чем за три налоговых периода.

Тенденции развития законодательства, регулирующего процедуру оспаривания кадастровой стоимости

15 марта 2018 г. был сформирован Перечень поручений по реализации Послания Президента РФ Федеральному Собранию. Одним из пунктов Перечня является совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости.

На основании указанного поручения Минэкономразвития России в ноябре 2018 г. был подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки». В числе прочего проект предлагает полностью исключить процедуру оспаривания кадастровой стоимости путем установления ее равной рыночной в Комиссиях и судах. Законопроект предполагает, что оспорить кадастровую стоимость путем установления ее равной рыночной будет возможно лишь путем обращения в ГБУ с соответствующим заявлением. Отказ ГБУ может быть оспорен в суде.

Из буквального толкования положений законопроекта следует, что отказ ГБУ будет возможно обжаловать только при наличии «формальных» оснований – нарушений процедуры со стороны ГБУ. Представляется, что в случае принятия законопроекта в такой редакции процедура установления кадастровой стоимости равной рыночной перестанет быть эффективной и в случае получения заинтересованными лицами необоснованных отказов ГБУ их оспаривание будет почти невозможным.

По законопроекту были проведены публичные консультации с участием представителей органов исполнительной власти субъектов, территориальных ГБУ, а также бизнес-сообщества.

Положения, упраздняющие возможность обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, были раскритикованы не только бизнесменами, заинтересованными в сохранении данной процедуры, но и самими бюджетными учреждениями.

С точки зрения ГБУ, отмена процедуры судебного оспаривания кадастровой стоимости приведет к большому количеству оспариваний решений ГБУ, а значит, к необходимости расширения штата сотрудников (судебных юристов), а также к несению дополнительных расходов (в том числе судебных расходов).

Однако вышеназванные замечания не учтены разработчиками законопроекта без разумной аргументации.

Большая часть замечаний связана с отсутствием критериев для отказа ГБУ в установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Пункт 2 ч. 11 ст. 22.1 законопроекта предусматривает такое основание для отказа в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, как выявление ошибок в отчете об оценке. Такая пространная формулировка дает ГБУ значительные возможности для вынесения отказов, вплоть на основании незначительных описок. Замечания по поводу отсутствия критериев также не были учтены, указывалось, что степень детализации проверки отчета должна быть поставлена в зависимость от квалификации сотрудников ГБУ: в случае некачественного анализа отчета предполагается успешное оспаривание решения ГБУ в судебном порядке. Однако, возвращаясь к предыдущему пункту, если трактовать положения законопроекта буквально – законопроект позволяет оспаривать решение ГБУ только по формальным основаниям, без оценки действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Более того, учитывая, что судьи не имеют оценочного образования, непонятно, как они смогут оценить достаточную квалификацию сотрудников ГБУ.

1 10 апреля 2018 г. законопроект был принят в первом чтении.

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Читайте так же:  Как подать на алименты, если известно только имя и фамилия отца

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

[2]

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости

В связи с изменением системы налогообложения, которая основывается на расчете размера платежей от кадастровой стоимости объектов недвижимости, очень популярной стала услуга по оспариванию кадастровой стоимости и установлению ее в размере рыночной. Наша компания предоставляет услугу «под ключ». В стоимость входят работа по оценке рыночной стоимости объекта, а также юридическое сопровождение по снижению кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре и в суде.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки.

Вы можете заказать оценку:

  • обратившись по телефону горячей линии +7 (499) 110 28 36
  • по почте: [email protected]
  • по viber — OcenkaPravo
  • оставив заявку на сайте, и наш менеджер свяжется с вами в удобное время
Читайте так же:  Особенности заключения трудового договора с иностранным гражданином

Преимущества нашей компании

  • Гарантируем снижение в договоре;
  • Комплексная услуга «под ключ» (включая комиссию и суд);
  • Свой штат юристов;
  • Наши специалисты успешно сдали квалификационный экзамен в области оценочной деятельности;
  • Наша компания аккредитована в 26 банков;
  • Выезд на объект в любое удобное вам время(включая выходные);
  • Ваш личный Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Курьерская доставка отчетов домой или в офис.

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости зданий

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости зданий от 50 000 рублей Подготовим отчет к 06 ноября

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости помещений

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости помещений от 50 000 рублей Подготовим отчет к 06 ноября

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости земельных участков снт,дст,ижс

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков СНТ,ДСТ,ИЖС от 10 000 рублей Подготовим отчет к 06 ноября

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости жилого дома (без земли)

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости жилого дома (без земли) 10 000 рублей Подготовим отчет к 06 ноября

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости квартиры

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости квартиры 10 000 рублей Подготовим отчет к 06 ноября

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости земли

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости земли от 10 000 рублей Подготовим отчет к 06 ноября

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости Подготовим отчет к 01 января

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости Подготовим отчет к 01 января

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка Подготовим отчет к 01 января

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости юридическим лицом

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости юридическим лицом Подготовим отчет к 01 января

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости в суде

Вид услуги Стоимость Срок
Оспаривание кадастровой стоимости в суде Подготовим отчет к 01 января

Ответы на популярные вопросы:

С какого момента будет применяться новая кадастровая стоимость?

Новая кадастровая стоимость будет применяться с даты установления оспариваемой кадастровой стоимости.

Какие необходимы документы для оспаривания кадастровой стоимости?

Для того, чтобы выполнить отчет об оценке для оспаривания кадастровой стоимости, необходимо предоставить оценщику свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, или договор аренды, кадастровый и технический паспорт, справку о кадастровой стоимости, паспорт заказчика.

Можно предварительно узнать сумму снижения стоимости перед оспариванием?

Да, мы можем сделать предварительный расчет по снижению стоимости. Для этого необходимо предоставить специалисту документы и фотографии объекта.

В какой срок будет готов отчет об оценке для оспаривания кадастровой стоимости?

Выполнение отчета об оценке для оспаривания кадастровой стоимости — 10 рабочих дней.

Как понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость?

Мы можем подготовить для вас предварительный расчет по снижению кадастровой стоимости, и вы сами увидите выгоду.

Требуется ли положительное заключение от СРО на отчет об оценке для оспаривания кадастровой стоимости?

Нет, положительное экспертное заключение от СРО не требуется.

Сколько времени занимает сбор пакета документов для оспаривания кадастровой стоимости?

Специалисты нашей компании подготовят вам все за 1 день.

Если здание находится в аренде, обязательно ли свидетельство о праве собственности для оспаривания его кадастровой стоимости?

Если здание, кадастровую стоимость которого необходимо оспорить, находится в аренде, то для работы оценщику предоставляется договор аренды.

Предоставляете ли вы подтверждение об оплате услуги оспаривания кадастровой стоимости?

Видео (кликните для воспроизведения).

Да, после заключения договора на оказание услуги предоставляется счет для оплаты, который вы можете оплатить в любом банке, и у вас останется платежное поручение с отметкой банка об исполнении.

Заказать оспаривание кадастровой стоимости

Для того, чтобы заказать оспаривание кадастровой стоимости, вы можете воспользоваться любым удобным способом.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Как оценить ущерб, если залили квартиру

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

  • заявление (заполняется во время личного визита);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Оценка стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли проводится оценка земельного участка. Это не могут сделать сами собственники, подобной деятельностью занимаются специализированные организации, которые знают, как правильно оценить земельный участок для продажи.

Законодательное регулирование вопроса

В законодательном плане регулирование правоотношений, возникающих на основе оценки земли, осуществляет Земельный кодекс РФ.

В России существует профессиональное сообщество людей, которые занимаются оценкой земельной собственности — оценщиков. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Процесс заключения сделок по поводу оценки ЗУ регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативно-правовыми актами, которые определяют ЗУ как недвижимое имущество.

Для чего проводят оценку

Оценка земельной собственности проводится кадастровыми организациями.

Этот процесс заключается в анализе ситуации на рынке недвижимости и прогнозировании цены ЗУ в ближайшее время.

Особенность оценки земель – оно проводится массово и является одним из главных показателей при вычислении суммы налога для их владельцев.

Если хозяин ЗУ решил выставить свой надел на продажу, то ему нужно обратиться в кадастровую организацию и оценить территорию. При экспертизе изучаются индивидуальные особенности ЗУ, а также учитывается ситуация на рынке недвижимости.

Порядок проведения кадастровых работ регламентируется российским законодательством в области земельных правоотношений.

Существует несколько методов оценивания земельной собственности, они представлены в таблице:

Метод Содержание
Нормативная методика При таком способе исследования земли осуществляется оценивание его стоимости в соответствии с нормативными нормами. Этот метод оценки используется при заключении различных сделок по поводу недвижимого имущества, например, дарения или передачи недвижимости другому лицу в соответствии с договором о купле-продаже.

Если на ЗУ имеют право несколько собственников, то нормативная методика помогает определить доли земли и стоимость каждой части собственности.

Нормативная методика оценки применяется для всех случаев, которые связаны с правоотношениями собственников в соответствии с законодательством Российской Федерации

Сравнение продаж Определение цены имущества при таком подходе осуществляется на основе рыночной ситуации. Сравнительные пункты, которые использует оценщик при исследовании, следующие:

● состояние рынка недвижимости;

● условия продажи земли;

● место нахождения ЗУ;

● физические особенности земельного надела;

● наличие коммуникаций: газ, вода, электричество.

В Российской Федерации рынок является открытым, поэтому использование такого подхода эффективно. У оценщиков есть возможность получить точные данные, на которых базируется исследование

Доходный метод (капитализация ренты) Такой метод используется, если нужно определить доходы с земель, сдаваемых в аренду. Показатели аренды должны быть сформированы в виде регулярного дохода собственника земельного участка. Ставка зависит от того, где находится ЗУ, какого он размера, сложно ли до него доехать, и какое целевое назначение у такой земли Метод распределения Этот подход используется, чтобы определить стоимость долей в общей цене комплекса Методика выделения Такой способ исследования земельной собственности заключается в выделении у объекта продажи характеристик качества земельного участка для сравнения с другой собственностью Остаточный метод Цель методики остатка – определить, какие ЗУ можно улучшить и получить с них прибыль по максимуму. Этот метод является комплексным: он включает в себя методику капитализации и нормированный подход Разбивочная методика Такой подход используется, когда земельное владение разбивается на несколько маленьких участков. Определяется размер мелких участков и общая стоимость земли при продаже маленьких ЗУ
Читайте так же:  Расчет удельного показателя кадастровой стоимости

Оценивание земли посредством таких методов включает в себя такие затраты, как:

  • оплата услуг оценщиков;
  • строительство объектов инфраструктуры (дороги, инж. сети и т. д.);
  • очищение территории, ее планирование, измерение, разделение;
  • реклама и маркетинговые исследования.

Цели и виды оценки

Существует несколько основных целей определения оценочной стоимости ЗУ:

  1. Заключение сделок между гражданами – продажа ЗУ, дарение, аренда, передача по наследству и т. д.
  2. Предоставление земельного владения в виде залога при заключении кредитных отношений в банке.
  3. Споры по имущественным правоотношениям.
  4. Приватизация.
  5. Оформление страховки на ЗУ.
  6. Оценка предприятия (если категория используемой ЗУ относится к промышленным земельным наделам).
  7. Оценивание ущерба при совершении преступлений против владельца земли или же при несчастных случаях.
  8. Формирование налоговой стоимости за землю собственника.

Удовлетворению задач помогают такие виды оценки земли, как:

  1. Массовая – применяется, чтобы сразу исследовать несколько участков, предназначенных для землепользования, размеры которых являются достаточно внушительными. Обычно такой вид оценки используется при продаже земель сельхозназначения, промышленных наделов и т. п.
  2. Единичное оценивание – проводится, когда нужно исследовать стоимость одного ЗУ.

Оба типа оценивания земельной собственности представляют собой систему и требуют тщательно анализировать текущее положение рынка недвижимого имущества.

Кто имеет право проводить оценку

Оценивание земли подразумевает по собой наличие объектов и субъектов оценки. Обращение к специалистам за оценкой осуществляется физическими или юридическими лицами, которые являются собственниками ЗУ.

Субъектами оценивания выступают:

  • физические лица, которые имеют лицензию на определение стоимости земельных участков – оценщики;
  • юридические лица, которые представлены организациями, имеющими право на оценивание ЗУ;
  • органы МСУ, которые вправе проводить оценку земли;
  • органы исполнительной власти, которые могут проводить землеоценочные мероприятия.

Важно! При обращении к организациям или лицам, осуществляющим землеоценочную деятельность, собственнику недвижимого имущества следует просматривать документацию компании, которая подтверждает право ее проводить. В противном случае результат оценки земли может не соответствовать действительности.

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Специалист по оцениванию ЗУ в договоре об оказании услуг указывает, посредством каких стандартов им будет проводится оценочная деятельность.

Стоимость ЗУ может определяться на основе кадастровых и рыночных показателей.

    Кадастровая цена ЗУ. При такой оценке определяется стоимость недвижимости посредством анализа рыночного спроса на подобные виды собственности. Определение такой стоимости проводится после разбиения земельного участка на несколько мелких наделов, вследствие чего производится массовый тип оценки ЗУ.

Важно! Определенная кадастровая цена недвижимости может не соответствовать реальной стоимости ЗУ. Снижение цены производится при помощи оспаривания назначенной стоимости в судебных органах.

Стоимость недвижимости в данном случае зависит от того, какова цена земли на данный момент и какая прогнозируется в будущем. Это зависит от физических параметров земли и ряда показателей:

  • инфраструктура;
  • местоположение объекта недвижимости;
  • наличие коммуникаций;
  • состав почвы (важно для с/х объектов).

[3]

Процедура оценки земельного участка

Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:

  1. Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
  2. Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.
  • cсогласование результатов исследования;
  • cоставление отчета по проведенной работе.

Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта.

В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.

Итоги проведенных исследований должны раскрывать следующую информацию:

  • стоимость объекта продажи;
  • информация о методике оценивания ЗУ;
  • сведения о промежуточной оценке и конечных результатах деятельности.

При проведении оценки необходимы следующие документы:

  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • сведения о категории ЗУ;
  • право собственника на пользование ЗУ;
  • договор об оказании оценочных услуг.

Важные нюансы

При экспертном оценивании земельной собственности необходимо учитывать, что каждый участок имеет свои особенности, которые непосредственно относятся к итогам процедуры. Земельные участки всегда ограничены в пространстве, то есть ЗУ имеет внешние границы. Кроме того, границы могут быть и внутри земли, если собственность поделена на доли.

ЗУ имеет постоянное местоположение, которое в значительной степени влияет на то, сколько будет стоить земля. В городах земельные наделы значительно дороже, чем в сельской местности. Связано это с положением земли, ведь в городе более развита инфраструктура, облегчен подъезд к ЗУ и т. д.

Если продается сельскохозяйственный участок, то важно, имеет ли почва на таком ЗУ плодородные свойства.

Оценивание ЗУ является важным условием при продаже недвижимости. Документация, которая получается собственником имущества при осуществлении оценочной деятельности, подтверждает, что собственность действительно стоит денег, которые потребовал продавец при продаже дачного участка.

Оценка земельного имущества помогает собственнику определить, по какой цене продавать свой участок. Часто владельцы ЗУ не знают, какова реальная стоимость их дома.

Видео (кликните для воспроизведения).

Грамотное проведение оценочной экспертизы поможет собственнику быстро продать свою землю, основываясь на рыночных показателях. Если цена на недвижимое имущество будет завышена, то вряд ли владельцу удастся продать участок, а если занижена – собственник потеряет денежные средства. Поэтому лучше заплатить за услуги оценочной организации, так как самостоятельная продажа недвижимого имущества может принести больше затрат для владельца, чем при обращении в уполномоченные организации.

Источники


  1. Савюк, Л.К. Правоохранительные и судебные органы / Л.К. Савюк. — М.: ЮРИСТЪ, 2013. — 464 c.

  2. Практика адвокатской деятельности. Практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2015. — 792 c.

  3. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
  4. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.
  5. Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.
  6. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.
Нюансы оценки кадастровой стоимости земельного участка для процедуры оспаривания, а так же какова це
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here