Образцы всех видов договоров с управляющей компанией в сфере жкх

Самое важное в статье: "Образцы всех видов договоров с управляющей компанией в сфере жкх" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Управление многоквартирным домом

В соответствии со статьей 161 раздела VIII Жилищного Кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято.

  • Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» и другими нормативными актами.

Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», в дальнейшем по тексту – Правила).

Выполнение стандартов управления многоквартирным домом, установленных разделом II Правил, направлены на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса РФ, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

21 июля 2014 года приняты Федеральные законы от 21 июля 2014 года N 209-ФЗ “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства” (в дальнейшем по тексту – Федеральный закон N 209-ФЗ) и N 263-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства”.

Федеральный закон N 209-ФЗ регулирует отношения, возникающие при создании, эксплуатации и модернизации государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), в том числе сборе, обработке информации для ее включения в данную информационную систему, хранении такой информации, обеспечении доступа к ней, ее предоставлении, размещении и распространении.

[1]

1 июля 2016 года ГИС ЖКХ введена в промышленную эксплуатацию. В соответствии с российским законодательством участники рынка ЖКХ должны теперь размещать информацию в государственной информационной системе в полном объёме как напрямую в личном кабинете, так и через иные информационные системы посредством интеграции с ГИС ЖКХ.

  • С 1 января 2017 года вступает в силу норма закона о том, что в случае, если в ГИС ЖКХ не будет размещена информация о размере платы, подлежащей внесению потребителем за жилое помещение и коммунальные услуги, либо размещена информация, которая не соответствует платежному документу, представленному потребителю на бумажном носителе, платежный документ считается не представленным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в связи с чем гражданин будет вправе не оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

[3]

Новости по теме

«Защита персональных данных», «уведомление об обработке персональных данных», «согласие на обработку персональных данных», «законодательство о защите персональных данных» — данные словосочетания становятся проблемой и головной болью многих УО, ТСЖ.

Возложение обязанности по установке и поверки приборов учета на РСО

Минстрой России высказал свое мнение относительно некоторых вопросов, возникших в связи с принятием федерального закона от 03 апреля 2018 г. № 59 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», установившим возможность перехода на «прямые договоры» ресурсоснабжающей.

Популярные ответы на вопросы по ЖКХ

Да, предельные индексы стоимости оплаты за коммунальные услуги населением распространяются на все виды жилья.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Книги по жилищно-коммунальному хозяйству

Проведенная в стране приватизация жилищного фонда обусловила появление новых организаций, ТСЖ и управляющих компаий (УК), которые наряду с ЖСК приняли на себя функцию управления многоквартирными домами (МКД). В сферу деятельности этих управляющих организаций вошел капитальный ремонт домов со своей спецификой в управлении технологическим процессом. Для не искушенных в строительстве управляющих организаций, выступающих в качестве заказчиков капитального.

В справочном пособии изложены общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, выбору способа управления многоквартирным домом, роль Совета многоквартирного дома в процессе управления домом, договорные отношения управляющей организации с собственниками и нанимателями жилых помещений, основные права и обязанности.

Читайте так же:  Как оплатить алименты через приставов

Заключение договоров предоставления коммунальных услуг

В предпоследний день уходящего года Минстрой РФ опубликовал письмо от 30.12.2016 N 45097-АЧ/04, в котором разъяснил некоторые вопросы заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг.

На какие проблемы ведомство обратило внимание и как следует заключать договоры на поставку КУ, расскажем сегодня.

Предоставление коммунальных услуг РСО

Минстрой РФ отмечает, что, согласно постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, исполнителями КУ могут быть:

  • управляющая организация,
  • ТСЖ или кооператив,
  • РСО.

Исполнитель КУ предоставляет коммунальные услуги, а потребители платят за них в соответствии с пп. 14–17 ПП РФ N 354. РСО, для которой заключение договора предоставления коммунальных услуг с потребителем обязательно, предоставляет КУ:

  • до начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения
  • с момента расторжения такого договора.

Без заключения договоров ресурсоснабжения управляющая организация, ТСЖ или кооператив быть исполнителями коммунальных услуг не могут.

Таким образом, РСО считается исполнителем КУ, когда договоры ресурсоснабжения с управляющими организациями, ТСЖ или кооперативами не заключены или расторгнуты.

Согласно пп. 6–9, 17 ПП РФ N 354, до заключения договора ресурсоснабжения РСО предоставляет КУ на основании договоров с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД (решение ВС РФ от 13.01.2014 N АКПИ13-1116).

Если договор ресурсоснабжения расторгнут

Минстрой РФ поясняет, как именно РСО предоставляет КУ потребителям, если договор ресурсоснабжения, заключённый с УО, товариществом или кооперативом, расторгнут.

У РСО есть право в одностороннем порядке отказаться от договора ресурсоснабжения (пп. «а» п. 30 постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).

Отказ может быть по отношению к УО, ТСЖ или кооперативам, у которых есть долг перед РСО в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчётных месяца. Долг должен быть признан по акту сверки расчётов или подтверждён решением суда.

Отметим, что РСО может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, независимо от того, указано это в договоре или нет.

После расторжения договора ресурсоснабжения исполнителем КУ становится РСО. В этот же момент у неё появляется право заключать договоры ресурсоснабжения с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД.

Действие договора ресурсоснабжения

30 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ. Согласно ч. 17 ст. 12 N 176-ФЗ, договоры, заключённые до этой даты, между собственниками и пользователями помещений в МКД и РСО, действуют до окончания срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора.

Если в доме меняется способ управления или выбирается УО, собственники помещений на ОСС могут принять решение о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них с РСО.

В таком случае договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, заключённые РСО с собственниками до изменения способа управления МКД, продолжают действовать и после:

  • изменения способа управления МКД,
  • выбора иной управляющей организации.

Наличие:

  • договора ресурсоснабжения с собственниками помещений в МКД,
  • решения о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них

даёт право РСО не заключать договор ресурсоснабжения с УО, ТСЖ или кооперативом.

Обратите внимание, решение ОСС о расчётах за КУ с РСО и решение ОСС о прямых расчётах с РСО (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ) – не одно и то же.

Порядок внесения платы за КУ

Потребители обязаны платить за коммунальные услуги. Если в доме создано ТСЖ или кооператив, то потребители за КУ платят ТСЖ или кооперативу. Если домом управляет УО, плата вносится ей. Исключение – решение ОСС о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них в адрес РСО.

С РСО, по решению ОСС или общего собрания членов ТСЖ или кооператива (ч. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ), можно рассчитываться за все или часть КУ, а за ТКО платить региональному оператору по обращению с ТКО. Указанные положения ст. 155 ЖК РФ не применяются, когда РСО является исполнителем коммунальной услуги.

Если исполнителем коммунальных услуг является РСО, она вправе требовать от потребителей платы за КУ, предоставленные на ОДН. Эти деньги перечисляются на банковский счёт РСО.

С 1 июля 2016 года при предоставлении коммунальных услуг РСО распределяемый между потребителями объём КУ на ОДН за расчётный период не может превышать объёма этой услуги, рассчитанного по нормативам потребления.

Исключение – решение ОСС о том, что, как и прежде, сумма ОДН распределяется между потребителями. Если такого решения нет, ОДН оплачивает управляющая организация, товарищество или кооператив по договору ресурсоснабжения.

Управление управляющей компанией в сфере жкх (для организаторов, законы, порядок выбора УК, плюсы)

Управляющая компания (УК) – форма организации бизнеса, основанная на управлении активами или имуществом определенной категории лиц, как физических, так и юридических, которые по тем или иным причинам не могут или считают нецелесообразным самостоятельно нести бремя управления принадлежащим им имуществом, либо не обладают достаточными познаниями в этой сфере деятельности.
Для подавляющего большинства граждан РФ понятие «управляющая компания» тесно связано с услугами ЖКХ – именно коммерческая деятельность по управлению и обслуживанию жилым фондом является темой для непрекращающихся дискуссий, вызывает массу нареканий и служит неиссякаемым источником для законотворчества различных законодательных органов: начиная с Государственной Думы РФ и заканчивая местными законодательными органами. С 2005 года, когда был принят Закон, позволивший гражданам – собственникам жилья, самостоятельно выбирать способ управления принадлежащей им недвижимостью в многоквартирных домах не утихают споры об эффективности деятельности управляющих компаний, а действующее законодательство пребывает в перманентной стадии «реформ ЖКХ » до сих пор не давших положительных результатов.

Законодательные основы деятельности УК

Для собственников жилья принципиально важными при выборе формы управления своим многоквартирным домом является знание нескольких основополагающих позиций действующего законодательства РФ, которые позволят им не ошибиться в выборе способа управления, оценить преимущества и недостатки возможных вариантов управления МКД и в конечном итоге – принять коллективное решение о выборе способа управления.
В настоящее время УК в сфере ЖКХ могут создаваться в двух организационно-правовых формах:

• Общества с ограниченной ответственностью – (ООО);
• Акционерного общества – (АО).

Это — принципиально при выборе УК для того, чтобы не попасться на уловки мошенников , которые могут предложить услуги по управлению жилым фондом не имея на это права.
Деятельность всех управляющих компаний жестко регламентирована законодательством.
Основополагающим нормативным актом является Жилищный кодекс – (ЖК РФ). На его основе и, в развитие основных положений, содержащихся в нем, принят ряд законов и постановлений Правительства РФ, а так же локальных нормативных актов на уровне местных органов управления.
Другими нормативными актами, с которыми следует ознакомиться, прежде, чем остановить выбор на той или иной УК:

Читайте так же:  Можно ли выписать родственника по инициативе собственника квартиры

• ФЗ от 8 августа 2001 года № 128;
• ФЗ от 29 ноября 2001 года № 156;
• ФЗ от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ.

В этих законах содержаться основные положения, касающиеся лицензирования деятельности УК в сфере ЖКХ .
Сопоставив предоставленные УК документы с требованиями, предъявляемыми государством, вы можете быть уверены в соблюдении УК всех требований законодательства, а так же узнать объем услуг, которые компания вправе осуществлять.

Управление управляющей компанией (для организаторов бизнеса УК в ЖКХ)

Создание управляющей компании по управлению многоквартирным домом – довольно длительный и трудозатратный процесс, который в большой степени зарегулирован государством. Это объяснимо. Неквалифицированный подход или элементарное незнание методов управления подобного рода предприятием неизбежно ведет к нарастанию претензий со стороны владельцев недвижимости в МКД и существенным нарушениям в сфере законодательства и финансовой дисциплины.
Алгоритм деятельности по управлению управляющей компанией может быть прописан в несколько шагов. Но каждый из этих шагов требует профессионального и ответственного подхода лица (группы лиц) принявших решение об организации такого бизнеса:

1. Подготовка к созданию УК — предусматривает изучение рынка аналогичных услуг, выявление мнения потребителей о недостатках существующих УК, открытие и регистрацию юридического лица в форме ООО или АО, получение лицензии на данный вид деятельности, страхование ответственности, создание материально-технической базы и офиса для размещения компании;

2. Принятие в управление МКД – ответственный этап требующий от руководства выработки агитационной стратегии, показывающей преимущества компании по сравнению с конкурентами. Большого по материальным затратам и времени сотрудников УК комплекса работ по подготовке и проведению собраний собственников МКД , оформлению протоколов общих собраний, составлению актов обследования состояния инженерных коммуникаций МКД , уточнения границ придомовой территории, принятия технической документации у прежней УК;

3. Непосредственное управление МКД – начинается с:
• Заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг ( ресурсоснабжающими организациями, являющимися в большинстве случаев монополистами), клининговыми компаниями;
• Наем и расстановка работников, составления должностных обязанностей для каждой из категорий наемных работников, тарифицирование должностных окладов, контроль за действиями наемных работников;
• Организации бухгалтерского учета и соблюдение форм отчетности;
• Организации своевременного реагирования на жалобы и заявления собственников МКД ;
• Организации своевременной доставки квитанций на оплату услуг ЖКХ и приема платежей за поставленные ресурсы и оказанные услуги;
• Создании службы по эффективному взысканию дебиторской задолженности за услуги ЖКХ ;
• Организации деятельности аварийной службы: обеспечение работников транспортом, служебными помещениями, инвентарем;
• Взаимодействия с местными органами власти и участие в общемуниципальных мероприятиях, направленных на совершенствование деятельности УК в сфере ЖКХ .

Стратегическое планирование деятельности УК

Чтобы управлять управляющей компанией, для руководства УК на начальном этапе необходимо определиться в какой из двух возможных форм будет осуществляться деятельность возглавляемого ими предприятия:

[2]

• В форме простого управления;
• С функциями единого заказчика.

В первом случае задачами УК является выполнение организационно-распорядительных функций по договору с уже существующим в МКД ТСЖ . По гражданско-правовому договору УК выполняет:
• Взаимодействие с собственниками в МКД ;
• Контакты с властными и контролирующими органами;
• Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
• Работу с клининговыми компаниями;
• Организацию лицевого (финансового) обслуживания собственников МКД .

Во втором случае – функции, помимо перечисленных выше, включают в себя организацию в структуре УК собственных служб по техническому обслуживанию МКД либо заключение от своего имени договоров с третьими лицами – поставщиками услуг ЖКХ и клининга с взыманием комиссионного сбора за посредническую деятельность, которая взимается с собственников в МКД .
Это наиболее распространенная форма деятельности УК , открывающая значительно большие возможности для финансового маневра, но и таящая в себе соблазн нецелевого использования свободных денежных средств.

Для собственников недвижимости в МКД

Порядок выбора управляющей компании

Принять решение о заключении договора на управление управляющей компанией имуществом МКД вправе только общее собрание собственников . При этом количество участников должно составлять не менее 50% от общего количества собственников жилых и коммерческих помещений в доме.

Преимущества от управления управляющей компании

Несмотря на многочисленную критику в адрес управления управляющей компанией имуществом МКД , они по-прежнему остаются самой распространенной и эффективной формой управления, поскольку позволяют аккумулировать и перенаправлять на нужды содержания дома средства, поступающие от нескольких МКД .
Для этого необходимо убедится в стабильности работы УК. Узнать, в течении какого времени она осуществляет свою деятельность, какими ресурсами обладает, ознакомится с балансом УК. Все эти данные можно почерпнуть на сайте УК, ведение которого обязательно. Так же УК обязана ежегодно публиковать отчеты о результатах своей финансовой деятельности.

К плюсам относятся:

Заключение

Деятельность УК до сих пор вызывает массу справедливых замечаний. Постоянно вскрываются факты недобросовестного выполнения обязательств или необоснованного завышения тарифов на услуги. Тем не менее, единственная существующая альтернатива УК – ТСЖ (товарищество собственников жилья) в подавляющем большинстве случаев не оправдывает себя и не в состоянии обеспечить собственникам полного комплекса услуг, которые предлагает УК. Эта «вяложивущая» форма управления МКД – редко оправдывает себя. Принятие решения об организации ТСЖ – обычно результат гиперактивности отдельных граждан, преследующих определенные интересы и хорошо знакомых с уязвивыми местами в системе ЖКХ открывающими доступ к материальным ресурсам..
Управление управляющей компанией имуществом МКД — доказавшая свою эффективность форма организации управления в системе ЖКХ . Основная задача собственников заключается в правильном выборе УК и в эффективном контроле за её деятельностью. А рычагов для этого достаточно много.

Читайте также:

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Если у Вас не рядовая ситуация, и конкретный вопрос остался без ответа, то советуем Вам без промедления оставить заявку на консультацию специалиста (это бесплатно). Подробнее здесь .

Последнее изменение Понедельник, 25 Сентябрь 2017 10:29

Типы и виды договоров, заключаемых управляющей организацией

Вопрос-ответ по теме

Какие типы и виды договоров заключает управляющая организация?

В своей деятельности управляющая организация заключает большое количество договоров, которые можно классифицировать различным критериям, например:

По типу правовых отношений:

гражданско-правовые (между юридическими лицами);

Читайте так же:  Кадастровая оценка объекта недвижимости в россии

трудовые (между работодателем и работником).

По субъектам отношений:

поставщики коммунальных ресурсов;

органы власти и государственные организации.

По материальной основе:

возмездные (договор подряда);

безвозмездные (договор информационного взаимодействия).

простые (договор подряда);

сложные (договор управления).

К наиболее распространенным договорам управляющих организаций можно отнести следующие виды:

договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) (ст. 44 ЖК РФ);

иные договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 137 ЖК РФ);

трудовые договоры (ст. 56 ТК РФ);

договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 48 ЖК РФ);

договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (ч. 9.1 ст. 161 ЖК РФ);

Видео (кликните для воспроизведения).

договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157 ЖК РФ);

энергосервисные договоры (ст. 2Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

Указанные договоры, как правило, носят смешанный характер, однако условно их можно разделить на следующие типы:

договор оказания услуг

трудовые договоры (соглашения).

Выбор редактора В Октябре

Дайджест самых нужных статей.

Гульназ Никитина,
Главный редактор журнала
«Управление многоквартирным домом»

Важная информация

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫ

© 2006 – 2018 ООО «Актион управление и финансы»

Национальный каталог «Городское хозяйство и ЖКХ: технологии и техника» — это сборник материалов для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК.

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Городское хозяйство и ЖКХ: технологии и техника».

Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Настоящий сайт не является средством массовой информации. В качестве печатного СМИ журнал «Городское хозяйство и ЖКХ: технологии и техника» зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016.

Договор с управляющей компанией в 2019 году

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ . В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством голосов собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией. Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени. Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме. Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

    • стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
    • цена аварийного обслуживания;
    • плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
    • стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

  1. Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
    • содержание и ремонт общего имущества МКД;
    • уборку придомовой территории;
    • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
    • выявление и устранение текущих поломок.
  2. Выполнение организационной и управленческой работы:
    • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
    • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
    • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
    • прием и рассмотрение заявок жильцов;
    • реагирование на жалобы собственников.
Читайте так же:  Что делать, если работодатель отказывается выплачивать заработную плату работника в выбранный работн

Содержание договора управления

Содержание соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

  • состав имущества, вверяемого в управление;
  • перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
  • стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
  • ответственность сторон;
  • форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.

Если соглашения с управляющей компанией нет

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД. Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений. Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

В 2019 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами. Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей. Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Каково содержание договора управления домом?

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется:

— оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

— предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам;

— осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

— определения цены договора, размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения и размера оплаты труда за коммунальные услуги;

— внесения такой платы;

— осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

— Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок:

— не менее чем на 1 год;

— не более чем на 5 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным:

— на тех же условиях.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Договор управления многоквартирным домом – образец, приложения, форма. Пример идеального договора для жителей и для УК.

В этой статье мы расскажем о, пожалуй, самом важном документе, который заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. На что обратить внимание, какие пункты нужны убрать, а какие добавить, что требуется для изменения текущего договора управления и как расторгнуть договор управления досрочно.

Сразу отметим, что эта статья написана простым доступным языком для широкого круга лиц, писать ее с использованием сложной профессиональной терминологии – значит сделать ее неинтересной и трудной для понимания собственниками помещений, обычных жителей. Профессиональные юристы, возможно, отметят некоторую простоту изложения материала без отдельного глубокого погружения в сторону гражданского законодательства. Скачать образец «народного» договора Вы сможете внизу страницы в конце статьи.

Об авторе статьи: Константин Орлов, руководитель системы «Домсканер», которая подготавливает и проводит общие собрания собственников в тысячах многоквартирных домов по всей России.

В ходе своей работы в проведении общих собраний и консультированию инициативных собственников в половине случаев мы приходим к тому, что требуются изменения в договоре управления многоквартирным домом или же жители дают образец договора управления для помощи в его изучении и внесении изменений. Давайте более подробно рассмотрим, из чего состоит договор, какие в нем есть важные части и на что нужно обращать внимание в первую очередь!

Главная проблема – жителям всегда предлагают свою редакцию договора управления, в которой они имеют меньше прав, а управляющая компания максимально снимает с себя ответственность и формы контроля. Давайте кратко рассмотрим состав договора.

Состав (структура) договора описана в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ и включает в себя 4 раздела:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Читайте так же:  Как рассчитать размер земельного налога по кадастровой стоимости

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если перевести на русский язык – что отдаем в управление УК, что она будет делать, сколько это стоит, как ее контролировать

1. Состав общего имущества многоквартирного дома

Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома? Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

К такому имуществу относятся:
— фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
— помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
— инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
— земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Почему важно прописать состав общего имущества? Потому что по договору управления Вы фактически передаете управляющей компании права и обязанности следить за этим имуществом. Если что-то не описано, то и следить за этим она будет не обязана, никакой ответственности нести не будет. Типичная ситуация, когда управляющая организация не убирает придомовую территорию, на газонах мусор, а оказывается, что эта территория не включена в состав общего имущества, а существует лишь де-факто, но не де-юро. Вроде как вокруг дома газоны, а по документам земля не разграничена и жителям не принадлежит.

2. Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Смотрите какой длинный и сложный заголовок, Вы его поняли? Давайте разберем его по частям:
— управление МКД (это то, что непосредственно делает управляющая компания, а именно – выставление ежемесячных платежек, взыскание платы с задолжников, выставление счетов и сбор денег за использование общего имущества, фактически осуществляет сбор доходов дома, иные функции УК)
— содержание и ремонт общего имущества (сюда входят работы по уборке подъездов, подметанию двора, аварийная служба, обслуживание лифтов, промывка и опрессовка системы отопления, дератизация и дезифекция итд, а также ремонт общего имущества – Вы же хотите ремонт в подъезде по мере необходимости?)
— перечень коммунальных услуг (поставка горячей и холодной воды, водоотведение, отопление, электроэнергия, газ).

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Давайте абстрагируемся и представим, что мы живем в своем частном доме (коттедже), вокруг коттеджа есть земельный участок. Зимой нам лень убирать снег и мы попросили своего соседа Сергея за вознаграждение убирать снег:
— Сергей, мог бы ты убирать снег у нас на участке вокруг дома по отмостке, а также по дорожкам, а я буду платить тебе 1000 рублей в месяц?
— Как часто нужно убирать снег? Своей лопатой или подметать?
— Ежедневно, подметать, снега у нас мало.
— Нет, я не согласен на 1000 рублей. Давай 3000, но я буду только подметать дорожки метлой на газоны и не буду вывозить снег с участка и по рукам!

В этом диалоге вы увидели, что стороны договариваются по цене, а также по объемам работ и их периодичности. В многоквартирном доме – все точно также! Управляющая компания предлагает жителям свои расценки на те или иные виды работ по управлению (выставление платежей, сбор доходов дома итд) и содержанию (уборка подъездов, подметание двора, осмотры и ревизии подвала, обслуживание лифтов итд), а жители могут или принять их или договориться о другой стоимости или выбрать другую УК.

ВАЖНО! НИКАКИХ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ТАРИФОВ НА УПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ НЕТ! Тарифы утверждаются только на коммунальные услуги (горячая и холодная вода, отопление, электроэнергия, водоотведение, газ). Тарифы на содержание и ремонт – договорная величина. В некоторых городах, для простоты расчетов применяют РЕКОМЕНДОВАННЫЙ для муниципального жилья тариф. Домов, где более 50% принадлежит муниципалитету единицы. Поэтому не давайте ввести себя в заблуждение и торгуйтесь за каждую копейку тарифа. Это Ваши деньги!

Плюс смотрите структуру тарифа, есть ли там деньги на текущий ремонт, в каком объеме.

4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Самый классный пункт, который, на практике, отсутствует в подавляющем большинстве договоров. Если вы не будете платить за квартиру – что будет? Пеня! Если УК один раз не уберет двор, что будет? А если УК не сделает ежегодный весенне-осенний осмотр дома? (чтобы узнать ответ — посмотрите свой договор управления!)

У Вас есть договор управления или Вам предложили его заключить. На что нужно обратить внимание?

Следите за этой статьей, ее ждет дополнение!

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор управления МКД предложенный общественной организацией «Народный контроль в ЖКХ» (нкжкх.рф) — скачать (скачан 1052 раза)

Источники


  1. Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.

  2. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.

  3. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.
  4. Волеводз, А. Г. Международный розыск, арест и конфискация полученных преступным путем денежных средств и имущества (правовые основы и методика) / А.Г. Волеводз. — М.: Юрлитинформ, 2015. — 477 c.
  5. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов. — М.: Статут, 2014. — 368 c.
  6. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 1999. — 608 c.
Образцы всех видов договоров с управляющей компанией в сфере жкх
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here