Обзор видов оценки недвижимости экспресс, коллективной, массовой, а так же самостоятельной, техничес

Самое важное в статье: "Обзор видов оценки недвижимости экспресс, коллективной, массовой, а так же самостоятельной, техничес" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Экспресс оценка недвижимости и другие виды определения стоимости квартиры или дома, такие, как: коллективная, массовая, самостоятельная, техническая и правовая

Оценка недвижимости необходима для проведения юридических сделок с объектами.

Требуемый вид процедуры зависит от того, что именно планируется делать с квартирой.

К примеру, при продаже недвижимости необходимо определить ее рыночную стоимость.

Экспертиза проводится специализированными компаниями.

Что это такое?

Экспертиза представляет собой определение стоимости объектов на основании множества факторов. Процедура осуществляется компаниями, которые получили соответствующие лицензии. После того как стоимость определена, составляется акт.

СПРАВКА: Цель данной процедуры – получение объективной картины о ценности объекта. На основании полученных сведений можно проводить различные сделки.

Оценка обычно заказывается при следующих обстоятельствах:

Данный перечень исчерпывающим не является.

Какие виды оценки недвижимости существуют?

Оценка подразделяется на два основных типа.

Массовая. Предполагает проведение экспертизы относительно большого числа объектов. Процедура осуществляется в один день. При анализе каждого из объектов используются стандартные методы и статистический анализ. Оценка является унифицированной. После того, как получены результаты, они сравниваются со стоимостью похожих объектов для определения отклонений. Индивидуальная. Представляет собой анализ конкретного объекта. Полученный, после мероприятия, акт может использоваться в судах, нотариальных конторах при получении наследства.

ВНИМАНИЕ! Массовая экспертиза является приближенной. Точные результаты можно будет получить только после проведения индивидуальной экспертизы.

[3]

Массовая оценка недвижимости

Массовая оценка — это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения — это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Область применения массовой оценки:

Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов «массовая оценка» явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой — ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства — шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес- центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: — даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

В массовой оценке используются три основных метода — затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

  • — постановка задачи
  • — предварительное обследование и анализ объекта
  • — сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
  • — построение и калибровка модели
  • — тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен.

Первый этап — качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например — изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап — выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимыследующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков — форма, глубина и т.п., для зданий — тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

Читайте так же:  Как оформить расторжение срочного трудового договора по инициативе работника досрочно по тк рф

5. Построение и калибровка модели

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой — выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная).

Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным — код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен — 1.06, для панельных — 0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели — какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

6. Контроль качества и уточнение результатов оценки

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы «недоучитываемые» или «переучитываемые» моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий — соответствие модельных результатов реалиям рынка.

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2018

МЕТОДЫ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Налоги и налогообложение, как и успешность налоговой системы в целом, имеют большое значение для результативности экономических решений государства, и играют огромную роль в процессе перераспределения национального дохода страны.

Залогом эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оцениваются единообразно, по стандартной методике, не зависимо от предвзятости оценщика. Все налогоплательщики должны быть поставлены в равные условия, не опасаясь дискриминации. Это необходимо для сохранения мотивации к добросовестной уплате налога. Налоги взымаются государством с собственников объектов недвижимости, оттого понятие «государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» практически приравнивается к понятию «массовой оценки». Связано это с тем, что в интересах налогообложения нужно оценить единовременно сразу большое количество объектов недвижимости, находящихся на обширной территории. В таких случаях оценщик должен прибегнуть к массовой оценке недвижимости и соответствующей методике. Целью же данной работы является определение методов и приёмов массовой оценки.

Для начала стоит определить, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке, по состоянию на определённую дату [2].

Подходы и методы кадастровой оценки, используемые для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, схематично представлены на рисунке 1. При оценке сооружений применялся метод установления номинальной стоимости в размере 1 рубль за объект недвижимости.

Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости

Установление кадастровой стоимости на уровне 1 руб.

Метод сравнительной единицы

Метод прямой капитализации

Метод регрессионного анализа

Метод расчёта затрат на замещение

Метод типового объекта

Рисунок 1 – Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости

Рассмотрим каждый из подходов подробнее.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов [1].

1) Метод регрессионного анализа позволяет построить регрессионную модель расчета стоимости. Под регрессионной моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями ценообразующих факторов. Для применения метода необходимо выполнение следующих условий:

– достаточный уровень развития рынка недвижимости, наличие достаточной и достоверной информации для выявления зависимости между стоимостью объектов и ценообразующими факторами;

– наличие у объектов оценки характеристик — ценообразующих факторов, которые необходимо подставить в модель оценки для определения стоимости.

2) Метод моделирования на основе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС) предполагает моделирование с использованием определенных для других объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости. Метод УПКС применяется только в рамках сравнительного подхода к оценке.

Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода регрессионного анализа вследствие отсутствия информации о точном местоположении объекта оценки, о его характеристиках [3].

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Читайте так же:  Как оформить дачу в наследство

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Метод прямой капитализации доходов используется, если:

потоки доходов стабильны, длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Все объекты недвижимости, в определенном смысле, уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой – ориентацией окон, этажом на котором расположена квартира, характеристиками микро-соседства, близостью инфраструктуры и т.д. Нередко, также, в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, так же как и существуют различия между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любая группа объектов недвижимости состоит из разнообразных, различных между собой объектов. В группах, даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом можно заключить, что в зависимости от целей оценки можно, как унифицировать (определить принадлежность к группе) любой объект недвижимости, так и индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие). В первом случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости в соответствии с особенностями сложившейся ситуации; во втором случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта.

Список литературы

Российская Федерация. Министерство экономического развития и торговли. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки [Электронный ресурс] : федер. стандарт оценки (ФСО №1) : утв. приказом Мин-ва экон. развития и торговли Рос. Федерации от 20.07.2007 № 256. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Пылаева, А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости. [Текст] : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. – 141 с.

Пылаева, А.В. Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости. Методология кадастровой оценки недвижимости [Текст] : статья / А.В. Пылаева. – Н. Новгород, 2015. – 17 с.

ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Видео (кликните для воспроизведения).

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.

При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка — приближенная, а индивидуальная — точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

  • — объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;
  • — проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;
  • — устанавливается дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;
  • — указываются цели оценки объекта;
  • — устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;
  • — формулируются ограничивающие условия — заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

Читайте так же:  Образец досудебной претензии по договору оказания услуг

На этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

  • — правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
  • — данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
  • — информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
  • — информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

Этап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

Затем проводится согласование полученных результатов.«Согласование результата оценки» — это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

[1]

На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Итак, проведение оценки включает в себя несколько этапов:

  • — установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
  • — анализ рынка, к которому относится объект оценки;
  • — выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
  • — обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  • — составление и передача заказчику отчета об оценке.

При решении вопроса о целесообразности финансирования инвестиций в недвижимость наиболее значимыми считаются результаты, полученные на основе применения доходного подхода.

Экспресс-оценка объекта недвижимости

Одной из важнейших функций профессионального риэлтора как консультанта является консультирование клиентов — как продавцов, так и покупателей по возможному уровню цены на рынке недвижимости.

Такое консультирование не может заменить полноценной оценки объекта недвижимости профессиональным оценщиком, но дает клиентам первоначальные знания о наиболее вероятной цене. Очень многие факторы влияют на формирование цены, прочитать об этом стоит в статье Рынок недвижимости. Ценообразование. Общий обзор.

Каждый риэлтор знает, что оценить объект недвижимости — это весьма сложная и важная проблема при совершении сделок с недвижимостью. Мало оценишь – клиент обидится и уйдет, много оценишь – не продашь, надо найти золотую середину.

Как оценить объект недвижимости.

Непосредственную цену может вывести результат взаимодействия продавца и покупателя. Неслучайно на рынке недвижимости существуют такие понятия как «цена продавца» и «цена покупателя».

У каждого участника сделки свои резоны и доводы.

Продавец хочет продать подороже, так как он вложил много денег, которые хочется «отбить», или у него запросы по встречной покупке завышены, или ссылка на соседей, которые продали втридорога, и меньше он не отдаст. Таких доводов может быть множество.

Покупатель хочет купить подешевле, так как у него есть только определенная сумма денег; или сравнивает такую же недвижимость , но дешевле на соседней улице; или сравнивает с той недвижимостью, в которой проживает в настоящее время.

Цена в любой конкретной сделке, в конечном счете, будет результатом столкновений интересов продавца и покупателя, и родится она в результате переговоров.О проведении преговоров можно прочитать в статье Как успешно провести переговоры с клиентом?
Риэлтор, по сути своей – это посредник, он находится посредине между покупателем и продавцом. Он должен профессионально проконсультировать участников сделки о разумной цене.

Как её определить?

Профессиональные риэлторы используют метод сравнительного или рыночного метода оценки недвижимости. Существуют ещё затратный и доходный.
Сравнительный — значит сравниваем цены на похожие объекты, опубликованные в средствах массовой печати, интернете. Например, в журнале « Бюллетень недвижимости». Следует учитывать, что одинаковых квартир в продаже может не быть, но будут похожие с некоторыми отличиями – с балконом или без, разные этажи, разная площадь кухни, удаленность или близость к метро и другие технические характеристики объекта.

Читайте так же:  Что облагается, а что не облагается ндс


Факторы, влияющие на цену квартир
ы:

• Условия сделки ( прямая или альтернативная)
• Удаленность от станции метро
• Этаж квартиры ( средние этажи всегда дороже)
• Площадь кухни
• Наличие лоджии или балкона
• Вид санузла ( раздельный или совмещенный)
• Косметическое состояние квартиры
• Косметическое состояние дома в целом ( бывают жуткие подъезды)
• Местоположение (центр или окраина)
• Окружение ( спальный район или промышленный)

Оценить частный дом или земельный участок бывает еще сложнее. Если по квартирам существуют критерии — типовые или индивидуальные, в определенном районе цена может быть устойчивой, например , если однокомнатная квартира в центре СПБ стоит 4 млн.руб., то 5 млн. за нее никто не будет предлагать.


У частного дома много индивидуальных особенностей плюс к уже вышеназванным факторам
:

• Наличие земельног о участка
• Площадь участка
• Наличие коммуникаций
• Наличие нежилых построек ( сараи, баня, гараж, теплицы)
• Наличие пристроек ( веранды, мансарды)
• Подъезд к дому
• Разработан или нет участок ( посадки, сад, ,огород)
• Материал постройки дома
• Местоположение (поле, у леса, у озера)

Уважаемые риэлторы, никогда не пытайтесь оценить объект недвижимости по телефону. В лучшем случае назовите диапазон цен, например: » Ваша квартира может стоить от 3-х до 3,5 миллионов рублей, точную цену я вам назову при личном визуальном просмотре объекта». Вы убиваете 2-х зайцев — налаживаете обратную связь с клиентом, и сможете объективно оценить объект недвижимости. Каждый продавец считает свою недвижимость самой лучшей, самой неповторимой, и расскажет по телефону сказку.

Применив свои знания рынка недвижимости, метода сравнителного анализа оценки недвижимости,вы сможете реально оценить объект.

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2018

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Цена — это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки — это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Допущение — предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Виды стоимости и цели оценки.[1] При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость;

2. инвестиционная стоимость;

3. ликвидационная стоимость;

4. кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.[4]

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

Ликвидационная стоимость — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным .

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, рассчитываемая и фиксируемая государственной структурой — Росреестром. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Читайте так же:  Оформление договора найма жилого помещения

Доходный подход совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Затратный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Проведение оценки включает следующие этапы: заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода.[2]

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ «Об электронной подписи»

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

1.Приказ от 20 мая 2015 г. № 297 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

[2]

2. Приказ от 20 мая 2015 г. № 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

Видео (кликните для воспроизведения).

3. Приказ от 20 мая 2015 г. № 299 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»

Источники


  1. История политических и правовых учений / В.Г. Графский и др. — М.: Норма, 2003. — 944 c.

  2. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.

  3. Инструкции о подоходном налоге с физических лиц и дорожные фонды в 1993 году. — М.: СПб: Метроном, 1993. — 110 c.
  4. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.
  5. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.
  6. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.
Обзор видов оценки недвижимости экспресс, коллективной, массовой, а так же самостоятельной, техничес
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here