Периодичность перерасчета кадастровой стоимости недвижимости

Самое важное в статье: "Периодичность перерасчета кадастровой стоимости недвижимости" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Проведение государственной кадастровой оценки на территории России урегулировано отдельным федеральным законом

Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.

Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.

Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.

Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

Перерасчет налога на имущество при изменении кадастровой стоимости

Плательщиками налога на имущество признаются организации и физлица, имеющие в собственности недвижимости, которые на основании ст. 374 НК РФ признаются объектом налогообложения. В статье рассмотрим, налог по каким видам недвижимого имущества рассчитывается на основании кадастровой стоимости, а также выясним, как осуществляется перерасчет налога на имущество при изменении кадастровой стоимости.

Порядок расчета и уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости

  • административно-деловые центры, торговые комплексы в виде отдельно стоящих зданий (комплекса здания);
  • нежилые помещение, используемые для размещения офисов, заведений общепита, организаций бытового обслуживания;
  • нежилые помещения, используемые в прочих коммерческих целях;
  • жилые здания и помещения, которые не учитываются на балансе собственника в соответствие с установленным порядком ведения бухучета.

Налогоплательщики из числа собственников вышеперечисленных объектов недвижимости рассчитывают имущественный налог за отчетный период – календарный год. Годовая сумма налога определяется как произведение кадастровой стоимости на установленную налоговую ставку:

Налог на имущество = КадастСтоимость * Ставка,

где КадастрСтоимость – кадастровая стоимость, действительная на 1 января отчетного года;
Ставка – налоговая ставка, установленная региональным муниципалитетом региона.

Аванс по налогу на имущество

В соответствие с п.12 ст. 378.2 НК РФ собственники имущества, налог по которому рассчитывается на основании кадастровой стоимости, обязаны исчислять и выплачивать авансы по налогу ежеквартально в размере ¼ от годовой суммы. При расчете авансового платежа собственники недвижимости заполняют специальную форму (⇒ Расчет аванса по налогу на имущество) которую подают в ФНС до 30-го числа месяца, следующего за окончанием отчетного периода (квартала).

Согласно п. 1 ст. 383 НК РФ, срок перечисления авансовых платежей по налогу на имущество устанавливается законодательными актами региона.

Окончательный расчет по налогу и предоставление декларации

В срок до 30-го марта года, следующего за отчетным, налогоплательщик обязан заполнить и подать ФНС декларацию по налогу на имущество установленной формы ⇒ Декларация по налогу на имущество.

На основании декларации налогоплательщик производит окончательный расчет по налогу, перечисляя в местный бюджет годовую сумму налога за минусом авансовых платежей, выплаченный за отчетный период ранее.

Аналогично порядку оплаты авансовых платежей, срок окончательного расчета по налогу на имущество определяется местными муниципалитетами и отражается в нормативных актах региона.

Основание для изменения кадастровой стоимости недвижимости

В общем порядке кадастровая стоимость устанавливается в момент постановки объекта недвижимости на учет в Росреестр. Узнать действующую кадастровую стоимость объекта можно на сайте официальном сайте Росреестра → https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.

  • при оценке недвижимости не были учтены существенные условия (местонахождение, состояние, т.п.);
  • оценка объекта проводилась на основании необъективных данных и недостоверной информации;
  • при расчете кадастровой стоимости допущены математические ошибки;
  • при переносе расчетной стоимости в базу Росреестра допущена техническая ошибка, в связи с чем кадастровая стоимость объекта установлена неверно;
  • установленная кадастровая стоимость объекта равна или превышает рыночную стоимость недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

При наличии документальных подтверждений одного или нескольких из вышеперечисленных фактов, собственник недвижимости вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, обратившись в специальную комиссию при Росреестре либо в суд.

[2]

В случае признания претензий заявителя объективными, орган Росреестра выносит решение об установлении новой кадастровой стоимости, о чем уведомляет собственника в письменном виде.

Читайте так же:  Как правильно написать характеристику с места работы в суд

Если для оспаривания кадастровой стоимости владелец недвижимости обратился в суд, то основанием для установления нового показателя кадастровой стоимости является соответствующее судебное решение.

Отметим, что, оспаривая кадастровую стоимость, юрлица первоначально обращаются в кадастровую комиссию при Росреесте, и только после получения соответствующего решения об отказе в пересмотре стоимости подают иск в суд. Для физлиц такое правило не действует: граждане, выступающие собственниками недвижимости, могут оспорить кадастровую стоимость объекта одновременно и через суд, и через специальную комиссию Росреестра.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Перерасчет налога на имущество при изменении кадастровой стоимости в 2019 году

Основанием для перерасчета налога на имущество является письменное решение об установлении новой кадастровой стоимости, выданное специальной комиссией при Росреестре или судом.

В 2019 году действует порядок перерасчета налога на имущество по вышеперечисленным основаниям, согласно которому расчет налога по новой (пересмотренной) кадастровой стоимости рассчитывается не с момента установления соответствующего решения, а с момента обращения собственника с заявлением. Так как в общем порядке обращение заявителя и вынесение решение осуществляется в пределах календарного года, то перерасчет налога по новой кадастровой стоимости производится за полный отчетный период.

Рассмотрим пример. В марте 2019 года представитель ООО «Эталон» обратился в кадастровую комиссию при Росреестре с заявлением о документами о пересмотре кадастровой стоимости комплекса зданий. В апреле 2019 года кадастровая комиссия приняла решение об удовлетворении требований заявителя и установлении новой кадастровой стоимости, о чем и уведомила представителя организации.

На основании письменного решения комиссии при Росреестре ООО «Эталон» вправе пересчитать налога на имущество за весь 2019 год, признавая базой для налогообложения новую (пересмотренную) кадастровую стоимость.

Новые правила перерасчета налога на имущество в 2019 году

С 01.01.2019 года вступают в силу законодательные изменения, согласно которым вводится новый порядок перерасчета налога на имущество при изменении кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Согласно новым нормам, в 2019 году налог на имущество будет пересчитываться не с момента подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости, а за весь период применения оспоренной кадастровой стоимости.

В случае если налог на имущество рассчитывался некорректно в связи с технической ошибкой при переносе данных о кадастровой стоимости в ЕГРН, то перерасчет производится за весь период, в течение которого ошибочная кадастровая стоимость числилась в базе ЕГРН.

Для перерасчета налога плательщик предоставляет в ФНС копию исполнительного документа (решение кадастровой комиссии или суда), а также уточненную налоговую декларацию за периоды перерасчета налога. В случаях, когда налогоплательщик сохраняет обязательства по уплате налога, сумма переплаты зачисляется в счет аванса будущих налоговых платежей.

[3]

Рассмотрим пример. 01.01.2017 года ООО «Север» приобрело комплекс зданий. При постановке на учет в ЕГРН для объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость в размере 3.202.000 руб.

За 2017 – 2019 гг. бухгалтер ООО «Север» рассчитывал налог на имущество, исходя из установленной кадастровой стоимости и действующей в регионе ставки 2%. За указанный период сумма уплаченного «Севером» налога на имущество составила 128.080 руб. (3.202.000 руб. * 2% * 2 года).

В марте 2019 года представитель ООО «Север» обратился в кадастровую комиссию при Росреестре с целью пересмотра ранее установленной кадастровой стоимости в связи с необъективными условиями оценки. На момент обращения ООО «Север» оплачен аванс налога на имущество за 1 квартал 2019 года в размере 16.010 руб. (3.202.000 руб. * 2% / 4).

На основании решения, вынесенного комиссией 15.04.2019 года, для объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере 2.880.000 руб.

В соответствие с новым порядком, действующим с 01.01.2019 года, ООО «Север» вправе пересчитать кадастровую стоимость за период с 01.01.2017 года.

Видео (кликните для воспроизведения).

Информация о порядке перерасчета налога на имущество ООО «Север» при изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости представлена в таблице ниже:

Отчетный период

[1]

Кадастровая стоимость Налог на имущество Сумма переплаты по налогу на имущество Действующая до момента оспаривания (старая) Установленная по решению кадастровой комиссии (новая) Рассчитанный по старой кадастровой стоимости Рассчитанный по новой кадастровой стоимости 2017 год (12 месяцев) 3.202.000 руб. 2.880.000 руб. 3.202.000 руб. * 2% = 64.040 руб. 2.880.000 руб. * 2% = 57.600 руб.

64.040 руб. – 57.600 руб. = 6.440 руб.

2019 год (12 месяцев)

3.202.000 руб. 2.880.000 руб. 3.202.000 руб. * 2% = 64.040 руб. 2.880.000 руб. * 2% = 57.600 руб. 64.040 руб. – 57.600 руб. = 6.440 руб. 2019 год (3 месяца) 3.202.000 руб. 2.880.000 руб. 3.202.000 руб. * 2% / 4 = 16.010 руб. 2.880.000 руб. * 2% / 4 = 14.400 руб. 16.010 руб. – 14.400 руб. = 1.610 руб. ИТОГО

14.490 руб.

Сумму переплаты по налогу в размере 14.490 руб. ООО «Север» может зачесть в счет оплаты последующих налоговых платежей, подав в ФНС уточненную декларацию и заявление.

Налоги на имущество при изменении кадастровой стоимости объекта

Очередные летние поправки в НК РФ привели к изменению правил расчета сразу нескольких налогов в случае изменения кадастровой стоимости имущества (ст. 2 Закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ ). Рассмотренный ниже порядок будет применяться для целей расчета налога на имущество организаций – в отношении объектов, с которых налог считается по кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2, п. 5.1 ст. 382 НК РФ в ред., действ. с 01.01.2019), и налога на имущество физических лиц (п. 2 ст. 403, п. 5.1 ст. 408 НК РФ в ред., действ. с 01.01.2019). А также земельного налога при изменении кадастровой стоимости земельного участка (п. 1.1 ст. 391, п. 7.1 ст. 396 в ред., действ. с 01.01.2019).

Что изменилось

В НК РФ остались общие нормы о том, что изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в течение налогового периода не влияет на налоговую базу в этом и предыдущих налоговых периодах. Вместе с тем, теперь в Кодексе более четко обозначен разный порядок применения измененной кадастровой стоимости (далее также – КС) в зависимости от причины ее изменения.

Читайте так же:  Порядок регистрации работодателя в пфр

Так, если причиной послужило изменение количественных или качественных характеристик объекта, то с 01.01.2019 новая кадастровая стоимость учитывается с даты внесения в ЕГРН новых сведений об объекте. Проще говоря, с какой даты новые (изменившиеся) характеристики объекта зарегистрированы, с той и нужно будет применять измененную кадастровую стоимость. То есть в такой ситуации налог будет формироваться из двух частей:

  • первая часть будет определяться как КС до изменения, умноженная на ставку налога и на количество полных месяцев за период с начала года до внесения в ЕГРН изменений, деленная на 12 месяцев;
  • вторая – как КС после изменения, умноженная на ставку налога и на количество полных месяцев за период с даты внесения в ЕГРН изменений до конца года, деленная на 12 месяцев.

Отметим, что сегодня аналогичный порядок применяется при расчете земельного налога (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Другой случай, если причиной изменения КС было:

  • исправление технических ошибок в ЕГРН;
  • исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости и приведших к ее завышению;
  • решение комиссии о рассмотрении споров или решение суда о пересмотре КС из-за недостоверности сведений, на основании которых она изначально была определена.

Тогда новая кадастровая стоимость будет учитываться для целей налогообложения с даты начала применения изменяемой (неверной) кадастровой стоимости. Сегодня же пересмотренная из-за ошибки КС учитывается с того года, когда подано заявление о ее пересмотре.

Таким образом, изменение кадастровой стоимости недвижимости в 2018 году по итогам рассмотрения заявления плательщика, поданного в 2018 году, может быть учтено только в отношении налога, исчисляемого за 2018 год. А если подать такое заявление в 2019 году, то добиться перерасчета можно будет и за более ранние периоды, но в пределах 3 лет. И как следствие, вернуть за эти годы налог. Но только при условии, что на начало 2019 года кадастровая стоимость объекта не будет установлена заново (переоценена).

Также на нашем сайте вы можете узнать о других поправках, касающихся земельного налога, а также налога на имущество физических лиц.

Мораторий на пересмотр кадастровой оценки в сторону повышения может быть снят

В аппарате правительства рассмотрят поправки в законопроект МЭР, которые отменяют запрет на увеличение кадастровой оценки до 2020 года. Об этом «Ведомостям» сообщил представитель Минэкономразвития.

Нынешние положения запрещают субъектам увеличивать кадастровую стоимость до 2020 года; ее разрешено только снижать. Новые поправки снимают запрет на повышение и дают право субъектам решать, как часто пересматривать оценку, переоценивать объекты или нет. Сообщить о решении пересмотра закона регионы должны до 20 декабря 2016 года.

Эксперты полагают, что субъекты вряд ли упустят возможность вновь взять под контроль пересмотр кадастровой оценки, поскольку это может увеличить доходы бюджета. Они добавляют, что в случае принятия поправок, роста налоговой нагрузки на недвижимость не избежать.

Как Вы оцениваете возможное снятие запрета на пересмотр кадастровой оценки субъектами РФ?

Действительно, мораторий на проведение государственной кадастровой оценки в 2017-2019 гг. и без нового законопроекта достаточно условен.

В соответствии с федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 государственная кадастровая оценка до образования специализированный государственных бюджетных учреждений (ГБУ) может проводиться и по действующим сейчас правилам независимыми оценщиками, в порядке, установленном федеральном законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пресловутый «мораторий» на проведение государственной кадастровой оценки, установленный с федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ, касается именно запрета на проведение государственной кадастровой оценки по старым правилам в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в переходный период, установленный федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Но если субъект создал ГБУ, то никто не мешает ему провести оценку в любое время до 01.01.2020.

Так что регионы и сейчас без всяких поправок имеют право провести государственную кадастровую оценку в 2017-2019 гг., если они создали ГБУ.

В силу того, что положения федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ, устанавливающие особенности проведения государственной кадастровой оценки в переходный период, принимались в спешке и написаны весьма труднодоступным для понимания языком, то принятие нового закона, если он только не будет еще более мудреным, можно только приветствовать.

Плохо будет, если периодичность проведения государственной кадастровой оценки в принципе отдадут на откуп регионам. Но на эти «грабли» уже наступали дважды, когда снимали ограничение на частоту проведения государственной кадастровой оценки, ограничиваясь требованием ее проведения «не реже одного раза в пять лет». Поэтому, надеюсь, до этого дело не дойдет и действующая периодичность оценки (не чаще одного раза в два-три года и не реже одного раза в пять лет), закрепленная федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», сохранится.

Как Вы оцениваете возможное снятие запрета на пересмотр кадастровой оценки субъектами РФ?

Как юрист могу сказать следующее:

Видео (кликните для воспроизведения).

В соответствии с Федеральным Законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года устанавливается переходный период, в течение которого, по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта, к отношениям по государственной кадастровой оценке, пересмотру и оспариванию ее результатов может применяться либо новый 237-ФЗ, либо старый Федеральный Закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Тем не менее, статьей 25 Федерального Закона 237 предусматривается, что ст. 19 данного ФЗ, в которой как раз и определяются особенности проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, вступает в силу с 1 января 2020 года.

Предлагаемые же поправки фактически отменяют это положение и оставляют на усмотрение властей субъектов федерации вопрос о перерасчете кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Как расторгнуть договор купли-продажи автомобиля с автосалоном

Поскольку налог на имущество физических лиц, в соответствии с Налоговым Кодексом, относится к местным налогам, его сумма будет целиком зачисляться в бюджеты соответствующих муниципальных образований, на территории которых они взимаются.

Как гражданин добавлю:

Поскольку в России абсолютное большинство региональных бюджетов — дефицитные, субъекты пользуются любой возможностью пополнить свою казну, а данный законопроект предоставляет им прекрасную возможность это сделать.

Полагаю, что гражданам следует готовиться к значительному увеличению налоговой нагрузки, так как, по моему мнению, большинство регионов не преминут воспользоваться своим правом на перерасчет кадастровой стоимости недвижимого фонда.

Цех превратился в офис

Сегодня вопрос обоснованности процедур государственной кадастровой оценки вызывает очень много нареканий не только со стороны собственников земельных участков, но и со стороны госорганов, так как является едва ли не главным источником наполнения казны. «От кадастровой стоимости земельного участка зависит не только плата за изменение вида разрешенного использования и арендная плата, но и земельный налог, — отмечает эксперт по налогообложению и правовым вопросам АКГ «Градиент Альфа» Роман Самилло. — Зачастую кадастровая оценка не соответствует рыночному уровню и вызывает большое количество споров».

Сейчас во многих регионах проводится, как правило, ежегодная переоценка кадастровой стоимости, что практически не позволяет собственникам оспаривать ее в суде. Известен такой случай, когда земельный участок одного бизнесмена, расположенный под строящимся комплексом санатория, за три года три раза переоценивался как в большую, так и в меньшую сторону. Предприниматель, не зная об этом, платил аренду по зафиксированной в договоре ставке. Местная администрация направила в суд иск о взыскании недоплаченной арендной платы, исходя из новой кадастровой цены. Что в конечном итоге чуть не привело к расторжению договора аренды и потере «бизнес-проекта».

Законопроект устанавливает возможность оспаривать результаты кадастра с даты внесения в него новой стоимости, определенной по результатам очередной кадастровой оценки, но не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов. Для юрлиц законопроект вводит обязательный досудебный порядок рассмотрения споров в комиссии. Для физлиц он будет добровольным. Практика показывает, что большинству компаний удается только через суд оспорить кадастровую оценку. Но проблема заключается в том, что, даже выиграв суд, налог и арендная плата не пересчитываются. Как пояснили эксперты, рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться только с момента вступления в законную силу решения суда. Соответственно, и во всех правонарушениях, где используется кадастровая стоимость, ее новый размер применяется только с этого момента.

Между тем в Москве еще в прошлом году были введены новые правила расчета стоимости земельных участков. «С одной стороны, это повышает прозрачность взаимодействия города и бизнеса, позволяет инвестору просчитывать свои затраты, — рассказал Роман Самилло. — С другой стороны, эта плата не всегда адекватна, так как привязана к кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, не всегда отражает реальную рыночную цену земли». Введение изменений в налогообложение недвижимого имущества юридических лиц существенно изменило ситуацию с платежами, уверен партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры» Тимофей Ермак.

Между тем, по мнению экспертов, финансовая нагрузка после нового порядка расчета стоимости участка для большинства застройщиков не снизится. Различные выплаты могут достигать 80% новой кадастровой стоимости, подсчитал Роман Самилло. Однако он уверен, что новый порядок расчета стоимости земельных участков прозрачен, создает более конкурентные условия для малоэтажной застройки, да и инвестору легче спрогнозировать предполагаемые затраты по проекту.

Одним из недостатков законопроекта эксперты называют отсутствие льгот для собственников, проводящих реконструкцию. Это ставит в неравное положение собственников и арендаторов земельных участков. «Есть опасения, что увеличение платежей заставит нерентабельные предприятия избавляться от участков и объектов, не вовлеченных в бизнес-процессы, то есть в городе со временем исчезнут заброшенные земельные участки и полупустые цеха, которые владельцы придерживают до лучших времен», — полагает Роман Самилло.

В действительности от вида разрешенного использования земельного участка зависит не только размер арендной платы, которую уплачивают предприниматели при аренде муниципальных земель, но и размер кадастровой стоимости. Между тем очень часто встречаются ситуации, когда реальное использование земель бизнесом не соответствует тому, что указано «на бумаге». Вследствие чего государство несет налоговые потери, а предприниматель вынужден вести свою деятельность на полулегальном положении.

Тимофей Ермак привел пример из практики: предприниматель приобретает старое промышленное предприятие в центре столицы вместе с правами на земельный участок, занимаемый этим производством. Как часто бывает, производственные помещения после реконструкции превращаются в комфортабельные офисы и используются для продажи или сдачи в аренду коммерческим организациям. Но земля, на которой возникают новые офисные площади (имеющие принципиально другое, не производственное назначение), по-прежнему по всем документам и данным государственного кадастра недвижимости (ГКН) числится как земельный участок, предназначенный для размещения и эксплуатации производственных помещений.

«Законодательно установленные коэффициенты, используемые для расчета аренды муниципальной земли и размера кадастровой стоимости в целях налогообложения, учитывают исключительно данные ГКН, — говорит Тимофей Ермак. — Естественно, что правообладатель таких наделов невольно получает существенную экономию на своих расходах. Ведь стоимость аренды земли промышленного назначения многократно ниже стоимости аренды земли под размещение офисных зданий. Отсюда вытекают колоссальные потери государства в виде недополученных налогов, которые получил бы бюджет в случае реального отражения данных в ГКН».

Эксперты уверены, что большинство правообладателей такой земли не торопятся изменять вид разрешенного использования, делая это только в случае самой крайней необходимости. Известны случаи, когда предприниматели после строительства офисных зданий (или реконструкции заводов в бизнес-центры) при оформлении земельных отношений или при затребовании дополнительного выделения земель сознательно умалчивают о более прибыльном использовании земельного участка или прямо указывают в документах, что земля будет использоваться в «технологических целях производства».

Согласно законодательству, при оформлении земельных правоотношений новым собственником производственных строений фактическое использование объектов никто не проверяет. Собственник вправе использовать свое имущество любым незапрещенным законом способом, а правовой статус помещений и земли (несмотря на то, что это неразрывно связанные объекты) учитывается и фиксируется по-разному. Изменение статуса строений не влечет автоматического изменения статуса земель. «Более того, все расходы по изменению вида разрешенного использования и по организации всех процедур ложатся на плечи предпринимателя, — считает Тимофей Ермак. — Но это только полбеды. Нельзя забывать о сложной и многоэтапной процедуре изменения статуса земли, закрепленной в градостроительных нормах. В большинстве случаев этот процесс невозможно осуществить без проведения публичных слушаний, что усугубляется тем, что организацией таких слушаний должны заниматься соответствующие чиновники из органов муниципальной власти. При этом может появиться еще один барьер — коррупционный. Привычка чиновников «зарабатывать» на проблемах бизнеса всегда была сильна.

Читайте так же:  Может ли отец перечислить алименты на счет ребенка

Как оспорить кадастровую стоимость?

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

  1. Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

  1. Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
Как оспорить кадастровую стоимость?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

  • Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
  • Юридические лица – аналогично физлицам.
  • Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Читайте так же:  Госпошлина за выписку из егрп — реквизиты

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

  1. Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
  2. Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

  • Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
  • Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
  • Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
  • Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

  1. Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
  2. Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

  1. Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
  2. Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

Пример виджета

Это пример виджета, что бы показать как по умолчанию выглядит боковая панель Слева. Вы можете добавить пользовательские виджеты с экрана виджетов в админ панели. Если пользовательские виджеты будут добавлены, они заменят первоначальный виджет.

Источники


  1. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2009. — 384 c.

  2. Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.

  3. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.
  4. Ваш домашний адвокат. Экстренная юридическая помощь. Советы Юриста. — М.: Мир книги, 2016. — 448 c.
  5. Каутский, К. Аграрный вопрос; Киев: Пролетарий, 2012. — 330 c.
  6. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.
Периодичность перерасчета кадастровой стоимости недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here