Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Самое важное в статье: "Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Покупка жилья на вторичном рынке несёт в себе ряд преимуществ. Основное: стоимость такого варианта будет ниже, чем приобретение жилья в новом доме, и есть возможность сразу же заселиться. Кроме того, инфраструктура района скорее окажется более развитой, по сравнению с кварталами новостроек. Ещё один плюс: вторичное жильё можно найти во всех районах города, а вот новостройки есть не везде. Однако приобретение жилья на вторичном рынке имеет некоторые риски. В данной статье будет рассказано об основных аспектах, которые необходимо учитывать перед совершением сделки и описана процедура покупки квартиры на вторичном рынке.

Выбор подходящего варианта для покупки

При планировании покупки жилья необходимо учитывать свои финансовые возможности в первую очередь. Основным критерием выбора станет сумма, которой располагает покупатель, либо одобрение банка на ипотечный кредит. Затем стоит перейти к поиску подходящего варианта. На начальном этапе порядок покупки квартиры на вторичном рынке сводится к следующим действиям:

  1. Необходимо определиться с районом проживания: изучению основных транспортных развязок и инфраструктуры. Желательно обратить внимание на наличие поблизости магазинов, медицинских и образовательных учреждений.
  2. Затем стоит перейти к поиску объявлений о продаже жилья в этом районе. Необходимо определиться с желаемой площадью, количеством отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием лоджий и балконов.
  3. Далее следует долгий процесс обзвона собственников (или посредников) из объявлений о продаже. Вопросы по жилью следует продумать заранее. Ответы лучше записывать в блокнот, чтобы потом было легче сориентироваться с понравившимися вариантами.

После того как найдётся несколько объявлений, которые будут удовлетворять запросам, стоит договариваться с хозяевами о личном посещении.

Просмотр подходящих квартир

После долгих выборов следует весьма трудоёмкий этап: просмотр подходящих вариантов.

Внимание! Продавцу не выгодно раскрывать всю правду о своей квартире, поэтому стоит обратить внимание даже на самые мелкие недостатки.

Особенно осложнит дело езда до выбранных мест издалека, если придётся. Чтобы не потратить много времени на осмотр, но при этом извлечь из него максимум пользы, следует воспользоваться следующими рекомендациями:

Обратите внимание: Оптимальное время для покупки жилья — весна и осень. Зато летом и зимой можно получить максимальную скидку.

Как лучше торговаться

Сторговать часть суммы стоит попробовать, даже если нет нужной суммы. Скорей всего, собственник учитывает этот вариант и закладывает в стоимость сумму, которую в случае чего может скинуть. Вот некоторые правила для ведения торга:

  1. Не стоит торговаться на начальном этапе обзвона, также лучше избежать этих разговоров во время первого осмотра жилья.
  2. При обсуждении цены не следует вести себя высокомерно или нервно — лучше расположить к себе продавца и заявить о серьёзности намерений покупки недвижимости.
  3. Рассказать, чем привлёк данный вариант, но при этом обратить внимание на недостатки.
  4. Спросить о сумме ниже той, которую можно заплатить на самом деле- так будет проще добиться компромисса.
  5. Своевременная оплата наличными будет преимуществом, так что стоит сообщить об этом продавцу.

Таким образом есть шанс немного сэкономить. Однако следует учитывать возможный риск, что другой покупатель торговаться не будет и продавец отдаст ему предпочтение.

Проверка документов на квартиру

Это самый ответственный этап при покупке квартиры на вторичном рынке. Многие люди бояться возможных рисков, поэтому предпочитают приобретать жильё в новых домах, либо пользоваться услугами риелторов. Проверку документов можно провести и самостоятельно. Что для этого нужно:

  1. Посмотреть на самом ли деле продавец является собственником. Для этого нужно сверить данные его паспорта и документов на право собственности.
  2. Проверить недвижимость на соответствие задокументированной планировке. Для этого понадобится техпаспорт и кадастровый паспорт.
  3. Убедиться, что владелец не стоит на психоневрологическом учёте или в полиции. Сделать это можно при помощи юриста или риелтора.
  4. Проверить нет ли в квартире не выписанных жильцов, особенно несовершеннолетних или недееспособных граждан. Для этого стоит расширенную версию выписки из домовой книги.
  5. Если жильё находится в долевой собственности, то нужно попросить предоставить остальных собственников отказ от преимущественного права покупки.
  6. Посмотреть не наложен ли на недвижимость арест и нет ли залога.

Вышеописанные действия при покупке квартиры на вторичном рынке помогут обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем. На данном этапе покупатель может привлечь юриста, если боится упустить что-то важное во время проверки документов.

Внесение задатка

После того, как итоговая стоимость недвижимость обговорена, а документы проверены, можно договариваться с продавцом о внесении задатка. Это действие будет гарантировать, что покупатель намерен приобрести квартиру. Сумма аванса не фиксирована, а определяется договором сторон.

Задаток следует оформлять тремя документами:

  1. Предварительный договор купли-продажи.
  2. Соглашение о задатке.
  3. Расписка о получении денег.

В договоре указываются точные сроки, в течении которых продавец должен подготовить документы для совершения купли-продажи. Также там указываются все детали будущей сделки: стоимость, размер аванса, банк, проводящий расчёты, снятие с учёта прописанных людей и срок передачи недвижимости.

Оформление покупки и оплата

Завершающий этап приобретения жилья — оформление покупки квартиры на вторичном рынке. Для оплаты можно воспользоваться любым из предложенных способов:

  1. Наличный или безналичный расчёт.
  2. Через банковскую ячейку.
  3. С помощью аккредитива.

Рекомендация: Сделки, произведённые с помощью услуг банков, являются наиболее безопасными, так как есть подтверждение движения средств по счетам покупателя и продавца.

Оформляется купленная квартира в качестве собственности в регистрационной палате. Для этого следует предоставить следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  4. Технический и кадастровый паспорт квартиры.

Как правило, передача недвижимости в собственность нового владельца не превышает 90 календарных дней.

Сделки с недвижимостью считаются наиболее сложными и рискованными. Некоторых проблем удаётся избежать, приобретая квартиру в новом доме, у которой не было хозяев. Но многих людей привлекает именно покупка вторичной квартиры. Пошаговая инструкция, которая приведена в данной статье, поможет справиться с этой непростой задачей и избежать возможных рисков. В любом случае, нужно быть готовым к тому, что процесс покупки недвижимости — долгий и сложный, отнимает много времени и сил.

Читайте так же:  Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Пошаговая инструкция, как правильно купить квартиру на вторичном рынке

До того как купить квартиру необходимо подобрать объект с учетом основных характеристик (район расположения, этажность здания, число комнат, общая площадь, габариты кухни, тип постройки, год сдачи, наличие лоджии, качество придомовой территории и инфраструктура). После осмотра объектов недвижимости и согласования условий сделки с продавцом выбирается способ приобретения (наличные средства, ипотека, рассрочка).

Первичное или вторичное жилье?

При покупке квартиры выбирается первичная либо вторичная жилая недвижимость.

Первичная недвижимость представлена квартирами в недавно сданных в эксплуатацию комплексах, которые находятся в ведомстве застройщика и не передавались покупателям (частным лицам). Преимущество первичного жилья в возможности продумать дизайн по собственному проекту. Стоимость квартиры в строящемся комплексе ниже, чем на вторичном рынке. Однако стоит учитывать необходимость в капитальном ремонте при черновой либо предчистовой отделке. В новом жилье просто оформить прописку, не возникнут сложности с обременениями, задолженностями по квартплате.

При решении вопроса как правильно купить квартиру на первичном рынке, необходимо учитывать следующие юридические нюансы:

  • строительство жилого комплекса может быть приостановлено в связи со спорными вопросами, возникающими у застройщика и поставщиков;
  • компания может использовать недорогие отделочные материалы (электропроводку, системы отопления, трубопроводы), недочеты можно заметить только после эксплуатации объекта;
  • существует риск повторной продажи новой жилплощади;
  • при наличии спорного юридического статуса готовое здание могут снести или передать третьим лицам в собственность.

Вторичная недвижимость имеет статус собственности у физического лица, выставляющего площадь на продажу. Необходимо учитывать недочеты жилья, возникающие после эксплуатации в течение нескольких лет. Потребуется выполнить косметический ремонт в зависимости от качества постройки. Здание может быть построено недавно или иметь многолетнюю историю. Оформление прав на владение имуществом и регистрация прописки происходят оперативно. В некоторые объекты вторичной недвижимости часто можно въезжать без ремонтных работ.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить?

До приобретения квартиры оценивается стоимость объекта. Можно проконсультироваться с риэлторами и другими специалистами по недвижимости. Также можно узнать в разных агентствах недвижимости стоимость квартир со сходными качественными характеристиками и сравнить с предлагаемой продавцом ценой.

Варианты покупки квартиры определяют с учетом следующих характеристик объекта:

  • количество отдельных комнат;
  • общая жилая площадь;
  • планировочное решение;
  • этажность дома и этаж расположения квартиры;
  • год ввода в эксплуатацию здания;
  • особенности строения (наличие внутреннего двора, подвала);
  • ухоженность прилегающего участка;
  • инфраструктура микрорайона (наличие детских садов, школ, магазинов, поликлиник и т.д.);
  • транспортная доступность места;
  • наличие либо отсутствие лоджии, балкона и состояние данных площадей;
  • качество системы отопления здания (централизованная либо индивидуальная);
  • планировка санузла (раздельный либо совмещенный);
  • среднемесячный платеж за коммунальные услуги;
  • габариты кухни;
  • тип здания (кирпичный, блочный либо панельный);
  • состояние квартиры внутри (наличие или отсутствие ремонта, состояние сантехнических систем и т.д.);
  • готовность здания (для новостроек);
  • репутация компании-застройщика (для строящихся объектов).

Приобретение квартиры может потребовать дополнительных затрат на следующие дополнительные услуги:

  • комиссия риэлтору (2-4% от суммы сделки);
  • переоформление документации;
  • необходимость косметического ремонта и приобретения мебели, бытовой техники и т.д.

Где можно оформить сделку купли-продажи, какие нужны документы?

Оформление покупки квартиры без ипотеки и с помощью ипотечного кредитования осуществляется в МФЦ либо региональном отделении Росреестра.

Перед тем как купить квартиру в ипотеку либо за наличные средства, стоит подготовить пакет необходимых документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • подготовленный договор с условиями сделки;
  • кадастровый паспорт на жилье;
  • акт о приеме-передаче жилого имущества;
  • квитанция с уплаченным налоговым государственным взносом;
  • заявление о госрегистрации и переводе права собственности на жилое помещение (образец скачивается на портале Росреестра);.
  • разрешение о продаже жилья от супруга продавца (документ заверяется у нотариуса);
  • несовершеннолетний продавец должен предоставить согласие родителей или опекунов на реализацию недвижимости.

Процесс регистрации продолжается по закону не больше 3 месяцев, затем покупатель получает законный статус владельца недвижимости.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Перед тем как купить квартиру в ипотеку без риэлтора, необходимо проверить потенциальный объект для обеспечения юридической безопасности сделки.

До оформления договора специалисты рекомендуют выполнить следующие действия:

  1. Подтверждается право владения недвижимостью продавца документально, можно запросить свидетельства о переводе этого права гражданину (договор, свидетельство о получении наследства).
  2. При выполнении сделки доверенным лицом необходимо запросить заверенные нотариально документы о законном представительстве интересов собственника. Рекомендуется встретиться с владельцем квартиры и подтвердить намерение продавать жилье.
  3. Важно узнать порядок смены собственников жилплощади и порядок перепродажи. Владелец должен запросить в МФЦ либо УФРС выписку из ЕГРП и предъявить покупателю.
  4. При приобретении жилья без риэлтора необходимо сверить кадастровый паспорт (площадь, планировочное решение) с поэтажным планом дома.
  5. При наличии перепланировки требуется узнать законность изменений.
  6. Проверяется наличие задолженности по коммунальным услугам в ТСЖ либо управляющей компании.
  7. Запрашивается выписка из домовой книги.
  8. Проверяется отсутствие длительной аренды недвижимости.

Поэтапный процесс приобретения квартиры на вторичном рынке

Пошаговая инструкция при покупке квартиры:

  1. Определяются характеристики жилья для приобретения. Важны этажность, площадь, район, рынок жилья (первичный либо вторичный) и т.д.
  2. Затем определяется наличие необходимой суммы. Рекомендуется предусмотреть дополнительные расходы, т.к. могут потребоваться затраты на оформление документов, выбор жилой площади с более комфортными условиями.
  3. При решении вопроса как купить квартиру без денег, можно воспользоваться услугами ипотечного кредитования, рассрочкой от застройщика, часть взноса можно оплатить с помощью материнского капитала.
  4. Определяется способ подбора вариантов недвижимости (самостоятельно либо через риэлтора).
  5. Рекомендуется рассмотреть несколько вариантов жилых объектов, оценить состояние жилфонда микрорайона, инфраструктуру рядом с домом и т.д. При осмотре квартиры обращают внимание на тип перекрытий, качество отделки стен и пола, состояние сантехники и электропроводки, наличие в доме лифтов.
  6. Оцениваются расходы на ремонтные работы, данную сумму можно включить в итоговую цену жилья.
Читайте так же:  Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры

После определения покупаемой жилплощади осуществляется юридическое оформление сделки купли-продажи:

  1. Проверяется документация на квартиру.
  2. Выполняется подготовка договора и его подписание, внесение аванса по соглашению (стандартно сумма достигает 5% от цены жилого объекта).
  3. Передача документов на регистрацию в МФЦ либо другие официальные структуры.
  4. Передача денежных средств (наличными, посредством банковской ячейки либо через банковский счет).
  5. Составление акта приема-передачи жилой недвижимости. Покупатель принимает жилье после тщательного осмотра.
  6. Оформление права собственности на нового владельца жилплощади.

Как купить квартиру, если нет денег?

Помощью при покупке квартиры без наличия сбережений являются следующие варианты оплаты:

  • ипотечное кредитование;
  • рассрочка;
  • использование для оплаты части недвижимости материнского капитала.

Приобретение недвижимости посредством ипотеки распространено на первичное жилье от компании-застройщика. Стандартный взнос за квартиру составляет 10-40% от общей суммы. Ипотечный процент составляет 10-15%. В банке потребуется подтвердить стабильный высокий доход. Специалисты советуют рассчитать размер ежемесячного платежа не выше 40% от общего дохода семьи.

Преимущества ипотечного кредитования:

  1. Быстрое приобретение жилья.
  2. Рассрочка платежа небольшими суммами.
  3. Широкий выбор ипотечных программ от разных банков.
  4. Наличие программ государственной поддержки (для льготных категорий населения).

Необходимо учитывать переплату за жилье, возможность начисления штрафов при просрочке платежа, длительную процедуру согласования заявки и рассмотрения документов банком. Специалисты рекомендуют накопить сумму на первоначальный взнос, расчет за ипотеку без внесения задатка усложнен и может предусматривать большие процентные ставки.

При приобретении недвижимости с помощью рассрочки необходимо иметь часть взноса (до 50%), затем перечислять ежемесячные платежи в указанный договором срок. Срок рассрочки составляет 3-24 месяца. Услуга может быть без процентных выплат компании либо с переплатой около 10%.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке в 2019 году

Приобретение собственного жилья – счастливое и долгожданное для большинства россиян событие. Многие предпочитают покупать недвижимость на вторичке: выбор большой, и всегда можно найти подходящий вариант. Но не стоит забывать и про определенные риски, ведь этот рынок является очень привлекательным для мошенников. Если предстоит покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция в 2019 году поможет грамотно проверить жилье на юридическую чистоту и избежать ошибок.

Классификация жилья на вторичном рынке

У каждой квартиры, предлагаемой на вторичном рынке, есть определенный владелец. При ее продаже право собственности переходит к новому хозяину. Такая недвижимость подразделяется на несколько видов:

  • Бюджетное жилье. Таким считаются квартиры в домах старой постройки. Общая площадь в них маленькая, планировка тоже оставляет желать лучшего. Балкон, ванная или некоторые коммуникации могут отсутствовать.
  • Жилье стандартного типа. Это недвижимость в обычных домах высотой от 5 до 16 этажей. К продаже предлагаются квартиры из 1, 2, 3 или 4 комнат, а также небольшие студии площадью 20-25 метров.
  • Жилье повышенной комфортности. Эти квартиры расположены в новых современных домах. Они просторнее, удобнее, могут иметь больше архитектурных опций (например, возможность свободной планировки). Часто в таких домах есть ограждение по периметру, парковка, благоустроенная зеленая территория.
  • Элитные варианты. Это жилье в домах с небольшим количеством квартир, обычно расположенных в тихом центре. Такие квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой или вообще без нее, ведь требовательные хозяева предпочитают заказывать индивидуальный дизайн-проект. Наличие парковки, видеонаблюдения, консьержа и круглосуточной охраны обязательно.

Многие покупатели считают приобретение жилплощади на вторичке самым удобным вариантом. Конечно, совсем без рисков не удается обойтись и здесь. Но все же они гораздо меньше, чем при покупке жилья на ранних этапах строительства.

Подходящая квартира уже есть, можно не волноваться, что застройщик начнет затягивать процесс сдачи или вообще обанкротится. Остается оценить состояние объекта, проверить его юридическую чистоту и личность продавца.

Варианты поиска квартиры

Заняться покупкой квартиры можно как без посредников, так и через риэлтора. Первый вариант позволяет неплохо сэкономить. Но подходит он скорее людям, которые знакомы с особенностями оформления сделок с жильем. Для самостоятельного поиска объектов можно использовать разные источники:

  1. Доски объявлений в нужном районе. Это немного устаревший способ, но и сейчас некоторые продавцы расклеивают объявления поблизости от своего дома.
  2. Интернет и печатные СМИ – огромная база данных, в которой можно найти жилье на любой вкус. Но стоит знать, что многие объявления публикуют риэлторские агентства и другие посредники.
  3. Друзья, родственники, коллеги. Сарафанное радио – великая вещь, и иногда подходящий вариант находится практически сразу.

Чтобы меньше переплачивать, некоторые предпочитают подбирать квартиру без риэлтора, а к специалистам обращаются только, чтобы оформить все документы.

Как оформляется сделка: основные этапы

Еще один важный вопрос – как происходит покупка квартиры пошагово. Когда подходящий вариант найдется, предстоит несколько этапов:

Срок, в течение которого прежние жильцы должны съехать и вывести имущество, прописывается в договоре. Как правило, он не превышает двух-трех недель. После этого въезжают новые хозяева, а когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, можно обращаться в паспортный стол за пропиской.

Особенности покупки жилплощади у юридического лица

Видео (кликните для воспроизведения).

Процедура покупки недвижимости у физического лица и организации в общих чертах выглядит одинаково. Определенное отличие состоит в перечне документов, передаваемых для заключения сделки. Вот какие документы у продавца должны быть дополнительно:

  1. Учредительная документация.
  2. Бумаги, подтверждающие, что учредители согласны продать недвижимость.
  3. Паспорт руководителя предприятия.
  4. Приказ или другой документ, подтверждающий его полномочия.
  5. Паспорт представителя и нотариальная доверенность, выписанная на его имя.

В договоре купли-продажи соответственно указываются данные юридического лица: название, форма собственности, юридический адрес, банковские реквизиты, а также информация о директоре. Подписывает соглашение или первое лицо, или официальный представитель.

Основные риски покупателя и продавца

Будущие новоселы, которые считают, что покупка жилья на вторичном рынке – процесс менее рискованный, чем его приобретение у застройщика, правы только частично. Подводных камней достаточно как для покупателя, так и для продавца. Вот самые распространенные варианты мошенничества:

  • Квартира продается дважды или даже несколько раз;
  • Сделка заключается по поддельным документам;
  • Покупателя вводят в заблуждение относительно важных характеристик объекта;
  • Проданное помещение реально не принадлежит продавцу.

Продавцы рискуют меньше, но ситуации тоже бывают разные. Иногда встречаются потенциальные «покупатели», которых интересует вовсе не вид из окна или состояние сантехники, а наличие в квартире ценных вещей. Среди таких «контрагентов» попадаются отличные психологи, поэтому нужно быть начеку.

Еще один щепетильный момент – передача денег за квартиру. История знает немало случаев, когда по наводке приличных на вид покупателей деньги у продавца просто отбирали. Кроме того, купюры могут оказаться поддельными. Самым безопасным способом взаиморасчетов считается банковская ячейка.

Читайте так же:  Защита прав потребителей при навязанной услуге

Если сделка заключается через риэлторов, продавец должен соблюдать осторожность при передаче документов и составлении доверенности. Иногда посредники всячески затягивают с возвратом бумаг, если клиент вдруг отказался заключать договор.

Поэтому эксперты по недвижимости категорически не рекомендуют передавать оригиналы технических и правоустанавливающих документов. И уж последнее, что стоит делать – это оформлять на риэлтора генеральную доверенность.

На что обратить внимание покупателю

Предупрежден – значит, вооружен, и можно постараться свести риски к минимуму. Вот несколько рекомендаций, как купить, чтоб не обманули:

  1. Избегать покупки квадратных метров по доверенности. В крайнем случае стоит настаивать на личной встрече с собственником. Если есть сомнения относительно подлинности доверенности, лучше обратиться в правоохранительные органы.
  2. Желательно изучить историю сделок с понравившейся квартирой. Нежелательно, чтобы ее часто покупали-продавали люди с одной фамилией (родственники). Такие сделки нередко признаются мнимыми или притворными. Также не лучший вариант – покупать квартиру, которая до этого неоднократно продавалась госпредприятиями или юридическими лицами.
  3. Стоит проявлять бдительность и при покупке жилья, доставшегося продавцу по наследству. Нет никакой гарантии, что через некоторое время не появятся другие претенденты на недвижимость. Даже если это произойдет по истечении отведенных законом 6 месяцев, они вполне могут оспорить сделку.
  4. Если квартира куплена с учетом средств материнского капитала, каждый ребенок имеет право на долю. При ее продаже несовершеннолетним должно быть предоставлено равноценное жилье, иначе суд отменит сделку.
  5. При приобретении жилья у пожилых людей стоит убедиться в их дееспособности. Это позволит избежать претензий со стороны родственников, которые впоследствии могут появиться со справками и медицинскими заключениями.

Перед заключением сделки жилое помещение надо проверить на наличие обременений. Если это затруднительно сделать самостоятельно, можно заказать услугу у проверенных риэлторов или обратиться к грамотному юристу. Кроме того, у покупателя есть возможность застраховать риски. В случае утраты права собственности по разным причинам страховая компания выплатит компенсацию.

Особенности налогообложения

После продажи квадратных метров продавцу придется уплатить подоходный налог в размере 13% суммы сделки. Исключением являются случаи, когда продавец никакой прибыли не получает, а также случаи владения недвижимым имуществом дольше 3 лет.

Покупатель, наоборот, получает право на тринадцатипроцентный налоговый вычет. Он производится с суммы, которая не превышает 2 000 000 рублей. Для получения вычета нужно подать в налоговую службу по месту нахождения жилья заявление, декларацию за последний год и все документы по заключенной сделке.

Покупка квартиры на вторичном рынке требует предельной внимательности от обеих сторон сделки. Чтобы не оказаться обманутым, важно проверить каждую мелочь. Если есть сомнения в собственной юридической грамотности, лучше обратиться за помощью к специалистам.

[3]

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Приобретение жилья в кредит — для многих единственный способ обзавестись крышей над головой. Но у кредитного займа большие проценты, поэтому лучше выбирать ипотеку. Для покупки квартиры в ипотеку вторички пошаговая инструкция предназначена для тех, кто сталкивается с этим первый раз.

Преимущества и недостатки ипотеки на вторичном рынке

Ипотечный заем можно взять под строительство собственного дома, покупку квартиры в новостройке или вторички. Преимущества ипотеки на вторичное жилье:

  1. Комфортная сумма ежемесячных взносов. Платеж по кредиту потянет не каждый, а ипотеку можно рассчитать таким образом, что она не отразится на качестве жизни. Дело в сниженной процентной ставке, льготных условиях для некоторых категорий граждан и большом сроке.
  2. Квартира сразу переходит в собственность. Семья может не копить нужную сумму, а сразу заехать и начать ремонт. В этом преимущество вторичного рынка — не надо ждать, пока новостройку сдадут и начнут заселять жильцов.
  3. Если возникнут проблемы с платежами банку, можно сдать помещение в аренду или перепродать его. Новостройку не получится сдавать в аренду.

Перед тем как оформляется ипотека на вторичное жилье, покупатель взвешивает не только плюсы, но и минусы. Большой недостаток ипотечного займа — это переплата банку. Клиент возвращает долг в течение 15-30 лет, при этом переплата часто составляет от 50 до 300% в зависимости от условий.

За время возврата займа вторичное жилье теряет в стоимости. Если квартира в новостройке и через 20 лет будет хорошо выглядеть, то квартира в хрущевке через такой же период не будет котироваться из-за износа коммуникаций. Большая переплата и износ вторичного жилья делают ипотеку не самым выгодным решением.

Почему банк может отказать?

Банки имеют соответствующие требования к заемщикам. Это должны быть российские граждане старше 21 года. Некоторые программы имеют верхнее ограничение возраста — 75 лет. Заемщик должен быть трудоустроен, стаж работы на текущем месте — 1 год.

[2]

Банковский специалист проверяет уровень дохода клиента. Преимуществом являются дополнительные источники дохода. Кроме официальных документов, проверяются профили в социальных сетях и кредитная история.

Во-первых, основанием для отказа может стать низкий уровень дохода, отсутствие поручителей и имущества для залога. Банку невыгодно давать заем человеку, который не может его вернуть, поэтому последовательность проверки документов начинается с этих пунктов.

Во-вторых, основанием для отказа приобретения жилья в ипотеку может стать учет в наркологическом или психиатрическом диспансере. Также кредитные специалисты обращают внимание на внешний вид клиента: если он пришел в банк в состоянии алкогольного опьянения, этот факт не в его пользу.

В-третьих, заем на вторичное жилье могут не дать, если имеются проблемы с документами на квартиру, например, она находится в залоге или является предметом судебных разбирательств.

Не все заявки на кредит одобряются, поэтому не стоит подписывать договор купли-продажи до получения ответа банка.

С чего начать приобретение вторичной недвижимости?

Первый этап покупки квартиры — поиск подходящего варианта. Нужно самостоятельно или с риелтором посмотреть квартиры и обсудить с хозяевами возможность ипотеки. Чтобы не тратить время впустую, одновременно можно подать документы в банк на рассмотрение заявки. К моменту ее одобрения покупатель найдет подходящую жилую площадь.

Читайте так же:  Как вступить в наследство без нотариуса

Во время подачи заявления на ипотечный заем нужно определиться с условиями:

  • размер первоначального взноса;
  • какие проценты и срок ипотеки;
  • дополнительные расходы на оформление страховки и договора;
  • какая будет переплата;
  • размер ежемесячных платежей.

После одобрения заявки на ипотеку можно начинать торги с продавцом. Нужно уточнить, согласен ли он на такие условия. Для продавца ипотека является гарантией честности покупателя, поэтому мало кто отказывается. После обсуждения условий заключается договор, и вносится задаток. Так как банк еще не дал деньги, задаток придется заплатить наличными.

Пошаговая инструкция покупки квартиры вторички

На покупку жилья лучше отвести 2-3 недели. Больше всего времени занимает осмотр подходящих вариантов и рассмотрение документов банком. Покупка квартиры через ипотеку Сбербанка пошаговая инструкция:

  1. Выбор подходящих условий. Если банк уже выбран, нужно определиться с ипотечной программой, для разных категорий граждан они отличаются.
  2. Оценка недвижимости. Сбербанк оценивает свои риски, поэтому требует оценочную стоимость квартиры.
  3. Сбор документов. Для одобрения кредита нужны справки с работы, чтобы доказать платежеспособность клиента.
  4. Заключение договоров с банком и продавцом жилья. Алгоритм предусматривает сначала получение ипотечного займа, а потом заключение договора купли-продажи на квартиру.
  5. Регистрация сделки в Росреестре, передача денег.

Что касается продажи квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция проще: нужно дождаться, когда покупатель получит одобрение кредита, и тогда заключать сделку. Договор покупателя с банком — гарантия того, что он заплатит всю сумму полностью.

Выбор банка и условий ипотеки

Сбербанк — крупнейший российский банк с государственным капиталом. Поэтому многие семьи предпочитают брать займы здесь. Основной критерий выбора — процентная ставка. Чаще всего она составляет 9-13%.

Срок кредитования во всех банках составляет от 15 до 30 лет. Минимальный размер первоначального взноса — 10%. Многие кредитные учреждения имеют специальные программы для молодых семей, владельцев материнского капитала, пенсионеров. При выборе нужно обращать внимание на наличие ненужных страховок и скрытых платежей.

Оценка недвижимости

Вместе с другими документами банку нужно предоставить акт оценки рыночной стоимости квартиры. Размер ипотечного кредита составляет 80-90% этой цифры, поэтому так важна независимая оценка.

Стоимость недвижимости складывается из:

  • рыночной ситуации;
  • района;
  • наличия инфраструктуры;
  • состояния дома;
  • площади помещения;
  • близости метро, магазинов, парков.

Оценщик дает прогноз по росту цены на недвижимость и перспективы сдачи ее в аренду.

Сбор документов для банка

Самые важные документы потенциального заемщика — это справка о зарплате и подтверждение дополнительных доходов. Также нужно подготовить документы на выбранную квартиру:

  • заключение эксперта (оценка);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • план квартиры из БТИ.

Рекомендуется сразу сделать нотариально заверенные согласия супругов продавца и покупателя на совершение сделки. Они понадобятся и при заключении договора купли-продажи, и для банка. Решение о предоставлении ипотеки принимается 3-7 дней.

Заключение договоров

Перед подписанием кредитного договора рекомендуется его внимательно прочитать. Нужно обратить внимание на размер штрафа за просрочку платежа, есть ли запрет на досрочное погашение, передается ли дело коллекторам в случае неуплаты. Если условия не устраивают, лучше обратиться в другой банк.

В тот же день подписывается закладная на квартиру: она становится банковским залогом. Чтобы избежать разрыва во времени, нужно сразу подписать и договор купли-продажи. Его можно составить в письменном виде или заверить у нотариуса.

После подписания договор нужно зарегистрировать в Росреестре, оплатив пошлину. Покупателю стоит заказать выписку, которая подтверждает право собственности. Деньги передаются продавцу через банковскую ячейку или лично. Обязательно при этом составить расписку в 2 экземплярах.

Лучшие предложения по ипотеке в 2019 году

Банки предлагают ипотеку на вторичное жилье. ВТБ и «Открытие» предлагают ставку 8,7% годовых, а срок до 30 лет. Первоначальный взнос — от 10%, но если взнос меньше 20%, ставка увеличивается на 0,7.

Самые выгодные предложения банки делают для семей с детьми. Например, Сбербанк предлагает ипотечный заем с господдержкой под 5% годовых. При отказе от страховки ставка вырастает на 1%. Кредитные учреждения предлагают особые условия на приобретение квартиры в некоторых жилых комплексах, но такие акции касаются Москвы и Санкт-Петербурга.

Теперь описаны все нюансы, как оформить ипотеку на вторичное жилье. Это несложно, главное, выбрать подходящие условия и подтвердить свои доходы. Важно представить банку документы на квартиру, которые подтвердят юридическую чистоту сделки.

Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.

Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца «вторички» при сделке и прочие важные моменты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Советы экспертов, как проверить чистоту жилья

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

    Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:
  • сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
  • из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
  • имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
  • служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
  • сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
  • если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
Читайте так же:  Сервисные услуги у1 в поезде ржд
  • Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
  • Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
  • Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.
  • Распространенные ошибки покупателей «вторички»

    Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:
    1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
    2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
    3. Приобретение не приватизированного жилья.
    4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
    5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

    Опасности и риски

    Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

    1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
    2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

    Как обезопасить себя?

    Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

    • документ, подтверждающий право собственности;
    • свидетельство на квартиру;
    • кадастровый паспорт;
    • свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
    • технический паспорт.

    Какие вопросы следует задавать продавцу?

    Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

    Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

    • теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
    • звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
    • электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
    • отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
    • сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
    • счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

    Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

    Распространённые схемы мошенничества и обмана

    Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

    1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
    2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
    3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
    4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
    5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
    6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
    7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
    8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.

    Видео по теме

    Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

    Заключение

    Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов. Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    [1]

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Источники


    1. Винавер М. М. Очерки об адвокатуре; Ленанд — М., 2016. — 224 c.

    2. Лебедева, С. Н. Международный коммерческий арбитраж. Комментарий законодательства / Под редакцией А.С. Комарова, С.Н. Лебедева, В.А. Мусина. — М.: Редакция журнала «Третейский суд», 2014. — 416 c.

    3. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.
    4. Широкунова, О. В. Как открыть свое дело. Создание юридического лица / О.В. Широкунова. — М.: Феникс, 2005. — 384 c.
    5. Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.
    6. Марченко, М. Н. Сравнительное правоведение / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2013. — 784 c.
    Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here