Покупка квартиры на юридическое лицо плюсы и минусы

Самое важное в статье: "Покупка квартиры на юридическое лицо плюсы и минусы" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Как купить квартиру у юридического лица: тонкости процедуры и практические советы

Покупка квартиры у юридического лица требует более ответственного подхода не только из-за нелегкой процедуры, но и в связи с тем, что фактов мошенничества среди подобных сделок куда выше, чем при заключении договоров купли-продажи жилой недвижимости между физическими лицами.

Особый порядок и другие нюансы

Особенностью сделок с недвижимостью, где продавцом выступает юрлицо, является порядок оформления документов и подтверждения законности продажи, отличный от привычного.

«Бумажные» вопросы

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Пакет документов, необходимых для покупки квартиры у юридического лица, практически неотличим от набора бумаг при сделке между физлицами:

  • паспорт покупателя;
  • паспорт доверенного лица (если организация действует через посредника);
  • учредительная документация организации-собственника или фирмы, которой имущество отдано в доверительное управление;
  • документ-основание;
  • кадастровый паспорт квартиры с техническим планом;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка из налоговой службы об отсутствии налогового бремени;
  • копия финансово-лицевого счета, если расчет между сторонами сделки производится безналичным способом.

Кардинальные различия здесь могут быть только в одном пункте – документе-основании. Как известно, эта бумага показывает государственному регистратору, каким путем квартира досталась ее прежнему владельцу. Когда им является физическое лицо, все понятно: жилье могло быть куплено, обменяно, унаследовано, получено в дар, или по решению суда после имущественного спора.

Юридическое лицо могло получить право на жилое помещение и другими способами. Если вы покупаете квартиру напрямую у застройщика (но не через договор долевого участия), то основанием будет не одна бумага, а несколько:

  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок под многоквартирным домом;
  • документы, подтверждающие завершение строительства и ввод жилья в эксплуатацию.

Если же продавец – компания, не являющаяся собственником, то основанием могут быть договор доверительного управления или договор о переуступке прав. То есть, документы, подтверждающие правомочность продавца осуществлять сделку с данным объектом недвижимого имущества.

При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку действуют те же правила, что и во время приобретения жилья у частника. То есть, вместе с базовым набором документов предоставляется экспертное заключение оценочной фирмы о стоимости недвижимости. Счетом, на который будут переведены кредитные средства, станет не счет сберкнижки или лицевой счет физического лица, а расчетный счет организации.

Остерегайтесь мошенников

Специалисты в области жилищного права не зря призывают граждан к особой внимательности при такого рода сделках. И дело тут не только в некоторых процедурных сложностях. Приобретение квартиры у юридического лица чревато дополнительными рисками для покупателя. Доля мошеннических сделок здесь куда выше, чем при взаимоотношениях между физлицами.

Наиболее распространенным и простым методом обмана покупателя является подделка одобрения организацией. Разрешение на сделку может иметь несколько форм:

  • протокол собрания учредителей или совета директоров;
  • выписка из вышеназванного протокола;
  • письменное согласие в произвольной форме, подписанное всеми учредителями организации.

В российской судебной практике примеров фальсификации этих документов десятки тысяч. Директор или другой уполномоченный сотрудник фирмы ради экономии времени или в целях личного обогащения подделывает подписи и печати на документе. А потом несчастному покупателю приходит повестка в суд: кто-то из учредителей юрлица решил оспорить сделку, так как не давал на нее «добро». Суд удовлетворяет требования истца, признает сделку незаконной. По идее, вам должны вернуть деньги. Но их получатель – тот самый представитель юрлица – уже уволился, и найти его не представляется возможным.

А бывает, что мошенники просто подделывают документы организации, к которой они не имеют никакого отношения. Проверить это покупатель не может и, поддавшись обаянию и убедительности «законных представителей собственника» заключает фиктивную по сути сделку. Продавцы растворяются «в ночи», а человек остается у разбитого корыта.

Как обезопаситься покупателю

Но не поддавайтесь панике. Проверить чистоту будущей сделки и не совершить глупых ошибок можно. Для этого нужно следовать правилам:

  • если есть возможность присутствовать на собрании учредителей организации-собственника квартиры, обязательно ей воспользуйтесь. Это гарантирует вам законность будущей сделки;
  • если на совет директоров не пускают, то внимательно изучите учредительную документацию фирмы и их устав. Там вы найдете информацию о процедуре принятия решения коллегиальным исполнительным органом. Сверив с этой процедурой предоставленное вам согласие на сделку, вы сможете найти нарушения, если таковые имеются;
  • по возможности проконсультируйтесь с экспертом по договорным отношениям или риелтором, покажите ему весь пакет документов по сделке. Он поможет найти нестыковки, вызывающие сомнения;
  • кроме учредительной документации, внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: как на сам объект (дом или отдельные квартиры), так и на землю под ним. Убедитесь, что организация действительно является собственником (или доверенным управленцем), а не взяла имущество в аренду.

Еще одним методом обнаружить подводные камни при покупке квартиры у юридического лица является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эту бумагу вы можете заказать в Росреестре (регистрационной палате) самостоятельно, заплатив госпошлину от 150 до 200 рублей (в зависимости от формы – электронной или бумажной).

Выписка из ЕГРП кроме прочих сведений содержит в себе историю операций, проводимых с объектом недвижимости. То есть, в ней вы увидите, какие сделки были проведены с покупаемой квартирой, находилась ли она под залогом, арестом или иным обременением, отчуждалась ли в чью-то пользу по решению суда. Частые операции (к примеру, смена собственника несколько раз в течение года) с жилым помещением должны вызвать у вас подозрения. Обязательно в этом случае нужно помнить о сроках исковой давности по жилищным сделкам. Период обращения в суд составляет три года. Это означает, что если последний раз какие-либо операции с недвижимостью производились более трех лет назад, то предыдущие владельцы при всем своем желании не смогут оспорить ваши права на приобретаемую квартиру.

Читайте так же:  Как оформить наследство после смерти мужа

Дополнительно можно подстраховаться, заказав выписку из домовой книги буквально за пару дней до оформления сделки в Росреестре. Таким образом, вы сможете увидеть не прописан ли кто-то в квартире непосредственно перед ее продажей (если иное, конечно, не упомянуто в договоре купли-продажи). Если вдруг всплывет, что правом пользования жилым помещением обладает несовершеннолетний, требуйте от продавца разрешения органа опеки на отчуждение недвижимости, в которой прописан ребенок.

Никогда не будет лишним тщательно изучить доверенность, если собственник квартиры действует через поверенного. Доверенности бывают разных видов – генеральная, специальная или разовая. Различаются и полномочия, которыми они предоставляют доверенному лицу. Генеральная доверенность, к примеру, дает возможности совершать любые действия с имуществом доверителя в течение долгого срока. Разовая доверенность – дает полномочия только на одну сделку. Специальная используется, как правило, для представления интересов в суде. Обратить внимание стоит на то, какие виды сделок уполномочен совершать поверенный, имеет ли он право на получение денег, право подписи и т.д. Если полномочия, указанные в доверенности, отличаются от тех, которые необходимы для продажи квартиры, лучше отказаться от покупки.

Есть нюансы, связанные с договорами уступки прав требования. Нередко инвестиционные компании скупают отдельные квартиры в новостройках или даже целые многоквартирные дома. И переуступают эти объекты третьим лицам для получения прибыли. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, проверьте, чтобы в договоре уступки была ссылка на первоначальный договор-основание, по которому квартира перешла к ее прежнему владельцу. Также помните: договор уступки должен быть заверен у нотариуса.

Подводя итоги, можно отметить, что сделки по приобретению жилья у юридических лиц сложны не столько из-за процедурных трудностей, сколько из-за необходимости быть крайне внимательным. Само собой, покупатель должен обладать минимальным набором знаний относительно таких сделок. Если же вы не уверены, что можете верно оценить договор купли-продажи с организацией, разобраться в ее уставной и учредительной документации, лучше обратиться к специалисту.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.

Может ли ООО купить квартиру

Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:

  • квартира приобретается у физ. лица;
  • квартира покупается у юр. лица.

Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:

  • для использования в коммерческой деятельности – имущество покупается для нужд компании и выступает основным средством, в отношении которого ведется соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционной деятельности – например, для последующей перепродажи и получения прибыли; в этом случае помещение не будет считаться основным средством.

Особенности покупки

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

[1]

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

  • Копия устава.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
  • Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
  • Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.
Читайте так же:  Особенности составления жалобы на работодателя в налоговую

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

  • Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
  • Выписку из реестра об отсутствии обременений.
  • Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
  • Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
  • Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
  • Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
  • Доверенность на представление интересов.

Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено с рядом особенностей и порой такая сделка является высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

Содержание статьи подробное:

Покупка квартиры у юридического лица

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Документы при покупке квартиры у юридического лица

  • Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
  • Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной , если:

  • юридическое лицо уже закрыто
  • у подписавшего договор представителя или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены
  • юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае разногласий учредителей этого юридического лица

  • Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Покупка квартиры у юридического лица. Как снять риски ?

  • Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
  • Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
  • Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
  • Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
  • Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.
Читайте так же:  Необходимые документы для развода через загс

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

  • действующую Доверенность от нотариуса,
  • копии уставных документов
  • решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
  • и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.

Покупка квартиры у юридического лица. Процедура сделки

  • Подписание Договора купли-продажи
  • Подписание Акта приема-передачи
  • Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
  • Оплата государственной пошлины.
  • Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.

Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Видео (кликните для воспроизведения).

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

На вопросы односложно отвечаю в комментариях.

Развернутую консультацию по алгоритму сделки и регистрации права можно оплатить здесь.

Подробные разъяснения по составлению договоров/соглашений с проверкой и коррекцией этого документа можно оплатить здесь.

Как лучше, выгоднее по налогам: оформить помещение на организацию или на физическое лицо?

Собираемся приобрести нежилое помещение, офис для организации. Как лучше, выгоднее по налогам: оформить помещение на организацию или на физическое лицо, которое будет сдавать в аренду это помещение организации? На какую организацию лучше оформить, на ту которая применяет ОСНО или которая на УСН «доходы минус расходы»?

Ответы юристов ( 5 )

Если Вы оформите помещение в собственность организации, то юридическое лицо будет платить налог на имущество организации.

Если в собственность физлица, то ему необходимо будет открыть ИП и выбрать систему налогообложения УСН (или 6 % с доходов или 15 % с доходов, уменьшенных на расходы по содержанию помещения)

Также согласно п.22 ст. 333.33 НК РФ госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество: для физлица- составляет 2 000 руб., для юридического лица- 22 000 руб. Т.е. для физлица госпошлина гораздо меньше и выгоднее.

[2]

  • 10,0 рейтинг
  • 9114 отзывов эксперт

Как лучше, выгоднее по налогам: оформить помещение на организацию или на физическое лицо, которое будет сдавать в аренду это помещение организации?
Александра Николаевна

Александра Николаевна, здравствуйте. Все зависит от долгосрочных целей. Если Вы хотите защитить приобретаемый объект от каких-то вероятных негативных последствий, в которые иногда попадает организация, то логично было бы оформить на физлицо, которое занимается только сдачей в аренду. Данное лицо можно перейти на УСН и соответственно, уплачивать налог в размере 6% от дохода, не внося налог на имущество.

Здравствуйте, Александра Николаевна.

Думаю начать лучше с того, кто будет платить за приобретение этого помещения? Если деньги будут физ. лица — считю однозначно надо оформлять на физ. лицо. При этом, выгодно будет оформить ИП на УСН 6% с тем чтобы минимизировать налогообложение. Кстати таким образом физ. лицо сможет легально получать прибыль от ООО, а ООО сможет нести расходы, которые уменьшат его налоговую базу. Кроме того, при ликвидации ООО не возникнет проблемы как это помещение выводить. В итоге плюсов оформления помещения на физ. лицо считаю гораздо больше.

Если физлицо при этом пенсионер/инвалид — тогда (в зависимости от региона и местного законодательства) возможно не придется даже платить налог на имущество. А само помещение организации можно передать по договору безвозмездного пользования, т.е. и аренду платить не надо, и физлицу о доходах отчитываться, как по мне.

Как лучше, выгоднее по налогам: оформить помещение на организацию или на физическое лицо, которое будет сдавать в аренду это помещение организации?
Александра Николаевна

Для физических лиц расчет налога на имущество осуществляется в соответствии решением от 30 ноября 2015 г. N 7/6 Московской области совет депутатов городского округа Подольск.
ОБ УСТАНОВЛЕНИИ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ГОРОДСКОЙ ОКРУГ ПОДОЛЬСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ»

1. Установить на территории муниципального образования «Городской округ Подольск Московской области» налог на имущество физических лиц и ввести его в действие с 1 января 2016 года.
В соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации настоящим решением определяются ставки налога на имущество физических лиц.
2. Установить налоговые ставки в следующих размерах от кадастровой стоимости:
2.4. Прочих объектов налогообложения — 0,5 процента.

Для юридических лиц расчет налога на имущество осуществляется в соответствии Законом Московской области от 21.11.2003 N 150/2003-ОЗ (ред. от 28.11.2016) «О налоге на имущество организаций в Московской области»

Статья 1. Налоговые ставки
Налоговая ставка устанавливается в размере 2,2 процента, если иное не установлено настоящей статьей.
Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, устанавливается в размере: в 2014 году — 1,0 процента, в 2015 году — 1,5 процента, в 2016 году — 1,5 процента, в 2017 году — 1,5 процента, в 2018 году и последующие годы — 2 процента.
Статья 1.1. Особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества
Налоговая база как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, определяется в отношении следующих видов недвижимого имущества:
1) торговых центров (комплексов) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещений в них, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации;

Таким образом, размер налоговой ставки, в Вашем регионе, на приобретаемое имущество в последующем будет меньше если имущество будет на физическое а не на юридическое.

Читайте так же:  Порядок начисления и уплаты страховых взносов с зарплаты – ставки в процентах, расчет, пример, сроки

Подробная инструкция по покупке квартиры у юрилица, оформлению сделки, возможным трудностям и особенностям.

Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

[3]

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического лица – признание сделки с недвижимостью крупной. Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

  • «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
  • связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
  • предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

  • «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
  • 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

  • Оформление сделки будет более трудоемким.
  • Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

  • Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
  • Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
  • Оформление и подписание соглашения.
  • Передачу финансовых средств.
  • Регистрацию права собственности.

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

  • Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
  • Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Читайте так же:  Непрерывный стаж как считается, сколько дней и когда

Особенности подобной покупки:

  • Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
  • Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
  • Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

  • Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
  • Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
  • Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

  • Личный паспорт.
  • Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
  • Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
  • Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
  • Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
  • Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
  • Доверенность, подписанная руководителем организации.
  • Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

  • Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
  • Безналичным переводом на расчетный счет организации.
  • При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

  • Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
  • Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
  • Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

  • Признание юрлица банкротом на момент сделки.
  • Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

  • Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
  • Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
  • Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
  • Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

  • Открытие аккредитива (заключение договора платное).
  • Комиссию за банковский перевод.
  • Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

  • Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
  • Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
  • Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
  • Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

○ Советы юриста:

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?

Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.

Видео (кликните для воспроизведения).

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источники


  1. Будяну В. А., Мытарев С. А., Сумская Е. Г. Правоведение за 24 часа; Феникс — Москва, 2009. — 288 c.

  2. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.

  3. Бадинтер, Робер Смертная казнь. Отмена смертной казни; М.: Nota Bene, 2012. — 416 c.
  4. Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.
  5. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.
  6. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.
Покупка квартиры на юридическое лицо плюсы и минусы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here