Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Самое важное в статье: "Покупка квартиры с обременением по ипотеке" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

Риск Описание
Двойное обременение На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять. Штрафы и пени Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк. Снятие обременения Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

[3]

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Далеко не каждая семья может приобрести жилье за счет собственных средств, ведь накопить на квартиру будет довольно-таки проблематично и долго, намного проще и быстрее оформить ипотечный займ. Процедура оформления кредита довольно простая, но вместе с тем приобретаемое жилье хоть и становится собственностью покупателя, но, тем не менее, имеет множество ограничений на регистрационные действия, наложенные третьей стороной договора, то есть банком. Нельзя исключать тот случай, что на протяжении выплаты ипотечного кредита, а она может достигать 30 лет, возникнет необходимость продать или обменять жилье. Отсюда вытекает такой вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой и можно ли это сделать.

Что такое обременение

В первую очередь нужно рассмотреть, что на самом деле значит обременение. После регистрации договора продажи жилья, на покупку которой банк выделил средства, кредитор имеет право наложить обременение на жилье. Ведь по закону ипотечное кредитование можно оформить только с предоставлением залога, который, в свою очередь, выполняет роль гаранта полного возврата заемных средств с процентами.

Обременение недвижимого имущества при ипотечном кредитовании – это уменьшение Свободы действий собственника по отношению к своему имуществу, связанная с изменением его состояния.

Стоит немного пояснить, что в данном случае обременение не позволяет продать квартиру, или передать ее в собственность по договору дарения, до того момента пока вы полностью не рассчитайтесь с банком. Хотя это еще не говорит о том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке полностью исключена, на самом деле если вы приняли решение продать жилье, то есть несколько вариантов как это можно сделать.

Варианты продажи квартиры с обременением

Сначала рассмотрим два наиболее простых варианта продажи квартиры с обременением. Первый самый разумный вариант, это полное досрочное погашение ипотечного кредита. Вариант доступен только для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, то есть купить жилье большее по площади, соответственно, с доплатой.

Читайте так же:  Льготы на школьный и детский билет на поезд

Схема здесь довольно простая, вы подаете заявление в банк о досрочном погашении ипотеки за 30 дней до предполагаемой даты внесения средств на кредитный счет. Сотрудники банка производит расчеты, и называют конечную сумму к оплате. В назначенный срок вы вносите средства в счет погашения ипотечного кредита, затем, спустя еще месяц вы берете все документы для Росреестра, чтобы снять обременение с жилья. После всех проведенных процедур вы снимается обременение, и становитесь полноправным собственником жилого помещения, с которым может совершать любые сделки, в том числе и продажу.

Стоит отметить, что этим вариантом пользуются далеко не все, ведь не каждый может единовременно найти крупную сумму для досрочного погашения займа, и здесь можно воспользоваться другой схемой. Вы выставляете на продажу квартиру по конкурентоспособной цене и ищете покупателя, который готов заблаговременно внести 100% предоплату за жилье.

Рассмотрим схему более детально. В первую очередь, вам нужно разумно оценить жилье, ведь нужно понимать, что желающих совершить такую сделку будет довольно-таки мало. Потому что, если даже найдется потенциальный покупатель, ему придется заплатить вам 100% от стоимости объекта, или хотя бы ту часть, которую будет достаточно для досрочного погашения ипотечного кредита, то регистрация договора купли-продажи пройдет не ранее, чем через 2—3 месяца. Вам сначала нужно будет обратиться в банк и написать заявление на досрочное погашение ипотечного кредита за 30 дней до предполагаемой даты платежа, затем спустя еще месяц снять обременение с квартиры и только после этого зарегистрировать договор купли-продажи в Регистрационной палате.

В данном варианте слишком велики риски покупателя, у него не остается практически никаких гарантий, что жилье реально перейдет к нему в собственность. Поэтому, если вы хотите воспользоваться такой схемой, то нужно составить с покупателем предварительный договор купли-продажи у нотариуса, это дает гарантию в первую очередь покупателю, что он не лишится собственных средств. А в случае нарушения продавцом условий предварительного договора покупатель имеет право обратиться в суд, несомненно, его решение будет вынесено в пользу пострадавшей стороны. Но все же это будет нецелесообразно постольку, поскольку дела в суде рассматриваются довольно долго, а взыскание долга может затянуться на несколько лет.

Совет покупателю, если вы приняли решение приобрести жилье, то обязательно закажите в Регистрационной палате выписку из Единого государственного реестра прав, в которой обязательно будет указано, наложено обременение или нет, это поможет вам оградить себя от мошенничества, ведь продажа квартиры с обременением без согласия кредитора – это незаконно.

Банк как третья сторона договора

Для начала обратимся к условиям выдачи ипотечного займа. В договоре обычно каждый банк прописывает условия продажи приобретаемого объекта до полной выплаты ипотеки. Некоторые кредитно-финансовые организации могут дать разрешение на сделку только после частичной выплаты ипотечного займа, например, 50%. А если учитывать, что схема распределения ежемесячных платежей аннуитетная, то заплатить половину стоимости основного долга можно только ближе к окончанию срока действия кредитного договора.

Если вы хотите продать жилье, на которое наложено обременение банком, то вам, в первую очередь, нужно обратиться в банк и уведомить его о своем намерении. Далее, вы самостоятельно ищите покупателя на объект. Только желательно его предупредить о том, что квартира находится на текущий момент в ипотеке, но сделка, где третьей стороной выступает банк, не несет никаких рисков для покупателя.

Как будет выглядеть продажа в данном варианте? Продавец и покупатель подписывают составленный у нотариуса предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой. Покупатель вносит оплату за жилье полностью в банковские ячейки, в одну сумму, которая необходима для погашения кредитных обязательств продавца, в другую оставшуюся сумму. Банк, в свою очередь, снимает ограничения на регистрационные действия и обе стороны, то есть продавец и покупатель могут зарегистрировать свой договор купли-продажи в Росреестре. После получения свидетельства продавец может забрать остаток средств из банковской ячейки.

Продажа долга третьему лицу

Если причина продажи залогового имущества в невозможности оплачивать жилищный займ, то банк идет навстречу заемщикам и готов оказать им помощь, в поиске клиента, который будет готов купить квартиру в ипотеку с обременением, соответственно вместе с долгом по кредиту. Как будет выглядеть процесс в данном варианте, банк дает время должнику самостоятельно продать жилье с обременением, если желающие купить его найдется, то кредитно-финансовая организация подписывает кредитный договор с новым кредитополучателем, а он, в свою очередь, принимают чужие долговые обязательства на себя. Должник по факту передает свой долг новому заемщику по договору продажи долговых обязательств.

Здесь есть один нюанс, если за период формирования просроченной задолженности банк начислил какие-либо санкции в виде штрафов и пени, то оплачивать их обязан непосредственно должник, они по договору продажи долговых обязательств не передаются, только основной долг.

Кстати, провести данную сделку можно только в том случае, если покупатель оформляет ипотечный кредит на покупку жилья с обременением в одном и том же банке что и продавец, в противном случае кредитор может отказать в продаже жилья. Если рассматривать ситуацию со стороны покупателя то такие сделки могут быть для него довольно-таки выгодными, ведь стоимость такого жилья может быть на 20—25% ниже рыночной. Кроме того, сделка полностью прозрачной, и не имеет никаких рисков, постольку, поскольку гарантом здесь выступает кредитно-финансовая организация, которая осуществляет свою деятельность строго в рамках российского законодательства.

Нюансы сделки

С позиции продавца и покупателя продажа залогового имущества является полностью безопасной и даже выгодной сделкой. Покупатель имеет возможность приобрести жилье по более низкой стоимости, а продавец за короткий срок избавиться от такого тяжелого финансового бремени, как ипотечный кредит. Хочется только дать несколько советов продавцам и покупателям:

  1. Все действия нужно согласовывать непосредственно с третьей стороной договора, то есть банком.
  2. Передача денежных средств должна осуществляться только с расписками, заверенными нотариусом.
  3. Договор купли-продажи жилья, на котором имеется обременение, должен быть составлен квалифицированным специалистом, ведь в нем должны быть прописаны все условия передачи объекта, долговых обязательств, снятие обременения и прочих нюансов.
  4. Расчеты между продавцом и покупателем лучше всего осуществлять через банк.

Обратите внимание, что в любом варианте продажа квартиры, обремененной ипотечным займом, долговые обязательства перед кредитором должны быть полностью погашены заемщиком, если говорить простыми словами, то при совершении сделки купли-продажи с залоговым имуществом ипотечный кредит должен быть полностью погашен досрочно.

Как видно, достаточно сложной процедурой будет покупка квартиры с обременением по ипотеке. Риски покупателя и продавца полностью отсутствуют только в том варианте, если проводить весь процесс под чутким контролем банка, он не просто является заинтересованной стороной договора, но и действует четко в соответствии с законодательством нашей страны.

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке часто выглядит привлекательно с точки зрения стоимости. Продавцы понимают, что ограничение в виде банковского залога – проблема, которую мало кто захочет решать – человек легко может найти необремененный объект. Поэтому, собственники существенно снижают цену такого жилья. Однако, в 2019 году, есть несколько подводных камней. Что обязательно нужно учесть при покупке квартиры, обремененной ипотекой? В чем риски подобной сделки?

Читайте так же:  Порядок и периодичность проведения обучение по охране труда при работе на высоте – 3 группы безопасн

Суть обременения и особенности сделки

Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.

Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.

Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

  • арест. Накладывается судом или приставами, обычно за долги или на спорный объект;
  • рента;
  • долгосрочная аренда. В Росреестре регистрируются договоры, заключенные на срок более 1 года.
  • сервитут. Это право пользования объектом, возникающее у третьих лиц;
  • ипотека – распространенный вид обременения. Вообще, это залог объекта недвижимости. Просто мы привыкли, что в подобных сделках обязательно участвует банк, и даже забыли, что договор об ипотеке могут подписать и два обычных человека. Смысл в том, что залогодатель (владелец) без согласия залогополучателя не вправе распоряжаться предметом залога. Пока основные обязательства не будут выполнены, а обременение не будет снято.

Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.

К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.

При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Существует два варианта развития событий:

  • либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
  • либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.

В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.

Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

  • человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
  • кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
  • покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.

Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».

Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий

Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2019 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:

  • запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
  • тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
  • выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
  • решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
  • готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
  • получаем согласие банка;
  • готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.

При должном уровне внимательности и расчетов можно заключить очень выгодную сделку. Однако, при любых сомнениях надо обратиться за юридической помощью.

Купить квартиру с обременением по ипотеке: насколько это хорошая идея?

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/2017-11-21_181553-640×382.jpg?fit=300%2C179″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/2017-11-21_181553-640×382.jpg?fit=640%2C382″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Каждому нужна собственная квартира. До определенного периода жить с родителями не только приятно, но и выгодно, однако с достижением самостоятельности продолжать оставаться под одной крышей просто опасно. Квартира нужна не только молодой семье, но и одиноким гражданам, которые хотят строить свою жизнь самостоятельно, а не по указке родителей, которые никак не хотят понимать, что ребенок вырос. Купить квартиру с обременением по ипотеке – решение, которое «вдруг» не принимается. Конечно, всем хочется купить квартиру в новостройке, но тому препятствует несколько факторов:

  • Квартиру в новостройке выгодно купить только на этапе строительства. На финальном этапе цены становятся по-настоящему заоблачными, и уж точно не соответствуют рекламе, которая будто призывает нас отправиться в какой-то другой мир, где квартиру в хорошем районе и метро в пешей доступности можно купить за 2 миллиона.
  • Существуют и другие проблемы, которые не позволяют приобрести квартиру в новостройке, помимо высокой стоимости. Общий уровень зарплаты в нашей стране достаточно низкий, несмотря на странные цифры, которые озвучивают политики. Мы лично не знакомы с теми, у кого именно средняя заработная плата в Петербурге превышает 70 тысяч, зато знаем многих людей с зарплатой в районе 30-40 тысяч рублей, и это основная прослойка, нуждающаяся в квартире.
  • Однако и уровень зарплаты – проблема далеко не единственная. Сейчас никто не уверен в своем завтрашнем дне. С работы могут уволить хоть завтра, причем так, что ты никому и ничего не докажешь. Поэтому о накоплениях говорить не приходится. Многие предпочитают тратить деньги, пока они есть.

Почему же многих интересует именно покупка квартиры, обремененной ипотекой, а не оформление ипотеки на новое жилье? Казалось бы, куда проще обратиться в банк и предоставить соответствующие документы, а не искать продавцов самостоятельно. Однако все далеко не так просто, как кажется. Продажа квартиры с обременением по ипотеке, чаще всего, осуществляется в случае, когда ее «владелец» переезжает или больше не может за нее платить. О чем это говорит? О том, что вам может достаться прекрасная квартира, а банк будет более благосклонен к вам, так как деньги буквально уплывают у него из-под носа.

В нашей статье мы рассмотрим, что такое покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски также не оставив без внимания. Остановимся и на том, что такое двойное обременение на квартиру по ипотеке и что с этим делать. Начнем с самого простого и интересного.

Читайте так же:  Как правильно составить исковое заявление на алименты в данном случае

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски для покупателя и продавца.

Видео (кликните для воспроизведения).

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/dom1.jpg?fit=300%2C181″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/dom1.jpg?fit=640%2C387″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Если вас интересует покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски для продавца и покупателя будут довольно очевидными. Впрочем, сейчас есть риск в любом деле, вне зависимости от покупки или продажи, а также от того, чего вы собираетесь коснуться. Нет никаких причин доверять друг другу, и в этом кроется самый большой риск любых взаимоотношений между людьми. Вы не можете знать, собирается ли продавец вас обмануть, и не уверены, что понимаете, как проверить честность его намерений.

Покупка квартиры, обремененной ипотекой, привлекает потенциального покупателя, в основном, из-за своей низкой стоимости. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

Так, продажа квартиры с обременением по ипотеке может привести к следующим проблемам:

Итак, как мы видим, рисков достаточно много, причем для покупателя их намного больше, чем для продавца. Однако при правильном подходе к выбору и оплате недвижимости вы будете ограждены от наступления таких рисков. Проверяйте недвижимость посредством запроса в Росреестр, не стесняйтесь обращаться за помощью в агентство недвижимости и связываться с банком. В этом случае риски обойдут вас стороной, и вы сможете подобрать оптимальное жилье по привлекательной стоимости.

Какими способами можно купить квартиру с обременением по ипотеке?

» data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/k1kz4ke15wdhf_16svt6a.jpg?fit=300%2C207″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/k1kz4ke15wdhf_16svt6a.jpg?fit=640%2C441″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Для того, чтобы купить квартиру с обременением по ипотеке, за нее надо заплатить. Поэтому настало время рассмотреть, какими способами вы можете расплатиться с продавцом, и на каком способе лучше остановиться.

Наличные.

Одним из способов, которым осуществляется покупка квартиры, обремененной ипотекой, является приобретение за наличный расчет при оплате непосредственно в банк. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны банка-кредитора. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Как осуществляется покупка квартиры с таким способом расчета:

  • Арендуются две банковские ячейки, при этом обе находятся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  • После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  • Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Прямое и повторное кредитование.

Еще одним способом расплатиться за новую квартиру является процедура прямого и повторного кредитования в одном и том же банке. Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у банка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в банк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке.

Еще одним интересным способом является оформление ипотеки в другом банке. Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  • Найти деньги самостоятельно.
  • Занять деньги в долг. Рекомендуем этот сервис.
  • Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/obremeneniye-kvartiri.jpg?fit=300%2C200″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/obremeneniye-kvartiri.jpg?fit=600%2C400″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Если вас заинтересовала продажа квартиры с обременением по ипотеке, но вы до конца не понимаете, как лучше всего приобрести такое жилье, следуйте нашим простым советам:

Купить квартиру с обременением по ипотеке – хорошее решение?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/49-0-1024×782-e1523892521586.jpg?fit=300%2C172″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/49-0-1024×782-e1523892521586.jpg?fit=640%2C366″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Многие задаются вопросом, стоит ли вообще покупать квартиру с обременением, когда есть огромное количество предложений от банков и способов оформления ипотеки и других видов кредита. Единого ответа на такой вопрос нет. Здесь все индивидуально. Кто-то хочет оформить все самостоятельно, а кто-то не хочет тратить дополнительное время на поиск банка, оформление документов, подбор недвижимости и прочие «прелести» ипотечного кредитования. Куда как проще найти продавца, у которого уже оформлена и даже частично выплачена ипотека.

Собственно, именно по этой причине покупка квартиры с обременением по ипотеке столь привлекательна для многих. Хорошую квартиру с уже сделанным ремонтом и пригодную к счастливой и уютной жизни можно купить по куда более низкой цене, чем предполагалось, так как часть ее стоимости уже выплачена, и вам не придется покрывать полную стоимость.

В таких условиях небольшие риски вполне оправданы. Кроме того, присутствие грамотных специалистов позволит вам избежать их и оформить договор купли-продажи по всем правилам на максимально выгодных для вас условиях.

В нашей статье мы постарались подробно рассмотреть, как проходит покупка квартиры с обременением по ипотеке, какие есть риски для покупателя и продавца, и как избежать серьезных неприятностей. Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями, ну а мы будем и дальше рассказывать вам о том, как решить сложные и интересные ипотечные вопросы легко и просто!

Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Если вы присмотрели квартиру, которая находится под обременением банка – задумайтесь, нужны ли вам такие риски. А мы расскажем, как проходит процедура покупки такого жилья.

[1]

Жилье «с историей» может таить в себе немало опасностей — например, обременение, которое чаще всего встречается в случае с ипотекой. Покупка квартиры с обременением — это рискованное мероприятие, но при крайней необходимости и грамотном подходе, можно сделать эту процедуру безопаснее.

Читайте так же:  График выходных дней

Риски покупки квартиры с обременением:

Покупка квартиры с обременением, как правило проводится на более выгодных условиях – владельцы жилья предлагают очень привлекательные цены, которые могут быть на 10-15% ниже, чем в среднем на рынке. Благодаря этому удается найти покупателя при высоких рисках.

Одна из самых часто встречаемых проблем при таких сделках — признание договора купли-продажи недействительным. Если клиент банка попытался сбыть жилье, не уведомив об этом коммерческую организацию, то компания имеет вполне легальное право остановить процесс и аннулировать сделку.

Покупка квартиры у банка

Наиболее безопасной сделкой можно считать приобретение квартиры с ограничениями по ипотеке непосредственно в банке. Но, как правило, на аукцион попадают объекты злостных неплательщиков и цены на них выше из-за набежавших процентов.

Есть также другая процедура — погашение долга покупателем. Совершается она с участием банка. Риски в таких случаях очень низкие, но далеко не все коммерческие организации предлагают такие варианты.

Еще одной схемой является перевод долга на новое лицо. Такие программы есть у ряда банков, например, у ВТБ24, в «Райффайзенбанке». В этом случае предлагаются особые выгодные кредитные условия для закрытия чужого долга. Но это действует только в случае с теми жилплощадями, которые выставлены на аукцион.

Покупка квартир с обременением по ипотеке у владельца

Риски покупки квартир с обременением в этом случае намного выше, так как схемы зачастую не очень легальные. Одним из распространенных вариантов является сделка на доверии — покупатель передает деньги, владелец жилплощади гасит свою задолженность и снимает обременение. Но далеко не всегда это возможно — некоторые банки устанавливают длительные сроки, в течение которых будет сняты все ограничения — они могут достигать нескольких месяцев, что не позволит быстро продать недвижимость.

Как уменьшить риски

Если вы все-таки решились на приобретение недвижимости с ограничением у частного лица, то юристы рекомендуют в этих случаях составлять предварительный договор с очень серьезными последствиями в случае нарушения требований.

Как купить квартиру с обременением ипотекой

Приобретение жилья для каждого из нас является самой ответственной сделкой. Ведь в основном граждане нашей страны либо годами копят на самую крупную покупку в жизни, либо берут кредиты и ипотеку, поэтому к данному вопросу стоит подойти с максимальной серьезностью. Если внимательно изучить рынок жилья, то большинство продаваемых квартир могут быть обременены ипотекой, а, значит, прежде, чем совершать какие-либо сделки с недвижимостью нужно максимально точно ответить на вопрос, как купить квартиру с обременением ипотекой и при этом не потерять собственные или заемные деньги.

Что значит обременение по ипотеке

На самом деле ипотека – это не просто жилищный кредит, а приобретение жилья за счет банковских средств с последующим договором залога, соответственно, приобретаемый объект недвижимости остается, по сути, в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита. Отсюда следует, что обременение по ипотеке – это непосредственно залог имущества.

Обременение может быть снято только при том условии, что заемщик полностью исполнил свои обязательства перед банком и полностью выплатил ипотечный кредит. Только после этого заемщик становится полноправным владельцем недвижимости и может распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе продать или передать по договору дарения.

Кроме обременения ипотеки, существуют и другие ограничения, а именно:

  • рента;
  • арест имущества;
  • наличие зарегистрированных лиц;

То есть, как видно, существует множество обстоятельств, которые могут повлечь за собой в будущем неприятные последствия. Например, продажа квартиры по закону невозможна в том случае, если там прописано в лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы. Для того, чтобы реализовать жилье нужно нотариальное разрешение от всех собственников, а получить его не всегда представляется возможным.

Аналогичная проблема у покупателей возникнет, если жилье арестовано, например, по суду. То есть, по сути, любые сделки с ним будут запрещены. Приведем простой пример, жилье было куплено в ипотеку, но заемщик не исполнил свои обязательства в соответствии с договором, банк подал на него в суд выиграл дело и готовиться к реализации имущества с целью возмещения собственных убытков. Но заемщик не исполнил законные требования суда и решил самостоятельно реализовать жилье по рыночной стоимости, ведь в банк продает обычно его на 20–25% дешевле. В данном случае сделка может быть признана недействительной, а покупатель, в свою очередь, потеряет собственные средства.

Обратите внимание, в соответствии с действующим законодательством продавать квартиру в домах, признанных аварийными или готовящимся под снос с последующим разделением, запрещено.

Как узнать есть ли на квартире обременение

Если вдруг вы решили приобрести жилье, то не стоит на слово доверять продавцу, ведь вы доподлинно не можете узнать, какие именно цели он преследует. Никогда нельзя полагаться исключительно на слова, нужно минимизировать свои риски, а сделать это можно следующим образом:

  1. Несмотря на то что работа риэлторов, особенно хороших, стоит достаточно дорого, не стоит на них экономить. Ведь они являются профессиональными игроками рынка жилья и знают многие тонкости и нюансы сделок, связанных с покупкой и продажей недвижимости.
  2. Закажите выписку из Единого государственного реестра прав, для этого вы можете самостоятельно обратиться в госучреждение, заплатить пошлину в размере 200 рублей и убедиться в том, что на данном объекте недвижимости обременение не зарегистрировано.
  3. Попросите у продавца предоставить вам квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, ведь иногда покупатели приобретают квартиру с долгами, сами о том не зная, конечно, уплачивать их потом никто не может обязать по закону, но все же неприятности в связи с этим обязательно возникнут.
  4. Попросите продавца предоставить вам справку о составе семьи, где будут указаны количество прописанных жильцов, особенное внимание обратите на наличие несовершеннолетних детей, а также убедитесь в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие все зарегистрированные лица, чтобы на момент подписания договора ни у кого не было каких-либо споров.

Кроме всего прочего, ваша задача — убедиться, что жилье не находится в аварийном доме и степень износа не превышает 70%, для этого вы можете заказать кадастровый паспорт, а также обратиться в жилищную комиссию и затребовать необходимые документы.

Читайте так же:  Бурение на земельных участках для садоводства и огородничества водных скважин

Но все же не стоит особое внимание обратить на обременение по ипотеке, ведь в данном случае покупатель в прямом смысле может лишиться своих денежных средств. Кстати, если вы покупаете квартиру по ипотеке, то не несете практически никаких рисков, ведь с каждой сделкой работают не просто сотрудники банков, а грамотные юристы, которые проверяют все возможные риски в первую очередь для себя. А покупатель, в свою очередь, получает некоторую гарантию, а вот если вы приобретаете жилье за счет собственных средств, то вам придется заботиться о безопасности сделки самостоятельно. Покупка квартиры с обременением банка в принципе возможна, но для этого стоит быть предельно внимательным.

Как правильно приобрести квартиру с обременением

В данном случае у вас может быть не один вариант, а сразу несколько. Причем ваши действия будут во многом зависеть от сложившихся обстоятельств, поэтому рассмотрим три варианта: как приобрести жилье, обремененное ипотечным кредитам.

Приобретение жилья при участии банка

Такая схема возможна в таком случае, когда заемщик по ряду жизненных обстоятельств не в состоянии оплачивать ипотечный кредит и напрямую самостоятельно обращается к банку, для того, чтобы урегулировать конфликт и избежать неприятных последствий. В данном варианте банк дает официальное разрешение заемщику на реализацию имущества, при этом он участвует в сделке купли-продажи в качестве третьей стороны.

На практике схема выглядит так: заемщик ищет покупателя на свой объект недвижимости и предупреждает его о наличии ипотечного кредита, если продавец и покупатель готовы на сделку, то банк подготавливает договор купли-продажи. Продавец расплачивается не с покупателем, а непосредственно с банком за счет тех денег, которые должны быть направлены на приобретение жилья. В свою очередь, банк снимает обременение на объект сделки, продавец и покупатель обращаются в Росреестр для регистрации права собственности.

Обратить внимание, в данной сделке риски покупателя практически полностью отсутствуют, но при этом он имеет право оформить титульное страхование на 3 года, после чего он имеет некоторую гарантию на возмещение убытков в случае признания договора купли-продажи недействительным.

Переоформление ипотечного кредита

Такая сделка имеет место быть, например, в том случае, если вы желаете также в ипотеку приобрести жилье. Допустим, вы нашли привлекательный на ваш взгляд объект недвижимости, но узнали, что он находится под обременением ипотекой в банке. В данном случае вы можете с легкостью провести сделку следующим образом: вы собираете документы, необходимые для оформления ипотечного кредита и подаете в банк заявку на выдачу займа, если банк по итогам рассмотрения вашей заявки вынес положительное решение, то вы сможете взять на себя чужой, по сути, ипотечный кредит.

Сделка будет иметь следующий порядок: банк выделяет средства на покупку жилья, вы вносите в банк первоначальный взнос по ипотеке, подписываете с продавцом договор купли-продажи и регистрируйте его в Росреестре. После того как новый собственный получил свидетельство о праве собственности, банк досрочно закрывают кредит продавца и сделка считается состоявшейся. А предмет залога остается по-прежнему в обременении у банка до тех пор, пока новый заемщик не исполнил свои долговые обязательства.

Обратите внимание, такую сделку просто провести в пределах одного банка, другой разговор о том, если сделки будет участвовать две коммерческие организации, на практике, конечно, такое осуществить вполне возможно.

Погашение ипотечного кредита за счет покупателя

В третьем варианте, пожалуй, самым раскованном вы можете поступить следующим образом: если вы желаете приобрести жилье, находящееся под обременением по ипотеке, то вы можете за счет собственных средств погасить досрочно ипотечный кредит продавца в банке, а остаток передать непосредственно ему. Но здесь ваши гарантии сводятся к минимуму, ведь в данном случае вам нужно будет наверняка убедиться, что заемщик по ипотечному кредиту исполнил свои обязательства перед банком.

Советы покупателям

К сожалению, в последнее время нормальной практикой является покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски при этом, конечно, в первую очередь несет покупатель. Ведь он вкладывает собственные деньги в данное мероприятие. Но здесь не стоит отчаиваться, ведь юридически такая сделка вполне реальна, главное, проявлять бдительность на каждом этапе оформление недвижимости в собственность.

В первую очередь, если вы решили приобрести жилье и выбрали понравившийся для себя вариант, то обязательно поинтересуйтесь для начала у продавца, есть ли обременение на квартире, сколько человек владеет собственностью, и сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади. Кроме всего прочего, все его слова должны быть подкреплены документально.

Обратите внимание, при изучении представленных документов разумнее обратиться к юристу, который знает все тонкости в вопросе купли-продажи недвижимости.

Если обременение на квартире нет, с собственниками и жильцами все предельно понятно, то вы сможете смело подписывать договор купли-продажи и передавать денежные средства. Если же вы вдруг обнаружили, что обременение есть, то действовать следует одним из двух первых представленных способов, то есть, обязательно в сделки должен присутствовать банк, как третья сторона.

Совет! Никогда не соглашайтесь на те условия, если продавец предлагает вам совершить сделку купли-продажи без участия банковской организации, вероятнее всего, он мошенник.

Если подвести итог, то порядок действий при покупке квартиры достаточно простой, внимательно изучайте все документы, в частности, свидетельство о праве собственности выписку из Единого государственного реестра прав в справку о составе семьи, документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, кадастровый паспорт выписку из домовой книги и иные документы. По вашему требованию продавец обязан их предоставить, для того чтобы вы убедились в чистоте и прозрачности сделки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Конечно, многие из покупателей не являются юристами, поэтому зачастую даже не понимают смысл договора, который они подписывают. Именно поэтому стоит обращаться в проверенные риэлторские компании или как минимум консультироваться с юристом на каждом этапе сделки. Это максимально оградит вас от возможных рисков. Если же вы покупаете жилье с привлечением ипотечного кредита, то здесь вы можете быть более спокойны, потому что банк крайне ответственно относится к заемным средствам, а, значит, проверяет все без исключения документы и гарантируют чистоту сделки купли-продажи.

Источники


  1. Виноградов, И.В.; Гладких, А.С.; Крюков, В.Н и др. Судебно-медицинская экспертиза; М.: Юридическая литература, 2012. — 320 c.

  2. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.

  3. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.
  4. Брауде Илья Записки адвоката; Советская Россия — М., 2010. — 224 c.
  5. История политических и правовых учений / В.Г. Графский и др. — М.: Норма, 2003. — 944 c.
  6. Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here