Покупка новой квартиры выбор, необходимые документы, риски

Самое важное в статье: "Покупка новой квартиры выбор, необходимые документы, риски" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.

Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца «вторички» при сделке и прочие важные моменты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Советы экспертов, как проверить чистоту жилья

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

    Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:
  • сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
  • из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
  • имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
  • служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
  • сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
  • если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
  • Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
  • Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
  • Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.
  • Распространенные ошибки покупателей «вторички»

    Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:
    1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
    2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
    3. Приобретение не приватизированного жилья.
    4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
    5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

    Опасности и риски

    Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

    1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
    2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

    Как обезопасить себя?

    Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

    • документ, подтверждающий право собственности;
    • свидетельство на квартиру;
    • кадастровый паспорт;
    • свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
    • технический паспорт.

    Какие вопросы следует задавать продавцу?

    Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

    Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

    • теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
    • звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
    • электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
    • отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
    • сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
    • счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

    Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

    Распространённые схемы мошенничества и обмана

    Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

    [3]

    1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
    2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
    3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
    4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
    5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
    6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
    7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
    8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.

    Видео по теме

    Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

    Заключение

    Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов. Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.

    Читайте так же:  О пенсиях медицинским работникам

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

    • Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
    • Как избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку
    • Как купить квартиру без риска

    При покупке квартиры многие покупатели совершают массу ошибок, как юридических, так и финансовых. Купить квартиру не сложно, но нужно делать все обдуманно, чтобы потом не пожалеть. Чтобы избежать рисков, можно обратиться в посредническое агентство, риэлтеры в котором обеспечат сопровождение сделки. Но этот вариант очень дорогостоящий, а потому многие люди решаются на приобретение квартиры самостоятельно.

    Рисков на вторичном рынке недвижимости очень много и на нем промышляет очень много мошенников. Если вы присмотрите квартиру, то первым делом следует внимательно познакомиться с паспортом владельца, а также с правом собственности на квартиру. Следует убедиться в подлинности этих документов, так как очень часто на вторичном рынке продают квартиры по поддельным документам и причем нескольким покупателям за один день. Чтобы этого не случилось, обязательно убедитесь, что перед вами действительно настоящий владелец продаваемой квартиры. Для этого можно поговорить с соседями, которые расскажут вам, чья это квартира.

    Специалисты не советуют приобретать квартиру, которая была лишь совсем недавно получена по наследству. В этом случае очень велик риск, что объявятся и другие претенденты на уже ваше жилье и будут доказывать свои права в суде. Чтобы этого не случилось, лучше откажитесь от покупки недавно унаследованной квартиры.

    Сделки с недвижимостью, особенно вторичной, по праву считаются самыми рискованными из тех, которые чаще всего заключают наши сограждане. Так, например, тщательной проверки и времени требует покупка квартиры, права собственности на которую принадлежат несовершеннолетнему. В этом случае вам придется долго ждать разрешения попечительского совета на продажу такой квартиры. Если ребенок владеет только долей или просто прописан в квартире, то тоже необходима справка о разрешении продажи такой квартиры.

    Очень часто жилье продают недееспособные люди, а их опекуны позже начинают судебные тяжбы, доказывая, что квартира была продана незаконно. Если у вас возникнут какие-либо сомнения в дееспособности продавца, обязательно попросите справки из соответствующих диспансеров. Это вы можете сделать и без каких-либо подозрений, чтобы подстраховаться.

    Нередки случаи продажи жилья на вторичном рынке по доверенности. Опытные риэлтеры считают, что покупать квартиру по доверенности очень рискованно, ведь доверенность можно получить силой или обманом, а позже обманутый бывший владелец жилья начинает доказывать свои права в суде и сделки, как правило, аннулируют. Но если вам очень понравилась квартира, то обязательно устройте личную встречу с владельцем жилья и выясните мотивы выдачи документа.

    На вторичном рынке недвижимости очень много мошенников, а сделки полны подводных камней и неприятных сюрпризов. Чтобы не попасть впросак, при малейших сомнениях обращайтесь за консультацией к опытному юристу, которая будет стоить намного дешевле денег, потерянных на неудачной сделке. Выгодной вам сделки!

    ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

    Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

    [2]

    К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

    Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

    Документы по теме:

    Читайте также:

    Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
    КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

    Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
    С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

    На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
    Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

    Какие риски при покупке новостройки?

    Покупка квартиры в новостройке – это, с одной стороны, безграничные возможности, а с другой – огромные риски, ведь надо оплачивать квадратные метры, которые есть пока только на бумаге. В процессе строительства может произойти очень многое. Рассмотрим несколько самых распространенных ошибок, которые необходимо избегать при совершении сделки: например, очень популярным стал обмен квартир на жилплощадь в новостройках.

    Экономические риски при покупке новостройки

    Долгострой

    Очень много покупателей квадратных метров сталкивались со случаями попадания на долгострой на начальной стадии, когда название коттеджного поселка или красивый план застройки существовал только на бумаге. Риэлторы предостерегают от такого бездумного и недальновидного шага, несмотря на то, что именно в этот период приобретение выгоднее.

    Наверняка многие помнят нашумевший судебный процесс по делу руководителя одной из строительных компаний Благовещенска Союз МЖК России, состоявшийся несколько лет назад. Он умудрился продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, «наварив» при этом «лишние» четыре миллиона рублей. Аналогичный судебный процесс проходил также над бывшим руководителем ООО «Амурбизнесстрой». Он сумел «заработать» таким образом больше 30 миллионов рублей. Несмотря на то, что его осудили, вкладчикам их деньги никто так и не вернул. И этот список можно продолжить.

    Поэтому, идеальным вариантом, конечно, было бы дождаться, как минимум, заливки фундамента: если строительная компания вложила финансы в этот затратный этап постройки, то существенная часть рисков отпадет.

    Чтобы не иметь рисков при покупке новостройки и иметь хоть какие-то гарантии своей безопасности в «долгоиграющем» строительстве, желательно приезжать на строительную площадку своего будущего жилья несколько раз за месяц. Вы сможете проследить за ходом работ, динамикой строительного процесса. Вкладывать деньги в недвижимость разумнее всего на финишной стадии строительства, когда размежёваны участки, проложены все коммуникации. Приобретение жилья на начальном этапе при относительно невысокой доле риска воззможно только в том случае, когда продавцом выступает крупная и надежная компания.

    Читайте так же:  Ходатайство от работодателя о приеме на работу

    По статистике, в январе 2014 года только в одной Москве насчитывалось больше пяти тысяч обманутых дольщиков.

    Обман относительно качества строительства

    Немаловажным аспектом в приобретении жилья в новом доме является его качество и безопасность для жизни. Долгожданное новоселье может омрачиться неряшливостью и недобросовестностью строителей. Застройщики очень часто допускают нарушения СНиПов, ГОСТов и прочих нормативных документов. Главная проблема в том, что желая заработать как можно больше и быстрее, строительные компании хотят обойтись минимальными вложениями. Зачастую нанимается персонал, который практически не знает о том, что такое строительные нормы, без должного опыта в строительстве, не имеющий соответствующей профессиональной подготовки, закупаются стройматериалы плохого качества.

    В результате может случиться, что штукатурка осыпается, скрипят двери, в окнах сквозные щели, унитазы шатаются, трубы текут… Вот примерный неполный список претензий возмущенных собственников новых квартир относительно недоделок.

    Бывали даже случаи, когда в отдельных квартирах с потолка в прямом смысле падали куски бетона, что ставило под угрозу жизнь новоселов. Сотрудники общества защиты потребителей получают буквально поток жалоб на строительные компании, который не имеет тенденции к истощению.

    Обман относительно стоимости строительства

    О необходимости здравого подхода к стоимости строящегося жилья знает, наверное, каждый разумный покупатель: если цены на него подозрительно низкие, это в любом случае должно насторожить. Заниженная стоимость относительно рыночных показателей – это тревожный фактор при совершении сделки, так как всегда чем-то объясняется. Это может быть либо отсутствие необходимых документов, либо наличие неработающих коммунальных сетей, предостерегают специалисты.

    Жить в доме, не сданном в эксплуатацию, практически невозможно, хоть некоторые и пытаются это проделывать.

    Бремя ипотеки

    Обратите внимание, что как только появляется доступ к ипотеке, про низкие цены можно уже забыть, зато вы точно будете знать, через какой период времени получите свое жилье.

    Уже давно было обещано, что ипотечная ставка снизится, а данным видом кредитования сможет воспользоваться большее количество людей. Но, многие эксперты уверены, что это произойдет далеко не скоро.

    Основной характеристикой покупателя жилья экономного класса, несомненно, является его финансовое положение. По некоторым данным , от 45% до 80% людей в России, которые хотят купить недорогое жилье, обрекают себя на ипотечную «кабалу», так как он ложится на их плечи тяжелым бременем, существенно ухудшая уровень их жизни.

    Физиологические риски при покупке новостройки

    Риск возможного разрушения новостройки, как следствие использования некачественных материалов

    Некоторые застройщики и сегодня, к сожалению, ухитряются строить дома без соответствующего разрешения или же, нарушая проектную документацию. Такое халатное отношение может поставить под угрозу жизнь и здоровье собственников приобретаемых квартир: конструкция такого здания может оказаться недостаточно надежной, а материалы стен, полов и потолков — вредными для организма.

    Риск получить серьезные проблемы со здоровьем из-за низкого качества стройматериалов в новостройке

    Приведем такой пример. Несколько лет назад журналистка одного из телеканалов взяла пробы бетона из разных новостроек: от самых дешевых категорий до самых дорогих и элитных. Оказалось, что в одной из современных дешевых серий новостроек содержание фенола в бетоне превышает норму в 24,4 раза, а в одной из дорогих — в 11 раз!.

    В соответствии с нормами по ГОСТ, бетон должен сохнуть и затвердевать 28 календарных дней. Но зачастую в процессе возведения дома строители добавляют массу опасных для жизни и вредных добавок для того, чтобы ускорить время его высыхания.

    Уже через час или два бетон с такими добавками затвердевает! Запомните, чем быстрее возводится дом, тем он опаснее может оказаться впоследствии.

    Пожарная безопасность

    Пожарная безопасность при постройке домов должна соблюдаться относительно требований соответствующих положений СНиП и «Правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ».

    К сожалению, не все застройщики следуют этим правилам неукоснительно. В некоторых новых и не очень новых многоквартирных домах проверку сотрудников МЧС ждут со страхом. После нее ТСЖ может заплатить крупный штраф из-за того, что отсутствует автоматическая пожарная сигнализация, к примеру или не выполняются другие обязательные требования. Ведь расходы на монтаж систем могут составлять около полумиллиона рублей.

    Безопасность других инженерных систем

    Обратите внимание, что в новом доме должно присутствовать теплоснабжение, канализация, водопровод, бесперебойное электроснабжение. Будьте готовы к тому, что покупая жилье в новостройке, вам придется столкнуться с незаконченными работами по пусконаладке всех инженерных систем дома. Особенно это грозит тем, кто получил ключи от заветной квартиры в летний период.

    • Первая подача тепла в систему почти всегда достаточно болезненна.
    • Лифтовое оборудование тоже любит «обкататься».
    • Немного лучше с системами вентиляции и водоснабжения. Но проблем поначалу тоже немало.

    Учитывая все опасности и риски при покупке квартиры в новостройке сделайте правильные выводы и решайте, покупка какого жилья будет наиболее целесообразней и выгодней именно для Вас. Не забывайте, что при всех сложностях, Вы, приобретая все же новое жилье, становитесь собственником более ликвидного актива, чем в случае со вторичным.

    Главные риски при покупке квартиры в новостройке

    У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках. Для того чтобы не остаться без вложенных денег, тщательно изучайте законы, документы застройщика и договор купли-продажи.

    1. Незавершенное строительство

    Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

    2. Спорный статус земли

    Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

    Читайте так же:  Нюансы оценки кадастровой стоимости земельного участка для процедуры оспаривания, а так же какова це

    3. Многократная продажа

    Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

    4. Плохое качество жилья

    Наконец, еще один риск – купить квартиру с браком. Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки. Если вам не удается проверить какие-то коммуникации в момент приемки квартиры (например, работу системы отопления – летом), обязательно отразите это в акте передачи. Все обнаруженные недочеты застройщик должен устранить. Также проследите, чтобы в договоре были отражены гарантийные обязательства застройщика и срок, в течение которого компания должна все исправить.

    Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

    Автор: Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 6 декабря 2017. Время чтения 8 мин.

    Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

    Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке. Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

    Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

    1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

    Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

    1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
    2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
    3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

    Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

    Нормативная база

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

    Также может пригодиться следующая информация:

    • для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
    • предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);
    • при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»;
    • иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

    Какие документы должны быть у застройщика

    Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

    Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

    Документы и сведения, обязательные к предоставлению Документы, предъявляемые по требованию
    О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании. Устав
    Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
    Список участников, имеющих более 5% голосов в органе управления. ИНН
    Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).
    Финансовый результат текущего года. Бухгалтерская отчетность за 3 года
    Список реализованных проектов.
    Разрешение на строительство.
    Проектная декларация. Результаты аудиторской проверки
    Документы на землю.

    Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

    Какие документы должны быть у покупателя

    Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

    Итак, от покупателя потребуется:

    • паспорт;
    • согласие супруги на покупку;
    • договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
    • справки о доходах.

    Процедура сделки

    Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

    1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
    2. проверка застройщика;
    3. подготовка документов;
    4. оформление документов с банком, если он привлекается;
    5. подписание соглашения с застройщиком;
    6. регистрация договора в Росреестре.

    Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

    После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

    Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости

    Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

    Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

    Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

    Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

    Второй вариант – купля-продажа. Она применяется, когда застройщик, агентство, подрядчик или иной посредник уже оформил на себя право собственности на квартиру. Вариант, в целом, неплохой. Также он защищает покупателя и подлежит государственной регистрации. Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

    Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

    Читайте так же:  Выплата заработной платы

    Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

    Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

    Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки. Остальные варианты более рискованны.

    Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

    Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

    Порядок заключения договора

    В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

    При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

    • предварительное заключение кредитного договора;
    • получение одобрения банком выбранного объекта;
    • получение оценки стоимости;
    • страхование.

    У застройщика

    Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

    При подписании договора с застройщиком рекомендуется проверить все документы, о которых упоминалось выше, изучить условия соглашения, порядок и способ внесения оплаты, ответственность сторон и дату окончания строительства.

    В рассрочку

    Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

    [1]

    При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

    Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

    Регистрация прав собственности

    Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

    Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

    Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

    Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

    Снижение рисков

    Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

    1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
    2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
    3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
    4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

    Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

    Дополнительная информация доступна в видео:

    Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

    ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

    Содержание статьи

    • ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке
    • Как выбирать квартиру на вторичном рынке
    • Как купить квартиру в строящемся доме

    ОШИБКА № 1. «РАЙОН МОЙ — ВРАГ МОЙ»

    Самая древняя ошибка, которая лежит в сознании каждого из нас. Большинство людей при выборе района застройки предпочитают тот, в котором они живут в настоящий момент. С одной стороны, это вполне объяснимо: тут всё своё, знакомое. Но при выборе жилья мы рекомендуем все же в первую очередь смотреть на параметры дома: технология и материалы строительства, тип отопления, удобство планировочных решений, благоустройство мест общего пользования и придомовой территории. Вполне возможно, что переезд в новую и современную квартиру в другом районе принесет больше удовольствия, чем покупка заурядных метров в старом.

    ОШИБКА № 2. «ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ОТОПЛЕНИЕ — НАШЕ ВСЕ»

    Мода на установку индивидуальных котлов отопления пришла к нам из Западной Европы, где большинство квартир оборудованы индивидуальными приборами отопления. Однако, необходимо учитывать тот факт, что большинство европейцев живут в домах с небольшим количеством квартир, где подобная схема действительно оправдана.

    А многоквартирные дома в Финляндии, климатические условия которой намного ближе к российским, в большинстве случаев подключены к центральной (!) системе отопления или отапливаются от автономных газовых котельных.

    В российских реалиях, теплоснабжение многоквартирного дома от автономной газовой котельной является оптимальным решением: стоимость квартиры в таком доме ниже, чем в доме с индивидуальным отоплением, меньше затраты на обслуживание, оборудование не занимает места в квартире, да и риски несчастного случая минимизированы.

    Важно: никакая самая современная система отопления не сэкономит Ваши деньги в доме с высокими теплопотерями. Об этом читайте ниже.

    Читайте так же:  Развод по месту жительства истца

    ОШИБКА № 3. «КИРПИЧНЫЙ ДОМ — ЛУЧШЕ ДРУГИХ»

    Еще одно распространенное заблуждение, сформировавшееся в советское время, сегодня оно не имеет ничего общего с реальностью.

    ТРАДИЦИОННЫЕ ДОМА ИЗ СИЛИКАТНОГО КИРПИЧА В 3-4 РАЗА РАЗ УСТУПАЮТ СОВРЕМЕННЫМ КАРКАСНО-МОНОЛИТНЫМ И ПО ТЕПЛОСБЕРЕЖЕНИЮ, И ПО ЗВУКОИЗОЛЯЦИИ.

    Сам по себе кирпич в силу высокой плотности хорошо отдаёт тепло, поэтому стена из силикатного кирпича требует дополнительного слоя утеплителя для соответствия современным требованиям, но эта схема имеет существенные недостатки.

    Лучшие показатели по тепловой защите на сегодняшний день демонстрируют каркасно-монолитные дома с внешними стенами из автоклавных газосиликатных блоков или керамического пустотелого кирпича с дополнительным слоем утеплителя (100-150мм). Теплопотери в подобных домах в 5-6 раз ниже, чем в традиционном кирпичном из силикатного кирпича и 1,5-2 раза, чем в привычных панельных домах.

    Поэтому при выборе новостройки будет не лишним получить от застройщика полную информацию о конструкции наружных и внутренних стен (материалы и толщина каждого слоя).

    ОШИБКА № 4. «СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ»

    Четвертая ошибка по счету, но не по значимости. Низкая цена она ведь привлекает, но, с другой стороны, имеет оборотную сторону медали. Если у вас все аргументы перевесила жажда взять дешево, Вы, скорее всего, совершили ошибку. Низкая цена появляется не потому, что застройщик хочет строить на грани рентабельности или решил сделать жест доброй воли. Застройщик в любом случае получит свою прибыль: либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.

    Плата за бронирование, заключение договора и более высокие платежи в управляющей компании, принадлежащей застройщику — самые распространенные способы компенсировать низкую стоимость продажи квартиры.

    ОШИБКА № 5. «ЖЕРТВА РЕКЛАМЫ»

    Что только не расскажут застройщики в своей рекламе, главное – продать. Однако, за большинством из рекламных трюков скрывается множество подводных камней. Комнатой в подарок оказывается кладовка в 3 кв.м., а может и вообще выдуманная (например, кухня, которая по нормам комнатой не является). Ипотекой под 9% оказывается размер переплаты за 2 года, да и то при первоначальном взносе 50%.

    Внимательно читайте сноски под звездочкой и что написано мелким шрифтом в условиях акции, в большинстве случаев будете сильно удивлены условиями.

    Поэтому ориентироваться на рекламу стоит, только если все сказанное в рекламе, подтверждается стройкой, проектной декларацией и прописано в вашем договоре. Стоит ли доверять застройщику, который привлекает к себе внимание подобными «маркетинговыми» акциями, решать Вам.

    ОШИБКА № 6. «ПОДОЖДУ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА»

    Не совсем ошибка, поскольку в нынешней ситуации с застройщиками, покупка квартиры в сданном доме очень сильно снижает риски, связанные с этой покупкой. Однако, излишние страхи и затянутые сроки покупки могут привести к тому, что понравившаяся Вам квартира в новостройке будет стоить на 20% дороже, а то и вовсе будет продана. Поэтому, мы рекомендуем совершать покупку на среднем этапе строительства (готовность дома 30-70%).

    ОШИБКА № 7. «ДЕЛАЙ КАК ВСЕ»

    Сложно избавиться от стадного чувства, особенно, когда дело касается покупки квартиры в новостройке: если покупают — значит здесь все хорошо. Этим часто пользуются недобросовестные застройщики, завышая количество проданных квартир в доме и создавая видимость ажиотажного спроса. Проверить реальную ситуацию с продажами можно, обратившись к незаинтересованной стороне, например, риэлтору.

    Также нередки ситуации, когда застройщики массово начинают осваивать какой-либо район, который начал пользоваться популярностью у покупателей. В итоге это приводит к перенаселенности района и проблемам с транспортным сообщением, парковкой и комфортом жителей в целом.

    ОШИБКА № 8. «ТУМАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ»

    Сегодня довольно часто встречаются случаи, когда семья покупает квартиру в привлекательном жилом комплексе, но без собственной инфраструктуры, поверив обещаниям застройщика, что все появится в ближайшее время.

    В итоге оказывалось, что места в детском саду получить не так просто, а обещанные застройщиком детский сад и школа либо не появляются, либо оказываются платными. Тогда это выливается в целую проблему для семьи – куда деть ребенка, в какой сад устроить.

    Зачастую это заканчивается тем, что возить его приходится в соседний район, что, конечно, создает неудобства. Поэтому необходимо сразу изучить вопрос наличия социальной инфраструктуры в районе – детских садов, школ и прочего, что будет принципиально для Вашего дальнейшего проживания.

    ОШИБКА № 9. «ДАЙТЕ МНЕ ТАБЛЕТОК ОТ ЖАДНОСТИ, ДА ПОБОЛЬШЕ»

    Очень распространенная ошибка, когда покупатель отдаёт предпочтение квартире большей площади, не вникая в удобство планировочных решений. Действительно, 70% покупателей хотят побольше метров, и только 30% знают, что не все метры одинаково полезны.

    Помимо жилой площади, необходимо обращать внимание на то, как организовано зонирование пространства квартиры, важную роль играет расположение комнат в квартире и их пропорции. В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда тщательно продумано функциональное назначение каждого метра, а площади комнат рационально распределены между помещениями, в соответствии с их назначением.

    ОШИБКА № 10. «ДОВЕРЯЮ, НО НЕ ПРОВЕРЯЮ»

    Сегодня среди Застройщиков широко распространена практика регистрации отдельного «ООО» под каждый дом, а иногда даже на каждую очередь или секцию строительства. При этом, сам жилой комплекс рекламируется под одним известным «брендом», но в проектных декларациях значатся разные компании. Это делается с целью ухода от ответственности и гарантийных обязательств. Подобные ООО, как правило, не имеют никаких активов, кроме уставного капитала в размере 10’000 рублей, а в случае необходимости подвергаются процедуре банкротства. Соответственно, получить от подобного ООО компенсацию за срыв сроков строительства или недостатки в квартире будет невозможно.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Будьте бдительны при выборе квартиры: внимательно изучайте застройщика, проект, темпы строительства, чтобы избежать ошибок. Удачных Вам покупок!

    Источники


    1. Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.

    2. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.

    3. Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.
    4. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.
    5. Бегичев, А. В. Обеспечение доказательств нотариусами. Теория и практика / А.В. Бегичев. — М.: Логос, 2014. — 396 c.
    6. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.
    Покупка новой квартиры выбор, необходимые документы, риски
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here