Приватизация земли под многоквартирными домами

Самое важное в статье: "Приватизация земли под многоквартирными домами" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Оформлять ли землю под многоквартирным домом?

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод. Вот выводы, основанные на нашем опыте по оформлению земли под многоквартирными домами. Плюсы и минусы оформления.

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

Плюсы и минусы оформления земли под МКД.

Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим образом.

ПЛЮСЫ оформления земли под МКД.:

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

МИНУСЫ оформления земли под МКД:

C 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и налоговое бремя.

Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.

В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.

Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Неочевидные минусы оформления земли под МКД.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.

Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотделим от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотделима и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.

Читайте так же:  Как рассчитать задолженность по алиментам если должник не работает

Рекомендации. Если земельный участок под МКД еще не сформирован, задумайтесь о его границах и расходах по его содержанию. Необходимо помнить, что на землях занятых коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные, в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены. Если участок уже оформлен, вероятно, стоит задуматься о снижении его кадастровой стоимости, чтобы минимизировать налоговое бремя.

Никоненкова Е.В. 12.01.2018г.

Можно ли приватизировать придомовую территорию в многоквартирном доме?

При постройке многоквартирного дома придомовая территория должна быть обязательно предусмотрена для всех зданий и сооружений. Обязанность оформления участка возлагается на застройщика.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но приватизации может и не быть, если застройщик изначально возводил дом на арендованной земле. После сдачи объекта в эксплуатацию и заселения дома граждане вправе проявить инициативу и приобрести придомовой участок в бесплатную собственность.

Законодательная база

Возможность предусмотрена для собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Инициаторами процедуры может быть собрание собственников или отдельный гражданин.

Приватизация придомовой территории в многоквартирном доме осуществляется только после того как будут определены ее границы. Органы местного самоуправления не вправе отказывать в передаче земельного участка под нужды жильцов многоквартирного дома, которые владеют и пользуются землей сообща – согласно утвержденным Правительством РФ правилам содержания и использования общего домового имущества.

Порядок определения принадлежности общего домового имущества определяется ст. 36 ЖК РФ. Правила содержания общего домового имущества обозначены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Порядок постановки участка на кадастровый учет и регистрации права собственности на землю утвержден ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Площадь придомовой территории не должна быть меньше участка, который находится под МКД. Из этого правила возможны исключения – в случае, когда размеры участков не совпадают по техническим причинам и в силу особенностей ландшафта.

Жильцы владеют общей придомовой территорией сообща. Выделение доли в натуре – обособленных небольших земельных участков, не производится.

Кто может быть инициатором?

Инициировать процедуру приватизации вправе собрание жильцов или отдельные собственники. Обращению с заявлением могут поспособствовать ТСЖ или управляющая организация.

Решение о приватизации на общем собрании собственников МКД принимается большинством голосов. Возможно проведение заочного голосования.

Плюсы и минусы

Преимущества приватизации придомовой территории заключаются в возможности оборудовать ее под спортивную, детскую площадку, зону отдыха, парковку для всех жильцов.

По общему согласию жильцы вправе отдать придомовую территорию по застройку гаражами, в том числе для инвалидов и ветеранов ВОВ. Приватизированная придомовая территория исключает возможность размещения на ней посторонних коммерческих объектов.

Недостатками приватизации являются необходимость нести расходы на содержании территории, поддержание ее надлежащего состояния.

Жильцы дома также обязаны оплачивать налог, порядок расчета которого определен ст. 360, 388 НК РФ.

Приватизация придомовой территории в многоквартирном доме

Приватизировав земельный участок, жильцы вправе использовать ее только в целях, указанных в Постановлении Правительства № 491.

Помимо выше указанных целей, на земле можно разбить небольшой сквер. Приоритет в использовании земли отдельными жильцами недопустим, как не разрешена незаконная установка шлагбаумов, других сооружений, препятствующих доступу на участок автомобилей, в том числе транспорта аварийно-спасательной службы и скорой помощи.

Новостройка

Придомовая территория под новостройку должна быть заранее спланирована. Обязанность по формированию земельного участка возлагается на застройщика. Он должен оформить технический план, паспорт на землю, необходимую кадастровую документацию.

Земля под новостройкой может быть изначально приватизирована, но жильцам и руководителям ТСЖ, инициативной группе нужно отследить судьбу придомового участка, чтобы не утратить право пользования землей, оспариваемое структурой, имеющей собственный коммерческий интерес.

Старое здание

Приватизировать придомовой участок возле старого жилого здания можно в общем порядке. Следует не затягивать с процедурой, так как муниципалитет может продать землю коммерческой организации под застройку, и вместо детской площадки на муниципальном придомовом участке в скором времени может появиться огороженный котлован.

Таким образом, жильцам легче приватизировать заранее землю, чем бороться со стройкой в судебном порядке.

Под парковку

Землю можно использовать для парковки личного транспорта жильцов. Каждый из них имеет равное право пользования участком.

Распределение парковочных мест по привилегиям не допускается. Запрещается также взимание платы за парковку на придомовой территории.

Интересует судебная практика по признанию договора приватизации недействительной? Смотрите тут.

Варианты использования земли

Ее можно использовать для детских, спортивных площадок, цветников, газонов, скверов. Разрешено обустроить парковку, построить гаражи для нуждающихся категорий населения.

На придомовой территории могут располагаться котельная, подстанция, мусорные баки и другие объекты, обеспечивающие функционирование многоквартирного дома.

Как оформить?

Необходимо провести собрание жильцов, подписать протокол заседания, заверенный председателем ТСЖ. Далее следует собрать документы на дом и земельный участок.

Уполномоченный гражданин обращается с заявлением в органы местного самоуправления и подает его вместе с имеющимися документами. Срок рассмотрения заявления не может быть больше 2-х месяцев с момента подачи.

Необходимые документы

Для оформления приватизации в 2019 году нужно предоставить такие документы:

  • заявление;
  • план дома;
  • межевой, кадастровый план участка;
  • технический паспорт на землю;
  • документ, подтверждающий полномочия заявителя.

Правоустанавливающие документы на участок должны быть представлены в оригиналах с нотариально заверенными копиями.

Единой формы заявления не предусмотрено. Органы местного самоуправления вправе разработать бланк собственного образца. Заявление должно быть подписано уполномоченным лицом и обозначено конкретной датой.

Образец заявления о приватизации придомовой территории многоквартирного дома здесь.

Заключение договора

Договор заключается только после проверки правильности и достоверности представленных документов. В договоре обозначается предмет сделки, права и обязанности сторон, порядок передачи и приема земельного участка.

К договору прикладывается план-схема участка, необходимые дополнительные соглашения – например, о сервитутах.

Сроки и стоимость

Срок оформления придомовой территории в собственность жильцов МКД индивидуален и зависит от полноты, комплектности представленных документов.

Минимальный срок оформления земли составляет 2 месяца. Стоимость приватизации заключается в необходимости межевые работы.

Средняя стоимость процедуры составляет 20 тыс. рублей с учетом помощи квалифицированных посредников.

Последствия

В результате приватизации придомовая территория переходит в общую долевую собственность граждан (без выделения долей). Они вправе пользоваться ей сообща – лично или при посредстве УК, ТСЖ.

Читайте так же:  Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке сбербанка

Участок не может быть застроен коммерческими организациями и продан муниципалитетом с публичных торгов.

Для чего нужна приватизация дачного участка? Информация здесь.

Как подать исковое заявления об отмене приватизации квартиры? Подробности в этой статье.

Обязанности владельцев

Владельцы обязаны поддерживать участок в надлежащем состоянии. Они должны не нарушать прав жильцов соседних домов. В случае затруднения прохода даже может быть установлен сервитут – в добровольном или судебном порядке. Жильцы обязаны бережно относиться к участку, поддерживать его в чистоте, не использовать в коммерческих целях – без общего согласования.

Запрещены злоупотребления со стороны ТСЖ и УК. Они не вправе использовать землю в собственных коммерческих целях.

Все доходы, полученные от использования придомовой территории, должны расходоваться на поддержание надлежащего состояния многоквартирного дома. Споры между жильцами, УК, ТСЖ и другими заинтересованными лицами решаются в договорном или судебном порядке.

[3]

На видео о правилах оформления

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как провести приватизацию земли под многоквартирным домом

Сегодня любой гражданин России может приватизировать свою недвижимость, земельный участок или другие помещение. Особым спросом пользуется приватизация участков земли, которые находятся на территории жилых многоквартирных построек (придомовые территории).Однако, заняться процедурой приватизации крайне сложно, в особенности, не имея соответствующих знаний в области законодательства.

Потому темой нашей статьи станет следующее: что такое приватизация? что может стать объектом приватизации? из чего состоит процедура? какие обязанность эта процедура накладывает на её инициатора? какие проблемы могут возникнуть в процессе? Ответы на эти и другие вопросы ищите в данной статье.

Приватизация участка земли под многоквартирным домом — приобретение права собственности на конкретный участок земли, который находится рядом с недвижимым строением. При этом всё это (земля, строение) является собственностью государства.

Условием, при котором лицо (жилец многоквартирного дома) может приватизировать земельный участок, является определенный промежуток времени, на протяжении которого жилец его эксплуатировал.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома выгодна не только для собственников жилья, но и для властей, которые получают налог и ведут учет собственности и придомовых территорий.

Что может стать объектом?

В соответствии с законодательством объектом приватизации могут стать далеко не все участки земли. Так, приватизации не подлежат:

  • Территории, которые эксплуатируются государственными органами;
  • Территории заповедных зон;
  • Территории сельскохозяйственного предназначения;
  • Придомовые территории, расположенные около государственных учреждений.

Если же вы хотите приватизировать территорию, не относящуюся к перечисленным, можете начинать процедуру. Ей может стать придомовая территория возле жилого дома или другой земельный участок, на которым вы уже успели что-то построить и потому его можно отнести к продолжительно эксплуатируемому.

Приватизировать придомовую землю возле многоквартирного дома обычно хотят те, кто за период проживания в нем, построил рядом с ним гараж, погреб или другое строение, которое мог бы отнести к частной собственности.

Отсутствие построек на участке земли, которую вы хотите приватизировать, не может стать основанием для отказа в удовлетворении этого пожелания.

Стоимость процедуры

По Закону, желания приватизировать участок земли, сделать это можно как на бесплатной, так и платной основе.

Бесплатная приватизация земельного участка, расположенного под многоквартирным домом или рядом с ним, возможно в случае, если она является первым объектом присвоения жильца. Если жилец хочет приватизировать уже второй или третий участок, сделать это можно будет только платно.

Кроме того, бесплатно приватизировать возможно земельные участки, относящиеся к следующим категориям:

  • Участки, на которых начало строительных работ по возведению жилого строения датируется до 2001 года;
  • Территории, относящиеся к собственности садоводческих организаций;
  • Участки, на которых имеется частное или многоквартирное строение, возведенное до 2001 года;
  • Многоквартирные дома, у которых есть придомовые территории. В этом случае приватизация осуществляется коллективно, после чего каждый жилец дома становится долевым собственником придомовой территории;
  • Участки, находящиеся в пожизненной эксплуатации или являются чьим-то наследством, полученным по завещанию.

Безвозмездно присвоить перечисленные категории земельных участков по Закону могут как физические, так и юридические лица.

В соответствии с Законодательством, приватизированный участок земли нельзя использовать в коммерческих целях.

Особенности процедуры

Самостоятельная попытка приватизировать землю может занять продолжительный промежуток времени, потому для ускорения процедуры рекомендуется обратиться к помощи квалифицированного юриста по делам приватизации.

По Закону, срок сбора необходимых для приватизации документов составляет четырнадцать дней. Реальная практика показывает, что сбор документации занимает в два раза больше времени.

Желания приватизировать придомовой участок возле многоквартирного дома, в котором вы проживаете, необходимо предпринять следующие действия:

  • Сбор необходимого перечня документов;
  • Передача на рассмотрение органам местной власти;
  • Ожидание решения;
  • Принятие приглашения от органов местного самоуправления для согласования границ участка, который подлежит приватизации;
  • Оценка и анализ участка (с привлечением частных специалистов из БТИ), оформление кадастрового паспорта;

Данный документ является самым главным доказательством приватизации участка земли и перехода права собственности на него конкретному лицу/группе лиц.

  • Заключение договора передачи участка земли в частную или коллективную собственность.

Последствия

После завершения процесса приватизации земли под домом вы или (в случае подачи коллективной заявки) все жильцы многоквартирного дома статут долевыми собственниками участка, на котором построен дом, а также придомовой территории, которая к нему относится.

Что это значит? Вам не придется опасаться, что дом будет подвержен незаконному снесению или ему будет нанесен какой-то ущерб. Кроме того, вы будете вправе благоустраивать придомовую территорию дома так, как сами захотите.

Из недостатков можно выделить следующее:

  • необходимость уплаты налога на землю;
  • необходимость придерживаться правил содержания участка, чтобы он оставался в прежнем состоянии;

Если не соблюдать эти правила, собственника ждут административные санкции и взыскания.

  • при коллективном владении участком, жильцам придется обсуждать внесение каждого отдельного изменения путем организации общественного собрания. Вносить изменения самостоятельно в этом недопустимо;
  • продажа земельного участка при коллективном владении землей также требует организации собрания собственников.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Порядок действий для приватизации земли под многоквартирным домом

Видео (кликните для воспроизведения).

Статья рассказывает, как происходит приватизация земли под многоквартирным домом, разъясняет тонкости законодательства.

Читайте так же:  Как составить договор оптовой купли-продажи

Основные моменты

Участок под жилым домом находится в собственности всех собственников недвижимости. Такое правило утверждено ст. 36 Земельного кодекса.

Общее долевое владение распространяется на участок и все имущество в доме.

Важно! Если земельный надел не был сформирован до даты вступления в силу Жилищного кодекса, то собственники обязаны обратиться с заявлением в органы государственной власти. Участок создан будет по решению местной администрации.

В свою очередь, органы местного самоуправления не могут отказаться от образования участка, когда для этого нет серьезных оснований.

Площадь участка определяется согласно требованиям Земельного кодекса РФ и градостроительного законодательства.

Размер доли, полагающейся гражданину, напрямую зависит от площади принадлежащего ему жилого помещения. Покупатель квартиры одновременно получает право на часть земельного надела, на котором построено здание.

Когда права на здание принадлежат нескольким лицам, то и право владения участком переходит к нескольким гражданам на правах долевого владения.

Порядок действий

Приватизация земельного участка под многоквартирным зданием требует соблюдения определенного порядка действий.

4 основных действия:

  1. Принятие решение о необходимости узаконить землю.
  2. Обращение с заявлением в органы государственной власти.
  3. Образование земельного надела уполномоченными органами.
  4. Передача имущества во владение собственников квартир.

Закон «О введении в действие Жилищного кодекса» устанавливает правило о том, что обратиться с заявлением имеет возможность любой владелец недвижимости. Но приватизация земли под многоквартирным домом осуществляется, когда согласны все владельцы жилья.

Чтобы принять решение о том, нужна приватизация придомовой территории или нет, необходимо собрать общее собрание собственников. На нем поставить вопрос о необходимости оформления земли. По итогам этого собрания делается вывод о том, как приватизировать придомовую территорию.

Необходимые документы

Пакет документации устанавливается для каждого российского субъекта. Москвичам нужно подготовить следующие справки:

  • решение общего собрания;
  • доверенности от владельцев жилья;
  • схема определения размера долей граждан в придомовом участке;
  • заявление уполномоченного лица.

Гражданин, уполномоченный решать вопрос, как приватизировать землю под многоквартирным домом, отправляет пакет документации в местную администрацию.

В столице этот вопрос находится в ведении Департамента земельных ресурсов.

Обозначаются границы участков, составляется проект планирования территории, проводится межевание.

Порядок проведения собрания собственников жилья

Проводится приватизация земельного участка собственниками многоквартирного дома. Для начала необходимо провести совещание всех собственников недвижимости. С инициативой о проведении такого собрания может выступить любой владелец жилья.

Нужно обязательно известить о том, что приватизируется общее имущество каждого жильца.

3 варианта извещения жильцов о собрании:

  • отправить заказное письмо;
  • под роспись ознакомить с объявлением;
  • вывесить общее объявление на двери подъезда.

Считается, что собрание по оформлению прилегающей к многоэтажному зданию территории состоялось, если присутствовало на совещании не менее 50% всех жильцов.

Требуется, чтобы не менее 2/3 участников одобрило решение о том, можно ли приватизировать имущество.

Как правильно составить протокол

От того, как составлен протокол зависит, будет ли иметь юридическую силу решение, принятое собственниками, или нет.

Содержание протокола, составленного собственниками квартир жилого дома, утверждается местными органами власти.

Например, для Санкт-Петербурга требования определены распоряжением Правительства № 25-рп, датированным 29.03.2005.

4 основных пункта протокола:

  • условие о проведении совещания;
  • состав участников и количество голосов, которым они владеют;
  • решение, которое должно быть принято на собрании;
  • лицо, которое является ответственным за проведение процедуры.

Как происходит передача прав на земельный надел

Собственники квартир имеют право на территорию многоквартирного дома по закону. Однако, все равно, понадобится официальная регистрация.

Уполномоченный гражданин подает заявление, выражающее волю всех собственников, или человек может подать заявление от своего имени.

Делается запись о том, что приватизация придомовой общей территории в многоквартирном доме проведена успешно не в отдельном свидетельстве, а в свидетельстве каждого собственника.

Такой порядок установлен приказом Минюста № 29 от 14.02.2007.

Правила передачи земли в собственность

Есть основные правила о том, как оформляется земля под малоэтажными и многоэтажными домами:

  1. Доля в праве гражданина не землю будет тем больше, чем больше площадь его квартиры.
  2. При покупке жилья гражданин одновременно получает право на часть общего имущества.
  3. Для получения прав на землю членам МКД необходимо обратиться с заявлением в органы местного самоуправления.

Когда земля не прошла кадастровый учет, необходимо обратиться в местную администрацию. По заявлению выдается схема расположения земельного надела. Услуги по постановке участка на учет оплачивает заявитель.

Границы надела определяются с учетом того, где проходят красные линии и находятся смежные земельные наделы.

2 важных условия:

  1. Надел сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и числится на кадастровом учете. Права на землю у граждан возникают с момента введения в действие ЖК РФ.
  2. Участок образован после вступления в силу ЖК РФ и числится на кадастровом учете. Права на имущество возникают у граждан после получения кадастрового плана.

Когда будет получен кадастровый паспорт, представить документы необходимо в администрацию. Не позднее двух недель после подачи заявления, уполномоченные должностные лица решают, предоставить земельный надел гражданам или отказать.

[1]

Спорные моменты

Зачастую случается так, что права на землю еще не оформлены, а на ней уже имеются постройки, например, гаражи.

В этом случае споров будет не избежать. Спор между обществом «Голден Кей» и Департаментом земельных ресурсов Москвы рассматривал Высший Арбитражный Суд. Постановление № 12736/12 датировано 10.02.2013.

Департамент отказался отдать собственникам МКД участок под домом. Свой отказ ответчик обосновал тем, что участок является особо охраняемой территорией. Такие земли не могут быть предоставлены собственникам, согласно п.5 ст. 27 Земельного кодекса.

  1. Момент передачи прав на имущество МКД зависит от того, когда был образован надел и поставлен на кадастровый учет.
  2. Когда надел не образован и не числится на учете, то права на него принадлежат муниципальному образованию.
  3. Органы государственной власти не имеют право без серьезных оснований отказывать гражданам в оформлении.
  4. По заявлению граждан надел должен быть образован и поставлен на учет.
  5. При этом права граждан сохраняются, даже если надел относится к особо охраняемым территориям.
  6. Отказ Департамента является незаконным и противоречит нормам Жилищного и Земельного кодексов.

Таким образом, жителям дома удалось отстоять свои интересы.

Землю под домом могут оформить владельцы квартир в доме. Не всегда бюрократические процедуры проходят гладко. Если собственники получают отказ, то обжаловать его можно в судебном порядке.

Приватизация земли под многоквартирными домами

Для наилучшего благоустройства придомовой территории жильцам многоквартирного дома придется приватизировать землю под многоквартирным домом. Кроме того, приватизация такого земельного участка даст жильцам еще ряд преимуществ. При этом появятся еще и дополнительные обязанности. О том, какие дополнительные права и обязательства появятся у собственников квартир, а также как происходит процесс приватизации, будет рассказано в нижеследующей статье.

Читайте так же:  Налоговый вычет за лечение зубов

Что представляет собой приватизация земли под многоквартирным домом?

Многие российские граждане полагают, что оформить приватизацию возможно только в отношении земельного надела, на котором стоит частный дом. Но Жилищный кодекс, вступивший в действие с 2005 года, разрешает приватизационный процесс в отношении земель под многоэтажками.

Под приватизацией, в общем смысле, понимается передача объекта недвижимости из собственности муниципалитета или Российской Федерации в частное владение, пользование и распоряжение гражданина. Причем приватизация возможна даже в одиночку, только той части земли, которая приходится на данную квартиру. Соответственно, условно земельный участок будет делиться на то количество частей, которое равно числу квартир в многоэтажке.

Но между приватизацией земли под частным и многоквартирным домом есть существенная разница. Правомочия пользования и распоряжения у собственника доли земли под многоквартирным домом существенно ограничены, например, продать ее без отчуждения квартиры никак нельзя. Доля следует при продаже за квартирой. Также эта часть земельного надела передается наследникам вместе с квартирой. Использовать такую землю в качестве залога в ипотеке нельзя.

Какие есть положительные моменты в рассматриваемом виде приватизации?

Приватизация земельного надела под многоэтажным домом несет для жильцов ряд позитивных моментов. Среди таких плюсов можно назвать следующие.

Во-первых, оформление права частной собственности на такую землю даст ее владельцам реальные инструменты для защиты своих законных интересов. Да, гражданину нельзя в полной мере распоряжаться таким участком, но и муниципалитет или Федерация не вправе будут конфисковать этот участок для своих нужд. Если участок под домом понадобится для строительства новой дороги или иного значимого объекта, то властные органы должны будут предоставить собственнику компенсацию не только за квартиру, но и за долю земля. Да и вообще процедура изъятия такого участка станет существенно сложнее, чем если бы он находился в муниципальной или государственной собственности.

Во-вторых, жильцы многоквартирного дома получат право благоустроить территорию вокруг него. Дополнительное согласование с местной администрацией в этом случае не требуется.

ВАЖНО . А вот если земля не приватизирована, то обязательно нужно согласовать с муниципалитетом планируемые усовершенствование. Дозволяется обустройство «зеленой зоны», детской площадки, парковки, уличных спортивных тренажеров и пр.

В-третьих, земля может сдаваться в аренду, например, для открытия магазина. Это возможно, если площадь земельного участка позволяет такое использование. Можно также сдавать в аренду места на парковке.

В-четвертых, можно будет оградить придомовую территорию. Но только если это не мешает другим людям пользоваться объектами инфраструктуры (дорогами, тротуарами, парками, детскими и спортивными площадками и т.д.). Если такое ограждение будет мешать проходу, то администрация не даст на это разрешения.

В-пятых, при продаже доля земли под многоэтажкой следует за квартирой. Это увеличивает стоимость квартиры.

Какими минусами грозит приватизация земли под многоэтажкой?

Во-первых, содержание общего имущества, в том числе и земельного участка под многоэтажным домом, полностью ложится на собственников квартир. Сюда как раз входят работы по ремонту общего имущества, по благоустройству и уборке территории.

Во-вторых, на собственников ложится бремя уплаты налога на землю.

В-третьих, увеличение стоимости квартиры имеет и обратную сторону – уменьшение числа покупателей.

В-четвертых, даже несмотря на то, что земля в частной собственности, инженерные сети (трубы, кабели и пр.) находятся в собственности муниципалитета. И если использование земельного участка (например, возведение какого-либо объекта) угрожает сохранности коммуникаций, то местная администрация своего разрешения не даст.

В-пятых, расставаться с такими земельными участками муниципалитеты не спешат, поэтому процедура приватизации предстоит длительная, даже в Москве.

Особенности приватизации земли под многоквартирным домом

Процедура приватизации земельных наделов позволяет гражданам получить в собственность не только располагающееся на ней строение, но и всю прилегающую территорию. Это дает возможность жильцам полноценно распоряжаться участком и даже зарабатывать на нем деньги.

Приватизация земли, находящейся непосредственно под многоквартирным домом, доступна его обитателям с марта 2005-го. Именно тогда был введен в действие актуальный и по настоящее время ЖК. Несмотря на то что с тех пор прошло уже почти полтора десятилетия, далеко не во всех насланных пунктах процесс завершился. Основная проблема в том, что многие граждане так и не уяснили, для чего нужна передача участка в их руки и какой в этом смысл. Ответы вы получите из настоящей статьи.

Так можно ли сейчас приватизировать землю, располагающуюся конкретно под многоквартирным домом

Приватизированную землю городскому правительству разрешается использовать исключительно после одобрения гражданами, проживающих в МКД возведенном на ней. Данный момент следует считать наиболее важным аргументом в пользу переоформления права собственности.

Это означает что без ведома людей на придомовой территории, находящейся вокруг их многоквартирного строения, никто не осмелится возвести коммерческие объекты, а, следовательно, пространство останется в их полном распоряжении. Когда же земля находится в собственности муниципалитета, люди смогут лишь пассивно наблюдать, как появляются у их дома киоски, бизнес-центры и платные парковки.

Процедура приватизации таких наделов подробно рассматривается Жилищным кодексом. В соответствии с его 36-й статьей, территория, находящаяся под домом и рядом с ним, является частью имущества МКД. Это означает, что жильцы обладают неотъемлемым правом получить землю в полное распоряжение. Однако делить ее не разрешается, то есть владение осуществляется на основе долевой собственности.

Как следует из 491-го правительственного постановления, обретшего силу в августе 2006-го, в общую площадь входят:

  • земельные участки, находящиеся под МКД;
  • территории, прилегающие к стенам многоквартирного дома;
  • места, выделенные для просушки белья;
  • автомобильные стоянки и пр.

Когда процесс приватизации завершится, совладельцы МКД смогут совместно распоряжаться землей. Контроль над новоприобретенным имуществом входит в сферу ответственности Управляющей компании или ТСЖ.

Границы надела должны четко устанавливаться. Для этого на него раньше составлялся технический план, а теперь оформляют кадастровый паспорт. В любом из названных документов фиксируются следующие данные:

  • общая площадь;
  • назначение;
  • границы и т. д.

Обязательно ли приватизировать

Нужно ли непременно переоформлять территорию, находящуюся у стен многоквартирного дома, в долевую собственность? Сразу скажем, такой обязанности жильцы не имеют, так как приватизация – это их законное право, что, в свою очередь, подразумевает добровольность участия. Тем не менее получение участка имеет ряд несомненных плюсов.

Грамотное использование имущества позволит обитающим в многоквартирном доме людям обустроить максимально комфортную среду, как для себя лично, так и для детишек. На участке нередко устраивают:

  • игровые площадки;
  • огражденные бесплатные парковки;
  • спортивные зоны;
  • скверы и пр.

Отдельные жильцы вправе (по согласованию с прочими) возводить и личные гаражи.

Если земля не приватизирована, то она находится на балансе муниципалитета, а значит, городским властям ничто не помешает использовать участок так, как заблагорассудится. Когда же территория становится собственностью людей, проживающих в рядом находящемся МКД, то чиновникам придется добиваться их согласия. В результате граждане обычно получают отступные, компенсирующие неудобства.

Читайте так же:  Обязан ли работник предоставлять объяснение

При условии, что надел находится в выгодном месте, собственники смогут сдавать его в аренду коммерческим предприятиям. Вырученные таким способом средства направляются на дальнейшее благоустройство территории, капитальный и текущий ремонт МКД и т. д.

К основным недостаткам стоит отнести необходимость ежегодно платить налог. Данная обязанность зафиксирована в 392-й статье НК. Размер поземельного сбора зависит от нормативов, действующих в регионе. При этом, в случае коммерческого использования, взимается также и налог с прибыли.

Государство пристально следит за тем, как используется приватизированная земля. Неправильная эксплуатация обычно приводит к назначению штрафных санкций. Взыскание выписывают за:

  • неубранный снег;
  • обустройство стоянки без надлежащего оформления и пр.

Кто конкретно занимается приватизацией

Инициировать процедуру разрешается как всем жильцам многоквартирного дома, так и отдельным собственникам. Для этого составляется заявление и собирается определенный пакет документов. Городские власти не имеют права отказать в рассмотрении вопроса. Если же это произошло, то придется идти в суд.

По закону заняться приватизацией не возбраняется:

  • всем владельцам помещений;
  • УК или ТСЖ;
  • инициативной группе, состоявшей из нескольких жильцов;
  • отдельным обитателям.

Кстати, в последних двух случаях в созыве общего собрания нужды нет.

Как надлежит приватизировать землю, находящуюся под вашим многоквартирным домом

Сама по себе передача в собственность жильцов МКД земельного участка происходит на безвозмездной основе. Правда, придется отдать определенные суммы за подготовку кадастрового паспорта и внести государственную пошлину. Но в реальности средств понадобиться не так уж и много.

Порядок приватизации рассматриваемого земельного надела предполагает последовательное выполнение определенных этапов. В общем, алгоритм выглядит так:

  • принимается решение о начале приватизационных мероприятий общим собранием жильцов или же членами инициативной группы;
  • заказывается межевание, если данная процедура в прежние годы не осуществлялась;
  • оформляется кадастровый паспорт и заводится дело о землеустроении;
  • далее подготавливается заявление и вместе с названными бумагами относится в муниципалитет;
  • после получения там одобрения подписывается акт передачи.

Завершающий шаг – регистрация в Росреестре.

Как видим, процедура не слишком запутана, но довольно сложна. Давайте рассмотрим каждый этап более подробно.

Решение собрания определяется после голосования. Оно может быть тайным, если так решит большинство. Все, что происходит в ходе обсуждения, непременно фиксируется в протоколе.

Прежде всего, определяют:

  • кто возьмет на себя роль председателя;
  • кому поручить написание протокола.

Далее вопрос о приватизации рассматривается по существу. После выступления инициаторов проводится голосование. Если большинство за, то остается решить, кто станет представителем жильцов. Очень часто названная обязанность возлагается на плечи ответственного пенсионера, проживающего в доме. Полномочия ему предоставляются протоколом собрания – доверенность оформлять не надо. В задачу представителя входит:
  • сбор документов;
  • хождение по инстанциям.

Межевание – это обязательная процедура. С ее помощью будут установлены точные границы участка и его площадь. По результатам замеров готовятся сведения для плана, входящего в кадастровый паспорт. Оформление последнего происходит сразу после межевания.

Далее осуществляют подачу заявления в земельный отдел муниципалитета. После изучения вопроса тамошние служащие выносят решение. Если ответ положительный, то собственность останется зарегистрировать в ЕГРН. При этом будет определена доля каждого жильца. Кстати, сейчас свидетельство на землю не выдают – вместо него оформляется выписка из ЕГРН.

Пакет необходимых документов

К сбору документов следует отнестись максимально ответственно, так как отсутствие хоть одного из них послужит основанием для отказа.

В земельный отдел представляют:

  • паспорта представителей;
  • их же ИНН;
  • протокол собрания с решением о начале приватизационного процесса;
  • заявление;
  • техническую и кадастровую документацию;
  • землеустроительное дело;
  • свидетельство о владении квартирой в конкретном доме;
  • акт оценки участка (делает сам земельный отдел);
  • расширенную выписку из ЕГРН о статусе надела;
  • справку из ФНС о площади передаваемой земли.

Обитателям новых домов тратить время на подготовку кадастровых документов обычно не приходится, так как данная обязанность возлагается на застройщика. Иногда, впрочем, из-за банкротства последнего, оформление так и не происходит. Здесь жильцам придется брать дело в собственные руки.

Как долго длится процедура приватизации

На сегодняшний день приватизация стала бессрочной, так что особо торопиться с ее осуществлением не стоит. Правильнее будет уделить больше времени сбору документов, чтобы подать полный пакет за один заход.

Изготовление акта, фиксирующего передачу земли во владение жителям МКД, занимает не более 4 недель. На оформление кадастровой документации требуется до 2 месяцев.

По 15 суток уходит на:

  • составление техпаспорта объекта;
  • государственную регистрацию.

Как свидетельствует практика, в среднем на все этапы расходуется до 3-4 месяцев.

Цена вопроса

Ранее уже отмечалось, что земельный участок, находящийся под стенами многоквартирного дома, передается безвозмездно. Тем не менее придется немало потратить, если требуется оформить кадастровый паспорт. В зависимости от региона, стоимость его серьезно отличается. Где-то документ изготовят за 25 000, а иногда приходится выложить и все 100 000. Как правило, дороже всего он стоит в столице и СПб, а также крупных городах.

Стоимость техпаспорта на дом стартует с 10 000. На этом фоне госпошлина в размере 2 000 выглядит очень скромно.

Когда отказывают

Видео (кликните для воспроизведения).

Как правило, обитателям многоквартирных домов в приватизации земли не отказывают, если нет очень серьезных оснований. Возможные причины фигурируют в 11-й статье ЗК РФ (пункты 3 и 4). Так, в частности, происходит, когда:

  • были обнаружены нарушения градостроительных правил;
  • в кадастре не удалось найти сведений об участке;
  • речь идет о землях общего пользования;
  • надел уже имеет собственника.

Источники


  1. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.

  2. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.

  3. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.
  4. Жан, Мишель Ламбер Маленький судья / Жан Мишель Ламбер. — М.: Прогресс, 2016. — 352 c.
  5. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.
  6. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.
Приватизация земли под многоквартирными домами
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here