Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Самое важное в статье: "Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Покупка квартиры у юридического лица

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип купли-продажи тут будет примерно тем же, однако есть свои особенности, нюансы и, что самое главное – дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасится и на что обращать внимание – читайте в этой статье.

Читайте так же:  Иск об оспаривании отцовства образец

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель, в лучшем случае, потеряет свое время, а в худшем – деньги. Часть из подобных проблем имеет общий характер:

  • Поддельные документы. В данном случае предполагается, что юридическое лицо действительно существует, однако на самом деле, продавать недвижимость оно не собирается. Более того, есть вероятность того, что такая «продажа» инициатива одного или нескольких недобросовестных сотрудников компании.
  • Финансовые махинации. Компания с целью сокращения собственных расходов или уменьшения прибыли (для того, чтобы заплатить меньше налогов), а также по любой другой причине может продать квартиру по стоимости значительно выше или ниже рыночной.
  • Продажа квартиры поддельным юридическим лицом. Нередко бывает и так, что мошенники создают поддельное юридическое лицо (или даже просто подделывают документы) и продают жилье, которое им на самом деле не принадлежит.

Подобных проблем может быть еще множество, но наиболее распространенными являются именно перечисленные выше. Остальные «схемы» применяются реже.

Вторичный рынок

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Новостройка

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) это практически во всех случаях – сделка с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически не встречающихся случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возвело, допустим, многоквартирный дом.

Так как все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность подобного стремится к нулю. Тем не менее следует учитывать, что если клиенту предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (то есть, у нее не было собственников ранее) и в качестве продавца выступает физическое лицо – это скорее всего мошенник.

Если же продавец – юридическое лицо, то нужно проверять его документы, факт существования подобной компании, наличие всех необходимых разрешений и бумаг, связанных со строительством дома и так далее. На практике, обычный покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому и рекомендуется пользоваться услугами юриста.

С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация. Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна. Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).

Порядок оформления сделки

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено. В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк. Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

  1. Найти подходящую квартиру.
  2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
  3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
  4. Подготовить документы покупателя.
  5. Оформить договор купли-продажи.
  6. Заплатить за недвижимость.
  7. Оформить право собственности.

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

  • Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
  • Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
  • Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем. Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе. Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Детальная информация о сторонах сделки.
  • Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
  • Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
  • Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
  • Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
  • Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

[3]

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Приобретение жилья является важной и ответственной процедурой, которая требует тщательной подготовки. Особенно тщательно к этой процедуре следует подходить, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица. Причиной, по которой сделку с юридическим лицом следует проверить несколько раз, является высокий процент рисков и мошенничества со стороны фирмы-продавца.

Особенности заключения сделки

Главная особенность покупки квартиры у юридического лица — это то, что такая сделка требует больше времени, больше документов и больше проверок. Необходимо проверить статус продавца и оформить документы, подтверждающие продажу квартиры юрлицом. В связи с этим, процедура заключения сделки будет более продолжительной и более сложной, она существенно отличается от заключения договора с физическим лицом. При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости у юрлица можно выделить следующие этапы действий:

  • Подбор необходимой недвижимости.
  • Проверка квартиры и документов юридического лица.
  • Составление договора.
  • Оплата сделки.
  • Регистрация объекта собственности.
Читайте так же:  Что влияет на кварплату жкх за какие услуги можно не платить, если не проживаешь в квартире, и входи

Наиболее распространенный вид покупки квартиры у юридического лица — это покупка недвижимости в новостройке. При покупке квартиры в новостройке, обычно покупатель сотрудничает с посредником, который представляет интересы строительной компании. В этом случае необходимо проверить документы компании — доверенность, срок ее действия, а также удостовериться, что ранее строительная компания уже сдавала в эксплуатацию жилые объекты. Оплачивать сделку нужно только после того, как квартира внесена в Единый государственный реестр недвижимости. Покупка на вторичном рынке требует тщательной проверки документов продавца и проверки состояния жилья. В этом случае, сначала осуществляется оплата сделки, а только потом регистрируется право собственности покупателя.

Покупка недвижимости в ипотеку осуществляется практически так же, как и покупка квартиры у физического лица. Покупатель должен провести оценку квартиры, отправить оценочный сертификат в банк. Но, в этом случае, деньги будут перечислены не на счет покупателя, а на расчетный счет юридического лица, выступающего продавцом. Юридическое лицо может потребовать внести первый взнос до оформления сделки — это распространенное явление, но перед оплатой нужно удостовериться в существовании компании и ее полномочиях. При правильном подходе, покупка квартиры у юридического лица станет выгодной сделкой для покупателя.

Какие документы необходимы?

При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность. Для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

  • Паспорт покупателя и паспорт посредника;
  • Доверенность на посредника;
  • Технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
  • Документ-основание;
  • Документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
  • Документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
  • Выписка из домовой книги;
  • Документы для безналичного расчета между сторонами.

Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг — разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

Основные схемы мошенничества

Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества. Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд. Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность. Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.

Не менее редкая ситуация — подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно. Но обратиться в правоохранительные органы с заявлением необходимо, чтобы в случае поимки «посредника» были основания обращаться в суд.

Как обезопасить себя от рисков?

Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли юридическое лицо на момент сделки (то есть не ликвидировано ли оно, не объявлено ли банкротом, имеет ли лицо, подписывающее бумаги о сделке, такие полномочия и тому подобное), и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил:

  • Получить у второй стороны копию устава организации;
  • Ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
  • Запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
  • Посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
  • Не оплачивать сделку из рук в руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.

Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию. Такая проверка будет полезной даже несмотря на то, что при оформлении ипотеки банковское учреждение самостоятельно проверяет продавца.

Заключение

Таким образом, покупка жилой недвижимости у юридического лица мало чем отличается от подобной процедуры с физическим лицом. Однако риски в данной случае выше, поскольку организация должна быть действующей, не объявленной банкротом, а решение о продаже собственности должно быть одобрено каждым акционером компании. Прежде чем идти на сделку, покупателю необходимо провести тщательный анализ своих рисков.

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Приобретение жилья является важной и ответственной процедурой, которая требует тщательной подготовки. Особенно тщательно к этой процедуре следует подходить, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица. Причиной, по которой сделку с юридическим лицом следует проверить несколько раз, является высокий процент рисков и мошенничества со стороны фирмы-продавца.

Особенности заключения сделки

Главная особенность покупки квартиры у юридического лица – это то, что такая сделка требует больше времени, больше документов и больше проверок. Необходимо проверить статус продавца и оформить документы, подтверждающие продажу квартиры юрлицом. В связи с этим, процедура заключения сделки будет более продолжительной и более сложной, она существенно отличается от заключения договора с физическим лицом.

При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости у юр.лица можно выделить следующие этапы действий:

  1. Подбор необходимой недвижимости.
  2. Проверка квартиры и документов юридического лица.
  3. Составление договора.
  4. Оплата сделки.
  5. Регистрация объекта собственности.

Наиболее распространенный вид покупки квартиры у юридического лица – это покупка недвижимости в новостройке. При покупке квартиры в новостройке, обычно покупатель сотрудничает с посредником, который представляет интересы строительной компании. В этом случае необходимо проверить документы компании — доверенность, срок ее действия, а также удостовериться, что ранее строительная компания уже сдавала в эксплуатацию жилые объекты. Оплачивать сделку нужно только после того, как квартира внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Покупка на вторичном рынке требует тщательной проверки документов продавца и проверки состояния жилья. В этом случае, сначала осуществляется оплата сделки, а только потом регистрируется право собственности покупателя.

[2]

Читайте так же:  Когда удерживать и перечислять ндфл с аванса по заработной плате – срок уплаты подоходного налога, п
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка недвижимости в ипотеку осуществляется практически так же, как и покупка квартиры у физического лица. Покупатель должен провести оценку квартиры, отправить оценочный сертификат в банк. Но, в этом случае, деньги будут перечислены не на счет покупателя, а на расчетный счет юридического лица, выступающего продавцом. Юридическое лицо может потребовать внести первый взнос до оформления сделки – это распространенное явление, но перед оплатой нужно удостовериться в существовании компании и ее полномочиях. При правильном подходе, покупка квартиры у юридического лица станет выгодной сделкой для покупателя.

Какие документы необходимы

При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

  • паспорт покупателя и паспорт посредника;
  • доверенность на посредника;
  • технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
  • документ-основание;
  • документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
  • документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • документы для безналичного расчета между сторонами.

Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность.

Основные риски и схемы мошенничества

Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом рисков и опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества.

Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд. Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность. Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.

Не менее редкая ситуация – подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком, через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно.

Как обезопасить себя от рисков

Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли лицо на момент сделки, и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Сделка будет признана ничтожной в трех случаях:

  1. Компания, которая продала квартиру, оказалась банкротом.
  2. Юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано.
  3. Человек, с которым сотрудничал покупатель, не имел полномочий для продажи недвижимости на момент подписания договора купли-продажи.

Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил :

  • получить у второй стороны копию устава организации;
  • ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
  • в обязательном порядке запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
  • посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
  • ни в коем случае не оплачивать сделку из рук-в-руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.

Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все-же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию.

Риски покупки квартиры с самовольной перепланировкой

Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой на вторичном рынке жилья связана с рисками покупателя, т.к. самовольная планировка не имеет законного статуса. Особенно серьезные проблемы могут возникнуть в случае, когда данный факт выяснился уже после покупки. Разберемся чем грозит это явление покупателю и продавцу.

[1]

В целом все операции по изменению планировки жилплощади подразделяются на: допустимые и недопустимые. В первом случае, можно оформить их должным образом или вернуть облик в точном соответствии с планом квартиры, так как объем произведенных изменений был незначительным.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой риски

К числу действий, носящих недопустимый характер, является удаление элементов несущих стен, изменение расположения санузлов и иные серьезные изменения первоначальной планировки объекта недвижимости. Узаконить подобные изменения невозможно.

Такие действия не имеют ничего общего с переустройством, например, заменой радиаторов отопления. Если переустройство не нуждается в оформлении, то любая перепланировка, даже самая незначительная, должна иметь подтверждение в документах.

Квартиры с перепланировкой наиболее опасны для пользователей ипотеки.

Если предоставление кредита уже одобрено, и только после этого выявился факт перепланировки, с выдачей средств могут возникнуть сложности. Банк в случае неспособности заемщика оплачивать кредит должен продать объект залога, но не сможет этого сделать в силу наличия перепланировки. Ликвидность такой жилплощади падает, а кредитор не заинтересован в подобном активе.

Наличие перепланировки представляет опасность для обоих участников сделки, при этом для покупателя кв. метров она выражается в следующем:

  1. При выяснении факта перепланировки после покупки устранять последствия или узаконивать их придется за собственный счет, тратя массу времени, моральных сил и денежных средств.
  2. При возникновении жалоб со стороны соседей или иных лиц, отвечать за проведенную прежними собственниками перепланировку жилплощади придется уже новому хозяину в полном объеме.
  3. Отсутствие согласования внесенных изменений предусматривает привлечение виновного лица, то есть текущего обладателя квартиры к ответственности, в том числе с необходимостью уплаты штрафов.
  4. Нет никакой гарантии, что работы были произведены должным образом, например, удаленные несущие стены способны спровоцировать обрушение перекрытий, что создает риски безопасности для жильцов.
  5. При установлении недопустимости внесенных конструктивных изменений, надзорные органы потребуют восстановления первоначального состояния жилья, а это может вылиться в серьезные затраты.
Читайте так же:  Разница между переустройством и перепланировкой жилого помещения. нюансы согласования

Не защищен от рисков и продавец недвижимости:

  1. Сокрытие проведенной ранее перепланировки может быть признано достаточным условием для признания договора купли-продажи недействительным.
  2. Продать квадратные метры, не соответствующие имеющемуся плану, весьма проблематично, поэтому поиски покупателя могут занять достаточно много времени. Не исключено, что придется снизить первоначально запрашиваемую цену.
  3. При вскрытии факта внесения конструктивных изменений в жилище после продажи, новый хозяин в судебном порядке может потребовать компенсации дополнительных расходов.
  4. Капитальные ремонтные работы без согласования ведут к привлечению виновника к административной ответственности и необходимости уплаты штрафа.

Конечно, продать объект недвижимости с перепланировкой, не имеющей никакого документального отражения, можно, особенно в случаях, когда государственные органы о ней не знают, но при этом вся ответственность дальше будет лежать на приобретателе, который должен понимать это.

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.

Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью. Существует много нюансов, по которым сделка может быть признана недействительной.

При совершении такого приобретения возможно оформление первичного жилья или квадратных метров на вторичном рынке, в том числе с оформлением ипотечного кредита.

Покупка квартиры у юр лица: риски

  1. Подделка бумаг. Это распространенный случай мошенничества, когда купцу демонстрируется поддельный документ, разрешающий продажу. В дальнейшем же ЮЛ-владелец будет через суд требовать возврата своего имущества.
  2. Неправильная доверенность. При наличии у лица, представляющего продавца, доверенности с нарушением правил оформления, сделку тоже признают недействительной. К ее изучению стоит подойти максимально пристально.
  3. Банкротство компании. В некоторых случаях юридическое лицо оформляется специально для продажи имущества, после чего сразу ликвидируется, а в ее отношении начинается процедура банкротства.
  4. Не приватизированное жилье не может быть продано корпорацией, поэтому в случае реализации такой недвижимости все действия будут признаны недействительными.
  5. Потери налогового вычета. Зачастую фирмы вносят в договор купли-продажи стоимость жилья по оценке БТИ с доплатой покупателем разницы с рыночной ценой наличными деньгами. Соответственно налоговый вычет будет оформлен только на сумму из договора.

Снижение рисков при покупке квартиры у организации

Чтобы снизить риски столкновения с проблемами при приобретении квартиры у организации стоит обратить внимание на ряд моментов, часть из которых характерна для купли жилья в целом.

Знакомство с историей жилища, ее собственниками, правоустанавливающей документацией и наличием на недвижимость обременения, является стандартной процедурой для любой покупки.

Необходимо познакомиться с и учредительной документацией самой фирмы, наличии свидетельства о регистрации и других обязательных бумаг, подтверждающих легальность работы компании.

Потребуется также убедиться, что лицо, подписывающее документы имеет на это законное право, в частности правильно оформленную доверенность. Проверить стоит и саму компанию на предмет наличия к ней судебных исков.

Размер стоимости имущества. В случае, если стоимость реализуемого актива составляет не меньше 25% общей стоимости имущества ЮЛ, сделка признается крупной, и для ее осуществления требуется иной порядок, включая разрешение акционеров.

Для более надежной защиты от мошеннических действий целесообразно обратиться за проверкой предоставляемых продавцом бумаг не к одному юристу, а одновременно к нескольким.

Куплю-продажу необходимо проводить только через нотариуса, а перечисление денежных средств проводить только в безналичной форме с зачислением на расчетный счет организации, а не лично руководителю.

В целом при грамотном подходе можно в значительной степени снизить потенциальные риски при покупке квартиры у компании, сделав ее вполне приемлемым вариантом.

Подробная инструкция по покупке квартиры у юрилица, оформлению сделки, возможным трудностям и особенностям.

Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического лица – признание сделки с недвижимостью крупной. Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

  • «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
  • связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
  • предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

  • «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
  • 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

  • Оформление сделки будет более трудоемким.
  • Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

  • Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
  • Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
  • Оформление и подписание соглашения.
  • Передачу финансовых средств.
  • Регистрацию права собственности.

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

Читайте так же:  Управляющая компания мкд обязанности и права

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

  • Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
  • Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

  • Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
  • Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
  • Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

  • Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
  • Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
  • Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

  • Личный паспорт.
  • Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
  • Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
  • Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
  • Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
  • Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
  • Доверенность, подписанная руководителем организации.
  • Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

  • Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
  • Безналичным переводом на расчетный счет организации.
  • При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

  • Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
  • Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
  • Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

  • Признание юрлица банкротом на момент сделки.
  • Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

  • Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
  • Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
  • Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
  • Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

  • Открытие аккредитива (заключение договора платное).
  • Комиссию за банковский перевод.
  • Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

  • Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
  • Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
  • Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
  • Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

○ Советы юриста:

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?

Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.

Видео (кликните для воспроизведения).

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источники


  1. Савюк, Л.К. Правоохранительные и судебные органы / Л.К. Савюк. — М.: ЮРИСТЪ, 2013. — 464 c.

  2. Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.

  3. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.
  4. Акционерные общества в России. Словарь-справочник от А до Я. — М.: Дело и сервис, 2008. — 400 c.
  5. Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.
  6. Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.
Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here