Управляющая компания мкд обязанности и права

Самое важное в статье: "Управляющая компания мкд обязанности и права" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Что такое УК: права и обязанности управляющей компании

Для эффективного ведения дел многоквартирного дома законодательство РФ дает жильцам право выбрать любой административный способ управления. Это может быть товарищество собственников жилья или сторонняя компания. У каждой организации свои принципы работы, с которыми необходимо ознакомиться, чтобы определиться с оптимальным вариантом для Вашего конкретного случая. Речь пойдет о втором способе, где регулирование всех домовых процессов осуществляет орган, не находящийся на территории домовладения. Что же это такое ук – управляющая компания в сфере ЖКХ и чем она занимается?

Что должна делать управляющая компания

Это актуальный вопрос собственников жилья, которые хотят понимать за что они платят деньги. Чаще всего он возникает в случае ненадлежащего уровня качества проживания. В идеале, каждый владелец жилья должен знать, что входит в сферу деятельности УК и какой она должна быть.

Независимо от типа управления в Вашем доме, спектр предоставляемых услуг практически одинаков для всех, соответственно и спрос с руководства также идентичен. После того как владельцы определились с выбором руководящей организации и закрепили это документально на общем собрании, начинаются управленческие работы наемной компании, которые регулируются законодательными нормами и актами.

Согласно нововведениям, с середины лета 2016 года, все данные о проведенных мероприятиях должны заноситься в систему ГИС ЖКХ. В случае когда информация намеренно умалчивается, можно без опасений обращаться в контролирующие структуры. Также каждый год проводится общедомовое собрание, где коллективно утверждается отчет об итогах и характере выполненных работ. Если данная процедура не соблюдается, Вы также смело можете жаловаться в органы надзора.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья

Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:

[1]

Поддерживать чистоту подъездов.

Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.

Прочистку центральных стояков канализационной системы.

Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.

Следить за функционированием освещения.

Организовывать исправную работу лифтов.

Проводить промывку и пуск отопительной системы.

Очищать кровлю от снега и сосулек.

Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.

Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.

Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.

Обязанности УК по ремонту жилья

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;

восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;

замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;

освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.

Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.

Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.

Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.

Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.

Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).

Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.

Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.

Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы

Под придомовой территорией понимают земельный участок, документально принадлежащий объекту недвижимости. Его размер индивидуален в каждом случае и прописан в строительных актах, согласно нормам Земельного Кодекса. Такая площадь в равных долях принадлежит жильцам дома, и они обязаны вносить за нее оплату. А согласно требованиям к управляющей компании многоквартирным домом ЖКХ, участок должен содержаться в подобающем состоянии. Точные границы можно узнать из акта на землю. Данную бумагу руководящая организация обязана предоставить по первому требованию.

Права управляющей компании

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.

Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.

Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.

Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.

Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

Как и любая организация, за свои трудовую деятельность контора желает увидеть денежный гонорар. Административный аппарат, бухгалтерия и прочие расходы требуют финансирования. Доходы учреждения идут из поступлений на содержание многоэтажного объекта недвижимости. Если существует такой пункт в платежке, как ремонт, то он идет на реализацию аварийных работ. Когда же речь идет о капремонте и остальных обязательных мероприятиях по функционированию дома, то требуются дополнительные ресурсы.

В таком случае УК инициирует внеочередные сборы, где разъясняет причину увеличения суммы. Если дело касается тех пунктов, которые не входят в тариф (капитальный ремонт), при отказе владельцев – ответственность с организации снимается.

Читайте так же:  Как получить статус малоимущей семьи

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома. Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда. Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.

В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.

Имеет ли право управляющая компания без предупреждения отключить электроэнергию

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

Может ли управляющая компания начислять пени

Согласно законодательству, если Вы отказываетесь оплачивать счета, опираясь на п. 14 ст. 155 ЖК РФ, по окончании месяца задолженности организация имеет право списывать пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования центробанком РФ, а уже по истечении 90 дней сумма увеличивается до 1/130 части от долга.

Ответственность управляющей компании

Управленческий орган должен осуществлять огромный перечень работ по обслуживанию объекта недвижимости. За бездействие или несвоевременную реакцию на возникшие трудности, компания несет ответственность перед жильцами и, в серьезном случае, перед законом: административного или уголовного характера. Основными службами, контролирующими деятельность УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция. Ограниченными полномочиями также владеют пожарные службы, полиция, Роспотребнадзор и органы местного самоуправления.

Если управляющая компания не спешит выполнять свои обязанности

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов. В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке. При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния. А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Что не входит в сферу ответственности

Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:

проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;

монтаж средств видеонаблюдения;

украшение и освещение придомового участка.

Заключение

Когда известно, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, становится понятна вся серьезность выбора подобной организации. Можно сказать, что это – один из самых важных инструментов обеспечивающий комфортное и беззаботное проживание в доме. Поэтому контролировать ее деятельность – обязанность каждого собственника.

Управляющая компания МКД: обязанности и права

Жилищно-коммунальная сфера – одна из самых важных в любом государстве. Каждый ее субъект наделен определенными полномочиями. Свою эффективность подтвердила система, в которой управляющая компания предоставляет жителям МКД коммунальные услуги, проводит ремонт и другие мероприятия для нормального функционирования помещений. Надежный контролер УК – жильцы. Но чтобы определить, справляется ли она со своими полномочиями, нужно знать права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Понятие управляющей компании в сфере ЖКХ

Коммунальная фирма необходима, чтобы качественно и вовремя обслуживать жилой фонд и многоквартирные дома. УК в сфере ЖКХ – это коммерческие организации, предназначенные для выполнения эксплуатационных функций и санитарно-технического содержания МКД. Они поддерживают порядок в доме, обеспечивают его жителей водой, светом и теплом.

Согласно нормам Жилищного кодекса, коммунальная организация является одной из форм управления МКД.

Рекомендуем узнать более детально, чем ещё занимается управляющая компания ЖКХ.

Обязанности УК по закону РФ

Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.

Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу. Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или оспорить в суде.

Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:

  1. Подготовку дома к очередному сезону.
  2. Предоставление коммунальных услуг, их тарификацию.
  3. Ремонт, замену коммуникаций, счётчиков, систем электросетей и так далее.
  4. Капитальный, косметический сезонный ремонт.
  5. Благоустройство дворовой территории, подъездов, лифтов, уборку участка.
  6. Предоставление отчётности жильцам, выставление счетов за коммунальные услуги.

Данный перечень далеко не исчерпывающий. Конкретизация обязанностей осуществляется в договоре между УК и потребителями.

Обязанности УК по содержанию жилых помещений

Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД. Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:

  • создание условий, которые соответствуют нормам пожарной и общей безопасности жильцов дома;
  • проверка общедомовых имущественных ценностей для выявления их повреждений;

Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания.

Проведение ремонта жилья

В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.

Читайте так же:  Как получить свидетельство о рождении ребенка в загсе

Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – текущий и капитальный.

Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.

Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:

  • обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
  • проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
  • текущий и капитальный ремонты;
  • инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
  • уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.

УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.

Коммунальные услуги и деятельность УК

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

  1. Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
  2. Выявление расхитителей энергоресурсов.
  3. Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
  4. Хранение технической документации на дом.
  5. Регистрационный учёт жильцов.
  6. Организация собраний собственников.
  7. Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.

По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.

Полномочия УК

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

  1. Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
  2. В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
  3. Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
  4. Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
  5. Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
  6. Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
  7. Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
  8. Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

Основные функции УК

На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:

  • выступает посредником в поставке ресурсов;
  • обслуживает дом;
  • осуществляет ремонт;
  • поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
  • представляет собственников жилья перед РСО;
  • является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.

Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.

Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.

Если УК не справляется с обязанностями

Недовольство работой УК – распространенное явление. Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.

Видео (кликните для воспроизведения).

В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:

  • суд;
  • прокуратуру;
  • местную администрацию;
  • контролирующие структуры – Роспотребнадзор , жилищную, пожарную инспекцию и так далее.

Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.

Для этого нужно составить письменную претензию, детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.

В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями. Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца.

Что не относится к обязанностям УК

Если потребители услуг четко представляют, какие обязанности возложены на коммунальщиков, а какие – нет, у них реже будут возникать вопросы вроде того, кто должен ремонтировать домофон, обеспечивать охрану территории и так далее.

Как правило, в договоре прописываются дополнительные обязанности УК. Если соответствующих пунктов нет, фирма не проводит некоторые мероприятия по уходу за придомовой территорией:

  • обрезку деревьев;
  • обустройство клумб и газонов;
  • ремонт дорожек.

Также УК не предоставляет услуги типа работы консьержа, охраны парковки, установки на территории МКД камер видеонаблюдения.

Заключение

Зная перечень обязанностей управляющей организации, жильцы, с одной стороны, избегут завышенных ожиданий, а с другой – не растеряются, если придется отстаивать свои права в разных инстанциях. В этом контексте важное значение приобретает грамотно составленный договор между жильцами и УК. Именно на основании этого документа можно добиться успешного сотрудничества и исключить взаимные претензии.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Управляющая компания многоквартирного дома

Почти повсеместно в России вводится практика управления жилищными комплексами с помощью управляющей компании.

Но незнание регулирования отношений между жильцами многоквартирного дома и компанией приводит к множеству разногласий.

Проведение конкурса

Выбор управляющей организации производится на открытом конкурсе. Жильцы, как до конкурса, так и в его ходе, имеют право выбирать претендента на собрании дома, а также выбирать победителя.

Чтобы подать попасть в конкурс, необходимо иметь документы, удостоверяющие, что претендент является индивидуальным предпринимателем или юрлицом. Каждый из претендентов борется за право управления данным многоквартирным домом.

Объектом торгов, выступает стоимость всех работ, которые будут необходимы для ремонта и содержания дома. Учитывается как цена работ, обязательных к проведению, так и цена вспомогательных услуг.

Организатор указывает фиксированную цену. Обычно, конкурс выигрывает та организация, которая предлагает наиболее широкий спектр услуг на эти деньги. Помимо этого, в документах конкурса обязательно указывается объем работы, сроки выполнения и качество обслуживания. Организатор должен определить цену отдельно для каждой вспомогательной услуги.

Если речь идет о новом доме, то в течение трех недель, после начала его эксплуатации, местный совет или любой другой орган самоуправления должен разместить объявление о проведении конкурса на своём сайте и в районе указанного дома. Спустя сорок дней, после этого, организатор начинает конкурс.

На протяжении десяти дней от окончания конкурса, организатор уведомляет жильцов об итогах и всех условиях договора управления. Договор будет заключаться по отдельности с каждым жильцом или владельцем, если их больше половины от всех жильцов.

Читайте так же:  Что входит в благоустройство придомовой территории

Основанием для открытия конкурса является также потеря лицензии предыдущей управляющей компании. В течение двух недель после извещения о потере лицензии, должно быть созвано собрание жильцов дома для определения способа управления домом. Если способ не определили или жильцы не смогли провести собрание, открывается конкурс.

Победа в конкурсе

Владельцы жилья многоквартирного дома могут не договориться о том, как дом будет управляться по следующим причине:

• несостоявшегося собрания;
• нереализованности принятого решения;
• того, что повторное собрание не состоялось, когда первое было признано судом несостоявшимся.

Кроме того, если большая часть жильцов не заключила договор, не предоставила требуемые документы или не заключила договора управления, также принимается решение о повторном конкурсе.

Когда победитель конкурса точно определен, он должен предоставить организатору проект договора управления с подписью в течение десяти дней. А с момента подачи, в течение еще двадцати дней, проект договора должен быть предоставлен жильцам для подписания.

Если же победивший не сделал этого, считается, что он уклонился от выполнения условий конкурса и передает возможность победы другим участникам.

Победу в этом случае получит участник, который предоставил наибольший объем работ на выбранную сумму после победителя. Если же и второй победитель уклоняется от подписания договора, организатор имеет право принудить его к выполнению обязательств через суд.

Если же победителем стал единственный участник конкурса, и он уклоняется от обязательств, организатор также имеет право обратиться в суд и, по крайней мере, возместить финансовые убытки.

Форма отчетности УК

Требование отчетности жильцами многоквартирного дома вполне закономерно. Если управляющая компания отказывается предоставлять отчет, жильцы вправе потребовать его руководствуясь Постановлением Правительства Российской Федерации №491.

На протяжении пяти дней с дня требования, управляющая многоквартирным домом организация обязана предоставить документ, содержащий:

• полный перечень работ;
• объем работ;
• сроки предоставления услуг;
• расценки;
• текущую стоимость ремонтных работ;
• стоимость технической поддержки дома;
• стоимость обслуживания придомовой территории;
• стоимость санитарного обслуживания дома.

[2]

Но это только самый основной список. Отчет предоставляется за прошедший год (в конце года обслуживания). Отчет ведется не только перед жильцами, но и перед другими контролирующими органами. Кроме того, компания должна предоставить план работ на будущий год с максимально детальным описанием и стоимостью.

Ранее этот отчет мог иметь свободную форму и предоставляться хоть в виде повествования. Но сейчас принят «Стандарт оформления информации» согласно которому, отчет будет содержать только достоверную информацию о полном объеме предоставленных услуг, а также о том, что из первоначального плана не было выполнено или было выполнено не полностью по каким-либо причинам. Итоги подбиваются каждый год в первом квартале.

Кроме того, в годовом отчете указываются тарифы на коммунальные услуги, цены на обслуживание всех сфер дома, задолженность жильцов за коммунальные услуги, а также задолженность управляющей организации в РСО.

План на будущий год является второй частью отчетности. Он должен включать вопросы снабжения ресурсами, улучшения жилищных условий, качества проживания, внешнего вида, технического и санитарного состояния многоквартирного дома.

Функции управляющей организации

Жилищный кодекс РФ определяет необходимость заключения договора об управлении многоквартирным домом. Существует также понятие обслуживания дома. При этом, оба эти момента могут выполнять разные организации и потому их следует разграничить.

Управляющая организация выступает регулятором, переходным звеном от обслуживающих предприятий к жильцам и наоборот.

В обязанности управляющей организации входит:

  • техническое обслуживание общего имущества и коммуникаций;
  • предоставление ресурсов;
  • обслуживание придомовой территории;
  • ремонт здания, коммуникаций и механизмов;
  • перестройка, пристройка или надстройка;
  • строительство дома на месте прежнего.

Компания призвана осуществлять и предоставлять полный контроль при исполнении всех перечисленных обязательств. Предоставление услуг не может обойтись без ведения бухгалтерии и оплаты жильцами предоставленных услуг.

Но компания может самостоятельно принимать оплату или переводить ее на счет обслуживающей организации, выступая контролирующим звеном. Также должны быть предусмотрены и вспомогательные услуги (охрана, видеонаблюдение и прочее).

Но есть функции, которые должна выполнять исключительно управляющая компания, как конечная инстанция. Это касается определения кадастрового номера, определение долей собственников в общедомовой собственности, определение параметров общедомовых коммуникаций.

Таким образом, управляющая организация – ответственное лицо, которое обязано соблюдать стандарты предоставления услуг и выступать доверенным лицом жильцов перед лицом обслуживающих организаций.

Функции обслуживающей организации

В отличие от управляющей, обслуживающая организация не должна представлять ничьих интересов, кроме своих собственных. С первой она заключает контракт на предоставление услуг.

Обслуживающих организаций может быть и несколько, как чаще всего происходит. Одна из них, предоставляет услуги ресурсоснабжения, другая – вывоза мусора, третья – уборки общедомовой территории и так далее.

Таким образом, работы, выполненные обслуживающей организацией, указываются в отчете управляющей организации, а, значит, и акты приемки работ тоже выполняются управляющей организацией.

Права по выбору обслуживающей компании также принадлежат УК. Выборы могут проходить либо как конкурс, либо же компания и обслуживающая организация работают вместе давно, по долгосрочному контракту.

Из этого следует, что структура компании имеет следующую иерархию.

  1. Обслуживающие предприятия представляют исключительно свои интересы и заключают договор о предоставлении услуг по выбранному объекту УК.
  2. Последняя, в свою очередь, является посредником и контролером, который представляет интересы жильцов.

Иногда, структура может быть более простой, когда УК имеет дочернее предприятие по обслуживанию, то есть, по факту, сама же и обслуживает дом.

Расторжение договора

Компания, управляющая многоквартирным домом, может отказаться от дальнейшего предоставления услуг и управления домом. Основать отказ правомерно можно на том, что одна из сторон не выполняет предписанные договором обязательства, причиняя убытки другой стороне.

Кроме того, отказ от управления многоквартирным домом может быть основан на изменении условий, при которых изначально предусмотренные услуги не могут быть оказаны.

Отказ может быть выполнен в одностороннем порядке при согласии собственников. Совет жильцов или собственников принимает решение о том, чтобы одобрить отказ, в противном случае, обслуживающая организация может обратиться в суд.

Чтобы обосновать свой отказ, компания должна подготовить документ с перечнем причин разрыва, согласно закону. Затем готовится внеплановый отчет о полном объеме работ по управлению домом.

За месяц до оглашения отказа, компания обязана уведомить жильцов. Это делается по той причине, чтобы жильцы могли созвать совет и провести новые выборы заранее, либо организовать конкурс.

Затем, компания уведомляет жилищную инспекцию и органы местного самоуправления с аргументацией приведенных причин и, вплоть до даты прекращения обслуживания, должна предоставлять все услуги, указанные в первоначальном договоре с жильцами.

Читайте так же:  Коротко о главном как оформить гараж по наследству

Отказ от управления многоквартирным домом является обоснованным в тех случаях, когда:

  • собственники имеют большую задолженность по коммунальным услугам;
  • нарушают права сотрудников компании во время работ по обслуживанию и управлению домом;
  • собственники нарушают правила договора;
  • некорректно себя ведут;
  • задерживают выплаты по содержанию дома и территории.

Если компания отказалась

Когда компания официально объявила свой отказ, жильцы должны созвать совет, на котором будет решаться вопрос о новом управлении. Совет может постановить самостоятельное управление домом, а может выбрать способ управления компанией.

В последнем случае, жильцы оповещают органы местного самоуправления о том, что объявляется конкурс (чтобы кандидаты могли предоставить свои кандидатуры).

Чтобы совет дома считался полноправным, на нем должны присутствовать более половины жильцов. Кандидатуру выбирает совет из тех, кто полностью описал перед жильцами их права и обязанности перед компанией, права и обязанности самой компании, спектр ее услуг и их стоимость.

Если совет включал меньше половины жильцов, его участники не имеют права принимать решение и должны перенести совет на другой день. Конкурс может быть объявлен только полноправным собранием. Если по факту кворума ни одна компания не получила более половины голосов, совет снова переносят на другой день.

После этого, организация, объявившая свой отказ, должна передать компании, выигравшей конкурс, права управления домом, отчет о финансовых тратах и всех средствах, которые имеются на счетах.

Жильцы могут обратиться в старую компанию для того, чтобы им предоставляла услуги та же обслуживающая организация, что работала с УК или те же подрядчики.

Заключение

Компания, управляющая домом, может выбираться на основании конкурса или совета дома. Жильцы выбирают только компанию, которая контролирует предоставление услуг, так как структура УК не всегда включает организации обслуживания.

За качество обслуживания и стандарты услуг отвечает УК. Организация правомерно может составить отказ от обслуживания и управления, если нарушены правила договора или предоставление услуг невозможно по каким-либо причинам.

Отказ могут составить и жильцы по тем же причинам или по причине предоставления некачественных услуг.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами. Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ. С 1 марта 2019 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб. Обязанности управляющей компании строго регламентированы. Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.

Обязанности УК при управлении многоквартирным домом

Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:

  1. Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
  2. Организационные.

К первой категории относятся:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
  • осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
  • поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
  • обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
  • вывоз бытовых отходов.
  • своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.

Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:

  • стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
  • стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
  • газопроводы до запорного крана.

Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.

К организационным обязанностям УК можно отнести:

  • ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
  • контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
  • хранение технической документации.
  • прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
  • формирование и направление гражданам счетов и квитанций.

Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.

По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.

Обязанности управляющей компании при обслуживании офисных помещений

Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг. Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций. Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.

В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ. Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей. Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.

Лицензионные требования

В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:

  1. Регистрация на территории РФ.
  2. Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
  3. Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
  4. Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
  5. Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
  6. Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.
Читайте так же:  Исполнение обязанностей временно отсутствующего работника

В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия. В ПП РФ от 28.10.2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.

Сроки рассмотрения и ответа

За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства. Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет. Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.

Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.

В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.

Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.

Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.

Сроки выполнения заявки

В ПП 416 от 15.05.2013 года с поправками, вступающими в действие 01 марта 2019 года, регламентируется работа подразделений, занимающихся устранением аварий.

Обращаться в аварийно-диспетчерскую службу следует по телефону. На звонок заявителя положено отреагировать в течение 5 минут. Если установлена система передачи голосового сообщения, заявку нужно рассмотреть максимум через 10 минут по завершении связи.

При поступлении сигнала от жильцов следует выполнить:

  • локализацию повреждений систем теплоснабжения, электроснабжения, водоотведения, горячего и холодного водоснабжения – в течение 0.5 часа.
  • ликвидацию засоров канализации и мусоропровода – в течение 2 часов.

Работы по прочистке мусоропровода разрешены с 8-00 до 23-00.

Заявителю в течение получаса с момента поступления заявки должно быть сообщено о причинах аварии и предполагаемых сроках устранения.

При повреждении общедомовых сетей аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом поставщикам ресурсов и организует ремонт самостоятельно или совместно с ними в зависимости от характера аварии.

Ликвидация мелких повреждений и неисправностей производится в круглосуточном режиме по согласованию с собственниками или пользователями помещений. В таблице указаны сроки выполнения заявки на основании Постановления Госстроя РФ № 170.

Вид неисправности Время, отведенное на устранение
Крыша
Протечка 1 сут.
Поломка системы водоотведения 5 сут.
Стены
Отсутствие связи кирпичей со стенами 1 сут.
Нарушение плотности в дымоходах 1 сут.
Окна, двери
Сломаны рамы, разбиты стекла

летом

3 сут.

Повреждение входных дверей 1 сут. Элементы отделки Отслоение штукатурки потолочных перекрытий или верхних участков стен, создание угрозы падения 5 сут. Нарушение связи наружной облицовки со стеной немедленно Полы Проникание воды через перекрытия 1 сут. Печки Нарушение целостности конструкции, возможность пожара или попадания угарного газа в жилое помещение 1 сут. Сантехническое оборудование Протечка кранов 1 сут. Авария на трубопроводе немедленно Повреждение мусоропровода 1 сут. Электрическое оборудование Нарушение целостности кабеля с отключением электроснабжения 3 часа Неполадки в распределительном устройстве 3 часа Выход из строя защитных автоматов 3 часа Короткое замыкание, другие аварийные ситуации немедленно Выход из строя духовки или одной конфорки электрической плиты 3 сут. Неисправность всей электрической плиты 3 часа Неисправность освещения в помещениях общего пользования 7 сут. Поломка лифта 1 сут.

Аварийно-диспетчерская служба должна регистрировать заявки в прошитом журнале с пронумерованными страницами и обеспечивать хранение документов в своем помещении. Возможно сохранение поступивших обращений и записей звонков в электронной системе, если таковая имеется.

При регистрации заявки гражданину должен быть сообщен ее регистрационный номер.

Если управляющая компания не реагирует

Обратиться с жалобой в УК с 1 марта 2019 года стало легче. На основании поправок к ПП 416 в пешей доступности (не более 3 км) от МКД должны быть организованы представительства управляющих компаний. В них обязаны принять собственника жилья, предоставить оперативные ответы на его вопросы и оказать помощь.

Если УК нарушила сроки выполнения заявок, не реагирует на сообщения о предоставлении некачественных услуг, игнорирует требования о перерасчете или возмещении ущерба, у пострадавших от ее действий есть возможность обратиться с заявлением в следующие инстанции:

В эти учреждения нужно подавать заявление, подкрепленное доказательствами. Если собственник жилья привлек для ремонта стороннюю организацию, следует приложить все платежные документы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Считается, что суд – последняя инстанция, на которую рассчитывает потерпевший. Это не так. Иск можно подавать сразу, не обращаясь во все остальные перечисленные организации. Обычно юристы предлагают направить претензию в УК и решить вопрос в досудебном порядке, такие действия не являются обязательными, но могут привести к положительному результату с меньшими затратами времени и сил.

Юридическая консультация по вопросам деятельности управляющей компании

Заполните форму ниже и получите бесплатную консультацию юриста по вопросам ЖКХ и управляющих компаний.

Источники


  1. Кабинет и квартира В.И. Ленина в Кремле. Набор из 8 открыток. — М.: Изогиз, 2016. — 297 c.

  2. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.

  3. Решения конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации. 1992-2008 (комплект из 7 книг). — М.: Издательский дом «Право», 2016. — 298 c.
  4. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
  5. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.
  6. История политических и правовых учений / В.Г. Графский и др. — М.: Норма, 2003. — 944 c.
Управляющая компания мкд обязанности и права
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here