Важные нюансы страхования титула при покупке квартиры и порядок его оформления

Самое важное в статье: "Важные нюансы страхования титула при покупке квартиры и порядок его оформления" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Страхование титула при покупке квартиры – защита для владельца

Покупка квартиры, владельцы которой менялись не один раз, чревата попаданием в опасные ситуации, так как право собственности на приобретенную недвижимость один из бывших владельцев может оспорить в любое время. Основания для этого найдутся разные. Страхование титула при покупке квартиры направлено на то, чтобы подобные риски не омрачали радость приобретения.

Что такое титульное страхование квартиры?

Что означает титульное страхование при покупке квартиры? Фото № 1

Итак, речь идет о страховом продукте, который обеспечивает защиту от риска потери права на имущество в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной. Данный полис направлен на защиту владельца не от тех событий, которые могут произойти в перспективе, а от вероятных последствий произошедшего ранее.

На тот момент, когда составляется договор, о таких событиях не знает ни одна из сторон, они никоим образом себя не обнаруживают. В настоящее время заключение таких договоров происходит в то же время, что и заключение договора на страхование недвижимости.

Будет ошибкой полагать, что любую утрату права собственности отнесут к страховым случаям при данном виде страхования. Исключение составят такие ситуации, в которых причиной уничтожения недвижимости стали пожар, взрыв, землетрясение, умышленное разрушение и другие.

Риски, от которых оно призвано защищать

При приобретении квартиры обычно складывается длинная правовая цепочка, когда одно и то же жилье может неоднократно выступать объектом продажи, дарения. Она может отчуждаться, наследоваться и передаваться из рук в руки на основании тех решений, которые принимают судебные органы.

[2]

В случае, если на каком-то из этапов будет допущена юридическая неточность, то под угрозой окажется и сама конкретная сделка, оспорить и признать недействительными могут и все последующие. В итоге у нынешнего владельца не окажется никаких прав на приобретенную квартиру. Страхование титула при покупке квартиры защитит собственников от подобных рисков.

Порядок оформления титульного страхования

Данная страховка актуальна не только, когда приобретается вторичное жилье. Страхование титула при покупке квартиры убережет владельца, если приобретается квартира в новостройке. Чтобы правильно оформить договор, убедитесь в наличии следующих документов:

  • документа, который подтверждает право собственности на жилое имущество;
  • свидетельства о государственной регистрации;
  • технического паспорта квартиры.

Если так сложились обстоятельства, что вам потребовалось страхование титула, необходимо сразу же поставить в известность страховую компанию. Далее собственник должен лично отправиться в офис компании для предоставления таких документов, как:

  • документа, удостоверяющего личность;
  • действующего договора титульного страхования;
  • оригинала и копии решения судебных органов, устанавливающих факт отчуждения приобретенной квартиры.

После того, как документы будут тщательно изучены страховой компанией, она должна произвести выплату всей суммы, указанной в договоре. Помимо этого, если в страховке был прописан пункт о возмещении других расходов, таких, как судебные издержки, данные средства тоже будут возмещены.

Стоимость титульного страхования

Сколько стоит застраховать жилье от риска потери права? Фото № 2

На сумму страховки влияет оценочная стоимость квартиры. В расчет берут ту цену, которая указана в договоре купли-продажи, или ту оценку жилого объекта, которая дана БТИ. Обычно размер применяемого тарифа равен 0,5-1% от данной стоимости.

Получается, если квартира оценена в один миллион рублей, то за титульную страховку нужно будет заплатить от пяти до десяти тысяч рублей. Такими являются годовые расценки.

Если у клиента возникает желание оформить страхование титула сразу на несколько лет, прибегнув к услугам конкретной страховой организации, то в качестве срока страхования примут любой период от одного года до десяти лет. В таком случае произойдет увеличение страховой суммы соразмерно периоду страхования (будет действовать небольшой дисконт).

Существует зависимость предельного срока страхования от действующих законодательных норм. Исходя из ГК РФ, оспорить сделки в суде можно, если прошло не более трех лет с момента их заключения, но в некоторых случаях возможно продление срока исковой давности до десяти лет.

Является ли титульное страхование надежной защитой от неприятностей?

К абсолютному спасению страхование титула при покупке квартиры не относится. Можно столкнуться с рисками, при которых оно не работает. Так, если после приобретения недвижимости появляется обременение, которое не связано с утратой квартиры, на помощь титульного полиса рассчитывать не стоит.

В качестве примера можно привести следующую ситуацию. Собственником приобретена квартира, но по прошествии трех лет выясняется, что в ней оформлена прописка еще одного человека (право собственности на него не распространяется). В то время, когда совершалась сделка, его не было (к примеру, находился в заключении, работал в другой стране), а сейчас вернулся назад.

Если вариантов с другим жильем у него нет, то, как гласит сороковая статья Конституции РФ, у него будет право проживать в этом жилье. Такая ситуация не относится к страховым случаям, так как на право собственности никто не посягает. Поэтому не следует относиться к титульному страхованию как защите от всевозможных неприятностей. Чтобы их избежать, нужно самому затратить массу усилий.

Почему страховые компании отказывают в возмещении убытков при наступлении страховых случаев?

Как получить у страховой компании причитающуюся выплату? Фото № 3

Из рассмотрения практических ситуаций становится ясно, что у страховой компании имеется масса поводов, чтобы отказать в страховой выплате собственнику, даже когда он уверен в надежности защиты страхового полиса.

Если страховщику удастся доказать, что случившееся не относится к указанной в договоре категории страховых случаев, или оно относится к исключениям из страхового покрытия, то у покупателя есть все шансы не получить абсолютно ничего. Хуже всего, что он может столкнуться с дополнительными тратами на судебные тяжбы со СК.

Таким образом, заключая договор страхования, нелишне будет разобраться, в каких случаях можно столкнуться с отказом в страховом возмещении. Так, страховая компания может отказать, если не соблюдаются указанные в договоре требования. Речь может идти о сроках и порядке уведомления СК о наступившем страховом случае, либо о тех событиях, которые к нему привели. Или о порядке обращения клиента к юридическим услугам.

К примеру, страховщиком в договоре могут быть указаны конкретные юристы и адвокаты, которые сотрудничают с ним. Клиент, обратившийся к другому специалисту и в результате проигравший дело, может получить отказ в страховых выплатах.

Читайте так же:  Межевание земельного участка в снт

Приведем еще несколько примеров, когда о страховом возмещении придется позабыть:

  1. В случае форс-мажорных ситуаций (военных действий, последствий катастроф природного или техногенного характера, конфискации имущества, если на это есть распоряжение государственных органов).
  2. Если покупателем уже продана либо подарена какому-то лицу «спорная» квартира.
  3. Если жилье подверглось физическому уничтожению (пожар, взрыв и т.д.). В этих случаях нужно рассчитывать на имущественную страховку.
  4. Если владельцем изменены технические параметры жилья (например, произведена перепланировка). Либо оно использовалось не по своему назначению (жилую недвижимость использовали как коммерческую).
  5. Если для изъятия недвижимости были законные основания (долг либо просрочка платежей по ипотеке).

Также отказом в выплате может стать и такой пункт в договоре как пункт о «ретроспективном покрытии». Данная формулировка означает, что приведшее к наступлению страхового случая событие случилось до того момента, как был заключен договор страхования, тогда как страховой случай наступил в тот период, когда действовал договор.

Данный пункт является очень спорным, так как сам смысл данного вида страхования кроется в его защите не от предполагаемых проблем, а от случившихся до момента приобретения событий, о которых не было ничего известно, и которые никоим образом не проявились, когда заключался договор.

Стоит ли связываться с титульным страхованием?

Прибегнув к титульному страхованию, можно снизить риск приобретения «нечистой» квартиры и потери финансов и недвижимости. Только сам собственник должен понимать, что страховая компания не всегда возместит стоимость жилья, если утеряно право собственности. Нужно внимательно изучить условия страхового договора, узнать о рейтинге СК, изучить отзывы на них.

Также нужно помнить, что страхование недвижимости является очень востребованным. Причина этого в том, что большая часть банков отказывает в предоставлении ипотечного кредита, если не оформлена соответствующая страховка.

Закон позволяет страховщику отказаться от нее (для этого предусмотрен пятидневный срок), но и банк в таком случае может пересмотреть свое решение и отказать в выдаче кредита либо ответить повышением процентной ставки. Вывод: страхование становится все более необходимым, все большее количество заемщиков стремятся оформить именно страхование титула при покупке квартиры.

Советы о том нужно ли заключать данный вид страхования вы можете послушать в данном видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Страховка титула: полезно или необходимо

Титульное страхование — что это такое? Титульным называют тип страхования, при котором в результате наступления страхового случая утрачиваются или ограничиваются права на приобретенную недвижимость. В каких ситуациях или обстоятельствах необходимо и полезно оформлять страхование титула, что это дает страхователю, сколько стоит полис? Ответы на поставленные вопросы и станут предметом внимания статьи.

Объекты титульного страхования

По указанному типу страхования объектами становятся имущественные интересы владельцев (выгодоприобретателей) имущества, сопряженные с потенциальными рисками утраты права на недвижимое имущество или обременение его правами иных лиц.

Рассматриваемый тип страхования охватывает ниженазванное имущество:

  • земельные участки;
  • здания и сооружения;
  • объекты, зарегистрированные как недостроенные;
  • индивидуальные жилые дома;
  • жилые помещения, включая комнаты;
  • нежилые объекты.

По строящемуся жилью титул не страхуется, так как нет еще предмета титула, т.е. права собственности.

Титульное страхование недвижимости

Потеря права или возникновение ограничений/обременений права собственника на приобретенную недвижимость — это не просто неприятный факт, а огромные финансовые потери.

Даже самые добросовестные риэлторы, которые проверяют юридическую историю объекта, не дают 100% гарантию того, что право нового собственника не будет оспорено. Наибольшие риски связаны с покупкой квартир на вторичном рынке.

Максимально снизить потери от возникновения подобного рода проблем и призвана титульная страховка.

Ее главной отличительной чертой является защита собственника от уже произошедших в прошлом событий, о которых он не мог знать при совершении сделки.

Где оформить страховку

Оформление страховки титула производится страховыми учреждениями. Однако далеко не всеми. Страховщиком может являться юридическое лицо при наличии действующей лицензии на право ведения страховой деятельности, включая титульное страхование.

Для выбора компании-страховщика необходимо пройтись по сайтам крупных страховщиков и сравнить предлагаемые ими условия. Оговорим, что у всех они примерно одинаковые.

Как оформить страховку

Для оформления страховки предстоит заполнить заявление и анкету по образцу, утвержденному страховой организацией.

В анкете необходимо указать известные страхователю сведения и факторы, способные повлиять на расчет вероятности возникновения страхового случая и ущерба в результате его наступления.

Важные сведения и факторы

  • личные данные страхователя;
  • место регистрации по месту жительства;
  • общий срок договора и начало ответственности;
  • заявляемое при страховке имущество;
  • страховая стоимость недвижимости;
  • документы, по которым определена страховая стоимость;
  • перечень страховых рисков;
  • число и характер предыдущих сделок по объекту надвижимости;
  • сведения о факторах, повышающих/понижающих степень риска возникновения

После подачи заявление вместе с приложенными документами находится на хранении у страховщика и выступает важной составной частью будущего договора страхования.

Документы для рассмотрения заявления

Страховщик вправе запросить у страхователя:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимое имущество;
  • расписки продавца о получении денежных средств за приобретенный объект;
  • техпаспорт БТИ и техплан;
  • расширенную выписку из ЕГРН о имеющихся обременениях, ограничениях, о сделках, произведенных с объектом до текущего момента;
  • разрешение органов опеки на совершение соответствующих сделок от имени несовершеннолетних;
  • справку из паспортного стола о лицах, зарегистрированных в жилом помещении;
  • документы лиц, имеющих имущественные права по данному имуществу: свидетельства о рождении, браке, смерти;
  • документы, подтверждающие согласование проведенной перепланировки.

Если по указанным документам страховщику не удается оценить степень риска, запрашиваются иные документы. Их состав зависит от оснований приобретения продавцом права собственности на недвижимое имущество. При непредставлении дополнительных документов страховщик может заключить договор с более высокой страховой премией.

После анализа поданных документов и готовности страховщика на определенных условиях принять на себя риски оформляется страховка.

Договор страхования

Компания-страховщик, в подтверждение страхования рисков, может выдавать только договор или договор страхования плюс полис.

[3]

Важно! Договор оформляется только в письменной форме. В ином случае он недействителен.

Стороны договора

Страховщик – юр. лицо, законно функционирующее на рынке страховых услуг и принимающее на себя риски возникновения страхового случая за установленную плату.

Читайте так же:  В каких случаях и в каком размере работодатель имеет право производить удержания из заработной платы

Страхователь – лицо, подписавшее со страховщиком договор страхования и обязанное оплачивать страховые взносы.

Выгодоприобретатель – лицо, в чью пользу выплачивается страховая сумма при страховом случае.

Условия договора

Главными сведения и условия страховки:

  • дата, номер и место заключения;
  • указание сторон;
  • описание покрываемых рисков;
  • полное описание недвижимости;
  • страховые и нестраховые случаи;
  • страховая сумма;
  • страховая премия;
  • срок действия договора;
  • действия сторон при страховом случае;
  • определение ущерба и размера страховой выплаты;
  • права, обязанности сторон;
  • прекращение договора;
  • описание приложений к страховке.

Страховые риски

К рискам утраты или ограничения права собственности, наиболее часто указываемым при титульном страховании, относятся:

  • признание не легитимными предшествующих сделок с объектом недвижимости: приватизация, продажа и др.;
  • ущемление прав наследников, несовершеннолетних, недееспособных лиц;
  • случаи мошеннический операций;
  • существенные ошибки, описки при оформлении документов для сделки.

Подтверждением возникновения страхового случая становится вступившее в силу решение судебных органов.

Нестраховые случаи

Срок действия договора

Договор страхования заключается на любой согласованный сторонами срок, составляющий не менее 6 месяцев.

Договор вступает в действие с момента подписания сторонами.

Но обязанность страховых выплат наступает у страховщика не ранее регистрации права собственности на объект и оплаты страхового взноса.

Договор прекращает свое действие:

  • по окончании срока;
  • при полном исполнении страховщиком обязанностей по договору;
  • при невнесении страхового взноса;
  • при ликвидации страховщика.

Цена вопроса

Сколько стоит титульное страхование? Цена страховки прямо пропорциональна страховой сумме, сроку страхования, базовому тарифу и степени рисков.

Страховая сумма – это максимальная сумма, выплачиваемая при наступлении страхового случая. Ее размер не должен быть больше стоимости объекта на день оформления страховки. Стоимость объекта подтверждается страхователем. В случае сомнений страховщик может сам произвести экспертную оценку.

Страховая сумма — это база для расчета страховой премии – платы, производимой страхователем за страхование рисков.

Определяется она базовым страховым тарифом, т.е. процентом от страховой суммы, с применением поправочных коэффициентов, учитывающих степень риска.

Размер страховой премии устанавливается за весь срок страхования. Если он превышает один год, то премия распределяется на ежегодные страховые взносы.

От страховой суммы также ведется расчет размера страховых выплат при нанесении частичного ущерба.

Что такое титульное страхование при ипотеке

При ипотечном кредитовании банки устанавливают условия по страхованию рисков от невыплаты займа.

В качестве обязательной страховки, без которой кредит выдан не будет, выступает страхование объекта недвижимости от значительных повреждений или полной его утраты.

В качестве пожелания банк предлагает застраховать заемщикам свою жизнь и здоровье. При нежелании страховаться заемщики получают более дорогой тариф. Обычно это увеличение ставки по кредиту до 1%.

Некоторые банки настаивают на страховании титула при жилищном кредитовании. И даже предлагают приобрести пакет комплексного страхования, куда входит и титул. Особенно если при изучении истории приобретаемой квартиры сложно оценить риски.

Какие-то банки это просто приветствуют. Но на размере процентной ставки это, как правило, никак не отражается. Так, например, в настоящее время (конец 2017 г.) ведет себя Сбербанк.

Однако согласие на титул всегда имеет значение для положительного решения при подаче заявки на получение кредита. И, безусловно, титул важен для самого заемщика. Ведь если он лишится права на квартиру, то обязанность по выплате кредита с него не снимается. И при отсутствии титульного страхования это будет двойная потеря.

Плюсы и минусы титульного страхования

  • материальная защита имущественных прав;
  • страховщик может представлять страхователя в суде, т.к. имеет прямую заинтересованность в неприкосновенности права собственника на объект.

Объективный минус: необходимость нести дополнительные расходы.

Во время кризиса, когда рынок недвижимости «стоит», риэлторы для привлечения клиентов гарантируют им ответственность по сопровождаемой сделке, если впоследствии она будет оспорена. Это делают только очень серьезные агентства. Расценки соответственно статусу, а результат не гарантирован. Поэтому в данной ситуации титул, направленный именно на риск утраты права, намного надежнее и не дороже. Думайте, выбирайте, решайте.

Титульное страхование недвижимости — что это такое и его важные нюансы

Видео (кликните для воспроизведения).

Титульное страхование недвижимости — что это такое и с какими рисками сопряжено данное действие?

Страховые компании разработали продукты, способные защитить всех участников сделки: продавец, покупатель, банк.

Страхование ответственности застройщика — защита граждан от потери денежных средств, инвестированных в строительство.

Личное страхование — финансовая защита гражданина в случае утраты платежеспособности. Выгодоприобретателем является банк.

Страхование недвижимости — защита собственника от финансовых потерь при физическом повреждении недвижимого имущества.

Титульное страхование — это защита от материальных потерь в случае потери права собственности на приобретённую недвижимость.

В чем суть титульного страхования?

В России около 2% сделок с недвижимостью аннулируются по решению суда. Очень часто сложно проверить юридическую чистоту предыдущих сделок. Полную историю объекта узнать практически невозможно, нет гарантий, что не появятся несовершеннолетние, чьи права не были учтены при отчуждении имущества или продажа была совершена по принуждению.

Причинами расторжения договора могут быть:

  • Мошенничество.
  • Ошибки и опечатки в документах.
  • Незаконные приватизация, наследование.
  • Заключение сделки с применением насильственных действий.
  • Неучтенные интересы лиц, не достигших 18 лет, либо недееспособных или находящихся в местах заключения граждан.
  • Собственность находится под арестом или в залоге.
  • Нарушение закона при совершении сделки.

Защитить интересы добросовестного покупателя от непредвиденной утраты недвижимости поможет титульное страхование. Такая страховка не поможет сохранить право собственности. По решению суда имущество перейдет законному владельцу, но страхователь получит денежную компенсацию. Страхователю важно доказать свою добросовестность и что ему было неизвестно о других законных владельцах, кроме продавца, а сделка была совершена на возмездной основе за собственные средства, либо с привлечением кредитных средств.

Читайте так же:  Составление и подача заявления о разводе

Виды недвижимости подлежащие страхованию титула

Приобретая недвижимость и на вторичном, и на первичном рынках не будет лишним оформить полис титульного страхования. При этом не важно приобретается объект за личные деньги или с привлечением заемных средств.

К страхованию допускаются такие объекты как:

  • Квартиры.
  • Частные дома.
  • Офисы.
  • Нежилые помещения.
  • Гаражи.

Обычно рекомендуется осуществлять страхование титула при покупке имущества на рынке вторичного жилья, но и покупка жилья в новостройке сопряжена с определенными рисками. Выбранный застройщик может оказаться недобросовестным, и у одной квартиры может оказаться несколько владельцев. Оформить страховой полис можно еще на этапе строительства дома, однако действовать он начнет только после регистрации права собственности.

В случае инвестирования в строительство дома страхование правового титула не является целесообразным, так как согласно ФЗ No124 “Об участии в долевом строительстве” форма договора долевого участия максимально защищает инвестора. Согласно федеральному закону деньги на счет застройщика поступают только после регистрации сделки в государственных органах.

Во многих банках-кредиторах титульное страхование входит в список обязательных при оформлении ипотечного займа на покупку недвижимости вторичного пользования.

Страховая сумма и выгодоприобретатель

Страховая сумма — это денежная компенсация, размер которой определен в страховых обязательствах, которую страховщик обязуется выплатить в случае наступления страхового события.

При страховании правового титула собственник сам выбирает страховую сумму. Она может быть равна балансовой стоимости, указанной в ДКП, либо установлена в размере ее реальной цены. При оформлении ипотечного кредита допускается оформление страховых обязательств на сумму равную основному долгу.

Выгодоприобретателем по договору страхования правового титула является собственник, если имущество было приобретено за собственные деньги. Однако если недвижимость была приобретена с привлечением ипотечного кредита, то страховая сумма делится на 2 части: сумма, равная размеру основного долга на данный момент, перечисляется в банк, остаток перечисляется на счет страхователя. В этом случае бывшему собственнику получится вернуть первоначальный взнос и часть выплаченных денег, что намного лучше, чем выплачивать ипотеку за уже чужую собственность.

Срок договора титульного страхования

Период действия договора титульного страхования недвижимости может варьировать от 1 до 10 лет. Так как срок исковой давности по сделкам с имуществом составляет 3 года, многие предпочитают заключать договор страхования на этот срок. Однако многие специалисты в сфере недвижимости все же рекомендуют оформлять страховой полис на 10 лет и неспроста.

По требованию истца период исковой давности может достигать 10 лет. Также иск на истребование собственности из владения другими лицами может поступить в суд даже по прошествии 20 лет с момента нарушения прав истца. Истец в этом случае должен доказать, что ранее не знал об отчуждении имущества, тогда срок исковой давности будет отсчитываться с текущего момента.

Размер страховой премии

Цена страхования зависит от множества факторов:

  • Период действия страхового полиса.
  • История объекта недвижимости.
  • Размер страховой суммы.
  • Результат юридической экспертизы.
  • Другие причины.

Базовый тариф варьирует в пределах 0.15 — 0.35% от стоимости объекта в год.

На усмотрение страховой компании тариф может быть уменьшен если недвижимость приобретается в новом доме, либо увеличен. Поводом для увеличения тарифа может быть:

  • Несовершеннолетние или недееспособные собственники приобретаемой недвижимости.
  • Срок менее 3-х лет с даты последнего перехода права собственности.
  • Более 1 сделки по имуществу за последний год.
  • Порядок оформления полиса титульного страхования.

Для начала следует выбрать надежную страховую компанию, после чего обратиться в нее с заявлением о страховании. После этого страховщик запросит документы на квартиру:

  • Свидетельство права собственности.
  • Справки БТИ.
  • Договор купли-продажи.
  • Заключение оценщика о реальной стоимости объекта.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Писка из домовой книги.
  • Техпаспорт.
  • Иные документы.
  • Страховщик может потребовать получить доступ к имуществу для проведения осмотра, либо экспертизы.

На основании полученных документов и сведений страховая компания проводит расследование истории объекта, выявляя все предполагаемы риски. После этого страховщик может согласовать подписание договора, либо отказать. Далее подписывается договор и оплачивается страховая премия.

При подписании договора важно внимательно его прочесть, особенно места, написанные мелким шрифтом. Необходимо внимательно изучить график платежей и ни в коем случае не допускать просрочек.

Нелишним будет поговорить со страховым агентом об условии включения в страховую выплату судебных расходов.

При наступлении события, которое может повлечь за собой потерю недвижимости, например получение повестки в суд, следует немедленно обратиться к страховщику. Следует согласовывать все свои действия во время судебного разбирательства со страховой компанией. Как правила страховая оказывает поддержку своему клиенту.

В случае решения суда в пользу истца, бывшему собственнику нужно обратиться к страховщику документами:

  • Заявление о выплате страхового возмещения.
  • Страховой полис.
  • Паспорт.
  • Свидетельство о регистрации права на недвижимость.
  • Копия решения суда и материалы дела.
  • Кредитный договор.
  • Договор цессии.
  • Другие документы, предусмотренные договором.

После получения всех необходимых документов, страховая рассматривает заявление в течение 30 дней, после чего принимается решение о выплате денежной компенсации. При положительном решении сумма перечисляется на банковский счет выгодоприобретателя, либо совершается почтовый перевод за счет получателя.

Причины отказа в возмещении

Существует несколько причин по которым страховщик может отказать в выполнении страховых обязательств:

  • Недвижимое имущество было продано или подарена третьим лицам в период действия договора.
  • Полное уничтожение имущества (компенсацию можно получить при имущественном страховании).
  • Использование объекта недвижимости не по назначению (жилое помещение используется как офис).
  • Несогласованное изменение конструкции помещения, перепланировка.
  • Изъятие недвижимости за долги, арест.
  • Добровольное отчуждение собственности.

Подводные камни

При выборе страховой компании следует детально изучить их договор страхования, обговорить с агентом все нюансы. Например, раньше многие недобросовестные компании вносили в договор пункт об отказе в выплате денежной компенсации в случае, если причина потери недвижимости наступила до оформления полиса титульного страхования. То есть такая страховка полностью теряет свой смысл. Либо причиной отказа в выплате возмещения может быть отсутствие проверки документов самим страхователем, например покупатель не запросил у продавца справку о дееспособности.

Читайте так же:  Пар костей не ломит, или как открыть сауну

Не подлежит страховому возмещению обременение права собственности.

Например, не является страховым событием появление человека, отбывавшего наказание за уголовное преступление, ранее зарегистрированного по данному адресу. Этот случай не влечет за собой потерю права собственности, однако согласно Конституции РФ, если у гражданина нет другой жилплощади, он может жить по месту прописки.

Зарубежный опыт

В России титульное страхование — относительно новый продукт (существует с 1994 г.). В зарубежной практике страхование правового титула существует давно. В США все сделки по покупке недвижимости проходят со страхованием титула права, при этом период действия страховки неограничен. При наступлении страхового события в США компания выплачивает денежную компенсацию равную реальной стоимости жилья на текущий момент.

В Канаде, Германии и Австралии гарантию за сохранение титула дает государство, а не страховая компания. В случае наступления страхового события, государство выплачивает компенсацию, а потом само взыскивает средства с нарушителей.

Стоимость титульного страхования во многих странах намного ниже, чем в России и это закономерно, так как история недвижимости, там более прозрачна.

Преимущества титульного страхования

  1. Юридическая поддержка страховой компанией во время судебных разбирательств.
  2. Изучение страховой компанией истории недвижимости, что поможет избежать покупки «серой» квартиры.
  3. Страховая сумма может быть равна реальной цене квартиры, а не той которая указана в ДКП.

Как вести себя в каждом из случаев, чтобы страховая компания быстро и корректно возместила вам все убытки смотрите в следующем видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как оформить титульное страхование недвижимости

Можно ли быть абсолютно уверенным в действительности сделки, приобретая жилье на вторичном рынке? Да, риелторы проверяют документы, как правило, гарантируют чистоту сделки, но если случится какой-либо просчет, никакой финансовой ответственности они не несут. Тем не менее реально действующие механизмы, которые защищают интересы участников сделок с недвижимостью, в России есть и работают. Практически полной гарантией от непредвиденных неприятностей является страхование титула собственника.

[1]

Что такое «титул»
По мере того, как в России все больше недвижимости вовлекается в оборот, появляются все новые формы сделок, сами сделки кредитуются банками, а объекты обрастают историей. К сожалению, впоследствии довольно большой процент сделок расторгается по разным причинам, невзирая на то, что покупатели, риелторы и нотариусы изо всех сил выявляют обстоятельства, которые могут привести к отчуждению собственности. Потребность в защите прав собственника возрастает с каждым днем.

Механизм, позволяющий решить проблему, — это титульное страхование, которое защищает ваши интересы в случае непредвиденной утраты вновь приобретенных квартиры / дома / строения / земельного участка. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя.

Титульное страхование гарантирует выплаты в случае обнаружения фактов и событий в прошлом, влияющих на права собственников, которые невозможно досконально проверить и документально подтвердить накануне или в момент сделки. Таким образом, при заключении договора титульного страхования клиент получает защиту по тем рискам, которыми он не в состоянии управлять.

Чем оправдано приобретение страховки
Любопытно, но о титульном страховании знают далеко не все риелторы, 40% сделок с недвижимостью россияне вообще проводят без риелторов — вполне закономерно, что информированность граждан в этой сфере крайне низка. При этом на практике часто бывает так: средства на покупку жилья люди находят, а потратиться на полис (который гарантирует, что если по каким-то причинам покупатель останется без этого самого жилья, то он хотя бы компенсирует убытки) часто не считают нужным.

Но если заранее подумать, что при худшем варианте развития событий можно лишиться не только квартиры и вложенных в нее средств, но (в случае ипотечной покупки) еще и остаться должным банку, то потраченные на страхование титула несколько тысяч рублей лишними не покажутся. Что же касается цифр, то количество сделок на вторичном рынке недвижимости, которые расторгают по тем или иным основаниям, составляет 1,5-2% от всех зарегистрированных сделок, и это число постоянно растет. Как растет и число мошенников, владеющих техниками по отъему и присвоению приобретаемого вами жилья. За каждым случаем стоит реальная трагедия, потеря денег и недвижимости. Покупка полиса при этом помимо финансовой защиты обеспечивает дополнительный профессиональный аудит и юридическую поддержку.

От каких рисков защищает «титул»
Застрахованным риском является утрата жилья или земельного участка вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Помимо случаев, носящих противозаконный характер, это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершении сделок по поддельным или подложным документам, совершения сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершения сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Таким образом, если жилье приобретается на вторичном рынке, особенно если оно ранее уже прошло через несколько сделок купли-продажи, застраховать титул имеет смысл в любом случае.

От чего зависит величина тарифа
Страховка на год стоит, как правило, от 0,3% до 0,5 % (в особо сложных случаях тариф может доходить до 1,8 %) от действительной стоимости объекта и зависит от истории перехода права собственности на объект недвижимости. Размер страхового тарифа определяется по результатам предстраховой экспертизы специально уполномоченным сотрудником страховой компании – андеррайтером. В целом тариф зависит от срока страхования, истории права собственности и количества сделок, а также их природы (купля-продажа, наследование, дарение, рента). При единовременной оплате страховой премии за весь срок страхования клиенту предоставляются значительные скидки. По некоторым программам, например реализуемым совместно с риелторскими компаниями, могут предлагаться специальные тарифы. Но в любом случае эта стоимость примерно в 8-10 раз меньше комиссии риелтора.

Читайте так же:  Как по закону сделать возврат непродовольственного товара надлежащего качества

Что же касается сроков, то наиболее актуально покрытие от 1 года до 3 лет, но в отдельных случаях целесообразно увеличивать срок (например, по требованию инвесторов или в ситуации, когда в истории права собственности нарушались права несовершеннолетних детей). В некоторых случаях востребован срок страхования пять лет.

Особенности титульного страхования при ипотечной сделке
Этот вид страхования часто требуют банки в составе ипотечного страхования, а как отдельно предлагаемый продукт он востребован у собственников недвижимости и инвесторов в гораздо меньшей степени. Здесь важно помнить, что когда при ипотечном кредитовании не требуется покупка полиса, банк оставляет этот риск на себе и закладывает его в тарифную ставку по кредиту. При наступлении страхового случая страховая компания производит выплату страхового возмещения в пользу банка, который уже не имеет права требовать возвращения кредита в размере полученного страхового возмещения.

До какого момента страховщик сопровождает сделку
При заключении договора титульного страхования, а также в течение всего срока его действия клиент получает от страховой компании предстраховую экспертизу права собственности, юридическое сопровождение и, при необходимости, представление и защиту его интересов в судебных и внесудебных спорах.

Предстраховая экспертиза в обязательном порядке проводится страховщиком, для чего могут быть задействованы андеррайтеры (специалисты, определяющие степень риска и принимающие решение о его принятии на страхование и назначении страхового тарифа), юристы, сотрудники службы безопасности и др.

Здесь важно помнить: объекты с очевидными дефектами в праве собственности, по которым имеются судебные споры; объекты, поступившие в собственность по договору ренты, если после смерти получателя ренты прошло менее года; объекты, по которым отсутствуют основные документы, прежде всего правоустанавливающие, страховая компания скорее всего не будет страховать.

Исключения из страхового покрытия при страховании титула

Есть ряд исключений, на которые не распространяется этот вид страхования:

  • если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;
  • если наступила гибель или уничтожение имущества (это риски должны компенсироваться по другому виду страхования — имущества);
  • если владелец добровольно отказался от права собственности на приобретенное имущество;
  • если застрахованный имущественный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис);
  • если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости;
  • если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами) и пр.

Алгоритм действий
Решив заключить договор титульного страхования, обратиться в страховую компанию или к ее представителю (которым может выступать риелторское агентство) следует еще на этапе подготовки сделки. Для этого надо написать соответствующее заявление о страховании.

Страховщик после получения заявления вправе потребовать от вас:

  • Обеспечения возможности проведения осмотра и экспертизы принимаемого на страхование имущества.
  • Представления документов, подтверждающих права страхователя (выгодоприобретателя) в отношении принимаемого на страхование имущества и дополнительных сведений, прямо или косвенно связанных с обстоятельствами, имеющими значение для определения вероятности наступления страхового случая и возможной величины убытка от его наступления.

На основании полученных документов и сведений страховщик проводит предстраховую экспертизу, при этом при ее проведении страховщик может давать рекомендации по проведению мероприятий, снижающих степень риска.

По результатам проведения предстраховой экспертизы страховщик выносит решение о принятии или об отказе в принятии титульного риска на страхование. При положительном решении заключается договор титульного страхования и уплачивается страховая премия.

В случае, когда договор титульного страхования был заключен до регистрации права собственности на страхователя, но по каким-то причинам в регистрации права собственности ему было отказано, уплаченная страховая премия будет возвращена ему в полном объеме.

В договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Существенными условиями договора титульного страхования являются следующие положения:

  • Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь указал заведомо ложные сведения при заключении договора страхования, то страховщик вправе потребовать признания договора страхования недействительным и применения последствий, предусмотренных пунктом 2 Статьи 179 ГК РФ.
  • Страхователь обязан незамедлительно сообщать страховщику о возникновении всех обстоятельств, следствием которых может стать наступление страхового случая.

В любом случае важно помнить, — какие бы обстоятельства не всплыли после заключения вами сделки, основанием для прекращения вашего права собственности является только решение суда, вступившее в законную силу. На основании такого решения производится запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и с этого момента право собственности прекращается.

В страховую же компанию следует обращаться, как только стало известно о возникновении спора или подаче иска в отношении права собственности, после чего страховая компания обеспечит клиента поддержкой в суде, а при неблагоприятном решении суда – страховая компания в установленный договором страхования срок выплатит страховое возмещение.

Видео (кликните для воспроизведения).

Виталий Ус, директор Центра страхования финансовых рисков ОАО СК «РОСНО»

Источники


  1. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 1. Теория государства. — М.: Зерцало-М, 2011. — 516 c.

  2. Кодекс профессиональной этики адвоката; Проспект — М., 2016. — 179 c.

  3. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
  4. История и методология естественных наук. Выпуск 26. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2011. — 200 c.
  5. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.
  6. История и методология естественных наук. Выпуск 26. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2011. — 200 c.
Важные нюансы страхования титула при покупке квартиры и порядок его оформления
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here