Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации

Самое важное в статье: "Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации" с экспертными комментариями. Если возникли вопросы - задавайте их нашему дежурному эксперту.

Особенности аренды нежилого помещения без регистрации договора: сроки заключения, последствия и другие нюансы

Договоры аренды нежилых помещений довольно распространены на практике. Связано это с тем, что, согласно действующему законодательству, граждане страны и иностранцы на территории РФ имеют право заниматься бизнесом. Не у всех есть желание и возможность иметь склады, офисы и прочее в собственности. Поэтому данные объекты арендуются. Важно правильно оформить договор аренды. В том, числе решить вопрос о необходимости его гос. регистрации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

[1]

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Сроки заключения соглашения

Исходя из норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ, можно сделать вывод, что договор аренды нежилой недвижимости может быть:
  • срочным;
  • бессрочным, если в нем не указано, на какой период оформляются отношения между арендодателем и арендатором.

В свою очередь, аренда, о которой речь идет в первом пункте, может быть:

  • краткосрочной – до 12 месяцев;
  • долгосрочной – свыше года.

Подробнее о сроках договора аренды нежилого помещения написано здесь.

Обязательно ли регистрировать сделку?

Ст. 609 ГК РФ говорит о том, что договоры аренды объектов недвижимости, в число которых входят и нежилые помещения, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, когда регистрация не нужна в силу закона или иного правового акта.

Если регистрации не было, как оценить отношения арендодателя и арендатора с юридической точки зрения? Согласно нормам ГК РФ, договор, который подписан, но не зарегистрирован, будет считаться незаключенным для третьих лиц. То есть, определенные обязательства между сторонами при этом возникают. Арендатор или арендодатель могут даже принудить вторую сторону, уклоняющуюся от похода в МФЦ или Росреестр, к осуществлению данного действия.

Между тем, третьи лица, не имеют возможности и не должны считать, что аренда имеет место. Так, например, юридическое лицо обязано вести свою деятельность по определенному адресу. Если оно, в этих целях, арендовало нежилое помещение, но не зарегистрировало договор, то, скажем, контролирующие органы имеет право считать:

  • что аренда не имеет место;
  • нарушается законодательство, регулирующее деятельность юр. лиц.

Когда можно не регистрировать?

Ст. 651 ГК РФ отдельно устанавливает правила для договоров аренды зданий и сооружений. В ней указано:
  1. Сделка оформляется в письменной форме.
  2. Если срок действия договора составляет более 12 месяцев, то он подлежит государственной регистрации.

Казалось бы, причем здесь нежилые помещения? Это не здания и не сооружения. Как отмечалось, в ст. 609 установлено правило, говорящее об обязательной регистрации договоров аренды недвижимости, если иное не предусмотрено какими-либо действующими правовыми нормами.

Но правильным будет вывод о том, что правила, касающиеся аренды зданий и сооружений, нужно применять и в отношении нежилых помещений.

И вот почему: В 2000 году было опубликовано Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда за номером 53. В нем речь идет именно о рассматриваемом вопросе. В документе имеют место следующие выводы:

  1. Нежилое помещение, как и жилое, является объектом, который входит в состав здания или сооружения. То есть, помещение является частью здания. Это вполне логично и очевидно, но в юриспруденции, нельзя ссылаться только на логику, нужно подтверждать свою позицию, опираясь на определенные акты, исходящие от государственных органов. Письмо Президиума ВАС – «авторитетный» документ, если можно так выразиться.
  2. Если помещение – часть здания или сооружения, то, следовательно, вопрос о необходимости гос. регистрации аренды такого объекта можно решать, руководствуясь положениями ст. 651 ГК РФ.
  1. договор всегда должен заключаться в письменной форме;
  2. если срок его действия менее 12 месяцев – обращаться в Росреестр не нужно;
  3. если сделка оформлена на год и более, то регистрировать документ необходимо.

Последствия неисполнения обязанности

Раз уж высшие суды страны дают право применять нормы ст. 651 к отношениям, связанным с арендой нежилых помещений, то будем делать это и далее. Так, в упомянутой статье ГК РФ указано, что нарушение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Общие положения о недействительности сделки содержатся в ст. 167 ГК РФ. В частности, в ней сказано, что она не влечет юридических последствий.

Но ситуация, о которой идет речь в настоящей статье, не такая простая, как может показаться. Если стороны заключили договор аренды на срок более 12 месяцев, но не зарегистрировали договор в компетентных органах, то, чтобы легализовать отношения, им нужно всего лишь обратиться в Росреестр или МФЦ. В таком случае:

  • юридические последствия будут иметь место;
  • договор будет считаться действительным.

Подводя итог, отметим, что сделку по аренде нежилого помещения можно оформить без регистрации в компетентных органах. Это так. Хотя, человек, неопытный в сфере юриспруденции, может прийти к иному выводу – ошибочному.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Тонкости регистрации арендных договоров для нежилых помещений

Регистрация договора аренды нежилого помещения, подтверждает намерения участников сделки. Обратите внимание, что не все такие договоры нужно регистрировать. По закону, государственная регистрация обязательно для арендных договоров, заключённых на длительный срок. Обычно это от 12 месяцев до 5 лет.

Читайте так же:  Развод по месту жительства истца

Краткосрочная аренда (на срок менее 12 месяцев) не регистрируется. В этой ситуации достаточно подписей заинтересованных лиц в документе. Если стороны заключили предварительный договор об аренде нежилого помещения, то данный документ также не подлежит госрегистрации. Предварительное соглашение обычно действует до подписания основного договора.

Учитывая эти особенности, в нашей стране практикуется заключение краткосрочных договоров, с последующим продлением. Однако такие сделки не дают 100% гарантии, что арендодатель не разорвёт соглашение в одностороннем порядке. Запомните, лишь регистрация договора аренды придаёт сделке правовую основу. Разберём все тонкости данной процедуры.

Общие правила

Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.

Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:

  • нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
  • арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
  • если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.

В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.

Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.

Необходимые документы

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал + ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Документы может подавать одним из заинтересованных лиц. Однако после завершения процедуры государственной регистрации, участники сделки являются совместно, для получения своего экземпляра договора.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Сроки и цена

Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.

Отдельно стоит рассмотреть и стоимость процедуры. За передачу права собственности взимается госпошлина. Её размер напрямую зависит от статуса заявителей. Если договор аренды заключили физические лица, стоимость регистрации составляет 2 000 рублей. Аренда нежилого помещения между организациями обходится дороже – порядка 22 000 рублей.

Обратите внимание, что стоимость процедуры регистрации (пошлина) пропорционально делится между сторонами договора. Соответственно физические лица внесут по 1 000 рублей, юридические – 11 000.

Договор аренды нежилого помещения

Заключая договор аренды нежилого помещения, нужно учитывать все нюансы оформления сделки и государственной регистрации документа, без которой он не имеет юридической силы. Сегодня портал Comestate.ru освещает эти важные вопросы.

Обязательные условия договора

По словам Ивана Кудряшова, начальника юридического отдела ГК «Экодолье», гражданский кодекс РФ говорит о том, что договор аренды должен точно фиксировать следующие существенные условия:

— арендуемое недвижимое имущество или арендуемое помещение;

— порядок расчета этой цены;

— правила ремонта и то, каким образом возмещается или не возмещается арендатору его стоимость;

— как состояние помещения отражается на арендных отношениях (и при их расторжении);

— условия расторжения договора.

Особенно стоит выделить аренду «нестандартной» недвижимости, частей помещений (например, части пола для размещения банкомата и проч.). «Раньше подобные варианты было сложно реализовать. Сегодня и такие арендные отношения возможны, в том числе заключение предварительных договоров на площади, которые еще не сданы в эксплуатацию», — поясняет Иван Кудряшов.

Обязательно нужно обращать внимание на то, как снимаемый объект обозначен в договоре. Если помещение полностью зарегистрировано, то должно быть его максимально подробное описание: местоположение, площадь, кадастровые данные (в том виде, как они зарегистрированы в кадастровом учете или в документах собственности арендодателя). В иных случаях договор аренды может быть признан незаключенным вследствие несогласованности предмета договора.

Иван Кудряшов дополняет: «Еще один важный момент – определение арендной платы и то, как именно она определена. Если в соглашении не указана четкая сумма, но зафиксирован порядок ее расчета, то изменение какого-либо показателя в формуле способно серьезно повлиять на реальную стоимость аренды. И оспорить это нельзя. По закону менять стоимость разрешается только раз в год, но в данном случае собственник сможет это делать сколь угодно часто. Это касается арендуемых помещений, находящихся и в государственной, и в частной собственности. Нужно понимать, что чем меньше в формуле расчета платы значений, тем меньше рисков у арендатора».

Читайте так же:  Оформление дарственной на земельный участок

Условия обязательной регистрации договора аренды нежилого помещения

По словам адвоката юридической группы «Яковлев и Партнеры» Василия Трофимова, ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет жилые и нежилые помещения как недвижимое имущество. А сделки с ним и право на него подлежат государственной регистрации.

«В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на период от одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такого оформления», — объясняет Василий Трофимов.

Ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании «Авангард» Светлана Синицина говорит: «Если же договор заключен менее чем на один год, регистрировать его не нужно — он и так будет действительным. Примечательно, что это правило касается и договоров с условием о продлении на такой же срок по окончании первоначального периода. Считается, что в этом случае заключается новое соглашение».

Также не нужно регистрировать договор аренды недвижимости, возобновленный или подписанный на неопределенное время.

Василий Трофимов дополняет: «Важно учитывать, что срок действия арендного договора, определенный с 1 числа любого месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца последующего года, признается равным году. То есть договор аренды заключенный, например, с 29 декабря 2013 года по 28 декабря 2014 года, должен быть зарегистрирован».

Цена вопроса

Некоторых арендаторов пугает, что регистрация предполагает денежные затраты. На самом деле суммы довольно небольшие, особенно в сравнии со стоимостью самой аренды. Управляющий партнер юридической фирмы «Полежаев и партнеры» Захар Полежаев говорит: «За регистрацию договора аренды нежилого помещения уплачивается госпошлина. Для юридически лиц — 15 тыс. руб., для физических лиц – 1 тыс. руб. Также нужно учитывать расходы на подготовку документов – юридические услуги, нотариальные сборы и проч.».

Какие документы и куда необходимо предоставить для регистрации договора

По словам Захара Полежаева, для регистрации договора аренды нежилого помещения документы представляются в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, геодезии и картографии).

Для регистрации такого договора достаточно обращения одной из сторон, другими словами совместное обращение необязательно. Перечень необходимых документов может отличаться в зависимости от особенностей сделки (участие физических или юридических лиц, характеристики конкретного объекта недвижимости, специфические требования некоторых подразделений Россреестра), но в общих чертах он выглядит так:

— заявление о государственной регистрации (обычно его готовит сотрудник Росреестра, принимающий документы);

— договор аренды (в нескольких экземплярах по количеству сторон + 1 экземпляр для Росреестра);

— документы в отношении сторон (учредительные документы для юридических лиц, корпоративные одобрения и т.д.);

— документы в отношении представителей сторон (решение о назначении руководителя юридического лица, нотариальная доверенность для представителя);

— документы в отношении объекта недвижимости (кадастровый паспорт, необходимые согласования и т.д.).

Этапы осуществления государственной регистрации

Процедура государственной регистрации (с позиции Росреестра) состоит из следующих этапов:

— правовая экспертиза документов;

— внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о соответствующей регистрации;

— совершение регистрационных надписей на договорах аренды;

— выдача документов заявителю.

Захар Полежаев дополняет: «В действительности же в большинстве случаев стороны участвуют только в первом и последнем этапе, остальное проходит для них незаметно. Разумеется, подаче документов должна предшествовать их подготовка, согласование условий договора, получение необходимых одобрений и проч.».

«Подводные камни» при регистрации договора аренды

По мнению Ивана Кудряшова, если в соглашении аренды четко зафиксирован предмет договора, помещение описано надлежащим образом в документах кадастра и на него зарегистрировано право, то, как правило, проблем с его регистрацией не возникает.

Сложности могут появиться, когда помещение описано нечетко, есть неточности в документах кадастрового учета и документах о собственности. Например, если кадастровый учет был проведен давно, данные зарегистрированы в документах БТИ, но их нет в документах кадастра.

«Если помещение прошло такой учет ненадлежащим образом, собственнику придется провести его снова. На этот период с арендатором могут быть установлены договоренности об оплате фактического пользования. Либо может быть заключен предварительный договор, либо договор аренды будущего помещения. Когда стороны готовы к диалогу, решение найти можно. Если стороны не готовы, то их отношения определяет суд», — поясняет Иван Кудряшов.

Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация, являющаяся собственником нежилого помещения, планирует сдать часть помещения в аренду на неопределенный срок.
Подлежит ли в данной ситуации государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределенный срок?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределенный срок, не подлежит государственный регистрации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

25 октября 2012 г.

[2]

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Читайте так же:  Проверка доказательств на предмет фальсификации

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Важным является вопрос о заключении смешанных договоров аренды. Как пишет А. Бычков, «действующим гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключать смешанные договоры, то есть такие, которые включают в себя элементы различных договоров. В соответствующих частях к такому смешанному договору применяются правила, относящиеся к договорам в составе смешанного договора, с учетом существа смешанного договора и соглашения самих сторон (п. 3 ст. 421 ГК РФ)».

Смешанный договор может пересекаться, параллельно сочетаться, содержать элементы различных договоров,. Например, для одного из которых обязательна простая письменная форма, а для другого — нотариальная; кроме того, один из таких договоров может подлежать государственной регистрации.

Судебно-арбитражной практикой выработан подход, в соответствии с которым, если один из элементов смешанного договора не содержит существенных условий, установленных законом для данного вида договоров, смешанный договор не может считаться заключенным целиком.

Применительно к аренде будущей недвижимости зачастую используется правовая конструкция предварительного договора. Предварительный договор- это соглашение между сторонами, по которому они обязуются заключить в будущем основной договор, на условиях предварительного договора.

При строительстве здания нередко меняется планировка, внешний вид поэтому при заключении договора аренды строящейся недвижимости характеристики объекта неизвестны.

Согласно суждению Р.С. Бевзенко, «сейчас в арбитражной практике четко прослеживается один очень важный принцип. Если в рамках рассмотрения спора будет заявлено о том, что, договор не заключен, но при этом суд установит, что когда вещь передавалась, у сторон не возникло спора по поводу предмета исполнения, договор не может быть признан незаключенным».

Следует отметить, что Конвенция развития гражданского законодательства Российской Федерации содержит следующее правило. Если стороны в договоре не вполне точно определили предмет, но исполнение было и было таким, что у принимающей стороны не возникло претензий к предмету, то в дальнейшем ссылка на незаключенность договора невозможна.

С.Н. Александрова отмечает «если у сторон предварительного договора аренды строящейся недвижимости в будущем не возникает спор по поводу объекта договора и они доподлинно уверены, что тот объект, который указан в предварительном договоре и индивидуализирован с помощью данных строительной документации, совпадает с тем объектом, который передается по основному договору, то налицо совпадение их воли и волеизъявления».

Также, существенными условиями договора признаются условия, перечисленные в законе или иных правовых актах для договоров данного вида, условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Перспективной представляется позиция И.А. Буш, согласно которой «для более эффективного обеспечения исполнения обязательства в арендных отношениях целесообразно использовать «товарную неустойку», которая должна обеспечивать только коммерческие обязательства.

В связи с этим субъектами арендных правоотношений, в которых может применяться «товарная неустойка», должны быть только предприниматели или коммерческие юридические лица. На «товарную неустойку» не должны распространяться положения закона о денежной неустойке, за исключением части, не противоречащей существу самих отношений».

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если срок аренды составляет не менее одного года. Ст. 658 ГК РФ регламентирует государственную регистрацию договора аренды предприятия.

Согласно п. 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Это условие определяет, что в случае признания договора незаключенным, в силу он не вступает и основанием возникновения прав и обязанностей у сторон не является. На основании этого можно сделать три вывода: во-первых, стороны не вправе требовать исполнения по договору, признанному незаключенным; во-вторых, стороны не вправе ссылаться в отношениях с третьими лицами на данный договор; в-третьих, стороны вправе требовать возврата исполненного по данному договору, используя в качестве основания нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ зарегистрировать договор аренды нежилого помещения может как и арендодатель, так и арендатор. В случае устранения, уклонения от государственной регистрации одной из сторон, можно обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.

Так, принимая решение о регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного между сторонами спора, суд в порядке п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ установил, что государственная регистрация договора аренды, заключенного с истцом по результатам аукциона, могла быть осуществлена последним при наличии у него необходимых документов для его регистрации, в предоставлении которых ответчиком было отказано, следовательно, указанное бездействие ответчика должно быть расценено как уклонение от регистрации договора аренды.

Согласно выше сказанному, если договоры аренды нежилых помещений не зарегистрированы в установленном порядке, они считаются незаключенными.

В случае, если договор не прошел государственную регистрацию он не будет признан заключенным. Это может негативно сказаться и на арендатора , так и для арендодателя.

Поэтому, взыскать какие-либо платежи установленные договором аренды, в случае их добровольной неуплаты, невозможно.

Как пишет А. Сорокин, «юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора».

Читайте так же:  Как перевести нежилое помещение в жилом доме в категорию жилое

Другими словами, в случае если договор аренды не прошел необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределенному кругу лиц.

На договор субаренды также распространяются требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Высший Арбитражный Суд РФ занял в Информационном письме № 53 следующую позицию: «В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ».

Представляется, что позиция Высшего Арбитражного Суда РФ в большей степени отвечает потребностям правоприменительной практики и логике арендных отношений недвижимого имущества. Требование об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды нежилых помещений, в том числе и краткосрочных, стало бы необоснованным усложнением предпринимательских правоотношений.

Таким образом, договор аренды считается заключенным с момента подписания его сторонами. Отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилого помещения не освобождает стороны от необходимости его исполнения.

Поскольку ст. 609 ГК РФ не предусматривает, что договор считается заключенным с момента такой регистрации, то в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Заключение и регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения: правила и нюансы

Хотите арендовать нежилое помещение? Или, наоборот, предоставить в аренду? Как правило, обе стороны хотят вступить в арендные отношения на длительный срок. А что законодатель подразумевает под долгосрочной арендой помещений? И в чем особенности такой аренды? Давайте разберемся поподробнее.

Из этой статьи вы узнаете о том, что такое долгосрочная аренда и возможна ли она для нежилого помещения, а также нужно ли составлять договор и как это сделать на длительный срок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.

Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.

[3]

Как составить?

Договор должен быть заключен в письменной форме и в виде единого текста (согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ). Если стороны вступают в арендные отношения путем обмена различными документами, но единого текста договора у них нет, то нельзя считать что они заключили договор аренды.

Кроме соблюдения формы, в тексте необходимо закрепить существенные условия, без них договор считается незаключенным. В случае аренды существенными являются предмет и цена договора.

Предметом договора аренды выступает помещение. Важно подробно прописать какое помещение предоставляется во временное пользование, его площадь, адрес. Если помещение находится в большом здании, то желательно приложить схему.

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ___ кв.м., расположенное по адресу _______».

Цена — это размер платы за пользование нежилым помещением. Как правило, цена устанавливается за квадратный метр, либо в виде фиксированной суммы в месяц.

«Арендная плата составляет __ рублей за квадратный метр, что составляет ____ рублей в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца» или «Арендная плата составляет ___ рублей в месяц, оплачивается ежемесячно не позднее ___ числа».

Помимо самой суммы аренды важно указать из чего она складывается. Включены ли коммунальные платежи и прочие затраты по эксплуатации помещения. Если нет, то следует предусмотреть как арендатор будет оплачивать их — самостоятельно или путем возмещения арендодателю.

«Коммунальные услуги не входят в арендную плату и оплачиваются арендодателем самостоятельно по счетам коммунальных служб с обязательным предоставлением арендодателю документов об оплате».

Помимо существенных, имеются и другие условия, которые не обязательны, но их указание поможет избежать недопонимания между сторонами договора. Составляя арендное соглашение, руководствуйтесь следующими пунктами:

    Укажите в каких целях может использоваться помещение (офис, склад, производство).

«Помещение предоставляется для использования под офис. При нарушении Арендатором целевого использования, Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке».
Уточните кто из сторон несет ответственность за проведение капитального и текущего ремонтов.

По общему правилу, закрепленному в статье 616 ГК РФ, капитальный ремонт производит арендодатель, а текущий — арендатор. Однако, в договоре может быть предусмотрен иной порядок.

  • Пропишите права и обязанности сторон. Чем тщательнее вы проработаете этот раздел, тем меньше вопросов возникнет в ходе пользования помещением.
  • Укажите вправе ли арендатор сдавать помещение или его часть в субаренду и на каких условиях.
  • «Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду с письменного согласия Арендодателя».
    Определите как и в каких случаях договор может быть расторгнут.

    «Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по обоюдному желанию».
    «Любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив вторую сторону за ___ дней до предполагаемой даты расторжения».

  • Установите срок аренды.
    • Скачать бланк договора долгосрочной аренды нежилого помещения
    • Скачать образец договора долгосрочной аренды нежилого помещения

    На что обратить внимание при заключении?

    Вступая в арендные отношения на длительный срок, вы должны предусмотреть, что за время действия договора ситуация может поменяться. Поэтому нужно максимально тщательно проработать каждый пункт — прописывать условия не только на момент подписания, но и подумать как это условие скажется на вас в дальнейшем, какие могут быть последствия при изменении финансового положения или ситуации на рынке и так далее.

    Читайте так же:  Чем занимается управляющая компания и что входит в графу содержания жилья по жкх

    Но главное — серьезно отнестись к выбору арендатора/арендодателя, убедиться в его благонадежности, поскольку вам, так или иначе, придется коммуницировать и контактировать на протяжении действия договора.

    Нужна ли регистрация в Росреестре?

    Ответ на данный вопрос содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.2000 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Поскольку Гражданский Кодекс не предусматривает специальных положений для нежилых помещений, соответственно в этом случае действует общее правило (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

    Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

      Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Если срок договора меньше одного года, регистрировать договор не нужно, если же срок один год и более, то обязательна государственная регистрация. Поэтому, заключая договор на длительный срок, помните о том, что помимо его составления и подписания, необходима государственная регистрация, в противном случае договор считается незаключенным.

    Как зарегистрировать?

    Стороны самостоятельно определяют кто из них оплачивает госпошлину и несет иные расходы по регистрации, а кто готовит и предоставляет документы в регистрирующий орган.

    Помимо самого текста договора, для регистрации требуются следующие документы:

      Договор аренды со всеми приложениями (акт приема-передачи, схема и прочие).

    Количество копий договора должно соответствовать количеству сторон плюс дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.

  • Заявление. Образец заявления и особенности его заполнения содержатся в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. В электронном виде образец можно найти на сайтах Росреестра или Госуслуг.
  • Кадастровый паспорт арендуемого помещения.
  • Подтверждение правового статуса заявителей.
    • Для физического лица — это паспорт. Если документы подаёт доверенное лицо, то предоставляется нотариально заверенная доверенность.
    • Для юридического лица — это правоустанавливающие документы и доверенность, либо документ, подтверждающий право действовать без доверенности.
  • Квитанция или платежное поручение об оплате госпошлины.
  • Этот документ предоставлять не обязательно, так как регистрирующий орган в любом случае проверяет поступление госпошлины на счет.

  • Если помещение сдается в аренду физическим лицом, то необходимо заверенное нотариусом согласие супруга, либо подтверждение того, что объект недвижимости не является общей собственностью супругов.
  • Если имущество в залоге, то необходимо согласие залогодержателя на передачу помещения в аренду.
  • В случае если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то необходимо согласие соответствующего органа на передачу имущества в аренду.
  • Для юридического лица также требуется решение о совершении крупной сделки.
  • Как подать документы?

    • В отделении Росреестра.
    • Через МФЦ.

    Заявление можно подать в любое удобное для заявителя отделение Росреестра или МФЦ, без привязки к месту нахождения объекта недвижимости.
    Отправить документы почтой.

    Документы отправляются почтовым отправлением с объявленной ценностью, обязательно с описью вложения и уведомлением о вручении.
    Отправить документы в электронном виде через портал Госуслуг.

    В этом случае электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

    Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей — для юридических.

    Плюсы и минусы

    Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.

    В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.

    К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.

    Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон. Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора.

    Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов) / Н.Н. Ивакина. — М.: ЮРИСТЪ, 2018. — 384 c.

    2. Шубина, Е.Р. Испанско-русский юридический словарь / Е.Р. Шубина, Т.А. Алексеева. — М.: СПб: Юридический центр Пресс, 2018. — 484 c.

    3. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Юридический институт, 2001. — 352 c.
    4. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.
    5. ашов, А. И. Правоведение. Учебник для вузов / А.И. Балашов, Г.П. Рудаков. — М.: Питер, 2015. — 544 c.
    6. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.
    Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here